Florida: průvodce nákupem nemovitostí II.
|

Florida: průvodce nákupem nemovitostí II.

Co je to „dobrá cena“ a taktika o jejím vyjednávání a jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitostí na Floridě?

Jakou nemovitost koupit

Stavební pozemky v dobré lokalitě lze na Floridě koupit od 40 do 70 000 USD, dům od 100 000 USD výše. Pokud byste chtěli koupit dům, nedoporučuji, vzhledem přetlaku prodávaných a pronajímaných domů i výši místních daní, investovat na Floridě více, než 150 – 200 000 USD.

Máte-li k dispozici větší rozpočet, pak doporučuji spíše koupit byt v New Yorku v rozsahu 300 000 USD s cílem jeho dlouhodobého pronájmu a zbytek investovat na Floridě. Sníží se tak nejen riziko Vaší investice, ale zkrátí se i doba její návratnosti.

Koupi nemovitosti zvládnete i z domova

Chcete-li koupit nemovitost na Floridě, můžete tak učinit i z pohodlí Vašeho domova. Začněte otevřením stránky Asociace floridských realitních kanceláří, kde najdete odkaz na „Nabídku nemovitostí“ ( http://fl.living.net ).

U každé nabídky je zveřejněna její adresa, kterou si můžete přiblížit na satelitní mapě http://www.maplandia.com/north-america

V levém dolním rohu se zobrazí „Google search map“, kam napíšete adresu nemovitosti a můžete si ji přibližovat tak, až detailně poznáte její polohu, sousedství, vzdálenost od oceánu, atd., zkrátka parametry lokality.

V popisu nemovitosti je uveden i kontakt na prodávajícího (nejčastěji telefon a e-mail), kterým je buď vlastník, nebo realitní agent, jehož můžete z domova zavolat a domluvit s ním konkrétní podmínky a postup prodeje.

Samozřejmě je lepší se s kupovanou nemovitostí osobně seznámit a poznat i lokalitu, v níž se nachází.

Koupě nemovitosti v zástavě

Největší zájem mezi kupujícími je o nemovitosti, jejichž vlastník nebyl schopen zaplatit hypotéku a propadly tak jako zástava bance, nebo má potíže se splácením hypotéky a snaží se nemovitost co rychleji prodat. Kupujete-li nemovitost v zástavě, vstupuje do hry další hráč, jímž je právě banka. Vy jí dáváte cenovou nabídku na kupní cenu. Banka váš návrh během tří měsíců posoudí a dá Vám vědět, zda ji akceptuje či nikoliv. Pokud ne, je třeba nabídkovou cenu zvýšit. Projevíte-li o takovouto nemovitost zájem, je třeba počítat s procesem koupě v řádu tří až čtyř měsíců. Doporučujeme proto najmout místního právníka nebo realitního brokera a jim celou záležitost svěřit.

Mnoho nemovitostí, včetně bankovních zástav se dnes nabízí v aukcích. Moc tuto formu koupě nedoporučujeme. Jednak musíte zaplatit určitý vstupní poplatek a jednak, je-li nemovitost skutečně atraktivní, objeví se dostatek zájemců, kteří její cenu „vyšroubují“ tak, že se pohybuje okolo dnešní reální prodejní ceny na trhu, takže, nemáte-li „z pekla štěstí“, nic moc na aukci nevyděláte.

Cena nemovitosti

Zda Vám prodávající nabízí reálnou prodejní cenu si můžete opět ověřit z domova. Doporučujeme navštívit následující web stránky:

www.easyhomevaluation.com

www.housevalues.com

www.realtor.com/homevalues/#NEXHASHlat=37.78808138412048&lon=-93.86718750000003&zoom=4

Ke získání ceny stačí vyplnit dresu nemovitosti a Zip kód (pozn. obdoba českého Poštovného směrovacího čísla).

Další užitečné adresy: www.zillow.com a www.trulia.com, kde je u většiny nabízených nemovitostí uvedena i jejich odhadovaná tržní cena.

Co je to „dobrá cena“ a taktika o jejím vyjednávání:

Ceny nemovitostí jsou nyní nízké a kupujících málo, takže je účelné pokusit se „usmlouvat“ co nejnižší cenu. Nebojte se být správně „americky“ agresivní kupec a nabízejte zásadně nízké ceny. Konkrétně: prodává-li se dům za $160,000 tak bychom se neměli bát prodávajícímu nabídnout například $130,000.

Mějte na paměti: nabídka platby v hotovosti Vás, oproti ostatním kupujícím, zvýhodňuje!

Může se stát, že prodávající výše uvedeného domu dostane dvě nabídky: první ve výši $140,000, ale od kupujícího, který platí s využitím hypotéky a druhou od Vás na $130,000, ale s okamžitou platbou v hotovosti. Potřebuje-li prodávající peníze rychle, může upřednostnit Vaši nižší nabídku.

Kdy lze hovořit o výhodné ceně?

Existují dvě základní pomůcky, jak poznat, zda se jedná o výhodnou koupi. První je „Gross rent multiplier“, tzn. poměr mezi kupní cenou nemovitosti a měsíčním nájmem. Je-li 100 a méně, lze nemovitost považovat za dobrou koupi. Jen pro ilustraci: činí-li měsíční nájemné za dům $1,500, pak „dobrá kupní cena“ je (1500 x 100), tj. $150,000 a nižší.

Proč právě 100?

Jde o desetiletou návratnost kapitálu vloženého do koupě nemovitosti. Rok má 12 měsíců a s dvouměsíčním nájemným musíme počítat na úhradu oprav a údržby nemovitosti. Zbývá tedy deset měsíčních nájmů, jejichž násobení deseti lety dospějeme k výše uvedenému číslu 100.

Druhou pomůckou je podíl mezi prodejní cenou nemovitosti a ročním příjmem lidí v dané lokalitě. V USA se tento podíl pohybuje v průměru mezi 2 až 4. Čím je podíl nižší, tím pro kupujícího lépe. Je-li podíl vyšší než 5, znamená to, že domy v dané lokalitě jsou předražené.

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Náklady na uzavření kupní smlouvy činí na Floridě 3% z kupní ceny. Hradí se z nich služby právníka, escrow service a drobné výdaje spojené například se zápisem do místního katastru nemovitostí. Esrow service v USA hraje obdobnou úlohu jako bankovní, nebo notářská úschovna peněz v ČR. Peníze na koupi escrow uvolňuje až po překontrolování dokladů k nemovitosti a podepsání kupní smlouvy.

Záloha se platí obvykle ve výši 10% z kupní ceny nemovitosti. Náklady spojené s koupí pozemku hradí většinou prodávající. Nicméně doporučujeme, abyste si našli vlastního právníka, který by překontroloval jak znění kupní smlouvy, tak i doklady k nemovitosti.

Právníky, specializující se na prodej nemovitosti na Floridě najdete například na web stránkách:

http://www.lawyers.com/Real-Estate/Florida/browse-by-city.html http://www.avvo.com/real-estate-lawyer/fl.html

Náklady na práci právníka počítejte v řádu 1% z kupní ceny. Uzavření kupní transakce trvá řádově měsíc.

Roční daň z nemovitosti a poplatek za správu nemovitosti Dalším faktorem, který musíte vzít při koupi nemovitosti na Floridě v úvahu jsou roční poplatky spjaté s vlastnictvím nemovitosti, to znamená roční daň z nemovitosti a poplatky za správu nemovitosti.

Největší položkou je přitom roční daň z nemovitosti, kterou Vám vyměřuje místní daňový úřad (Tax apprasials). Neodvozuje se přitom z kupní ceny, ale od aktuálních tržních cen nemovitostí v dané lokalitě. Je-li konjunktura, jsou daně vyšší, je-li recese, jsou i daně nižší.

Klíčová je přitom poloha. Stojí-li Vaše nemovitost přímo u oceánu („oceanfront“), nebo u kanálu vedoucím k oceánu („water way“) jsou roční daně přibližně dvojnásobné, než u stejné nemovitosti stojící ve druhé řadě.

Jaké se v minulosti platily roční daně si můžete najít na stránkách daňových odhadců v příslušných okresech („county tax apprasial districts“). Seznam daňových okresů najdete například:

http://www.silvestriinvestments.com/flonline.htm http://reiclub.com/tax-appraisal-district.php

Po otevření stránky příslušného Okresního daňového okresu stačí vyplnit adresu Vámi kupované nemovitosti a zobrazí se Vám roční daně placené v minulosti.

Konkrétní výši daně Vám vyměří až po koupi nemovitosti. Orientační pomůckou při její kalkulaci je počítat řádově s roční daní ve výši 3% z kupní ceny. Jinými slovy: investujete-li na Floridě 400 000 USD, pak roční daň počítejte v řádu okolo 12 000 USD, což už vůbec není malá částka, takže byste ji při koupi nemovitosti rozhodně neměli opominout.

Je-li Vámi kupovaná nemovitost součástí kondominia či jiné Asociace vlastníků nemovitost, poplatky jim placené se dozvíte z jejich stanov. Obvykle se pohybují v řádu 1% z kupní ceny. Souhrnně řečeno: daně a poplatky Vás budou stát okolo 4% z roční ceny nemovitosti.

včera v 18:12

Jak poznat dobrého finančního poradce? 10 znamení

Dobrý finanční poradce má vždy na prvním místě zájem klienta. To ale není vše. Jak ještě poznat, že osoba, která vám...
Investiční a finanční poradenství Ponaučení pro investory Peníze
včera v 09:18

Tři technologické oblasti, které by investoři neměli přehlížet

O technologickém sektoru jako o investičně zajímavé destinací se hovoří průběžně již desítky let. Nejde přitom o...
Technologie Informační technologie Biotechnologie
3. 12. 2019 09:20

Hejno černých labutí nad (evropskými) automobilkami

Nad výrobci automobilů se vznáší hejno černých labutí. Doplatit na to může celá globální ekonomika. Jednou z hrozeb,...
Auta Ekologie a životní prostředí Evropské akcie
2. 12. 2019 11:49

Investorský magazín: 12 fondů na rok 2020

Investiční rok 2019 je pomalu za námi, a je tedy čas se zajímat o investiční příležitosti pro další období....
Podílové fondy Akciové fondy Rozhovor
1. 12. 2019 15:54

Geopolitická rizika roku 2020: (I) Evropou bez silných lídrů živ je svět

Světem budou i v příštím roce významně hýbat politická a geopolitická rizika. V Evropě bude hrát prim brexit, na...
Evropa Evropská ekonomika Evropská unie
28. 11. 2019 09:09

Helena Horská (Raiffeisenbank): Tyto faktory budou v příštím roce ovlivňovat kurz EUR/CZK

Pro příští rok očekáváme zpomalení exportu a české ekonomiky jako celku, což povede ke snižování sazeb České národní...
Česká koruna EUR/CZK Forex (FX)
26. 11. 2019 17:39

Prezidentské volby v USA jako hlavní geopolitické riziko roku 2020

Světem budou i v příštím roce významně hýbat politická a geopolitická rizika. Tím nejvýznamnějším jsou přitom...
Spojené státy americké (USA) Geopolitická rizika Ekonomické a politické hrozby
23. 11. 2019 12:27

Morávek (Softec): V rámci digitalizace nejsou bariéry, manažeři firem se jen musejí zbavit strachu

Většina manažerů českých a slovenských firem má při zavádění nejnovějších technologií stále zábrany, uvedl v rámci...
Pracovní trh Zaměstnání Byznys a podnikání
22. 11. 2019 09:08

Petr Beneš (WOOD & Company): Na akciovém trhu není bublina, zajímavé možnosti jsou (i) ve střední Evropě

Ocenění akcií v Americe ani v Evropě až na krizový výkyv v posledních dvaceti letech nevybočilo z poměrně úzkého...
Americké akcie Světové akcie Střední a východní Evropa
20. 11. 2019 17:48

Zychová (Verdi Capital): Investování do akcií dává dlouhodobě smysl, podstatná je disciplína

Americké, ale i globální akcie mají dlouhodobě tendenci posilovat. I vzhledem k aktuálnímu ocenění dluhopisů dávají...
Akciový trh Investování Pravidla a doporučení pro investování
19. 11. 2019 12:22

Digitalizace: Nejde o automatizaci a zjednodušení stávajících procesů, změna musí být hlubší

Česko i Slovensko v připravenosti a ochotě přijímat nové technologie zaostávají za většinou Evropy. Potvrzuje to mimo...
Pracovní trh Informační technologie Technologie
18. 11. 2019 11:45

Investorský magazín: O penězích s dětmi a kryptoměnách s dospělými

Diskutujete o rodinném rozpočtu s dětmi? A kolik vám zbývá každý měsíc na spoření a investování? Aktuální Investorský...
Finanční gramotnost Děti Vzdělání
15. 11. 2019 06:36

Realitní trh: Bublina (zatím) nehrozí, výjimkou jsou některé specifické segmenty

Některé typy nemovitostí, například velká logistická centra "uprostřed ničeho", mohou mít v období očekávaného...
Realitní trh Nemovitosti Investiční alternativy
14. 11. 2019 15:07

Jitka Schmiedová (NN IP): Firmy musejí myslet na získávání talentů mnohem dříve, než tito mladí lidé odcházejí ze školy

V roce 2030 budou 70 % zaměstnanců a spotřebitelů tvořit mileniálové, tedy skupina s velice specifickými požadavky....
Zaměstnání Pracovní trh Česká republika
14. 11. 2019 06:42

Ocenění akcií: Zapomeňte na P/E, tento ukazatel se nemýlí

Ukazatel P/E je možná nejčastěji používaným indikátorem ocenění akcií, ne vždy ale funguje. Dokonce to není tak dávno...
Americké akcie Ocenění P/E
13. 11. 2019 12:15

Christine Lagardeová v čele ECB: Co nového (ne)čekat v měnové politice zemí eura?

Od začátku listopadu je šéfkou Evropské centrální banky zkušená Christine Lagardeová. Co čekat od ní a od samotné ECB...
Eurozóna ECB Centrální banky
12. 11. 2019 09:53

Mzdy v Česku v roce 2020: Růst může být stále dynamický, ale ne ve všech sektorech

Česká republika má stále relativně nízký podíl mezd na HDP, a tak lze i v dalším období očekávat další růst platů....
Česká republika Česká ekonomika Platy a osobní ohodnocení
11. 11. 2019 11:45

Investorský magazín: Technologie, které zažijí exponenciální rozmach

Aktuální Investorský magazín se zaměřuje na technologie, které dramaticky (z)mění svět a které bychom jako investoři...
Technologie Informační technologie Investiční tipy
7. 11. 2019 15:29

Nejsou lidi? Ale jsou, ukazuje i český trh práce

Kvůli vyprázdněnému trhu práce firmy v Česku začaly ve velkém najímat seniory, ženy na mateřské a další skupiny,...
Česká republika Česká ekonomika Zaměstnání
6. 11. 2019 12:00

Petr Beneš (WOOD & Company): Kdo nemusí, ať teď státní dluhopisy nekupuje

Riziko, že vládní dluhopisy v dlouhodobém výhledu zlevní, je poměrně vysoké. A nechávat si v takové době za jejich...
Dluhopisový trh Výnosy České státní dluhopisy