Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda
|

Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda

Půda je bezpečná investice s vysokým zhodnocením. Podmínkou je ovšem detailní znalost trhu a množství času věnovaného nákupu.

Nemovitosti Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda

Klasické nemovitosti, jako jsou nové i starší byty, jsou v útlumu a jejich ceny při převisu nabídky klesají. Akcie po propadu v posledních několika letech sice výrazně posílily, ale zůstávají značně volatilní. Stále více drobných i velkých investorů proto nakupuje ornou půdu, jejíž hodnota začala růst před pěti lety. Od té doby se zvýšila zhruba o polovinu.

Čím je růst ceny půdy způsoben a proč by měl pokračovat?

**V západní Evropě se ceny půdy výrazně liší, od zhruba 15 korun za metr ve Francii přes 25 korun v Německu až po více než 50 korun v Dánsku a Nizozemsku. V České republice se naproti tomu cena pohybuje okolo 5 až 10 korun za metr čtverečný. To však ještě nemusí znamenat, že by se české ceny měly vyrovnat například německým. Mezi vyspělými zeměmi zůstávají velké rozdíly trvale, a to jednak kvůli dopravním nákladům, jednak daňovým a právním aspektům, a nakonec i regulaci trhu s pozemky v některých zemích, která například ve Francii upřednostňuje farmáře a znevýhodňuje majitele pozemků.

Hlavním důvodem relativně nižších cen v ČR je nízká úroveň nájemného. Pro srovnání, zatímco ve starých zemích Evropské unie je průměrné nájemné 5 až 10 tisíc korun za hektar ročně, u nás pohybuje od 500 do 2 tisíc Kč, nejčastěji kolem tisícovky. Nízké nájmy mají dva důvody: nižší dotace z EU pro české zemědělce a rozdrobení půdy mezi množství malých vlastníků. Zatímco první faktor do pěti let zmizí, druhý je pro Českou republiku charakteristický a rozhoduje o tom, které pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které naopak zůstanou (téměř) neprodejné.

V předchozích staletích byla většina české půdy rozdrobena do úzkých "proužků", kterých měla rodina více v různých částech obce. Po nástupu komunismu byla tato pole sloučena, rozorána a původní pozemky byly úředně sloučeny do větších celků. Po roce 1989 byla sice vlastnická práva obnovena, avšak hranice původních pozemků nejsou v terénu patrné. Není tedy možné pozemky samostatně využívat ani pronajímat. Jednoduše, zemědělská družstva a soukromí zemědělci si (cizí) pole dohodami rozdělili, takže vlastník musel akceptovat, že například všechna pole na sever od okresní silnice má v nájmu bývalé družstvo (dnes akciová společnost), a pole na jih od silnice "pan Novák".

I když spolu původní družstva a soukromí zemědělci museli zpočátku často doslova bojovat o rozdělení půdy, dnes je toto rozdělení ukázkovým kartelem na mikroúrovni. Vlastníci jsou zbaveni svých práv a nájmy zůstávají minimální. Řada bývalých družstev dokonce zavazuje vlastníky na pět či deset let dopředu, nebo je nutí k podepsání předkupního práva na pozemky, čímž pozemky ztrácejí na hodnotě, neboť jsou neprodejné. A jelikož většina majitelů polí jsou starší lidé bydlící na vesnici, pasivně přijímají nevýhodné smlouvy a nechávají si vyplácet minimální nájem. Je přirozené a pochopitelné, že se nechtějí hádat se svými sousedy, známými nebo příbuznými.

Na tyto kartely však zemědělci nemají žádný právní, natož morální nárok. Zatímco dotace se zvýšily o několik tisíc korun na hektar a budou se dále zvyšovat, nájmy zůstávají stejné. A zde se objevuje zajímavá investiční příležitost. Pokud se investorovi podaří vykoupit dostatečné množství pozemků, vyjednat s nájemci výhodnější nájemné a jiné smluvní podmínky, může dosáhnout zajímavého zisku, neboť takto "osvobozených" pozemků je nedostatek. Porušit kartel se jak známo vyplácí, avšak nabídka musí být pro porušitele zajímavá – alespoň v desítkách hektarů. Individuální vlastník několika rozdrobených hektarů nezmůže většinou nic. **Je také možno spekulovat na takzvané pozemkové úpravy, při kterých stát vyměňuje pozemky, avšak takové úpravy musejí mít podporu dalších vlastníků a obce a (především) chybějí na ně peníze. Podle současného postupu úprav budou dokončeny za více než sto let.

Jaká jsou rizika investování do půdy?

Prvním rizikem je cena, která je v různých lokalitách a pro různé pozemky výrazně odlišná. Úřední ceny sice existují, jsou však využitelné pouze pro daňové účely (daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitosti) a nerespektují tržní oceňování. Mnoho lidí již naletělo realitním kancelářím a nakoupilo předraženou půdu, kterou pak nemohou prodat ani za nákupní cenu. Také více než 90 % nabídek na realitních serverech, i pokud jsou přímo od majitelů, je značně předražených a nerealistických (to ostatně platí obecně o většině nabídek nemovitostí). Za levnými nabídkami zase bývají nekvalitní pozemky či skryté vady.

Dalším rizikem při nákupu půdy je nákup nedostatečného množství pozemků, ať už proto, že investorovi došly peníze, nebo proto, že další vlastníci odmítají prodat. Nákup se přirozeně setkává s odporem zemědělců, kteří "radí" sousedům nic neprodávat, přece neprodají pole "cizím". Při nákupu menšího množství půdy zemědělci odmítnou změnit podmínky smlouvy, protože vědí, že nový majitel stejně nemá nikoho, komu by pole pronajal. Investice se pak může stát neprodejnou a investované peníze jsou na mnoho let umrtveny. Proto je optimální investice do zhruba 50 hektarů zemědělské půdy, kdy se již investor dostává do slušné vyjednávací pozice.

Posledním rizikem je nízká likvidita pozemků ve srovnání například s byty. Zatímco ve větších městech existuje rozvinutý trh s byty, které jsou při rozumné ceně rychle prodejné, majitel pole si na kupce musí počkat. Investoři obvykle nakupují půdu jen v určitých lokalitách, takže si majitel musí počkat na toho "pravého". Pro investory, kteří chtějí eliminovat uvedená rizika, je proto důležité mít důvěryhodné poradce, kteří se specializují na půdní investice.

Americké akcie se ve středu na směru neshodly, index Dow klesl, Nasdaq Composite ale počtvrté v řadě zpevnil
včera v 22:30

Americké akcie se ve středu na směru neshodly, index Dow klesl, Nasdaq Composite ale počtvrté v řadě zpevnil

Americký akciový index Dow Jones Industrial Average ve středu kvůli ztrátám finančních společností oslabil. Zbývající...
Shrnutí obchodování v USA Americké akcie
včera v 20:09

Samsung představil nový smartphone Galaxy S8

Jihokorejská společnost Samsung Electronics ve středu představila nový smartphone Galaxy S8. Slibuje si, že jí pomůže...
Samsung Asijské akcie Mobilní telefony
včera v 19:26

Zisk sázkové firmy OPAP kvůli vyšší dani klesl o 19 procent

Největší řecké sázkové společnosti OPAP ve čtvrtém čtvrtletí klesl hrubý provozní zisk (EBITDA) o 19,2 % na 83,7...
Hazard Řecko Evropské akcie
včera v 18:22

Soud v Londýně odmítl argumenty Kyjeva pro nesplacení dluhu Rusku

Ukrajina nedokázala uspokojivě vysvětlit, proč nesplatila Rusku dluh tři miliardy dolarů z roku 2013. V přípravném...
Ukrajina Rusko Střední a východní Evropa
Evropské akcie ve středu zdražily, oficiální zahájení brexitu nechalo investory chladnými
včera v 17:55

Evropské akcie ve středu zdražily, oficiální zahájení brexitu nechalo investory chladnými

Obchodování na západoevropských akciových trzích skončilo ve středu v zelených číslech. Nic na tom nezměnilo ani...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
včera v 17:34

Firmy v Británii žádají Londýn o garanci přístupu na jednotný trh EU

Automobilky, letecké společnosti a další firmy v Británii po oficiálním zahájení takzvaného brexitu žádají Londýn,...
Spojené království Evropská unie Politika
včera v 17:11

Británie a EU vstupují do jednání o rozvodu s různými prioritami

Británie a zbylých 27 zemí Evropské unie vstupují do dvouletých vyjednávání o britském odchodu (brexitu) z evropského...
Spojené království Evropská unie Politika
Pražská burza ve středu nepatrně klesla, do mínusu ji stáhly akcie Komerční banky, skupiny ČEZ a Unipetrolu
včera v 16:45

Pražská burza ve středu nepatrně klesla, do mínusu ji stáhly akcie Komerční banky, skupiny ČEZ a Unipetrolu

Index PX ve středu klesl o 0,05 % na 982,71 bodu. Do mínusu parket v Rybné stáhly akcie Komerční banky, elektrárenské...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
včera v 16:35

Audi a Mercedes svolají v Číně do opravy asi milion milion aut

Německé automobilky Audi a Mercedes v Číně svolají do opravy téměř milion vozů. Důvodem jsou hrozící problémy s...
Auta Čína Evropské akcie
včera v 15:43

Svaz: Volný obchod s Británií je pro české firmy prioritou

Zachování volného obchodu s Británií je pro české firmy prioritou, uvedl na dotaz ČTK Svaz průmyslu a dopravy....
Spojené království Evropská unie Česká republika
včera v 15:30

CzechInvest jedná s firmami o přesunu sídla z Británie do ČR

Státní agentura CzechInvest nyní jedná s řadou firem z USA a Asie o přesunu jejich sídla z Británie do Česka. Podle...
Spojené království Evropská unie Česká republika
včera v 14:31

Sobotka: ČR bude v jednáních o brexitu hájit práva svých občanů

Česká republika bude při vyjednáváních o odchodu Velké Británie z Evropské unie hájit práva svých občanů žijících v...
Spojené království Evropská unie Politika
včera v 14:30

Reuters: ECB po stížnostech přikročila k personálním změnám

Evropská centrální banka (ECB) vyměnila šéfa bruselské kanceláře a anulovala čtyři další jmenování do funkcí poté, co...
ECB Centrální banky
Předseda Evropské rady Tusk obdržel dopis od britské premiérky Mayové aktivující článek 50 Lisabonské smlouvy
včera v 13:35

Předseda Evropské rady Tusk obdržel dopis od britské premiérky Mayové aktivující článek 50 Lisabonské smlouvy

Předseda Evropské rady Donald Tusk ve středu odpoledne obdržel dopis od britské premiérky Theresy Mayové, který...
Spojené království Evropská unie Politika
včera v 13:26

Gazprom Germania bude hromadně propouštět

Gazprom Germania, německá pobočka ruského Gazpromu se sídlem v Berlíně, propustí část ze svých 230 zaměstnanců z...
Německo Rusko Zemní plyn
včera v 12:52

Řekové se údajně dohodli s věřiteli, Brusel to nepotvrdil

Řecko se dohodlo se svými věřiteli na reformách, škrtech a odprodeji elektráren, uvádějí zdroje blízké vyjednávání....
Řecko Dluhová krize Evropská unie
včera v 12:45

OKD ukončí těžbu v Dole Paskov, z firmy odejde přes 800 lidí

Společnost OKD v pátek ukončí těžbu v Dole Paskov na Frýdecko-Místecku. Skončí tím i dobývání černého uhlí v...
NWR Akcie ČR Uhlí a koks
včera v 11:48

Německo má mít registr firem, jež nemohou dostat veřejné zakázky

Německo vytvoří "černou listinu" firem, které se nebudou moci ucházet o veřejné zakázky, protože v minulosti porušily...
Německo Byznys a podnikání
včera v 11:41

Evropská komise zablokovala fúzi burzovních společností Deutsche Börse a LSE

Evropská komise ve středu zablokovala plánované spojení německé burzovní společnosti Deutsche Börse s londýnskou...
Frankfurtská burza Fúze a akvizice Evropská unie