Český maloobchod stojí na rozcestí. Chopí se investoři a developeři svojí šance?
|

Český maloobchod stojí na rozcestí. Chopí se investoři a developeři svojí šance?

Doba, kdy se dalo postavit cokoliv a pronajmout obchody komukoliv, je pryč. Trh má fázi neřízeného růstu za sebou a nyní nemilosrdně staví investorům a developerům obchodních center zrcadlo úspěšnosti. Kde vidí příležitosti Martijn Kanters z poradenské společnosti DTZ?

Investiční web (IW): Co je pro český maloobchod typické? Najdeme ve srovnání s našimi západními evropskými sousedy vzorce chování spotřebitelů, které jsou odlišné?

Martijn Kanters DTZ

Martijn Kanters (MK): HDP pomalu roste, na makroúrovni Česká republika může dosáhnout průměru evropské sedmadvacítky za 5-10 let. Dobrým příkladem pro vývoj České republiky může být Irsko. Před dvaceti lety to byla nejchudší země Evropě a nyní je nad evropským průměrem. Výjimkou je Praha. Ta už dávno průměr překonala, její příjem je na 170% průměrného evropského příjmu a už dávno není typickým představitelem střední a východní Evropy.

Struktura poptávky Poptávka spotřebitelů

Ale zpět k maloobchodu. Dvě věci jsou velmi pozoruhodné. Průměrné výdaje na potraviny tvoří v České republice cca. 50% celkových maloobchodních výdajů. Přičemž v západní Evropě je to jen okolo 40%.

Druhým pozoruhodným segmentem je móda. Lidé utrácí za módu a oblečení stále stejně, výdaje na tento segment téměř nerostly v období 2002 až 2008. Ostatní segmenty maloobchodu za stejné období vyrostly o 30 až 40 procent, ale výdaje na módu a oblečení rostly jen o 11%.

IW: A v ostatních zemích střední a východní Evropy se spotřebitelé chovají stejně jako u nás? Nebo jsme vyjímka?

MK: I když to srovnáme s ostatními zeměmi střední a východní Evropy, dojdeme k pozoruhodným závěrům. Vzorec chování spotřebitelů je i v těchto zemích od České republiky odlišný. Lidé například na Slovensku utrácí za „módu“. A s rostoucím příjmem rostou i tyto výdaje. Lidé v Česku naopak kupují „oblečení“. Jinde lidé kupují módu! Z toho plyne odlišné vnímání toho segmentu na straně spotřebitelů. Tady lidé přistupují k těmto výdajům více jako k nutnosti. K nutnosti něco na sebe koupit, aby nechodili nazí.

Srovnali jsme výkonnost prodejních ploch právě na poli módy v Česku a v Evropě. Tu měříme celkovým obratem na metr čtvereční prodejní plochy. Pouze dva řetězce v žebříčku 5 řetězců s nejvyššími celkovými obraty se přibližují západoevropskému průměru. Jde o New Yorker a H&M. Češi jsou silně zaměření na cenu, kupují levné oblečení. Ohledně další růstu tohoto segmentu v Česku jsem skeptický. Určitou příležitost bych viděl pouze pro řetězec, který bude schopen nabídnout skutečně velmi levnou módu. Přístup zdejších spotřebitelů je totiž skutečně pragmatický. IW: Co z toho ale vyplývá pro investory, kteří staví obchodní centra?

Produktivita obchodních ploch

MK: Pokud vedle sebe postavíme právě popsanou poptávku s nabídkou, zjistíme, že se trochu míjí. Strana nabídky je totiž jiná. Podívejte se na všechna obchodní centra, která byla postavena v uplynulých 10 letech. Všechna jsou stejná! V průměru 30-40 tisíc metrů čtverečních. Je tam velký supermarket, to dává smysl, a zbytek prostoru, 50-70% jsou prodejny módy. My to nazýváme „klasickými“ centry.

Z toho plyne, že developeři se soustředí na stanu nabídky a strukturu obchodních center nepřizpůsobují chování spotřebitelů. Jejich motiv je výlučně investiční, zajímá je co nejvyšší příjem a tak postaví obchodní centrum a pronajmou ho těm, kdo platí nejvyšší nájem, a to jsou zpravidla módní řetězce. Z investičního hlediska je také žádoucí, obsadit centrum co nejvíce silnými mezinárodními řetězci a ty jsou nejčastěji z oblasti módy.

Produktivita jednotlivých segmentů

Ale tohle už nefunguje. Jděte se podívat do obchodního centra Šestka nebo do Edenu. Kromě hypermarketu nedosahují vyšší návštěvnosti. Chybí tu zákazníci a tak postupně mizí také jednotliví prodejci. Příležitosti pro další obchodního centra tohoto „klasického“ typu mizí. Ta stávající, která prosperují, tu budou, protože své místo na trhu ukázala. Ale stále je všichni staví. Podívejme se na další projekty tohoto typu, která rostou v Praze. Už nyní, rok před spuštěním mají problém pronajmout obchodní plochy.

IW: A z pohledu investora, který uvažuje o koupi například podílu v takovém centru, se budoucnost jeví jak?

MK: Pokud se na to podíváme z pohledu budoucích výnosů, tak ty musí postupně zákonitě klesat. Produktivita čtverečního metru určuje, za kolik můžete plochu pronajmout. Ta je srovnatelná s ostatními zeměmi. 3-12% ročního obratu může platit za pronájem. To určuje jeho maximální výši.

prodejní plocha na obyvatele

Český maloobchodní trh je jako celek velmi produktivní. K tomu přispívají nejvyšší měrou prodejci nábytku, bytových doplňků a prodejci elektroniky. Tyto tři segmenty přispívají nejvíce k tomu, že celková produktivita je srovnatelná se zeměmi v západní Evropě. Svou výkonností jsou totiž nad průměrem. Ostatní sektory jsou na tom naopak. Jejich produktivita je nižší ve srovnání s tím, jaké produktivity dosahuje průměr, s výjimkou supermarketů, které jsou srovnatelné.

Je tedy potřeba rozlišovat a hledat příležitosti, protože rozdíly mezi jednotlivými segmenty jsou obrovské.

IW: Když to shrneme, tak obchodní centra fungují všechny velmi podobně? Většina pronajmutých ploch patří módním řetězcům, jejich výkonnost je podprůměrná?

MK: Ano, ale jen některá centra jsou úspěšná. Například Centrum Chodov, Nový Smíchov, Palác Flóra jsou na špičce, svou výkonností překonávají evropská centra podobného typu. Pokud se podíváme například na Palladium, to je ukázka projektu, kde se očekávání minulo s realitou. Je v centru, ale už při pohledu na něj je vám jasné, že to je skutečně drahé místo. Zabloudí tam i spousta cizinců, ale ani ti tam přiliž peněz neutratí, protože to stejné zboží koupí u sebe doma levněji. IW: Kde vidíte tedy příležitost pro český maloobchod?

MK: Příležitostí vidím opravdu hodně. Výchozí premisou je segmentace, tzn. aby všechna centra nebyla stejná. Podle mě je pro úspěch důležité nové myšlení developerů. Je potřeba přivést nové řetězce, zvýšit konkurenci. Zvláště u sektoru nábytku a bytových doplňků.

Když to velmi zjednoduším, kam můžete jít mimo Ikei? To ilustruje prostor, který tu je. Ikea má fantastický obchodní model, ale spotřebitelé defacto nemají moc jiného na výběr. Nemá tu v podstatě konkurenci a její výkonnost je díky tomu neuvěřitelná.

IW: Co si můžeme představit pod pojmem „nové myšlení“?

MK: Developeři by měli hledat nový koncept, který mohou předložit řetězcům, kteří díky tomuto novému konceptu dokážou zvýšit svoji atraktivitu pro českého spotřebitele. Například tzv. nábytkový retail park nebo nákupní centrum orientované na nábytek a vybavení domácnosti.

Může nabídnout široký výběr nábytku, bytových doplňků nebo například spotřební elektroniku a to vše na jednom místě, přehledně. Prostě jdete a opravdu si vyberete. To znamená nabídnout spotřebiteli alternativy pro segmenty, kde je nízká konkurence.

IW: Směřuje tedy kamenný obchod k takzvanému zážitkovému nakupování?

MK: Ano, to zcela určitě. Jedním směrem jde nakupování přes internet. V USA tvoří tento typ prodeje ca. 10% maloobchodního obratu, v EU ca. 4-5% a v České republice 2,7%.

Ale internet je dobrý pro racionální nakupování. Porovnáte si ceny, vyberete si tu nejnižší, kliknete a koupíte. Druhý způsob je o tom, že si nakupování užijete. Spojíte ho s procházkou po městě, bude to pro vás příjemně strávený den nebo odpoledne. A to může být začátek toho, kdy samotné nakupování přeměníte v něco, co je samo o sobě zábava. Jako příklad může posloužit prodejna počítačové firmy Apple, tzv. Apple Store. Navštívil jsem jeden v New Yorku a je neuvěřitelné, kolik je uvnitř lidí a zkouší všechny ty nové věci, hrají si, a v důsledku nakupují.

IW: Zmínil jste segment nábytku a bytových doplňků. Vidíte příležitosti i v dalších typech?

MK: Zajímavým příkladem mohou být vietnamští prodejci ovoce a zeleniny. Zajímala by mě jejich produktivita. Podle mě jsou důsledkem špatné kvality českých supermarketů a jejich nedostatečné nabídky čerstvého a kvalitního ovoce. Oni našli tu díru na trhu a dokázali ji zaplnit. Z toho vyplývá, že tu je prostor pro prodejce kvalitních potravin. Stejně jako tu je prostor pro diskontní prodejny.

Umím si představit nákupní centrum zaměřené výhradně na kvalitní potraviny, biopotraviny nebo různé obchůdky s regionálními delikatesami.

Také vidím příležitost v lokálních nákupních minicentrech, kde by se soustředila prodejna potravin a obchody, které nabízí zboží každodenní spotřeby.

IW: Co byste doporučil všem investorům, kteří na tomto poli chtějí uspět?

MK: Soustředit se na jiné typy obchodních center, na diskonty na na jedné straně, na kvalitu pro střední vyšší třídu na straně druhé. Soustředit se na výběr segmentu, kde je nízká konkurence. A dát si pozor na maloobchod v oblasti módy.

Jsme na křižovatce českého maloobchodu, kdy developeři čelí novým výzvám. Dřív jste postavili cokoliv, pronajmout to šlo komukoliv a nebylo třeba přiliž rozlišovat. Stačilo prostě postavit. Nyní je potřeba přístup změnit. Z fáze organického růstu se dostáváme do fáze, kdy je potřeba pečlivě vybírat, přemýšlet.

Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3…
Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3…
před 41 minutami

Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3 milionu USD

Vývojář antivirového softwaru Avast vykázal za letošní třetí čtvrtletí upravené tržby 220,3 milionu USD. Oproti...
Avast Software Evropské akcie
Co musíte ráno vědět (18. října)
Co musíte ráno vědět (18. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (18. října)

Jak se ve čtvrtek vedlo akciovým burzám v Evropě a ve Spojených státech, na čem se dohodli Britové s Evropskou unií...
Musíte vědět
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a…
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a…
včera v 22:30

Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a brexitové dohodě

Akciové trhy ve Spojených státech ve čtvrtek mírně zpevnily. Náladu investorů podpořily dobré hospodářské výsledky...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji
Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji
včera v 21:06

Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji

Automobilka Renault snížila odhad tržeb a zisku na letošní rok. Už v červenci se vzdala naděje na růst prodeje a teď...
Francie Auta Evropské akcie
USA a Turecko se dohodly na dočasném příměří v Sýrii
včera v 20:10

USA a Turecko se dohodly na dočasném příměří v Sýrii

Americký viceprezident Mike Pence ve čtvrtek v Ankaře oznámil, že se Spojené státy dohodly s Tureckem na dočasném...
Spojené státy americké (USA) Turecko Politika
Analytici: Johnsonova dohoda je ekonomicky horší než ta od Mayové
včera v 19:49

Analytici: Johnsonova dohoda je ekonomicky horší než ta od Mayové

Nová dohoda o podmínkách odchodu Británie z Evropské unie sjednaná premiérem Borisem Johnsonem je podle analytiků pro...
Spojené království Evropská unie Mezinárodní obchod
Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům
Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům
včera v 19:38

Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům

Příští summit skupiny nejvyspělejších ekonomik světa G7 bude hostit americký prezident Donald Trump v jednom ze svých...
Světová ekonomika Politika
Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely
Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely
včera v 18:00

Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely

Ceny akcií na velkých burzách západní Evropy prožily den jako na příslovečné houpačce, když investoři střídali úlevu...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Reuters: Podíl ve ztrátové Alitalii chce německá Lufthansa
včera v 17:47

Reuters: Podíl ve ztrátové Alitalii chce německá Lufthansa

Zadlužené letecké společnosti Alitalia svitla naděje na záchranu - podle zdrojů agentury Reuters v ní chce získat...
Evropské akcie Deutsche Lufthansa Doprava
USA: Zásoby ropy i zemního plynu zbytněly, benzínu ubylo
včera v 17:31

USA: Zásoby ropy i zemního plynu zbytněly, benzínu ubylo

Objem zásob ropy na území Spojených států v týdnu do 11. října stoupl o 9,281 milionu barelů. Po přírůstku 2,927...
Americká ekonomika Zemní plyn Ropa
Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance
Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance
včera v 16:30

Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance

Index pražské burzy PX si během čtvrtečního obchodování připsal 0,71 procenta a zakončil seanci na hodnotě 1034,3...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Průmyslová výroba v USA v září poklesla o téměř půl procenta
včera v 15:22

Průmyslová výroba v USA v září poklesla o téměř půl procenta

Objem průmyslové výroby ve Spojených státech v září poklesl ve srovnání se srpnem o 0,4 procenta. Po srpnovém...
Americká ekonomika Průmysl
USA: Index filadelfského Fedu v říjnu prudce poklesl
včera v 15:14

USA: Index filadelfského Fedu v říjnu prudce poklesl

Index americké průmyslové aktivity, jejž sestavuje filadelfský Fed, se v říjnu propadl na 5,6 bodu ze 12 bodů v září;...
Americká ekonomika Fed
Samsung změní software pro snímání otisků prstů u Galaxy S10
včera v 15:07

Samsung změní software pro snímání otisků prstů u Galaxy S10

Jihokorejská společnost Samsung Electronics brzy vydá softwarovou záplatu, která vyřeší problém se snímáním otisku...
Samsung Asijské akcie Mobilní telefony
Německá vláda zhoršila výhled růstu na příští rok
včera v 14:46

Německá vláda zhoršila výhled růstu na příští rok

Německá vláda snížila odhad růstu domácí ekonomiky na příští rok na jedno procenta z dosavadních 1,5 procenta....
Americké akcie Výsledková sezóna
USA: Týdenní počet žádostí o podporu vzrostl na 214 tisíc
včera v 14:37

USA: Týdenní počet žádostí o podporu vzrostl na 214 tisíc

Americké úřady práce zaregistrovaly v týdnu do 12. října 214 tisíc čerstvě podaných žádostí o podporu v...
Americká ekonomika Nezaměstnanost