REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti
|

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Nemovitosti BROKERJET ČS

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

Při pohledu do tabulky se jednotlivé firmy liší jen málo. V posledních letech ztrácelo pouze nizozemské Corio, které se během poslední dekády více zaměřilo na obchodní centra a upozadilo kancelářské a obytné budovy, což nebyl šťastný krok.

REIT mají vlastně jednoduchý model podnikání, jehož úspěch je založen na faktorech, které nemohou přímo ovlivnit (především na celkové hospodářské prosperitě země). Z hlediska akcionáře pak hraje podstatnou roli poměr vlastního kapitálu vůči aktivům a dluhu. Více dluhu, zvláště při nízkých sazbách, přinese akcionářům větší zisk na akcii. Vyznačil jsem modře, jak právě tento poměr pomohl francouzskému Unibailu dosáhnout největší rentability na vlastní kapitál, ale zákonitě také nejhoršího poměru ceny akcie k účetní hodnotě. Unibail je tedy z trojlístku nejvíce "spekulativní" ve smyslu kapitalizace.

Srovnání REITs

Při průměrování ziskovosti jsem záměrně vyřadil léta abnormální prosperity (2006 a 2007) a období mimořádné deprese (2008 a 2009), abych získal "normální" údaje. Rovněž jsem bral údaje o zisku takzvaně rozředěné (diluted), tedy upravené, aby zisk na akcii odrážel situaci, kdy by všechny preferenční akcie a konvertibilní emise byly vyměněny za kmenové akcie. **Všechny fondy se tedy obchodují zhruba kolem devítinásobku průměrných zisků za dekádu, z čehož inverzně vyplývá 11% zisková síla. To odpovídá i dlouhodobé rentabilitě na vlastní kapitál (Earned on total MC).

Z mého pohledu je tedy reálné, aby investor do REIT dosáhl zhruba 10 % ročního výnosu (kombinace dividendy a kurzového zisku) bez zohlednění daní. Samozřejmě, naprosto zásadní je koupit fond mimo období nadhodnocených nemovitostí a nájmů, kdy jsou ukazatele ziskovosti výrazně nad dlouhodobým průměrem (jako v letech 2006 a 2007, kdy se rentabilita pohybovala nad 20 %). Pokud srovnáme aktuální údaje s dlouhodobými průměry, moc se neliší. Akcie jsou nyní poměrně "správně" oceněny, nejsou výrazně levné nebo drahé.

Níže uvedený graf ukazuje vývoj cen akcií sledovaných REIT od roku 2003. Je nutné zmínit, že Unibail Rodamco vznikla prakticky až v roce 2007 spojením těchto dvou realitních společností, což zapříčinilo skokový nárůst ceny. I přes "abnormální" propad realitního trhu ve sledovaném období jsou Corio a Land Securities zhruba o 30 % výše (+4 % pravidelná dividenda). To dává při složeném úročení a navýšení ceny v posledním období o 30 % zhruba dvojnásobek vložené částky, tedy přibližně 7% roční výnos.

Srovnání REITs

Vzhledem k mimořádné situaci finanční, hypotéční a dluhové krize si troufám tvrdit, že výnos okolo 10 % v následující dekádě je docela dobře možný. Vnímám tedy REIT jako vhodný doplněk portfolia.

Zdroj: REITs A Comparative Approach
Osamostatnění Katalánska podle tří čtvrtin šéfů firem poškodí…
včera v 19:48

Osamostatnění Katalánska podle tří čtvrtin šéfů firem poškodí španělskou ekonomiku

Hnutí za odtržení Katalánska může podle téměř tří čtvrtin šéfů španělských firem ohrozit domácí ekonomiku. Ukázal to...
Španělsko Politika
Pilný s Babišem jednali v Lánech s prezidentem o rozpočtu
včera v 17:36

Pilný s Babišem jednali v Lánech s prezidentem o rozpočtu

Ministr financí Ivan Pilný (ANO) mluvil v neděli v Lánech s prezidentem Milošem Zemanem o přípravě rozpočtu na příští...
Rozpočet Politika Česká republika
Tisk: Britský řetězec Asda zvažuje koupi diskontní sítě B&M
včera v 15:47

Tisk: Britský řetězec Asda zvažuje koupi diskontní sítě B&M

Britský řetězec supermarketů Asda zvažuje koupi rychle expandující sítě diskontních prodejen B&M European Value...
Spojené království Fúze a akvizice Maloobchod
Průzkum: Roboty využívá téměř čtvrtina českých menších firem
včera v 13:50

Průzkum: Roboty využívá téměř čtvrtina českých menších firem

Roboty při výrobě využívá téměř čtvrtina českých menších firem. A téměř polovina z nich chce robotizaci rozšiřovat....
Česká republika Byznys a podnikání Technologie
Studie: Nabídka kanceláří v Praze letos vzroste dvakrát více než…
včera v 12:41

Studie: Nabídka kanceláří v Praze letos vzroste dvakrát více než poptávka

Nabídka nových kanceláří v Praze letos vzroste zhruba dvakrát více než poptávka. Zatímco nabídka se meziročně zvýší o...
Komerční reality Realitní trh Nemovitosti
Římu kvůli suchům hrozí zavedení přídělového systému na vodu
včera v 11:05

Římu kvůli suchům hrozí zavedení přídělového systému na vodu

Italské úřady kvůli dlouhému období sucha nařídily zastavit čerpání vody z jezera nedaleko Říma. Hlavní město Itálie...
Itálie Voda
Toyota prý plánuje masovou výrobu elektromobilů v Číně
včera v 08:00

Toyota prý plánuje masovou výrobu elektromobilů v Číně

Japonská automobilka Toyota Motor pravděpodobně již v roce 2019 zahájí masovou výrobu elektromobilů v Číně....
Japonské akcie Auta Čína
Argentina musí poskytnout odškodnění za zestátněné aerolinky
22. 7. 2017 20:10

Argentina musí poskytnout odškodnění za zestátněné aerolinky

Arbitrážní tribunál Světové banky nařídil Argentině odškodnit španělskou cestovní společnost Marsans za zestátnění...
Argentina Latinská Amerika Doprava
Lotyšsko pokutuje dvě tamní banky za porušování sankcí vůči KLDR
22. 7. 2017 18:04

Lotyšsko pokutuje dvě tamní banky za porušování sankcí vůči KLDR

Lotyšské úřady potrestaly pokutou téměř tří milionů eur dvě místní banky za to, že umožnily klientům porušovat...
Lotyšsko Evropské banky KLDR
Česko nabízí pro sídlo EBA budovu blízko centra Prahy
22. 7. 2017 10:40

Česko nabízí pro sídlo EBA budovu blízko centra Prahy

Česká republika má vhodnou budovu v blízkosti centra Prahy, ve které by mohl bezprostředně po odchodu Spojeného...
Česká republika Spojené království Evropská unie
Ferrero zvažuje koupi americké divize švýcarského Nestlé
22. 7. 2017 09:36

Ferrero zvažuje koupi americké divize švýcarského Nestlé

Italský výrobce cukrovinek Ferrero hodlá koupit americkou divizi švýcarské firmy Nestlé. Chce tak posílit svou pozici...
Evropské akcie Potraviny Fúze a akvizice
Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy…
Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy…
21. 7. 2017 22:30

Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy na směru neshodly

Akcie na trzích ve Spojených státech v pátek uzavřely se ztrátami, podepsal se na nich především slabý výsledek...
Shrnutí obchodování v USA Americké akcie
Wells Fargo musí znovu přijmout propuštěného whistleblowera
21. 7. 2017 21:39

Wells Fargo musí znovu přijmout propuštěného whistleblowera

Americká banka Wells Fargo musí zaplatit pokutu 575 000 dolarů a znovu zaměstnat propuštěného whistleblowera. Úřad...
Americké banky
Reuters: Krachující Alitalia dostala deset nezávazných nabídek
21. 7. 2017 21:29

Reuters: Krachující Alitalia dostala deset nezávazných nabídek

Krachující italská letecká společnost Alitalia obdržela deset nezávazných nabídek k převzetí. Agentuře Reuters to...
Itálie Doprava
S&P naznačila zlepšení řeckého úvěrového ratingu
21. 7. 2017 19:25

S&P naznačila zlepšení řeckého úvěrového ratingu

Mezinárodní ratingová agentura Standard & Poor's (S&P) v pátek změnila výhled hlavního řeckého úvěrového hodnocení ze...
Řecko PIIGS Rating
S&P Česku znovu potvrdila hlavní úvěrové ratingy
21. 7. 2017 18:29

S&P Česku znovu potvrdila hlavní úvěrové ratingy

Mezinárodní ratingová agentura Standard & Poor's (S&P) v pátek znovu potvrdila hodnocení úvěrové spolehlivosti České...
Česká ekonomika Česká republika Rating
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá…
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá…
21. 7. 2017 18:00

Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá dvě procenta

Evropské akcie uzavřely týden v červených číslech, když posilující euro stáhlo do mínusu přední evropské exportéry....
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
Koruna k euru zpevnila na novou nejsilnější úroveň od intervencí
21. 7. 2017 17:32

Koruna k euru zpevnila na novou nejsilnější úroveň od intervencí

Česká měna v pátek uzavřela obchodování na nové nejsilnější úrovni k euru od začátku měnových intervencí v roce 2013....
Česká koruna EUR/CZK USD/CZK
Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu
Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu
21. 7. 2017 17:05

Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu

Americká bankovní dvojka Bank of America přesune svou základnu pro služby klientům v zemích Evropské unie po odchodu...
Bank of America Spojené království Americké banky
Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX…
Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX…
21. 7. 2017 16:45

Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX zpevnila o 0,4 %

Pražská burza v pátek nenavázala na čtvrteční ziskovou seanci, index PX klesl o 0,45 % na 1 004,19 bodu. Dolů burzu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR