Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

| Michael Jindra

Řada investorů na zimu uklidí golfové hole do garáže a opráší lyže nebo snowboard. Ať již poté vyrazí za tuzemskými kopci, či zahraničními svahy, jen málo z nich bude mezitím přemýšlet o tom, že lze na zimních radovánkách také vydělávat.

Lyžařský a na něj navázaný byznys je poměrně specifickou oblastí, kde se dají vydělávat peníze. Hlavním rozdílem oproti jiným oblastem podnikání je sezónní charakter, který je mimo omezenou část roku, kdy může fungovat, limitován také těžko předvídatelnými rozmary zimního počasí. Vzhledem k tomu, že v průběhu často krátké sezóny musí lyžařský byznys vydělat na provozní náklady, údržbu, splátky i zisk za celý rok, je extrémně závislý na pečlivé analýze rizik, jejich řízení, maximální efektivitě a efektivním využití kapacity v době, kdy může být v provozu.

Horská nemovitost: Lokalita ještě zásadnější než ve městech

Budeme-li se bavit konkrétně o nemovitostech navázaných na lyžařský cestovní ruch, platí zde ještě mnohem více než jinde ony slavné tři faktory ovlivňující nemovitostní investice (lokalita, lokalita, lokalita). Oproti klasické nemovitosti, kde se horší umístění projeví především nižším dosažitelným nájemným, ačkoli využitelnost zůstane podobná, u horských nemovitostí se skládá jak efekt dosažitelné ceny ubytování/pronájmu, tak počtu dní v roce, po který vůbec lze nájemné účtovat (především kvůli vlivům počasí a délce sezóny).

Rozdíl spočívá především v tom, že klasické rezidenční nemovitosti uspokojují zákazníkovu finální potřebu (bydlení), kdežto služby horské nemovitosti lidé většinou vnímají pouze jako druhotnou potřebu k potřebě primární, kterou je zimní (někdy i letní) sport a turistika. Při uvažování o investici tímto směrem je tedy potřeba si uvědomovat fakt, že se investor "veze" na parametrech aktivit, služeb a okolí, za kterými zákazník primárně cestuje, a na něž má sám investor často pramalý vliv.

Atraktivita horských nemovitostí pro investory spočívá především ve faktorech, které jsou příbuzné i jiným oblastem nemovitostí. Investoři těmito investicemi zpravidla sledují pasivní dlouhodobé a nepříliš rizikové uložení prostředků, které jim poskytuje pravidelný příjem ve formě nájmu a vizi zachování či mírného růstu hodnoty majetku. Nefinanční výhody, které tyto nemovitosti majiteli přináší, plynou především ze společenské prestiže související s vlastnictvím takové nemovitosti (zejména ve známých střediscích) a z možnosti vlastního využití v průběhu roku, které u standardně pronajímané nemovitosti nepřipadá v úvahu.

ČR vs. cizina: Stále prohráváme

Pokud uvažujete o investování do horské nemovitosti, bude základní otázkou volba místní (české) či zahraniční nemovitosti. Ačkoli bude primární záměr možná stejný, rozdíly mezi těmito variantami jsou obrovské.

Nemovitosti v ČR jsou pro řadu místních investorů atraktivní především svou blízkostí a pořizovací cenou, navíc se kupující stále pohybuje ve známém právním prostředí, zná poměry a podobně. Tím však výčet výhod pomalu končí. Pokud vezmeme v úvahu veškeré aspekty takové investice, zjistíme, že horské nemovitosti v ČR jsou vhodné jen pro malou část investorů. Využitelná zimní sezóna v ČR je ve srovnání se zahraničím velmi krátká (často i méně než 10 týdnů v roce) a poměrně nestabilní, pokud jde o počasí. Bohužel v ČR není výjimkou, když většina ledna proprší s teplotami nad 5 stupňů. To je významný rizikový faktor, který mnohdy nebývá zohledněn v ceně nemovitosti. V určitých lokalitách tento fakt může částečně kompenzovat letní sezóna, která ale oproti zimní sezóně mívá podstatně nižší význam z hlediska poptávky turistů. Provoz v tomto období se tak prodražuje a řada podniků a nemovitostí je mimo zimu z ekonomických důvodů zavřena.

Dalším zásadním negativem jsou významné nedostatky v nabídce a kvalitě, místy i úplná absence v oblasti komplexních podpůrných služeb, jako je správa a údržba nemovitosti, naplnění ubytovací kapacity (incoming) a úklid. Kvůli tomu taková investice může mít smysl pouze pro člověka, který v části takové nemovitosti bude i sám bydlet a tyto činnosti zajistí sám. V takovém případě ale nemůže být řeč o pasivní investici, kterou většina investorů vyhledává.

Druhou možností je pořízení dostatečně velké nemovitosti, kde se již ekonomicky vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pracovníky. V tomto případě se ale již bavíme spíše o podnikání v hotelnictví, které také vyžaduje určité know-how a zkušenosti. Souvisejícím důsledkem je také mnohem vyšší pořizovací cena takové investice, která opět omezuje skupinu potenciálních investorů.

Z dlouhodobého hlediska představuje problém také patrné zvyšování dostupnosti zahraničních středisek, která jsou pro ta česká v mnoha ohledech nerovnými soupeři. V současnosti již není problém narazit na nabídku týdenní dovolené v rakouských Alpách se stejnými službami za cenu podobnou či nižší, než za jakou bychom pořídili týden ve Špindlerově Mlýně.

  • 1
  • 2
reklama
reklama