Kde se tvoří nová realitní bublina?

| redakce

Ceny realit se na rozvinutých trzích po propadu v roce 2008, který následovala úvěrová krize, znovu zvýšily. Nyní se však probouzejí obavy z toho, že by se v některých oblastech mohly tvořit nové nemovitostní bubliny.

Ekonomy a analytiky realitního trhu znepokojují především Izrael, Kanada, Norsko, Belgie, Austrálie, Dubaj, Hongkong, Londýn a Singapur. V Izraeli ceny domů od roku 2009 vzrostly o téměř 40 %, v Norsku o téměř 30 % a ve Švýcarsku o více než 20 %.

Tyto cenové boomy podporuje snadný přístup k úvěrům na financování bydlení. Poté, co centrální banky včetně Fedu a ECB zaplavily finanční trhy levnými penězi, mají banky více možností půjčovat. Jejich úvěry jsou zároveň velmi levné díky úrokovým sazbám, které jsou v mnoha zemích na historických minimech. "Když jsou úrokové sazby takto nízko, vždy existuje riziko toho, že bude příliš mnoho peněz alokováno do aktiv, proti nimž je možné si půjčovat," tvrdí Liam Bailey z Knight Frank.

Čas jednat

Zatímco boom cen nemovitostí bude v roce 2014 pravděpodobně pokračovat, v roce 2015 by podle analytiků z Goldman Sachs bubliny mohly začít praskat.

Tato hrozba přiměla vlády mnoha zemí ke snaze zchladit přehřívající se trh. V Hongkongu ceny domů v loňském roce vyletěly na 13násobek průměrného ročního platu, což z něj dělá podle Demographia nejméně dostupné město na světě. Čínská vláda se od té chvíle snaží trh zchladit například i zdvojnásobením daně z prodané nemovitosti nad 2 miliony hongkongských dolarů. "Politici si přejí oživení na realitním trhu, zároveň jsou však ostražití kvůli nebezpečí přílišného nadšení," říká Bailey.

Singapur se pokusil jemně zarazit růst cen nemovitostí tím, že stanovil strop pro výši úvěru, který si mohou lidé pořídit. Jak ukazuje následující graf od Goldman Sachs, čím rychleji rostou ocenění realit, tím pravděpodobnější je jejich propad v následujících pěti letech.

Pravděpodobnost propadu cen realit o 15 % v závislosti na jejich předchozím růstu
Pravděpodobnost propadu cen realit o 15 % v závislosti na jejich předchozím růstuZdroj: Goldman Sachs

Podle této metodologie jsou nyní ohroženy nejvíce právě realitní trhy v Izraeli, Německu a Švýcarsku. Pokud se však vezme v potaz i poměr cen domů k nájmům (který může značit, že lidé odkládají nákup domu, pokud jsou ceny příliš vysoké oproti pronájmům), jsou v nebezpečí i Belgie, Finsko, Norsko a Kanada.

Kde budou bubliny praskat?

Ke zjištění nejpravděpodobnějších epicenter praskání realitních bublin je potřeba se podívat na nabídku a poptávku. Podle Goldman Sachs rekordní ceny nemovitostí následují s několikaletým zpožděním rekordní výstavbu nových domů. Ceny domů v Izraeli podpořily mezinárodní investice, ale také značný nedostatek domů samotných. V zemi, kde je výstavba předmětem horkých politických sporů s Palestinou, se však nepředpokládá, že by se problém nabídky v nejbližších letech vyřešil.

Naproti tomu v Kanadě jsou stavební povolení na historickém rekordu a tempo výstavby vzbuzuje obavy z přehnaného boomu stavebního průmyslu. Trh táhne asijská poptávka, především ve Vancouveru. Trhy v Sydney a Melbourne také profitují z přílivu zahraničního kapitálu, především z Číny, Malajsie a Singapuru, tvrdí Bailey.

Jiný příběh se odehrává v Londýně, Jeho centrum mají obsazené zahraniční kupci, ceny nemovitostí na periferii se naopak žádnou závratnou rychlostí nezvyšují. Dlouhodobý nedostatek nabídky podle ekonomů z Goldman Sachs také Londýn uchrání před propadem cen realit.

I některé z nejnotoričtějších bublin z roku 2008 se znovu nafukují. Dubaj například těží ze své pozice bezpečného útočiště a užívá si přílivu zahraničního kapitálu především z arabských zemí a Indie. Arabští investoři po nepokojích spojených s arabským jarem hledají v regionu bezpečné útočiště.

"Než se Fed rozhodne opustit politiku nulových úrokových sazeb a začne je zvyšovat, Dubaj už dávno smaže ztráty způsobené prasknutím bubliny v roce 2008," říká Kit Juckes ze Société Générale. "'Zdravý' je to poslední, co člověka při myšlence na realitní trh napadne, ale pro tuto chvíli je měnové šílenství Bena Bernankeho poměrně účinným prostředkem na tlumení bolesti."

Zdroj: CNBC

reklama
reklama