Nemovitosti v USA: Aukce jako cesta ke splnění snu
|

Nemovitosti v USA: Aukce jako cesta ke splnění snu

Rekreační dům, případně nemovitost jako investice. Ve Spojených státech je jednou z nejlepších způsobů nákupu aukce. Jak na to?

Nemovitosti Realitní trh Aukce umění
Aukce nemovitostí - ilustrační foto

Aukci se rozumí proces, kdy je nemovitost nabízena za vyvolávací cenu aukční společností, městem nebo jednotlivcem. Každá taková aukce má svá přesná pravidla a každý, kdo se chce aukce zúčastnit, je musí respektovat.

Nejlepší nabídky téměř vždy pocházejí od města nebo jeho části, a to z propadlých zástav nemovitostí kvůli neplacení daně z nemovitosti. Takovéto aukce jsou pořádány celoročně, ale nejlepší nabídky bývají mezi březnem a říjnem. Záleží na městech či okrscích a jejich potřebě takový majetek prodat. Nestává se často, aby ve stejném místě probíhaly více než dvě aukce za rok. Existují však i výjimky.

Jedním z největších tajemství bývá to, kdy a kde se vůbec bude aukce konat. I proto jsou aukce tak výhodné. Žádné město či okrsek nikde aktivně neinzerují nabídku, pouze splní povinnost a zveřejní 30 dnů před termínem aukce suchou zprávu, většinou na webu nebo v místních novinách. Kdo není z branže, jen těžko jinak zjistí, že se má aukce konat.

Dům, nebo zástava?

Také je důležité chápat rozdíl mezi přímým prodejem domu v aukci (deed auction) a prodejem zástavního práva na nemovitost (lien auction). Rozdíl je zásadní – v deed auction nejvyšší nabídka zajistí nemovitost jako takovou, v lien auction se prodává pouze zástava (dluh) a majitel nemovitosti má ještě nějaký čas (redemption period) na to, aby do vítěze aukce pohledávku odkoupil, a to včetně státem daných úroků. Jedná se o 6 měsíců, rok, v některých státech až 3 roky. Úroky se pohybují od 12 do 24 % p.a. Pokud majitel v této době pohledávku nevykoupí, nemovitost propadá vítězí původní lien auction.

Základní nabídka obsahuje seznam parcel, které budou v určitý termín draženy. Stávající majitel má možnost den před aukcí doplatit dlužnou částku a aukci se vyhnout. Definitivní seznam nemovitostí je tedy připraven až v den aukce. Neexistuje oficiální katalog, podle kterého by se zájemci mohli zorientovat, obce či okrsky na to zkrátka nemají peníze. Jediným způsobem získání informací je přímý kontakt příslušného orgánu obce nebo okrsku, který poskytne obecné informace o nemovitosti. Pak musí každý zájemce absolvovat "due diligent", tedy prakticky sběr veškerých dostupných informací (dlužná částka, technický stav nemovitosti, porovnání cen nemovitostí na podobném místě apod.). Na základě takto získaných informací se zaregistruje na aukci podle přesných podmínek vyhlášených organizátorem.

Pak už jen stačí ve stanovenou hodinu být na aukci a přihazovat. Pozor na atmosféru aukce a nízké vyvolávací ceny. Je velice vhodné si stanovit nejvyšší částku, na kterou je zájemce ochoten v aukci jít.

Kolik stojí domy v aukci?

Existují i případy, kdy s obrovským štěstím někdo získal nemovitost za řádově stovky dolarů! V roce 2007 jsem se zúčastnil aukce v Arkansasu a podařilo se mi koupit dům v hodnotě zhruba 60 tisíc dolarů za pouhých 782,46 dolaru!

Jak je to možné? Zaprvé proto, že se aukce zúčastnili pouze tři zájemci, takže nebyla velká konkurence a nikdo nepřihazoval. A zadruhé proto, že majitel dlužil pouze tuto částku.

Obecně lze říci, že pokud člověk zná americké realitní prostředí, tak na aukci kupuje zhruba za 10 až 15 procent reálné ceny nemovitosti. Ihned po nákupu obdrží kupující potvrzení o nákupu a začíná proces se zapsáním jeho jména do katastru obce nebo okrsku (recorders’ office). Pak už se jen čeká, až přijde originální deed (obdoba listu vlastnického) a sen o americké nemovitosti je skutečností.