Asijské trhy s nemovitostmi
|

Asijské trhy s nemovitostmi

Pokles poptávky po kancelářích, růst nevyužitého prostoru a nižší ceny nájmů, tak taková je situace v Asii. Bude se i nadále zhoršovat?

Oslabující důvěra a snižování výdajů, to jsou hlavní příčiny, proč asijské firmy pozastavily svoji expanzi. Opatrnost jim velí zdrženlivost ve vytváření dalších plánů.. Klesl počet pronajatých kanceláří a vzrostl tak počet volných, nevyužitých prostor. Ten byl ještě na konci roku 2008 na rekordně nízké úrovni, jen 7% všech kancelářských ploch bylo bez nájemce.

Situace se ale mění. Ceny nájmů začaly klesat i v těch nejdražších lokalitách. V existujících i nových budovách se těžce shánějí nájemníci. Firmy ve snaze snížit své náklady přemisťují své kanceláře do levnějších prostor, z centra na předměstí. „“Prvenství“ v tomto trendu drží města, kde je vysoká koncentrace firem z oboru financí.

Čtvrtletní vývoj HDP

Investice do nemovitostí tak rapidně klesají. Ve 4. čtvrtletí klesly mezikvartálně o 56%. Velký podíl na tomto poklesu má politika bank, Ty v důsledku nejistoty prudce omezily poskytování úvěrů.

Japonsko

Japonsko na konci roku šokovalo svět. Anualizovaný pokles HDP za čtvrté čtvrtletí 2008 byl 12,1%, zejména kvůli oslabení exportu. V prvním čtvrtletí roku 2009 nastala v Japonsku hluboká deprese, kdy HDP oslabil o 3%. Významně poklesla osobní spotřeba a kapitálové investice, a to nejvýrazněji od druhé světové války a ropné krize v 70. letech. Japonská vláda oznámila v dubnu 2009 plán ekonomických stimulů, jež by měly zvýšit HDP země o 2% ještě během roku 2009.

Tak jako i v jiných částech Asie se firmy s finančními problémy stěhují na okraje měst a přibývá nevyužitého prostoru luxusních kanceláří. Ten meziročně vzrostl ze 2% na 6%. Velký pokles poptávky po luxusních kancelářích pociťuje především Ginza. Tamější situaci dobře charakterizuje rozhodnutí firmy Louis Vuitton. Ta nakonec neuskuteční svůj plán otevřít světově největší obchod v Ginze v roce 2010.

Změny v nezaměstnanosti (kvartální)

Čína

V Číně se zdá, že se situace začíná stabilizovat. Ekonomický růst se snaží podporovat i politikové státními zásahy do hospodářství. Spotřební sektor získává větší vliv a do budoucna by mohl hrát hlavní roli v hospodářském růstu. Je otázkou, nakolik ho mohou státní zásahy zbrzdit. Pokles poptávky na nemovitostním trhu je stimulována např. prodlužováním období, kdy se nájem platit nemusí. V Penkingu se kvůli nízké poptávce odsunula data otevření některých projektů, které se pak nerealizovaly. Ceny nájmů padají především v přízemí, která jsou často pronajímána maloobchodním firmám.

Roční změna inflace

Výhled

Výhled pro celý region je, z důvodu poklesu exportu a pravděpodobného poklesu i dalších podnikatelských aktivit, ponurý na celý rok 2009. Předvídá se růst nezaměstnanosti, a to ve všech sektorech. Poptávka po volných prostorech k pronájmu bude nadále slabá, stejně tak jako investice do nemovitostí.

Finanční krize, která významně změnila rozvahy amerických a evropských investičních bank, s sebou stáhla také některé velké developery v Číně a Indii, kteří svou činnost rozšiřovali v největší investiční euforii. Banky dále nebudou jednoduše poskytovat úvěry a vzroste i množství nedostavěných projektů. Úvěrové podmínky zůstávají (s výjimkou Číny) stále významně svázané.

Japonsko

V Japonsku bude s největší pravděpodobností pokračovat ekonomický pokles, s čímž souvisí i pokles poptávky po kancelářích. Nabídka nemovitostí bude i nadále převažovat. Ceny nájmů se vrátí na svou původní úroveň až s ekonomickým růstem. Na rozdíl od minulosti ale nyní chybí také poptávka firem a proto se zdá, že pokles bude významnější.

Roční změny ve vývoji exportu

Čína

Přestože výkon globální ekonomiky nadále klesá, tak mnoho analytiků zlepšilo své odhady pro čínský trh. Poslední makroekonomické indikátory vyzněly pro tuto zemi pozitivně. Zpomalení hospodářského růstu bude ale i v Číně bude mít přímý dopad na poptávku po nemovitostech.

Jak moc spadnou nájmy, je těžké předpovídat. Hodně to bude záviset na dosavadní relativní odolnosti čínské ekonomiky a účinnosti vládních stimulů. Je zde určitá pravděpodobnost, že ceny nájmů by mohly poklesnout na úroveň roku 2007, což je pokles o 15% níže proti současným cenám.

Očekává se však rostoucí nejistota domácností a nezaměstnanost V důsledku toho budou developeři i nadále odsouvat své projekty. Bude převládat nabídka (v Šanghaji a Pekingu dokonce až z 20%) a klesat poptávka na trhu nemovitostí, což povede ke konkurenci mezi developery. Firmy budou stále snižovat své náklady. To povede k uzavírání smluv na delší nájemní období, výsledkem bude nižší obsazenost a další tlak na pokles cen nájmů. Negativně tak bude ovlivněn i cestovní ruch, který bude mít vliv na pokles poptávky na nemovitostním trhu především v Hong Kongu.

Zdroj: Fortis Investments