Český maloobchod stojí na rozcestí. Chopí se investoři a developeři svojí šance?
|

Český maloobchod stojí na rozcestí. Chopí se investoři a developeři svojí šance?

Doba, kdy se dalo postavit cokoliv a pronajmout obchody komukoliv, je pryč. Trh má fázi neřízeného růstu za sebou a nyní nemilosrdně staví investorům a developerům obchodních center zrcadlo úspěšnosti. Kde vidí příležitosti Martijn Kanters z poradenské společnosti DTZ?

Investiční web (IW): Co je pro český maloobchod typické? Najdeme ve srovnání s našimi západními evropskými sousedy vzorce chování spotřebitelů, které jsou odlišné?

Martijn Kanters DTZ

Martijn Kanters (MK): HDP pomalu roste, na makroúrovni Česká republika může dosáhnout průměru evropské sedmadvacítky za 5-10 let. Dobrým příkladem pro vývoj České republiky může být Irsko. Před dvaceti lety to byla nejchudší země Evropě a nyní je nad evropským průměrem. Výjimkou je Praha. Ta už dávno průměr překonala, její příjem je na 170% průměrného evropského příjmu a už dávno není typickým představitelem střední a východní Evropy.

Struktura poptávky Poptávka spotřebitelů

Ale zpět k maloobchodu. Dvě věci jsou velmi pozoruhodné. Průměrné výdaje na potraviny tvoří v České republice cca. 50% celkových maloobchodních výdajů. Přičemž v západní Evropě je to jen okolo 40%.

Druhým pozoruhodným segmentem je móda. Lidé utrácí za módu a oblečení stále stejně, výdaje na tento segment téměř nerostly v období 2002 až 2008. Ostatní segmenty maloobchodu za stejné období vyrostly o 30 až 40 procent, ale výdaje na módu a oblečení rostly jen o 11%.

IW: A v ostatních zemích střední a východní Evropy se spotřebitelé chovají stejně jako u nás? Nebo jsme vyjímka?

MK: I když to srovnáme s ostatními zeměmi střední a východní Evropy, dojdeme k pozoruhodným závěrům. Vzorec chování spotřebitelů je i v těchto zemích od České republiky odlišný. Lidé například na Slovensku utrácí za „módu“. A s rostoucím příjmem rostou i tyto výdaje. Lidé v Česku naopak kupují „oblečení“. Jinde lidé kupují módu! Z toho plyne odlišné vnímání toho segmentu na straně spotřebitelů. Tady lidé přistupují k těmto výdajům více jako k nutnosti. K nutnosti něco na sebe koupit, aby nechodili nazí.

Srovnali jsme výkonnost prodejních ploch právě na poli módy v Česku a v Evropě. Tu měříme celkovým obratem na metr čtvereční prodejní plochy. Pouze dva řetězce v žebříčku 5 řetězců s nejvyššími celkovými obraty se přibližují západoevropskému průměru. Jde o New Yorker a H&M. Češi jsou silně zaměření na cenu, kupují levné oblečení. Ohledně další růstu tohoto segmentu v Česku jsem skeptický. Určitou příležitost bych viděl pouze pro řetězec, který bude schopen nabídnout skutečně velmi levnou módu. Přístup zdejších spotřebitelů je totiž skutečně pragmatický. IW: Co z toho ale vyplývá pro investory, kteří staví obchodní centra?

Produktivita obchodních ploch

MK: Pokud vedle sebe postavíme právě popsanou poptávku s nabídkou, zjistíme, že se trochu míjí. Strana nabídky je totiž jiná. Podívejte se na všechna obchodní centra, která byla postavena v uplynulých 10 letech. Všechna jsou stejná! V průměru 30-40 tisíc metrů čtverečních. Je tam velký supermarket, to dává smysl, a zbytek prostoru, 50-70% jsou prodejny módy. My to nazýváme „klasickými“ centry.

Z toho plyne, že developeři se soustředí na stanu nabídky a strukturu obchodních center nepřizpůsobují chování spotřebitelů. Jejich motiv je výlučně investiční, zajímá je co nejvyšší příjem a tak postaví obchodní centrum a pronajmou ho těm, kdo platí nejvyšší nájem, a to jsou zpravidla módní řetězce. Z investičního hlediska je také žádoucí, obsadit centrum co nejvíce silnými mezinárodními řetězci a ty jsou nejčastěji z oblasti módy.

Produktivita jednotlivých segmentů

Ale tohle už nefunguje. Jděte se podívat do obchodního centra Šestka nebo do Edenu. Kromě hypermarketu nedosahují vyšší návštěvnosti. Chybí tu zákazníci a tak postupně mizí také jednotliví prodejci. Příležitosti pro další obchodního centra tohoto „klasického“ typu mizí. Ta stávající, která prosperují, tu budou, protože své místo na trhu ukázala. Ale stále je všichni staví. Podívejme se na další projekty tohoto typu, která rostou v Praze. Už nyní, rok před spuštěním mají problém pronajmout obchodní plochy.

IW: A z pohledu investora, který uvažuje o koupi například podílu v takovém centru, se budoucnost jeví jak?

MK: Pokud se na to podíváme z pohledu budoucích výnosů, tak ty musí postupně zákonitě klesat. Produktivita čtverečního metru určuje, za kolik můžete plochu pronajmout. Ta je srovnatelná s ostatními zeměmi. 3-12% ročního obratu může platit za pronájem. To určuje jeho maximální výši.

prodejní plocha na obyvatele

Český maloobchodní trh je jako celek velmi produktivní. K tomu přispívají nejvyšší měrou prodejci nábytku, bytových doplňků a prodejci elektroniky. Tyto tři segmenty přispívají nejvíce k tomu, že celková produktivita je srovnatelná se zeměmi v západní Evropě. Svou výkonností jsou totiž nad průměrem. Ostatní sektory jsou na tom naopak. Jejich produktivita je nižší ve srovnání s tím, jaké produktivity dosahuje průměr, s výjimkou supermarketů, které jsou srovnatelné.

Je tedy potřeba rozlišovat a hledat příležitosti, protože rozdíly mezi jednotlivými segmenty jsou obrovské.

IW: Když to shrneme, tak obchodní centra fungují všechny velmi podobně? Většina pronajmutých ploch patří módním řetězcům, jejich výkonnost je podprůměrná?

MK: Ano, ale jen některá centra jsou úspěšná. Například Centrum Chodov, Nový Smíchov, Palác Flóra jsou na špičce, svou výkonností překonávají evropská centra podobného typu. Pokud se podíváme například na Palladium, to je ukázka projektu, kde se očekávání minulo s realitou. Je v centru, ale už při pohledu na něj je vám jasné, že to je skutečně drahé místo. Zabloudí tam i spousta cizinců, ale ani ti tam přiliž peněz neutratí, protože to stejné zboží koupí u sebe doma levněji. IW: Kde vidíte tedy příležitost pro český maloobchod?

MK: Příležitostí vidím opravdu hodně. Výchozí premisou je segmentace, tzn. aby všechna centra nebyla stejná. Podle mě je pro úspěch důležité nové myšlení developerů. Je potřeba přivést nové řetězce, zvýšit konkurenci. Zvláště u sektoru nábytku a bytových doplňků.

Když to velmi zjednoduším, kam můžete jít mimo Ikei? To ilustruje prostor, který tu je. Ikea má fantastický obchodní model, ale spotřebitelé defacto nemají moc jiného na výběr. Nemá tu v podstatě konkurenci a její výkonnost je díky tomu neuvěřitelná.

IW: Co si můžeme představit pod pojmem „nové myšlení“?

MK: Developeři by měli hledat nový koncept, který mohou předložit řetězcům, kteří díky tomuto novému konceptu dokážou zvýšit svoji atraktivitu pro českého spotřebitele. Například tzv. nábytkový retail park nebo nákupní centrum orientované na nábytek a vybavení domácnosti.

Může nabídnout široký výběr nábytku, bytových doplňků nebo například spotřební elektroniku a to vše na jednom místě, přehledně. Prostě jdete a opravdu si vyberete. To znamená nabídnout spotřebiteli alternativy pro segmenty, kde je nízká konkurence.

IW: Směřuje tedy kamenný obchod k takzvanému zážitkovému nakupování?

MK: Ano, to zcela určitě. Jedním směrem jde nakupování přes internet. V USA tvoří tento typ prodeje ca. 10% maloobchodního obratu, v EU ca. 4-5% a v České republice 2,7%.

Ale internet je dobrý pro racionální nakupování. Porovnáte si ceny, vyberete si tu nejnižší, kliknete a koupíte. Druhý způsob je o tom, že si nakupování užijete. Spojíte ho s procházkou po městě, bude to pro vás příjemně strávený den nebo odpoledne. A to může být začátek toho, kdy samotné nakupování přeměníte v něco, co je samo o sobě zábava. Jako příklad může posloužit prodejna počítačové firmy Apple, tzv. Apple Store. Navštívil jsem jeden v New Yorku a je neuvěřitelné, kolik je uvnitř lidí a zkouší všechny ty nové věci, hrají si, a v důsledku nakupují.

IW: Zmínil jste segment nábytku a bytových doplňků. Vidíte příležitosti i v dalších typech?

MK: Zajímavým příkladem mohou být vietnamští prodejci ovoce a zeleniny. Zajímala by mě jejich produktivita. Podle mě jsou důsledkem špatné kvality českých supermarketů a jejich nedostatečné nabídky čerstvého a kvalitního ovoce. Oni našli tu díru na trhu a dokázali ji zaplnit. Z toho vyplývá, že tu je prostor pro prodejce kvalitních potravin. Stejně jako tu je prostor pro diskontní prodejny.

Umím si představit nákupní centrum zaměřené výhradně na kvalitní potraviny, biopotraviny nebo různé obchůdky s regionálními delikatesami.

Také vidím příležitost v lokálních nákupních minicentrech, kde by se soustředila prodejna potravin a obchody, které nabízí zboží každodenní spotřeby.

IW: Co byste doporučil všem investorům, kteří na tomto poli chtějí uspět?

MK: Soustředit se na jiné typy obchodních center, na diskonty na na jedné straně, na kvalitu pro střední vyšší třídu na straně druhé. Soustředit se na výběr segmentu, kde je nízká konkurence. A dát si pozor na maloobchod v oblasti módy.

Jsme na křižovatce českého maloobchodu, kdy developeři čelí novým výzvám. Dřív jste postavili cokoliv, pronajmout to šlo komukoliv a nebylo třeba přiliž rozlišovat. Stačilo prostě postavit. Nyní je potřeba přístup změnit. Z fáze organického růstu se dostáváme do fáze, kdy je potřeba pečlivě vybírat, přemýšlet.

Kaspersky Lab nabídne antivirový program zdarma
Kaspersky Lab nabídne antivirový program zdarma
před 28 minutami

Kaspersky Lab nabídne antivirový program zdarma

Ruská softwarová společnost Kaspersky Lab uvádí na trh verzi antivirového programu, kterou si budou moci uživatelé po...
Rusko Internet
Průměrná cena nových bytů v Praze v 1. pololetí vzrostla o 15 %
před hodinou

Průměrná cena nových bytů v Praze v 1. pololetí vzrostla o 15 %

Průměrná cena nových prodaných bytů v Praze na konci prvního pololetí meziročně vzrostla o 15 procent na 75 791 korun...
Česká republika Nemovitosti Realitní trh
Zisk Peugeotu se v prvním pololetí zvýšil o 4,1 %
před hodinou

Zisk Peugeotu se v prvním pololetí zvýšil o 4,1 %

Francouzská automobilka Peugeot ve středu oznámila, že v prvním pololetí letošního roku zaznamenala o 4,1 % vyšší...
Francie Auta Evropské akcie
Automobilka BMW pozastavila rozhovory o další spolupráci s Daimlerem
Automobilka BMW pozastavila rozhovory o další spolupráci s Daimlerem
11:20

Automobilka BMW pozastavila rozhovory o další spolupráci s Daimlerem

Automobilka BMW pozastavila rozhovory o další spolupráci s dalším německým výrobcem aut Daimler. Důvodem je to, že...
BMW Daimler Německo
Daimler zvýšil čtvrtletní zisk, na odhady ale nestačil
Daimler zvýšil čtvrtletní zisk, na odhady ale nestačil
11:01

Daimler zvýšil čtvrtletní zisk, na odhady ale nestačil

Německý automobilový koncern Daimler ve druhém čtvrtletí zvýšil čistý zisk o dvě procenta na 2,51 miliardy eur....
Daimler Německo Auta
Automobilce Hyundai klesl čtvrtletní zisk o polovinu
Automobilce Hyundai klesl čtvrtletní zisk o polovinu
10:43

Automobilce Hyundai klesl čtvrtletní zisk o polovinu

Jihokorejské automobilce Hyundai Motor ve druhém čtvrtletí klesl čistý zisk o polovinu na 816,9 miliardy wonů (16,3...
Jižní Korea Asijské akcie Výsledková sezóna
Britská ekonomika ve druhém kvartálu podle předběžných dat vzrostla o…
10:30

Britská ekonomika ve druhém kvartálu podle předběžných dat vzrostla o 0,3 %

Britská ekonomika ve druhém čtvrtletí podle předběžných dat expandovala tempem 0,3 % mezikvartálně. Analytici hodnotu...
Spojené království HDP Hospodářský růst
Ranní analytická poznámka (26. července): Výsledková sezóna v…
10:30

Ranní analytická poznámka (26. července): Výsledková sezóna v technologickém sektoru vrcholí, reakce investorů jsou zatím smíšené

FANG. Zprofanovaný akronym odvozený od jmen technologických obrů Facebook, Amazon, Netflix a Google (Alphabet), na...
Americké akcie Technologie Facebook
Asijské akcie se ve středu na směru neshodly, čeká se na výsledek…
Asijské akcie se ve středu na směru neshodly, čeká se na výsledek…
10:15

Asijské akcie se ve středu na směru neshodly, čeká se na výsledek zasedání Fedu

Asijské akciové trhy v polovině pracovního týdne uzavřely smíšeně. Investoři sledovali růst cen ropy, výsledkovou...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
Itálie: Spotřebitelská důvěra v červenci stoupla na 106,7 bodu ze 106…
10:00

Itálie: Spotřebitelská důvěra v červenci stoupla na 106,7 bodu ze 106,4 bodu v červnu

Italská spotřebitelská důvěra v červenci vzrostla na 106,7 bodu z červnových 106,4 bodu (odhad: 106,2 bodu). Stoupl i...
Itálie Spotřebitelská důvěra
Vitásková: Základní místo v energetickém mixu ČR má mít jádro
Vitásková: Základní místo v energetickém mixu ČR má mít jádro
09:48

Vitásková: Základní místo v energetickém mixu ČR má mít jádro

Základní místo v energetickém mixu Česka by do budoucna měla mít jaderná energetika. Instalované kapacity...
Česká republika Energetika Jaderná energetika
Bankovní asociace zlepšila odhad růstu české ekonomiky na 3,2 %
Bankovní asociace zlepšila odhad růstu české ekonomiky na 3,2 %
09:33

Bankovní asociace zlepšila odhad růstu české ekonomiky na 3,2 %

Česká bankovní asociace v aktualizované prognóze zlepšila odhad letošního růstu tuzemské ekonomiky na 3,2 procenta z...
Česká republika Česká ekonomika HDP
Španělské maloobchodní tržby v červnu stouply více, než se čekalo
09:05

Španělské maloobchodní tržby v červnu stouply více, než se čekalo

Tržby španělských maloobchodníků v červnu zaznamenaly meziroční růst o 2,5 %. Po květnovém růstu o 2,8 % (revidováno...
Španělsko Maloobchod Tržby
Čína převede velké státní podniky na akciové společnosti
Čína převede velké státní podniky na akciové společnosti
09:00

Čína převede velké státní podniky na akciové společnosti

Čína hodlá převést všechny velké státní podniky na společnosti s ručením omezeným anebo na akciové firmy ještě do...
Čína