Nemovitosti: Vlastní, nebo nájemní? Toť otázka!
|

Nemovitosti: Vlastní, nebo nájemní? Toť otázka!

Rozhodování mezi koupí vlastního bytu a bydlením v pronájmu není zdaleka tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Záleží na mnoha vlivech, na našich plánech, na rodinné anamnéze a na očekávané budoucnosti. Zkusme tedy probrat několik aspektů, které mohou mít na naše rozhodnutí vliv.

Nemovitosti

Pokud máte na účtu několik zbytečných milionů, není co řešit. Koupí bytu podstatně snížíte budoucí náklady. Zároveň si zvýšíte svoji sociální stabilitu. Naprostá většina zájemců o bydlení však takové štěstí nemá, a musí tudíž k pořízení vlastního bytu využít hypotéku.

První rozhodovací kritérium není těžké odvodit – je-li splátka hypotéky nižší, než nájem, vyplatí se byt na hypotéku. V době růstu jsou byty povětšinou dražší, tudíž i splácení hypotéky bývá dražší než nájem, v době recese je tomu naopak. Orientačně platí, že když je nájem vyšší než 5 % tržní hodnoty bytu, je lepší byt koupit, v obráceném případě je levnější bydlet v nájemním bytě.

Je ovšem nutné posuzovat správné ceny – tzv. studený nájem na jedné straně oproti splátce hypotéky rozšířené o daň z nemovitostí a fond oprav. Výkazy je pak nutné očistit o různé poplatky, zálohy a služby.

Kupujte, když bublina praská

K nákupu bytu je příhodný čas, když dojde k prudkému poklesu cen nemovitostí – v době splasknutí realitní bubliny. I přes současné ekonomické problémy České republiky u nás ale k ničemu podobnému v nedávných měsících nedošlo. Korekce by snad šla označit jako „malé povypuštění“, rozhodně ne jako „splasknutí“. Byty jsou krize nekrize stále drahé.

Svých tučných zisků se nechtějí vzdát ani spekulanti s pozemky, stavební firmy a developeři, ani realitní makléři. Každý ze jmenovaných přeci rozhodně nepůjde pod svá „těžce vydřená“ procenta, ať již jsou jen 3 nebo jich je hned 100. Všem zainteresovaným přitom nahrává velká poptávka silných populačních ročníků 70. a 80. let minulého století (někdy pejorativně, někdy technicky označovaných jako Husákovy děti).

Dalším rozhodovacím kritériem je, zda po nás někdo byt převezme. Nemá smysl si na desítky let komplikovat život hypotékou, když po vás byt nepřevezmou následující generace. Je-li na straně rodičů a prarodičů dostatek bytů, které po jejich smrti uspokojí bytové potřeby děti či vnoučat, je trochu zbytečné vázat se na hypotéku. Nicméně i v tomto případě jde o jistý způsob dlouhodobého zhodnocení úspor. Byt totiž bude přinášet zisk i dalším generacím, ať již v podobě nájmu, nebo výnosu při prodeji.

Když potomci nepomohou

Nákup bytu na hypotéku ale stojí za zvážení, i pokud jste (nebo plánujete být) vyznavači stále modernějšího životního stylu „singles“ (více tady, ale i tady). Ve stáří totiž můžete byt prodat a z utržených prostředků si zařídit příjemnou rentu a slušnější sociální služby od drobných domácích prací po soustavnou péči. V tomto případě vám přeci žádní potomci pomocnou ruku nepodají.

Byt s hypotékou ale rozhodně nemá smysl pro tažné ptáky migrující z místa na místo, za prací, za příležitostí. Nespekulujte! Může se vám stát, že byt ztratí na hodnotě tak výrazně, že při jeho prodeji po několika letech splácení, budete muset ještě doplácet zbývající část hypotéky. Ceny bytů si rostou, ale ne do oblak. A, světe div se, občas i padají.

Naopak, jistota vlastního bydlení je příjemná pro ty, kteří jsou ve svém bydlišti spokojení – místo a byt splňují jejich kritéria. Ta se samozřejmě nedají úzce vymezit, jejich definice je vysoce individuální – od požadavků na životní prostředí, občanskou vybavenost přes polohu, dopravní dostupnost až po výhled z okna. Přitom stačí několik nepříjemných sousedů, změna územního plánu, prodej vedlejší parcely a z milovaného domova se může stát peklo.

Byt jako investice

Někdy se v novinách objevuje heslo „byt jako investice“. Ano, je to pravda. Ale jen do jisté míry: byt na velmi dobrém místě, s výbornými parametry, jejichž devalvace nehrozí ani ve velmi dlouhodobém výhledu, může být dobrou investicí – jeho cena poroste nebo se udrží. Je ale otázka, s čím tuto cenu porovnávat. S inflací, s průměrným měsíčním platem, s osobním příjmem, s jiným bytem? Tak či onak, většina bytů kompletním souborem vynikajících parametrů neoplývá. Nejsou na dobrém místě, nejsou dobře vybavené, nemají kvalitní okolí, dnes jsou drahé a v budoucnosti po tomto typu bytu nemusí být poptávka. Pokud přesto toužíte do bytu investovat, buďte opatrní.

A nezapomeňte, že ani sebelepší byt si svou cenu neudrží, pokud v něm nebude mít kdo bydlet. Sledujte proto demografická data. Pokud lze očekávat velkou poptávku po bydlení za 10 až 30 let, je správné o koupi bytu (i na hypotéku) a jeho následném prodeji, přemýšlet. Pokud hrozí, že bude populace stagnovat nebo se dokonce zmenší, raději od nákupu upusťte.

Co čeká českou kotlinu?

Pokud se pokusíme predikovat nejbližší budoucnost, dojdeme k zajímavým výsledkům. Následujících 10 let lze očekávat, že poptávka po bydlení zůstane silná. Již se ale nebude zvyšovat a v žádném případě nebude tak výrazná jako v uplynulém desetiletí. Za 10 až 15 let pak začnou vymírat silné poválečné ročníky (rodiče oněch „Husákových dětí“), které po sobě zanechají dostatek bytů v panelácích a socialistických domcích. Jejich kvalita a životnost je sice pochybná, přesto by mohlo dojít k jistému ochlazení. Je také již v podstatě ukončen transfer obyvatelstva z vesnic do měst, který trval v 200 let.

Poptávku si ale udrží velké a kvalitní byty. Byt o výměře 70 až 80 m2 je dnes pro rodinu, vzhledem k životnímu tempu a nárokům, malý. V kurzu proto bude scelování stávajících panelákových bytů a výstavba bytů s kvalitním vybavením (dostatek pokojů, pracovny, komory, garáž, bezpečnost, venkovní i vnitřní prostor pro dětské hry, odpočinek, setkávání lidí atd.).

Pro uspokojování potřeby vlastního bydlení je zároveň nutno vytvořit prostředí – především kvalitní bankovní systém a pružný pracovní trh. Kvalita bankovního systému je ovlivňována nejvíce dvěma faktory – regulací a zájmy akcionářů. Pokud se podaří najít vhodný průnik těchto a dalších zájmů a vybudovat stabilní bankovní systém, bude stabilní i trh hypotéčních úvěrů. Pružný pracovní trh zase ochrání, když s hypotékou na krku přijdete o práci.

včera v 07:00

Novák (AKCENTA CZ): Čína se dere do čela globálního pelotonu, tak dominantní jako USA ale nebude

Po přepočtu podle parity kupní síly je čínská ekonomika již nyní největší na světě. Spíše než globálním hegemonem se...
Světová ekonomika Čína Emerging Markets
17. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Desáté výročí pádu Lehman Brothers

15. září 2008 vyhlásila bankrot čtvrtá největší investiční banka v Americe. Krach Lehman Brothers odstartoval...
Lehman Brothers Finanční krize Světové akcie
14. 9. 2018 09:00

Pivoňka & Lalka: Regulace není žádná legrace

Ekonomický vývoj a rozvoj technologií mají za následek vytváření nových regulací. O některých ne zrovna povedených...
Česká republika Česká ekonomika Slovensko
13. 9. 2018 18:00

Měnové systémy a technologie: Lokálních měn, platebních platforem a aplikací bude přibývat, peníze na běžném účtu jsou na ústupu

Během finanční krize zamrzly penězovody, na což reagovaly různé segmenty ekonomiky a komunity specifickými řešeními....
Měny Světová ekonomika Trendy
13. 9. 2018 07:00

Pavel Hnát (VŠE): Evropa se na globální scéně přeceňuje, nástup Asie v čele s Čínou pro Česko může být i příležitost

Ekonomický i politický význam Evropy na globální scéně je dlouhodobě nadhodnocován. Současná nejistota ohledně...
Česká republika Ekonomické a politické hrozby Česká ekonomika
11. 9. 2018 09:00

Technologie nebo ekonomický nacionalismus (z)mění globální řetězce. Je to pro Česko hrozba?

Věřím, že si české firmy i do budoucna budou schopny najít vždy ten správný výklenek trhu, a díky tomu i v novém...
Česká republika Ekonomické a politické hrozby Česká ekonomika
10. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Blíží se cenový vrchol na českém realitním trhu?

Český realitní trh prožívá zlaté časy. V řadě měst byly zaznamenány nejvyšší ceny v historii a pozadu nezůstává ani...
Česká republika Česká ekonomika Bydlení
6. 9. 2018 15:00

Topolová (AAA Auto): Důraz na nízké emise nezbrzdí rozvoj automobilového průmyslu

Citlivost na ceny aut je mezi zákazníky nadále výraznější než důraz na ekologii a technologie. Zájem o dieselové...
Auta Ekologie Rozhovor
5. 9. 2018 07:00

Cla na dovoz evropských aut do USA jsou stále živé téma, upozorňuje expert

Zavádění nových cel ze strany USA bylo zatím směrem k Evropské unii spíše takovým škádlením, možnost zavedení vyšších...
Spojené státy americké (USA) Evropská unie Ekonomické a politické hrozby
4. 9. 2018 07:00

Schneider (Aspen Institute): Evropa v éře Trumpa a nástupu Číny na vrchol globálního řádu zaostává

Když si odečteme Trumpovy tweety, zůstane trend, ve kterém se USA chtějí starat v první řadě samy o sebe. Je to...
Spojené státy americké (USA) Evropská unie Čína
3. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Nejen o restrukturalizaci ČEZ s jeho finančním ředitelem

ČEZ je, byl a bude magnetem pro drobné české investory. Jedna z nejstabilnějších dividendových společností stojí před...
ČEZ Akcie ČR Energetika
1. 9. 2018 18:00

Tomáš Pivoňka (ČIIA): Riziko změny regulace vnímá byznys mimořádně silně, bez firemní kultury nelze pomýšlet na úspěch

Firemní kultura je jako lidská krev. Když si zlomíte kost, sroste. Unavené svaly stačí zregenerovat. Když ale...
Regulace Byznys a podnikání Světová ekonomika
1. 9. 2018 07:00

Co si myslí tržní experti: Na čem závisejí výnosy?

Investiční poradce Barry Ritholtz platí na trhu tak trochu za celebritu - píše pro Bloomberg, má firmu sdružující...
Výnosy Investování Ponaučení pro investory
29. 8. 2018 07:00

Lehman Brothers, LIBOR, Wells Fargo: Ponaučili jsme se? Pochybuji, říká expert

Pád Lehman Brothers, kauza manipulace se sazbou LIBOR a podvodné zakládání účtů v bance Wells Fargo mají minimálně...
Lehman Brothers LIBOR Finanční krize
28. 8. 2018 07:00

Toto jsou tři hlavní typy rizik pro světové firmy

Regulace, vývoj technologií a geopolitika jsou největšími riziky pro korporátní svět. Nějaká krize přijde, je to v...
Světová ekonomika Ekonomické a politické hrozby Rizika
27. 8. 2018 12:00

Investorský magazín: Zaostřeno na Turecko

Finanční trhy se po několika měsících opět dostaly do hledáčku běžných médií. Může za to volný pád turecké liry a na...
Turecko USD/TRY Emerging Markets
25. 8. 2018 12:00

Horská & Chlupatý: O (nových) penězích v době tektonických změn ve světové ekonomice

Konzultant a publicista Roman Chlupatý si s hlavní ekonomkou Raiffeisenbank Helenou Horskou v rámci projektu Alter...
Peníze Centrální banky Regulace
23. 8. 2018 18:00

Co by (také) měly děti vědět o penězích?

Někdy je jasný příklad lepší než lekce z ekonomické učebnice.
Finanční gramotnost Peníze Děti
22. 8. 2018 07:00

Roman Chlupatý: Kryptoměny mají budoucnost, jejich nástup urychlily finanční krize a záliba v technologiích

Bitcoin (a s ním další kryptoměny) svou popularitou možná předběhl připravenost uživatelů i celého finančního systému...
Bitcoin Kryptoměny Technologie
21. 8. 2018 07:00

Konec monopolu centrálních bank a lekce z biologie

Centrální banky v době kryptoměn ztrácejí kontrolu nad našimi penězi. Jak se k tomu mohou ony i samotné státy...
Centrální banky Měny Kryptoměny