REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti
|

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Nemovitosti BROKERJET ČS

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

Při pohledu do tabulky se jednotlivé firmy liší jen málo. V posledních letech ztrácelo pouze nizozemské Corio, které se během poslední dekády více zaměřilo na obchodní centra a upozadilo kancelářské a obytné budovy, což nebyl šťastný krok.

REIT mají vlastně jednoduchý model podnikání, jehož úspěch je založen na faktorech, které nemohou přímo ovlivnit (především na celkové hospodářské prosperitě země). Z hlediska akcionáře pak hraje podstatnou roli poměr vlastního kapitálu vůči aktivům a dluhu. Více dluhu, zvláště při nízkých sazbách, přinese akcionářům větší zisk na akcii. Vyznačil jsem modře, jak právě tento poměr pomohl francouzskému Unibailu dosáhnout největší rentability na vlastní kapitál, ale zákonitě také nejhoršího poměru ceny akcie k účetní hodnotě. Unibail je tedy z trojlístku nejvíce "spekulativní" ve smyslu kapitalizace.

Srovnání REITs

Při průměrování ziskovosti jsem záměrně vyřadil léta abnormální prosperity (2006 a 2007) a období mimořádné deprese (2008 a 2009), abych získal "normální" údaje. Rovněž jsem bral údaje o zisku takzvaně rozředěné (diluted), tedy upravené, aby zisk na akcii odrážel situaci, kdy by všechny preferenční akcie a konvertibilní emise byly vyměněny za kmenové akcie. **Všechny fondy se tedy obchodují zhruba kolem devítinásobku průměrných zisků za dekádu, z čehož inverzně vyplývá 11% zisková síla. To odpovídá i dlouhodobé rentabilitě na vlastní kapitál (Earned on total MC).

Z mého pohledu je tedy reálné, aby investor do REIT dosáhl zhruba 10 % ročního výnosu (kombinace dividendy a kurzového zisku) bez zohlednění daní. Samozřejmě, naprosto zásadní je koupit fond mimo období nadhodnocených nemovitostí a nájmů, kdy jsou ukazatele ziskovosti výrazně nad dlouhodobým průměrem (jako v letech 2006 a 2007, kdy se rentabilita pohybovala nad 20 %). Pokud srovnáme aktuální údaje s dlouhodobými průměry, moc se neliší. Akcie jsou nyní poměrně "správně" oceněny, nejsou výrazně levné nebo drahé.

Níže uvedený graf ukazuje vývoj cen akcií sledovaných REIT od roku 2003. Je nutné zmínit, že Unibail Rodamco vznikla prakticky až v roce 2007 spojením těchto dvou realitních společností, což zapříčinilo skokový nárůst ceny. I přes "abnormální" propad realitního trhu ve sledovaném období jsou Corio a Land Securities zhruba o 30 % výše (+4 % pravidelná dividenda). To dává při složeném úročení a navýšení ceny v posledním období o 30 % zhruba dvojnásobek vložené částky, tedy přibližně 7% roční výnos.

Srovnání REITs

Vzhledem k mimořádné situaci finanční, hypotéční a dluhové krize si troufám tvrdit, že výnos okolo 10 % v následující dekádě je docela dobře možný. Vnímám tedy REIT jako vhodný doplněk portfolia.

Zdroj: REITs A Comparative Approach
Evropské akcie ve čtvrtek stoupaly díky firemním výsledkům a makroekonomickým údajům
před hodinou

Evropské akcie ve čtvrtek stoupaly díky firemním výsledkům a makroekonomickým údajům

Velké akciové trhy západní Evropy zakončily čtvrteční obchodování svorně v zisku, když investoři čerpali optimismus...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
17:41

Zkusíme odkoupit aktiva ČEZ,slíbila před volbami bulharská levice

Bulharská socialistická strana v případě vítězství v nedělních parlamentních volbách zváží, zda by Bulharsko mohlo...
ČEZ Bulharsko
Pražská burza ve čtvrtek mírně stoupala, pojišťovna VIG si připsala 3,30 procenta
16:36

Pražská burza ve čtvrtek mírně stoupala, pojišťovna VIG si připsala 3,30 procenta

Index pražské burzy PX si během čtvrtečního obchodování připsal 0,19 procenta, když uzavřel na hodnotě 980,76 bodu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
16:31

Britskému prodejci Next po osmi letech klesl zisk

Britskému prodejci oděvů Next, který má prodejny i v České republice, klesl loni poprvé po osmi letech zisk, a to o 5...
Evropské akcie Maloobchod Výsledková sezóna
16:27

USA: Aktivita ve výrobním sektoru v březnu prudce stoupla

Index aktivity ve výrobním sektoru, jejž sestavuje kansaský Fed, dosáhl v březnu hodnoty 37 bodů. Trh přitom očekával...
Americká ekonomika
16:07

Dukovany neplánovaně odstavují 2. blok, asi tam netěsní armatura

V Jaderné elektrárně Dukovany má ve čtvrtek večer být neplánovaně odstaven druhý reaktorový blok. Energetici u něj...
Jaderná energetika Česká republika
16:06

Spotřebitelská důvěra v eurozóně v březnu nad očekávání stoupla

Podle prvních údajů stoupla v březnu hodnota indexu spotřebitlské důbry v eurozóně na odnotu -5 bodů. Po únorových -6...
Eurozóna Spotřebitelská důvěra
Seidler (ING): ČNB v březnu za intervence zřejmě utratila již kolem 300 miliard korun
15:30

Seidler (ING): ČNB v březnu za intervence zřejmě utratila již kolem 300 miliard korun

Devizové intervence České národní banky pokračují v relativně vysokém tempu. Podle hlavního ekonoma ING pro ČR Jakuba...
ČNB Centrální banky Česká koruna
15:14

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc Počtu 592 tisíc dosáhl...
Americká ekonomika Stavebnictví
15:04

Němci chtějí vybrat úložiště jaderného odpadu do roku 2031

Německý parlament ve čtvtek schválil zákon stanovující kritéria a postup volby lokality, kde země na milion let...
Německo Jaderná energetika
14:35

Volkswagen díky vysoké poptávce zvýšil emisi bondů na dvojnásobek

Poptávka po nových dluhopisech německé automobilky Volkswagen byla nad očekávání vysoká, a firma tak původně...
Volkswagen Dluhopisový trh
14:28

Zisk finanční divize Volkswagenu loni vzrostl na nový rekord

Finanční divize německé automobilové skupiny Volkswagen loni i přes emisní skandál dosáhla rekordního zisku, stejně...
Volkswagen Výsledková sezóna Evropské akcie
14:12

EK chce nižší poplatky u transakcí mezi eurem a dalšími měnami

Evropská komise chce ještě letos navrhnout způsob, jak snížit poplatky, které musejí lidé v EU platit za přeshraniční...
Evropská unie Euro
13:53

O čem se mluvilo na Wall Street, než zazvonil zvonec

Apple má problémy i na Novém Zélandu; izraelská Teva prý nebude propouštět tolik lidí, kolik tvrdí novináři; Wells...
Americké akcie
13:36

USA: Čerstvých žádostí o podporu v nezaměstnanosti přibylo na 258 tisíc

Na 258 tisíc Američanů si v týdnu do 18. března podalo čerstvou žádost o podporu v nezaměstnanosti. Je to nejvyšší...
Americká ekonomika Pracovní trh
13:09

Siemens a další německé firmy chtějí stavět železnici napříč Jižní Amerikou

O výstavbě železnice napříč Jižní Amerikou jedná v Bolívii řada německých společností v čele se Siemensem. Projekt za...
Siemens Doprava Latinská Amerika