REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

| Mikuláš Splítek

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

  • 1
  • 2
reklama
reklama