Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda

Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda

| redakce

Půda je bezpečná investice s vysokým zhodnocením. Podmínkou je ovšem detailní znalost trhu a množství času věnovaného nákupu.

Klasické nemovitosti, jako jsou nové i starší byty, jsou v útlumu a jejich ceny při převisu nabídky klesají. Akcie po propadu v posledních několika letech sice výrazně posílily, ale zůstávají značně volatilní. Stále více drobných i velkých investorů proto nakupuje ornou půdu, jejíž hodnota začala růst před pěti lety. Od té doby se zvýšila zhruba o polovinu.

Čím je růst ceny půdy způsoben a proč by měl pokračovat?

**V západní Evropě se ceny půdy výrazně liší, od zhruba 15 korun za metr ve Francii přes 25 korun v Německu až po více než 50 korun v Dánsku a Nizozemsku. V České republice se naproti tomu cena pohybuje okolo 5 až 10 korun za metr čtverečný. To však ještě nemusí znamenat, že by se české ceny měly vyrovnat například německým. Mezi vyspělými zeměmi zůstávají velké rozdíly trvale, a to jednak kvůli dopravním nákladům, jednak daňovým a právním aspektům, a nakonec i regulaci trhu s pozemky v některých zemích, která například ve Francii upřednostňuje farmáře a znevýhodňuje majitele pozemků.

Hlavním důvodem relativně nižších cen v ČR je nízká úroveň nájemného. Pro srovnání, zatímco ve starých zemích Evropské unie je průměrné nájemné 5 až 10 tisíc korun za hektar ročně, u nás pohybuje od 500 do 2 tisíc Kč, nejčastěji kolem tisícovky. Nízké nájmy mají dva důvody: nižší dotace z EU pro české zemědělce a rozdrobení půdy mezi množství malých vlastníků. Zatímco první faktor do pěti let zmizí, druhý je pro Českou republiku charakteristický a rozhoduje o tom, které pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které naopak zůstanou (téměř) neprodejné.

V předchozích staletích byla většina české půdy rozdrobena do úzkých "proužků", kterých měla rodina více v různých částech obce. Po nástupu komunismu byla tato pole sloučena, rozorána a původní pozemky byly úředně sloučeny do větších celků. Po roce 1989 byla sice vlastnická práva obnovena, avšak hranice původních pozemků nejsou v terénu patrné. Není tedy možné pozemky samostatně využívat ani pronajímat. Jednoduše, zemědělská družstva a soukromí zemědělci si (cizí) pole dohodami rozdělili, takže vlastník musel akceptovat, že například všechna pole na sever od okresní silnice má v nájmu bývalé družstvo (dnes akciová společnost), a pole na jih od silnice "pan Novák".

I když spolu původní družstva a soukromí zemědělci museli zpočátku často doslova bojovat o rozdělení půdy, dnes je toto rozdělení ukázkovým kartelem na mikroúrovni. Vlastníci jsou zbaveni svých práv a nájmy zůstávají minimální. Řada bývalých družstev dokonce zavazuje vlastníky na pět či deset let dopředu, nebo je nutí k podepsání předkupního práva na pozemky, čímž pozemky ztrácejí na hodnotě, neboť jsou neprodejné. A jelikož většina majitelů polí jsou starší lidé bydlící na vesnici, pasivně přijímají nevýhodné smlouvy a nechávají si vyplácet minimální nájem. Je přirozené a pochopitelné, že se nechtějí hádat se svými sousedy, známými nebo příbuznými.

Na tyto kartely však zemědělci nemají žádný právní, natož morální nárok. Zatímco dotace se zvýšily o několik tisíc korun na hektar a budou se dále zvyšovat, nájmy zůstávají stejné. A zde se objevuje zajímavá investiční příležitost. Pokud se investorovi podaří vykoupit dostatečné množství pozemků, vyjednat s nájemci výhodnější nájemné a jiné smluvní podmínky, může dosáhnout zajímavého zisku, neboť takto "osvobozených" pozemků je nedostatek. Porušit kartel se jak známo vyplácí, avšak nabídka musí být pro porušitele zajímavá – alespoň v desítkách hektarů. Individuální vlastník několika rozdrobených hektarů nezmůže většinou nic. **Je také možno spekulovat na takzvané pozemkové úpravy, při kterých stát vyměňuje pozemky, avšak takové úpravy musejí mít podporu dalších vlastníků a obce a (především) chybějí na ně peníze. Podle současného postupu úprav budou dokončeny za více než sto let.

Jaká jsou rizika investování do půdy?

Prvním rizikem je cena, která je v různých lokalitách a pro různé pozemky výrazně odlišná. Úřední ceny sice existují, jsou však využitelné pouze pro daňové účely (daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitosti) a nerespektují tržní oceňování. Mnoho lidí již naletělo realitním kancelářím a nakoupilo předraženou půdu, kterou pak nemohou prodat ani za nákupní cenu. Také více než 90 % nabídek na realitních serverech, i pokud jsou přímo od majitelů, je značně předražených a nerealistických (to ostatně platí obecně o většině nabídek nemovitostí). Za levnými nabídkami zase bývají nekvalitní pozemky či skryté vady.

Dalším rizikem při nákupu půdy je nákup nedostatečného množství pozemků, ať už proto, že investorovi došly peníze, nebo proto, že další vlastníci odmítají prodat. Nákup se přirozeně setkává s odporem zemědělců, kteří "radí" sousedům nic neprodávat, přece neprodají pole "cizím". Při nákupu menšího množství půdy zemědělci odmítnou změnit podmínky smlouvy, protože vědí, že nový majitel stejně nemá nikoho, komu by pole pronajal. Investice se pak může stát neprodejnou a investované peníze jsou na mnoho let umrtveny. Proto je optimální investice do zhruba 50 hektarů zemědělské půdy, kdy se již investor dostává do slušné vyjednávací pozice.

Posledním rizikem je nízká likvidita pozemků ve srovnání například s byty. Zatímco ve větších městech existuje rozvinutý trh s byty, které jsou při rozumné ceně rychle prodejné, majitel pole si na kupce musí počkat. Investoři obvykle nakupují půdu jen v určitých lokalitách, takže si majitel musí počkat na toho "pravého". Pro investory, kteří chtějí eliminovat uvedená rizika, je proto důležité mít důvěryhodné poradce, kteří se specializují na půdní investice.

reklama
reklama