Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

| redakce

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték
Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

reklama
reklama