Nemovitosti: Vlastní, nebo nájemní? Toť otázka!
|

Nemovitosti: Vlastní, nebo nájemní? Toť otázka!

Rozhodování mezi koupí vlastního bytu a bydlením v pronájmu není zdaleka tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Záleží na mnoha vlivech, na našich plánech, na rodinné anamnéze a na očekávané budoucnosti. Zkusme tedy probrat několik aspektů, které mohou mít na naše rozhodnutí vliv.

Nemovitosti

Pokud máte na účtu několik zbytečných milionů, není co řešit. Koupí bytu podstatně snížíte budoucí náklady. Zároveň si zvýšíte svoji sociální stabilitu. Naprostá většina zájemců o bydlení však takové štěstí nemá, a musí tudíž k pořízení vlastního bytu využít hypotéku.

První rozhodovací kritérium není těžké odvodit – je-li splátka hypotéky nižší, než nájem, vyplatí se byt na hypotéku. V době růstu jsou byty povětšinou dražší, tudíž i splácení hypotéky bývá dražší než nájem, v době recese je tomu naopak. Orientačně platí, že když je nájem vyšší než 5 % tržní hodnoty bytu, je lepší byt koupit, v obráceném případě je levnější bydlet v nájemním bytě.

Je ovšem nutné posuzovat správné ceny – tzv. studený nájem na jedné straně oproti splátce hypotéky rozšířené o daň z nemovitostí a fond oprav. Výkazy je pak nutné očistit o různé poplatky, zálohy a služby.

Kupujte, když bublina praská

K nákupu bytu je příhodný čas, když dojde k prudkému poklesu cen nemovitostí – v době splasknutí realitní bubliny. I přes současné ekonomické problémy České republiky u nás ale k ničemu podobnému v nedávných měsících nedošlo. Korekce by snad šla označit jako „malé povypuštění“, rozhodně ne jako „splasknutí“. Byty jsou krize nekrize stále drahé.

Svých tučných zisků se nechtějí vzdát ani spekulanti s pozemky, stavební firmy a developeři, ani realitní makléři. Každý ze jmenovaných přeci rozhodně nepůjde pod svá „těžce vydřená“ procenta, ať již jsou jen 3 nebo jich je hned 100. Všem zainteresovaným přitom nahrává velká poptávka silných populačních ročníků 70. a 80. let minulého století (někdy pejorativně, někdy technicky označovaných jako Husákovy děti).

Dalším rozhodovacím kritériem je, zda po nás někdo byt převezme. Nemá smysl si na desítky let komplikovat život hypotékou, když po vás byt nepřevezmou následující generace. Je-li na straně rodičů a prarodičů dostatek bytů, které po jejich smrti uspokojí bytové potřeby děti či vnoučat, je trochu zbytečné vázat se na hypotéku. Nicméně i v tomto případě jde o jistý způsob dlouhodobého zhodnocení úspor. Byt totiž bude přinášet zisk i dalším generacím, ať již v podobě nájmu, nebo výnosu při prodeji.

Když potomci nepomohou

Nákup bytu na hypotéku ale stojí za zvážení, i pokud jste (nebo plánujete být) vyznavači stále modernějšího životního stylu „singles“ (více tady, ale i tady). Ve stáří totiž můžete byt prodat a z utržených prostředků si zařídit příjemnou rentu a slušnější sociální služby od drobných domácích prací po soustavnou péči. V tomto případě vám přeci žádní potomci pomocnou ruku nepodají.

Byt s hypotékou ale rozhodně nemá smysl pro tažné ptáky migrující z místa na místo, za prací, za příležitostí. Nespekulujte! Může se vám stát, že byt ztratí na hodnotě tak výrazně, že při jeho prodeji po několika letech splácení, budete muset ještě doplácet zbývající část hypotéky. Ceny bytů si rostou, ale ne do oblak. A, světe div se, občas i padají.

Naopak, jistota vlastního bydlení je příjemná pro ty, kteří jsou ve svém bydlišti spokojení – místo a byt splňují jejich kritéria. Ta se samozřejmě nedají úzce vymezit, jejich definice je vysoce individuální – od požadavků na životní prostředí, občanskou vybavenost přes polohu, dopravní dostupnost až po výhled z okna. Přitom stačí několik nepříjemných sousedů, změna územního plánu, prodej vedlejší parcely a z milovaného domova se může stát peklo.

Byt jako investice

Někdy se v novinách objevuje heslo „byt jako investice“. Ano, je to pravda. Ale jen do jisté míry: byt na velmi dobrém místě, s výbornými parametry, jejichž devalvace nehrozí ani ve velmi dlouhodobém výhledu, může být dobrou investicí – jeho cena poroste nebo se udrží. Je ale otázka, s čím tuto cenu porovnávat. S inflací, s průměrným měsíčním platem, s osobním příjmem, s jiným bytem? Tak či onak, většina bytů kompletním souborem vynikajících parametrů neoplývá. Nejsou na dobrém místě, nejsou dobře vybavené, nemají kvalitní okolí, dnes jsou drahé a v budoucnosti po tomto typu bytu nemusí být poptávka. Pokud přesto toužíte do bytu investovat, buďte opatrní.

A nezapomeňte, že ani sebelepší byt si svou cenu neudrží, pokud v něm nebude mít kdo bydlet. Sledujte proto demografická data. Pokud lze očekávat velkou poptávku po bydlení za 10 až 30 let, je správné o koupi bytu (i na hypotéku) a jeho následném prodeji, přemýšlet. Pokud hrozí, že bude populace stagnovat nebo se dokonce zmenší, raději od nákupu upusťte.

Co čeká českou kotlinu?

Pokud se pokusíme predikovat nejbližší budoucnost, dojdeme k zajímavým výsledkům. Následujících 10 let lze očekávat, že poptávka po bydlení zůstane silná. Již se ale nebude zvyšovat a v žádném případě nebude tak výrazná jako v uplynulém desetiletí. Za 10 až 15 let pak začnou vymírat silné poválečné ročníky (rodiče oněch „Husákových dětí“), které po sobě zanechají dostatek bytů v panelácích a socialistických domcích. Jejich kvalita a životnost je sice pochybná, přesto by mohlo dojít k jistému ochlazení. Je také již v podstatě ukončen transfer obyvatelstva z vesnic do měst, který trval v 200 let.

Poptávku si ale udrží velké a kvalitní byty. Byt o výměře 70 až 80 m2 je dnes pro rodinu, vzhledem k životnímu tempu a nárokům, malý. V kurzu proto bude scelování stávajících panelákových bytů a výstavba bytů s kvalitním vybavením (dostatek pokojů, pracovny, komory, garáž, bezpečnost, venkovní i vnitřní prostor pro dětské hry, odpočinek, setkávání lidí atd.).

Pro uspokojování potřeby vlastního bydlení je zároveň nutno vytvořit prostředí – především kvalitní bankovní systém a pružný pracovní trh. Kvalita bankovního systému je ovlivňována nejvíce dvěma faktory – regulací a zájmy akcionářů. Pokud se podaří najít vhodný průnik těchto a dalších zájmů a vybudovat stabilní bankovní systém, bude stabilní i trh hypotéčních úvěrů. Pružný pracovní trh zase ochrání, když s hypotékou na krku přijdete o práci.

1. 4. 2020 17:21

Alternativní investice a panika na trhu: Proč se (ne)bát nemovitostí a spol.?

Pokud bude pandemie koronaviru dočasným faktorem v řádu týdnů či měsíců, alternativní investice v čele s realitami by...
Panika na trzích Koronavirus Rozhovor
31. 3. 2020 17:18

Tomáš Jandík (REICO): Dlouhodobé nemovitostní strategie koronavirus příliš nezasáhne, největší starosti budou mít hotely

Pandemie onemocnění COVID-19 a preventivní opatření vlád dopadají na globální ekonomiku. Budou cítit i na trhu s...
Nemovitosti Podílové fondy Komerční reality
30. 3. 2020 12:00

Investorský magazín: Současné tržní turbulence podle Jána Hájka, kolik nakupovat zlata a jak přežít home office

Investoři zažívají na trzích jedno z nejvíce volatilních období v historii. Jak touto dokonalou bouří proplout? S...
Investorský magazín Rozhovor Ján Hájek
30. 3. 2020 09:05

Semotan (J&T Banka): ČEZ a Avast jsou to nejlepší, co si teď na pražské burze můžete koupit

Pokles cen akcií bank na pražské burze se jeví jako atraktivní příležitost, ale pozastavení dividend bude zájem...
Akcie ČR Dividendy Rozhovor
26. 3. 2020 06:37

Sklenář (Saxo Bank): Podpora ekonomiky by mohla být pro stříbro jako průmyslový kov další vzpruhou

Cena trojské unce stříbra kvůli obavám z dopadů pandemie koronaviru rychle spadla, v posledních dnech ale našla...
Stříbro Komodity Průmyslové kovy
25. 3. 2020 09:16

Sklenář (Saxo Bank): Barel ropy okolo 25 USD dává smysl, počítejte ale s velkou volatilitou

Aktuální ceny barelu ropy mohou lákat kupce finančních nástrojů, například certifikátů, které mají černé zlato jako...
Ropa Komodity Ropa WTI
24. 3. 2020 06:26

Pilíšek (ZLATÉ REZERVY): Zlato srazily níže maržové obchody, vyhlížím kurz 2 000 USD za unci

Dolarová cena zlata až do začátku března rostla, a zdálo se tak, že žlutý kov potvrzuje pověst bezpečné investice v...
Zlato Investiční alternativy Komodity
23. 3. 2020 13:00

Investorský magazín: České nemovitosti v době (po)koronavirové

Co čeká české nemovitosti, až skončí karanténa? Scénářů je několik, ale ani jeden zatím neslibuje rychlý návrat...
Nemovitosti Realitní trh Česká republika
21. 3. 2020 07:06

Tlak na trhu s dluhopisy: Pohled portfoliomanažera

Výnosy některých vládních dluhopisů v souladu s defenzivním charakterem těchto cenných papírů v posledních týdnech...
Dluhopisový trh Státní dluhopisy Firemní dluhopisy
20. 3. 2020 06:35

Pražská burza: Oporou v krizi je po výsledcích ČEZ. Bankám by svědčil jiný přístup ČNB, říká makléř

Akcie ČEZ jsou v současnosti pro českou burzu oporou, investoři se mohou těšit možná i na dvojí dividendu v letošním...
Akcie ČR Panika na trzích Koronavirus
18. 3. 2020 12:19

Vácha (Conseq IM): Černí pasažéři v indexech, kteří se svezli vzhůru, mohou teď mít o to větší problémy

Poslední jedenáct let šly nahoru ceny většiny aktiv. V současných turbulencích se může jako problém ukázat například...
ETF Medvědí trh Uber
18. 3. 2020 06:23

Michal Šnobr (J&T Banka): ČEZ má potenciál zvyšovat dividendu, ve hře je i mimořádná výplata

Hospodaření ČEZ se podle očekávání vyvíjí solidně. Cena akcií tomu po plošných hlubokých výprodejích na trzích...
ČEZ Dividendy Akcie ČR
17. 3. 2020 09:45

Sýkora & Jaroš (WOOD & Company): Pandemii koronaviru zvládneme, nejvíce jsou teď na trhu potřeba klid a trpělivost

Prožili jsme hluboké krize, třeba bankrot Ruska nebo pád Lehman Brothers. Propady byly značné, důvěra v trhy se ale...
Koronavirus Světové akcie Medvědí trh
16. 3. 2020 12:11

Nový jaderný blok v Česku nic nevyřeší. Politici lžou, říká Šnobr

Spoléhání se na rozvoj jaderné energetiky v Česku působí jako nesmysl. Cena, ze kterou politici uvažují postavit nový...
Česká republika Česká ekonomika Energetika
13. 3. 2020 09:00

Investorský magazín: Černé pondělí a konec býka v Americe pohledem burzovního veterána

Akciové trhy po celém světě v druhém březnovém týdnu prudce oslabovaly. Začalo to výraznými pondělními propady, které...
Světové akcie Americké akcie Panika na trzích
13. 3. 2020 06:35

Vácha (Conseq IM): Výprodeje z posledních týdnů otevírají příležitosti, zajímavé jsou emerging markets

To, co zažíváme, je minimálně v rámci tržního momenta přehnaná reakce. Propady mohou pokračovat, to je jasné, ale...
Emerging Markets Investiční tipy Panika na trzích
11. 3. 2020 08:54

Tětek (TopMonks): Bitcoin bude za rok výše, volatilita ale může být výrazná

Výkon bitcoinu v letošním roce je zatím výrazně lepší než výkon amerických akcií, ale i zlata. V květnu navíc může...
Bitcoin Kryptoměny Výhled na rok 2020
10. 3. 2020 12:13

Jak (ne)reagovat na tržní výplach?

Diverzifikace je základ, uvedl zkraje března v rámci cyklu ABCD investora Lukáš Vácha z Conseq Investment Management....
Investiční strategie Diverzifikace investic Korekce na trzích
10. 3. 2020 06:39

Dva akciové sektory, které vás mohou (částečně) chránit před zvýšenou volatilitou

Síťové společnosti a telekomunikační firmy v Evropě nabízejí oproti zbytku trhu atraktivní dividendy, které především...
Sektory Investiční tipy Evropské akcie
9. 3. 2020 11:50

Investorský magazín: Jak hrát volatilitu na trzích?

Volatilita je v krátkodobém horizontu postrachem zejména konzervativnějších investorů. Těm, kteří se jí nebojí, ale...
Volatilita Diverzifikace investic Investiční strategie