Hypotéka: Nenechte se natáhnout

| Petr Rozkošný

Rekordně nízké úrokové sazby pod hranicí 2 % nemusí automaticky znamenat rekordně nízké náklady na hypotéku. Co vám může hypotéku výrazně prodražit a proč se při vybírání hypotéky poradit s hypotečním konzultantem, vysvětluje Martin Novák, analytik ze společnosti Broker Consulting.

V případě porovnávání hypoték se lidé na hypotečního konzultanta často obrátí v době, kdy již mají nabídku od své "domácí" banky, případně i několika dalších bank. Pokud byste měl posoudit postup, pomocí kterého lidé vybírají hypotéku, jaké jsou jeho největší nedostatky? Soudě dle "rozpoložení", v němž za hypotečními konzultanty lidé přicházejí.

V dobách podobných té, kterou zažíváme dnes, tedy období ekonomického poklesu, jsou lidé velice citliví na cenu. Je to logické, nejistota spojená s udržitelností příjmů a vývojem jejich výše v budoucnosti nás nutí přemýšlet o každém sebemenším výdaji. Vzhledem k tomu, že je to právě hypotéka, co je v drtivé většině případů největším závazkem v životě jedince, je jasné, že jsou lidé při jejím výběru maximálně obezřetní.

Ještě před pěti až sedmi lety si lidé brali hypotéky bez jakéhokoli většího porovnávání. Na mysli mám zejména koupi bytů v rámci developerských projektů. Velmi často se stávalo, že u daného developerského projektu existoval jeden "centrální" partner, často některá z hypotečních bank, která poskytovala hypotéky. Lidé sice měli možnost vzít si hypotéku i jinde, této příležitosti však často nevyužívali – brali si hypotéku u tohoto partnera. V době ekonomické konjunktury a stavebního boomu, jak jsme je zažívali právě před zhruba 7 lety, byl prioritou čas.

Developerské projekty byly často "rozprodány" dříve, než byly vůbec zahájeny stavební práce. Obrovská poptávka po nových bytech neumožňovala nějaké větší "otálení". A byla to právě hypotéka u zmíněného "centrálního" partnera a možnost jejího rychlého vyřízení, co dávalo zájemci o koupi bytu výhodu před ostatními.

Dnes, když již nejsou nové byty tak horké zboží, mají lidé na výběr hypotéky více času, čehož využívají v maximální možné míře a snaží se snížit náklady na hypotéku na naprosté minimum. Říká se ale, že všeho moc škodí, a tlak na snížení nákladů na hypotéku není výjimkou. Bankovní úředníci i finanční poradci vědí o zúženém zorném poli, v rámci kterého žadatel o hypotéku vidí pouze úrokovou sazbu. V praxi pak často dochází k tomu, že banka danému žadateli o hypotéku poskytne úvěr s "dumpingovou" úrokovou sazbou, kdy se následně pokusí vydělat na klientovi peníze jinde. To "jinde" má přitom nejčastěji podobu životního pojištění, pojištění nemovitosti, kreditní karty, běžného či spořicího účtu.

Při troše šikovnosti bankovního úředníka může klient sice ušetřit třeba 500 Kč na splátce hypotéky, na druhou stranu se však "uváže" k životnímu pojištění s měsíčním pojistným například 1 200 Kč. Stačí vám znalosti matematiky žáka druhé třídy základní školy, abyste si spočítali, do jaké míry je tato nabídka "výhodná".

Jak s těmito lidmi pracujete? Nechají si vůbec vysvětlit, že může být hypotéka s vyšší úrokovou sazbou výhodnější než hypotéka s nízkou úrokovou sazbou a "sadou" doplňkových produktů?

Na první schůzce si s klientem ujasníme jeho požadavky na hypotéku. Pokud již má nabídku od některé z bank či jiného finančního konzultanta, bavíme se s ním o podmínkách získání hypotéky s těmito parametry, tedy o případné povinnosti sjednání si nějakého doplňkového produktu. Následně těmto zájemcům o hypotéku sestavíme nabídky, které splňují jejich požadavky, a diskutujeme cenu. Řada klientů sama přijde na to, že hypotéka s o 0,2 procentního bodu nižší úrokovou sazbou nemusí být žádná výhra, zatímco hypotéka s o 0,2 procentního bodu vyšší sazbou ano.

K pochopení situace zájemcům o hypotéku často pomáhá srovnání s něčím, co už znají. Líbí se mi například přirovnání hypotéky k automobilu. Představte si například, že má nějaké auto v dané třídě nejnižší pořizovací cenu. Minimální náklady na koupi jsou však podmíněny tím, že budete benzín či naftu kupovat jen u vybrané čerpací stanice. Stejně tak jste omezeni tím, kde budete své auto nechat opravovat, jakou doplňkovou výbavu si do něj budete kupovat a jak rychle s ním budete jezdit.

Čerpací stanicí a povinností tankování u ní může být v případě hypotéky běžný účet a povinnost zasílání si mzdy na něj. Díky tomu můžete přestat plnit podmínky pro vedení běžného účtu zdarma u banky, kde účet máte nyní, a nový účet, který si musíte zřídit, možnost vedení zdarma nenabízí, je tedy pro vás nákladem na hypotéku. Doplňkovou výbavou jsou pak myšleny právě produkty, které si musíte sjednat spolu s hypotékou. Líbilo by se vám, kdyby vám prodejce auta řekl, že si můžete koupit potahy jen od firmy "X" a střešní nosič od značky "Y"? Pokud ne, proč si tedy brát hypotéku, která mě nutí ke sjednání si stavebního spoření či životního pojištění u vybrané spořitelny či pojišťovny?

Rychlostí mám pak na mysli možnost mimořádných splátek. Chcete do cíle, kterým je konečné splacení hypotéky, dojet rychleji? Bohužel, vaše úvěrová smlouva obsahuje "omezovač rychlosti" (buď mimořádnou splátku nemůžete učinit vůbec, nebo pouze s pořádně vysokým poplatkem).

Pokud se nám podaří lidem přirovnat hypotéku k něčemu, s čímž už mají zkušenosti, často sami přijdou na to, co je pro ně nejlepší. V řadě případů to pak není dumpingová úroková sazba.

Pokračování článku najdete na serveru Penízenavíc.cz

Zdroj: Penízenavíc.cz

reklama
reklama