Jak správně postupovat při koupi nemovitosti ve Španělsku
|

Jak správně postupovat při koupi nemovitosti ve Španělsku

Španělsko je jedna z nejkrásnějších zemí Evropy, která nabízí neuvěřitelně širokou paletu nemovitostí, a to jak rekreaci, tak i podnikání.

Výběr lokality

Celoročně lze využít nemovitosti na Kanárských ostrovech, Andalusii a na severu Katalánska. Na Kanárských ostrovech se celý rok mění v jedno krásné léto a kdo je milovníkem vodních sportů či golfu asi by tuto lokalitu neměl přehlédnout. Navíc ceny nemovitostí jsou nižší, než v pevninském Španělsku a na Baleárských ostrovech. Řada Čechů a Slováků si zde otevřela vlastní restaurace a bary a podnikat začíná i v hoteliérství. Pokud chcete na Kanárských ostrovech koupit, stavět či najmout nemovitost, doporučujeme Vaší pozornosti zejména ostrov Fuerteventura. Na rozdíl od Gran Canaria, Tenerife a Lanzarote, kde stavební boom začal v 60. a 70. letech se tento ostrov začal rozvíjet až v průběhu 80. let. Ceny nemovitostí jsou tu nižší - zhruba na 60% průměrné ceny srovnatelné nemovitosti ve Španělsku.

vily - španělsko

Ne nadarmo získala Andalusie, se svými 360 slunečnými dny v roce, označení evropská Kalifornie. V létě můžete využít všech požitků Středozemního moře a v zimě, díky pohoří Sierra Nevada si zde můžete zalyžovat. Andalusie jako jediná může konkurovat Francouzské riviéře, která je povazovaná pro letní sídlo jako nejprestižnější adresa v Evropě. Luxusní vilu tu nekoupíte za méně než 1 mil. Eur. Cena standardní vily se pohybuje okolo 650 – 750 000 Eur. Větší letní byt vyjde okolo 250 000 Eur. Kdo není tak velkým milovníkem tepla, tomu může vyhovovat Katalánsko, kde se díky blízkým Pyrenejím dá též spojit koupání a lyžování. Nemovitost můžete i zde využít celoročně. Ceny jsou zhruba o třetinu nižší, než v Andalusii,

Za největší „zábavní středisko“ středisko Španělska jsou považovány Baleárské ostrovy. Zde by měli nakupovat nemovitosti především mladí lidé. Jako místo pro klidný odpočinek tuto lokalitu rozhodně nedoporučujeme.

Ceny nemovitostí

Vedle lokality, druhým základním parametrem při rozhodování o koupi nemovitosti je její cena. Nejdražší nemovitosti najdeme na pobřežích a ostrovech, nejlevnější ve vnitrozemí (viz například: www.buyinland.com).

Nejúplnější aktuální přehled cen nemovitostí najdete na adrese: http://prices.kyero.com Vycházíte-li z oficiálních vládních dat, dozvíte se, že ceny ve Španělsku v důsledku krize klesly - v závislosti na lokalitě - v průměru jen o 10 až 12%.

Korigujete-li tato oficiální data nabídkou rozhodujících španělských developerů, pak zaplatíte-li nemovitost v hotovosti (míněno bankovní převodem), okamžitě po podpisu kupní smlouvy, poskytnou vám - projekt od projektu - slevu ve výši 20 až 50%. Totéž platí i při koupi starší nemovitosti (v angličtině se pro takového kupujícího vžil termín „all cash buyer“). Samozřejmě, že tyto slevy nejsou v oficiálních statikách nijak zahrnuty. Španělům to nijak nezlívám, protože všechny státy chtějí v číslech Eurostatu a mezinárodním srovnání „vypadat dobře“.

Nemovitosti na pobřeží

Nemovitosti na pobřeží se kupují buď na rekraci, jako investice, nebo jako kombinace obojího. Nové byty, domy, vily se kupují ve dvou stádiích - před, nebo v průběhu výstavby a po jejím dokončení. Nejvýhodnější a samozřejmě taky nejrizikovější je koupě nemovitosti před započetím výstavby. Stavební společnost prodává byty relativně levně, protože čím více jich v této fázi prodá, tím nižší úvěr od banky na výstavbu potřebuje a tím získá i nižší úroky. Jak zmírnit rizika na straně kupujícího? Především musíte dostat od developera či financující banky garanci, že v případě krachu projektu vám budou peníze v plné míře vráceny. Bez garance nedoporučujeme o koupi takovéto nemovitost ani uvažovat!

Měli byste se dále přesvědčit, zda má stavební firma ve svém vlastnictví pozemek, vydané stavební povolení a zajištěné financování stavby. Na radnici byste se měli podívat na územní plán, zda se v okolí Vaší nové nemovitosti neplánuje další výstavba, která Vám zabrání např. ve výhledu na moře, případně v okolí nepovede silnice či neplánuje-li se tam - nedej bože - skládka odpadků. Přesvědčte se před koupí i o tom, zda má vámi kupovaný byt či dům standardní vybavení.

vila - španělsko

Nově stavěný standardní byt měl mít následující vybavení:

• kuchyň - pračka, myčka, sporák, kompletní kuchyňská linka, včetně digestoře, kuchyňská světla, dlaždičky na podlaze a do výše cca 1,5 metru, telefon, videotelefon na vpouštění návštěv, přípojka kabelová televize, • koupelna a záchod - vana, sprchovací kout, malá linka, včetně zrcadla, madla na ručníky, zubní kartáčky, zásuvky na pračku a myčku, dlaždičky na podlaze a do výše cca 1,5 m, světla • pokoje, ložnice - plovoucí podlaha, zásuvky na televizi, videotelefon, internet, vývody na lustry, • vytápění a klimatizace - samostatné pro byt pro snadné ovládání a odpočet, měřiče tepla a vody, • protipožární zařízení - centrální detektory kouře • vlastní garážové stání pro jedno až dvě auta a dílna.

Vybavení domu, v němž se byt nachází: • výtah s přímým vstupem do garáže, • recepce s 24hodinou službou, • „meeting room“ pro obyvatele domu, • společná zahrada s bazénem, hřišti pro dospělé /tenis, košíková/ a dětským hřištěm.

Rodinné domy

Standardní vybavení dvoupodlažního rodinného domu v kondominiu:

• obývací pokoj, jídelna, koupelna, kuchyň v přízemí • garáž pro jedno až dvě auta v přízemí s malou dílnou, rovněž v přízemí, • tři až čtyři ložnice v prvním patře s koupelnami, z toho jedna bývá koncipována jako hostinský pokoj, • vlastní zahrada, nezřídka kdy i s vlastním bazénem, • společné prostory: společná zahrada, s větším bazénem, hřiště pro děti i dospělé, • vstupní brána s recepcí a nepřetržitou ochranou.

Hrubý zisk stavební firmy při výstavbě řadových rodinných domů se pohybuje okolo 70 000 Eur. V případě výstavby samostatně stojících rodinných domů je téměř dvojnásobný. Problém je v tom, že se druhých postaví podstatně méně. Otevírá se tak prostor i pro české stavební firmy, ale i pro vlastní výstavbu

Vlastní výstavba

Nespěcháte-li s koupí, pak nejlevnějším způsobem jak ve Španělsku pořídit nemovitost je nechat si ji postavit na míru vašim potřebám.

Koupě pozemku a stavební povolení (Obra menor) Koupi pozemku a získání stavebního povolení můžeme rozdělit do několika fází:

• získání informací o pozemku - tuto činnost by měl vykonat místní architekt. Všechny podstatné informace o pozemku má k dispozici místní radnice, resp. její stavební odbor (Urbanismo). Obdobně jako u nás zde existuje Územní plán (Plan general de Ordinacion Urbana), který je veřejně přístupný a udává, k čemu je daný pozemek určen. (bytový výstavba, rodinné domy, zeleň atd.) Detailní informace o pozemku udává Plan Parcial (obdoba našeho Regulačního plánu), kde je uvedeno, zda jsou na pozemku či jeho hranici inženýrské sítě, kolik procent z dané parcely se může zastavit, výška bytového domu, atd.;

• koupě pozemku, kterou je pověřen realitní agent kupujícího, jenž hájí výlučně jeho zájmy. K ruce má právníka, který vypracuje kupní smlouvu. Kupní smlouva před podpisem se přeloží do češtiny a stavební firma ji konzultuje se svým českým právníkem. Pokud dá souhlas, právník ji může podepsat před notářem, který ze zákona ověřuje, zda údaje v ní obsažené odpovídají skutečnosti. Užitečné je poradit se s daňovým poradcem. Kupuje-li se pouze stavební pozemek, DHP (VAT) činí 16%. Je-li na něm i jen existující "ministavba", platí se pouze 6% Místní daňoví poradci se v této problematice dobře vyznají, takže doporučujeme využít jejich služeb Celkové náklady s koupí pozemku, včetně daní a poplatků se pohybují v řádu 10% z kupní ceny. Kupní procedura trvá okolo 2 měsíců;

• stavební povolení vyřizuje najatý architekt, včetně zpracování podkladů. Španělské radnice jsou obdobně "pružné", jako ty české, takže je třeba počítat s dvěma až třemi měsíci k jeho vyřízení. Cena za vyřízení stavebního povolení, včetně plánu nemovitosti se pohybuje okolo 4 - 6 % z ceny projektu. Při výstavbě nemovitosti lze využít i českých a slovenských stavebních firem.

Plovoucí domy

Převážná většina kupujících chce mít svoji nemovitost co nejblíže u moře. Stavební pozemky v 1. či 2. linii od moře jsou většinou prodané, a když ne, tak velice předražené. Jako alternativa tu slouží plovoucí domy, které lze ukotvit v některé zátoce, přístavu, nebo případně s nimi i při pobřeží popojíždět. Na zimu se dají „uskladnit“ do loděnic. Cena plovoucích domů se pohybuje od 1 000 Eur / m2, což je za nový dům velice přijatelná cena.

Financování výstavby a koupě nemovitosti

Výstavba i koupě nemovitostí je ve Španělsku realizována prostřednictvím hypoték. Z hlediska vlastní zkušenosti i zkušenosti dalších českých klientů doporučujeme banku SOLBANK. Na jejích stránkách najdete kalkulátor hypotéčního úvěru i kalkulátor nákladů spojených s koupí nemovitosti, včetně daní a poplatků. Zákazník si tak může udělat obrázek, kolik ho bude kupovaná nemovitost celkově stát. Skutečná výše hypotéky a úroků z ní, závisí na posouzení bonity klienta ze strany banky. Obvykle se úrok pohybuje mezi 4 - 6%. Poplatek za vyřízení hypotéky se pohybuje okolo 1% z celkové částky úvěru. SOLBANK má i internetové bankovnictví, takže zákazník svůj účet může ovládat i z domova.

Nákup nemovitosti krok za krokem

Klíčem k úspěchu je najít si notáře, který smlouvu sepisuje a ověřuje, zda má všechny náležitosti k zapsání do "registru nemovitostí". On je tedy tou klíčovou osobou. Nicméně, notář tu není od toho, aby hájil Vaše zájmy. K tomu byste si měli najmout vlastního právníka.

Váš notář / právní zástupce/ by Vám měl nejprve zařídit získání tzv. daňového, finančního identifikačního čísla - N.I.E (obdoba DIČ). Žádá se o něj na finančním úřadu, na jehož území se nachází kupovaná nemovitost. Toto "DIČ" potřebujete k realizaci jakékoliv finanční operace (např. založení účtu v bance), ale zejména k daňovým účelům. Vaše "DIČ" bude potřebovat i španělský státní notář, který bude sestavovat rezervační a následně i kupní smlouvu k nemovitosti. Pod tímto číslem budete registrováni jako daňoví plátci a zapsáni v registru nemovitostí.

V druhém kroku by měl zkompletovat a ověřit podklady k sestavení buď přímo k uzavření kupní smlouvy, nebo což je častější případ, k uzavření tzv. rezervační smlouvy (obdoba u nás známé "smlouvy o smlouvě budoucí"). Podklady jsou obdobné, jako je tomu u nás. Měly by identifikovat Vás, jako kupujícího, majitele nemovitosti, nemovitost samu, včetně pozemku a ověřit, zda na ní neváznou dluhy a pohledávky či věcná břemena vůči třetím osobám. Jedná-li se ještě o rozestavěnou nemovitost, je třeba ověřit, zda pozemek patří stavební firmě a zda firma má platné stavební povolení.

Při podpisu rezervační smlouvy, skládáte u notáře cca 10% z kupní ceny jako kauci, která propadá, odstoupíte-li bezdůvodně od koupě nemovitosti. Obdobně je penalizován i prodávající, pokud on, bez vážného důvodu odstoupí od podpisu kupní smlouvy. V rezervační smlouvě musí být uveden i způsob placení, včetně uhrazení daní a poplatků, spjatých s koupí nemovitosti. K tomu potřebujete tzv. „Vstupní bankovní certifikát“, který Vám vystaví banka, u níž máte deponovány peníze nebo u níž si zařizujete hypotéční úvěr. Z něho by mělo vyplývat, jakým způsobem bude nemovitost hrazena, a že disponujete finanční částkou ve výši kupní ceny a pokrývající daně a poplatky spjaté s převodem nemovitosti.

Mezi podpisem rezervační a kupní smlouvy vzniká 1 - 3 měsíční časový prostor, který je určen k tomu, aby Váš notář (právník) měl čas shromáždit a ověřit podklady potřebné k sestavení kupní smlouvy a Vy ke získáni a transferu finančních prostředků, učených k úhradě ceny nemovitosti a daní a poplatků s tím spojených do Španělska.

Vlastní kupní smlouvu sestavuje státní notář, který ručí za pravdivost údajů v ní uvedených. Zároveň ji registruje u španělské obdoby našeho katastru nemovitostí a na finančním úřadu Podpisem kupní smlouvy, její registrací a uhrazením daní a poplatků se stáváte majitelem nemovitosti.

Daně a poplatky spjaté s koupí nemovitosti

Co se týče jejich výše počítejte celkově, včetně honoráře pro právníka i notáře, přibližně s 10 % z kupní ceny nemovitosti.

Další platby a výdaje

Kupujete-li byt v domě patřícímu "Společenství vlastníků", budete stejně jako u nás, hradit adekvátní část nákladů na provoz celého domu, resp. jeho společných prostor (odvoz odpadků, elektřina, vodné stočné, náklady na provoz bazénu, sportoviště, apod.), opravy a údržbu. Jejich výši stanovuje výkonný výbor volený na schůzi vlastníky. Dalším výdajem je pojištění nemovitosti. Pojistku můžete uzavřít jak individuální, tak i hromadnou v rámci "společenství vlastníků", která obvykle vyjde levněji.

Celý proces nákupu nemovitosti, od vyhledání notáře, přes vyhledání nemovitosti, kupní smlouvu, až po její zápis do registru nemovitostí a následného zaplacení všech daní a poplatků trvá v průměru 2 až 4 měsíce.

Daně a poplatky se často mění. Jejich aktuální stav najdete na stránkách Finančního úřadu Španělska (Agencia Tributaria): www.aeat.es. Dotazy pro: - fyzické osoby (ciudadanos) - právnické osoby (empresas y profesionales)

Jak podnikat a založit společnost ve ve Španělsku, více na blogu IW

včera v 12:00

Akciová sázka pro odvážné investory, kteří preferují levné nákupy

Rusko se v posledních letech často zmiňuje v souvislosti s politickými problémy a ekonomickým zaostáváním....
Rusko Emerging Markets Rozhovor
21. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Je česká zemědělská půda stále zajímavou investicí?

Česká zemědělská půda stále patří mezi velice žádané alternativní investice. Je likvidní a v porovnání s okolními...
Pozemky a půda Nemovitosti Investiční alternativy
19. 5. 2018 18:00

Dividendy, rating, zadlužení: Jak si ČEZ stojí ve srovnání s konkurencí?

Energetická společnost ČEZ odměňuje své akcionáře dividendami, v rámci odvětví přitom nabízí nebývalou stabilitu a...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
17. 5. 2018 15:00

Novák (ČEZ): Dividendovou politiku neměníme, investorům chceme peníze vyplácet dlouhodobě

Energetická společnost ČEZ plánuje z loňského zisku vyplatit dividendu 33 korun na akcii. S finančním ředitelem...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
16. 5. 2018 18:00

První START Day na pražské burze očima emitentů a šéfa parketu v Rybné

Pražská burza za sebou má historicky první START Day. Své akcie během něj úspěšně upsaly dva ze tří podniků, které...
Pražská burza Akcie ČR Fillamentum
14. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: IPO společnosti Fillamentum a názory legend

Burzovní parket v Rybné ulici již brzy oživí také jedna velice průbojná česká technologická firma. Co společnost...
Fillamentum Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
14. 5. 2018 09:00

Novák (ČEZ): Celoroční výsledky mohou být pozitivně ovlivněny akvizicemi, prodej bulharských aktiv by měl být dokončen ještě letos

Hospodářské výsledky společnosti ČEZ za první kvartál mírně zaostaly za odhady analytiků. Finančního ředitele...
ČEZ Akcie ČR Energetika
12. 5. 2018 18:00

Forex: Jaká literatura by vás mohla inspirovat?

Ondřej Hartman z FXstreet.cz v rámci ABCD začínajícího investora nabídl začínajícím obchodníkům ke studiu vlastní...
FX Forex Opce
8. 5. 2018 07:00

Co hýbe forexem: Stále má smysl sledovat centrální banky

Pro technického tradera je podstatné, aby se hlavně něco dělo. Klíčové jsou pohyby kurzu, až v druhé řadě jsou...
Forex FX EUR/USD
7. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Sell in May and Go Away?!

Začal květen, měsíc, ke kterému se váže slavné tržní pořekadlo. Jak moc se letos mají investoři tímto rčením řídit,...
Burzovní almanach Světové akcie Americké akcie
5. 5. 2018 12:00

Miroslav Plojhar (ČS): Obchodování s eurokorunou má smysl, pro větší klid si nechte cenové rozpětí

Vyšší korunové sazby oproti těm v eurozóně umožňují nakupovat EUR/CZK za lepší forwardový kurz, než je ten spotový....
FX Forex EUR/CZK
2. 5. 2018 07:00

Trader vs. stratég: Co čekat od měnového páru EUR/USD?

Sazby centrálních bank by měly nahrávat posilování amerického dolaru vůči euru. Kurz se dlouho držel nad 1,20 EUR/USD...
Euro Americký dolar FX
1. 5. 2018 07:00

V investování preferuji likviditu. Skvělý produkt nemusí být dobrá investice, říká Ondřej Jonáš

Češi své peníze nenechávají příliš pracovat. V rozhovoru s investičním bankéřem Ondřejem Jonášem z původního tématu,...
Investování Chyby v investování Ponaučení pro investory
30. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Drony na pražské burze a světlejší zítřky pro bitcoin

Investorský magazín pokračuje v představování společností, jejichž akcie již brzy najdete v kurzovém lístku pražské...
Primoco UAV Akcie ČR Pražská burza
26. 4. 2018 12:00

Ondřej Jonáš: Proč pražská burza (ne)má budoucnost?

Jak ovlivnily začátky obchodování na pražské burze v 90. letech (stovky titulů, malé znalosti investorů, mnohdy...
Pražská burza Akcie ČR Rozhovor
23. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Prabos na pražské burze a investice do ruských akcií

Tradiční český výrobce pracovní, vojenské a volnočasové obuvi se chystá se svými akciemi na pražskou burzu. Čím se...
Prabos plus Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
16. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: NaSTARTujte své obchody na pražské burze

Pražská burza začala jako magnet přitahovat malé české firmy a měla by k pomyslnému burzovnímu parketu v Rybné ulici...
Akcie ČR Pražská burza Petr Koblic
9. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Kryptoměny v roce 2018 a lekce o volatilitě

Kryptoměnový trh letos zatím zrovna nezáří. Co stáhlo cenu bitcoinu pod sedm tisíc dolarů a co čekat ve světě...
Kryptoměny Bitcoin Volatilita
2. 4. 2018 07:00

Investorský magazín: Investice s největší dividendou

Jaké investice mohou přinést nejlepší dividendu, ale na kurzovém lístku je nenajdete? Řeč je o investicích takzvaně...
Vzdělání Zaměstnání Ján Hájek
29. 3. 2018 12:00

Havlíček (AMSPŽ ČR): Čeští politici jsou jako hokejisté, chybí jim agresivnější tah na branku

Čeští politici jsou mistry floskulí, ale málokdy se odhodlají zavádět opatření, která by mohla ohrozit jejich příští...
Politika