Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!
|

Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!

Otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za zajímavou středně- až dlouhodobou investici, vhodnou i pro konzervativnější investory.

Nemovitosti
dům

Jaké nemovitosti?

Kromě aktuálního výnosu existuje i řada dalších faktorů, které ovlivňují celkovou výkonnost a stabilitu daného fondu a o které by se měl investor zajímat. Mezi nejdůležitější patří samotné portfolio budov fondu, takzvaná "nemovitostní složka" fondu.

Kde?

Neméně důležité jsou i lokalita a dopravní dostupnost budov v portfoliu fondu. Investor by měl vědět, zda se nemovitost nachází například v centru města, nebo na periferii, zda je budova součástí takzvaného komerčního hubu, což je vysoká koncentrace komerčních budov v rámci daného města nebo regionu. Obě kritéria mají na cenu nemovitosti významný vliv.

V těchto zemích se žije nejlépe na světě

Rozptyl

Investor by si měl rovněž zjistit, jaká je typologie vlastněných nemovitostí (viz níže) a jejich regionální diverzifikace. Portfolio správně strukturovaného nemovitostního fondu by mělo být co nejširší, aby byly jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – co nejvyváženější.

Byty, nebo prostory pro komerční využití?

Pokud se zamýšlíte nad investicí do otevřených nemovitostních fondů, není také na škodu znát alespoň základní typologii nemovitostí, vyskytujících se na realitním trhu. Skládá se ze dvou hlavních sektorů – rezidenčního (byty) a komerčního. Komerční sektor se dále dělí na čtyři podskupiny, a to kanceláře, logistiku, nákupní centra a hotely.

Vzhledem ke státní regulaci nájemného v rezidenčním sektoru investuje v současnosti většina realitních fondů působících na českém trhu do komerčních nemovitostí. V případě, že investor zná zmiňovanou typologii, může se rovnou zaměřit na samotné portfolio budov fondu.

Nájemníci

Dalším z důležitých aspektů, které by měl investor znát, je alespoň přibližné složení nájemníků jednotlivých nemovitostí vlastněných fondem. Jde-li o atraktivní společnosti, ať už z pohledu jejich důvěryhodnosti, nebo doby, po kterou jsou přítomny na českém trhu, je velmi pravděpodobné, že má fond dlouhodobý potenciál, aby mohl inkasovat zajímavé nájemné. To je hlavním zdrojem výkonnosti realitních fondů.

Aktuální situace

V ideálním případě by měl mít investor povědomí i o tom, v jaké fázi se nacházejí ceny nájemného. Pokud jsou nízké, jsou nízké i hodnoty nemovitostí. To je pro fond ideální doba k jejich nákupu. A pro investora zase ideální okamžik pro nákup podílu ve fondu, jelikož ceny podílových listů nemovitostních fondů odrážejí díky pravidelnému přeceňování aktuální hodnotu nemovitostí, jež vlastní.

Investice do realit

Pokud realitám "věříte" a uvažujete, že byste do nich investovali sami, bez fondu, sledujte Reality show na Peníze.cz. Nový seriál, ve kterém vás Daniel Kotula seznámí s pravidly realitního trhu.

Počty a čtvereční metry

Když ke zmiňovaným kritériím přičteme velikost pronajímatelné plochy a počet nemovitostí v portfoliích realitních fondů, může si investor udělat alespoň přibližnou představu o jejich hodnotě.

Podle Martina Skalického, investičního ředitele společnosti REICO ČS, která spravuje ČS nemovitostní fond, všeobecně platí, že čím vyšší je objem nemovitostí ve fondu, tím vyšší je šance, že fond dosáhne zajímavého výnosu.

Specifika přeceňování otevřených nemovitostních fondů

Hlavní rozdíl, kterým se otevřené nemovitostní fondy liší od uzavřených investičních fondů, spočívá v tom, že jejich podílové listy nejsou veřejně obchodovatelné na burze cenných papírů.

Jejich hodnotu tak neurčuje nabídka a poptávka investorů na burze, ale z velké části tržní hodnota nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Přecenění otevřených nemovitostních fondů probíhá zpravidla denně. Do denních cen se promítají změny hodnoty takzvané likvidní složky fondu, což jsou aktiva, která je možné rychle přeměnit na hotovost. Tvoří je především běžné účty, termínované vklady a státní dluhopisy, jejichž prostřednictvím může fond v případě potřeby hradit zpětné odkupy podílových listů.

České otevřené nemovitostní fondy musí mít ze zákona nejméně 20 a nejvýše 49 procent aktiv v těchto likvidních prostředcích. Při jejich aktuální výkonnosti se podle Martina Skalického z REICO ČS výnos likvidní složky po zdanění pohybuje kolem nuly. Současné zhodnocení nemovitostních fondů tedy rozhodující měrou ovlivňuje jejich nemovitostní část, přesněji řečeno příjmy z pronájmů nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Jak zjistit kurz podílového listu otevřeného nemovitostního fondu

Zjednodušeně řečeno tvoří kurz podílového listu nemovitostního fondu součet ukazatelů tržní hodnoty nemovitostí, které fond vlastní, dále objem inkasovaného nájemného a výše likvidních aktiv fondu. Po odečtení pasiv fondu se částka vydělí počtem podílových listů. Výslednou hodnotou je aktuální kurz otevřeného nemovitostního fondu.

Podle zákona musí fond přecenit svou nemovitostní složku minimálně dvakrát do roka. Při tomto přecenění se promítá do kurzu podílového listu hlavně nájemné vyinkasované z pronájmu budov, ale i případný růst nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti.

Aktuální tržní hodnotu nemovitostí určuje výbor odborníků, který se skládá ze tří nezávislých osob, většinou znalců z velkých realitních společností. Ti stanovují aktuální hodnotu nemovitostí fondu nejčastěji pomocí takzvané výnosové metody, což je poměr mezi ročním příjem z pronájmu budovy a cenou budovy. Při výpočtu je brána v potaz rovněž lokalita budov, kvalita nájemních smluv, bonita nájemníků, stavebně-technický stav nemovitosti, nutné investice do budovy, ale také, zda jsou nájmy v eurech či v korunách.

07:00

Toto je největší výzva pro čínskou ekonomiku, říká ekonom

Nová, bohatší generace Číňanů již nemusí mít takovou chuť tvrdě pracovat, jakou měli ještě jejich rodiče. To by pro...
Čína Emerging Markets Ekonomické a politické hrozby
18. 9. 2018 07:00

Novák (AKCENTA CZ): Čína se dere do čela globálního pelotonu, tak dominantní jako USA ale nebude

Po přepočtu podle parity kupní síly je čínská ekonomika již nyní největší na světě. Spíše než globálním hegemonem se...
Světová ekonomika Čína Emerging Markets
17. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Desáté výročí pádu Lehman Brothers

15. září 2008 vyhlásila bankrot čtvrtá největší investiční banka v Americe. Krach Lehman Brothers odstartoval...
Lehman Brothers Finanční krize Světové akcie
14. 9. 2018 09:00

Pivoňka & Lalka: Regulace není žádná legrace

Ekonomický vývoj a rozvoj technologií mají za následek vytváření nových regulací. O některých ne zrovna povedených...
Česká republika Česká ekonomika Slovensko
13. 9. 2018 18:00

Měnové systémy a technologie: Lokálních měn, platebních platforem a aplikací bude přibývat, peníze na běžném účtu jsou na ústupu

Během finanční krize zamrzly penězovody, na což reagovaly různé segmenty ekonomiky a komunity specifickými řešeními....
Měny Světová ekonomika Trendy
13. 9. 2018 07:00

Pavel Hnát (VŠE): Evropa se na globální scéně přeceňuje, nástup Asie v čele s Čínou pro Česko může být i příležitost

Ekonomický i politický význam Evropy na globální scéně je dlouhodobě nadhodnocován. Současná nejistota ohledně...
Česká republika Ekonomické a politické hrozby Česká ekonomika
11. 9. 2018 09:00

Technologie nebo ekonomický nacionalismus (z)mění globální řetězce. Je to pro Česko hrozba?

Věřím, že si české firmy i do budoucna budou schopny najít vždy ten správný výklenek trhu, a díky tomu i v novém...
Česká republika Ekonomické a politické hrozby Česká ekonomika
10. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Blíží se cenový vrchol na českém realitním trhu?

Český realitní trh prožívá zlaté časy. V řadě měst byly zaznamenány nejvyšší ceny v historii a pozadu nezůstává ani...
Česká republika Česká ekonomika Bydlení
6. 9. 2018 15:00

Topolová (AAA Auto): Důraz na nízké emise nezbrzdí rozvoj automobilového průmyslu

Citlivost na ceny aut je mezi zákazníky nadále výraznější než důraz na ekologii a technologie. Zájem o dieselové...
Auta Ekologie Rozhovor
5. 9. 2018 07:00

Cla na dovoz evropských aut do USA jsou stále živé téma, upozorňuje expert

Zavádění nových cel ze strany USA bylo zatím směrem k Evropské unii spíše takovým škádlením, možnost zavedení vyšších...
Spojené státy americké (USA) Evropská unie Ekonomické a politické hrozby
4. 9. 2018 07:00

Schneider (Aspen Institute): Evropa v éře Trumpa a nástupu Číny na vrchol globálního řádu zaostává

Když si odečteme Trumpovy tweety, zůstane trend, ve kterém se USA chtějí starat v první řadě samy o sebe. Je to...
Spojené státy americké (USA) Evropská unie Čína
3. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Nejen o restrukturalizaci ČEZ s jeho finančním ředitelem

ČEZ je, byl a bude magnetem pro drobné české investory. Jedna z nejstabilnějších dividendových společností stojí před...
ČEZ Akcie ČR Energetika
1. 9. 2018 18:00

Tomáš Pivoňka (ČIIA): Riziko změny regulace vnímá byznys mimořádně silně, bez firemní kultury nelze pomýšlet na úspěch

Firemní kultura je jako lidská krev. Když si zlomíte kost, sroste. Unavené svaly stačí zregenerovat. Když ale...
Regulace Byznys a podnikání Světová ekonomika
1. 9. 2018 07:00

Co si myslí tržní experti: Na čem závisejí výnosy?

Investiční poradce Barry Ritholtz platí na trhu tak trochu za celebritu - píše pro Bloomberg, má firmu sdružující...
Výnosy Investování Ponaučení pro investory
29. 8. 2018 07:00

Lehman Brothers, LIBOR, Wells Fargo: Ponaučili jsme se? Pochybuji, říká expert

Pád Lehman Brothers, kauza manipulace se sazbou LIBOR a podvodné zakládání účtů v bance Wells Fargo mají minimálně...
Lehman Brothers LIBOR Finanční krize
28. 8. 2018 07:00

Toto jsou tři hlavní typy rizik pro světové firmy

Regulace, vývoj technologií a geopolitika jsou největšími riziky pro korporátní svět. Nějaká krize přijde, je to v...
Světová ekonomika Ekonomické a politické hrozby Rizika
27. 8. 2018 12:00

Investorský magazín: Zaostřeno na Turecko

Finanční trhy se po několika měsících opět dostaly do hledáčku běžných médií. Může za to volný pád turecké liry a na...
Turecko USD/TRY Emerging Markets
25. 8. 2018 12:00

Horská & Chlupatý: O (nových) penězích v době tektonických změn ve světové ekonomice

Konzultant a publicista Roman Chlupatý si s hlavní ekonomkou Raiffeisenbank Helenou Horskou v rámci projektu Alter...
Peníze Centrální banky Regulace
23. 8. 2018 18:00

Co by (také) měly děti vědět o penězích?

Někdy je jasný příklad lepší než lekce z ekonomické učebnice.
Finanční gramotnost Peníze Děti
22. 8. 2018 07:00

Roman Chlupatý: Kryptoměny mají budoucnost, jejich nástup urychlily finanční krize a záliba v technologiích

Bitcoin (a s ním další kryptoměny) svou popularitou možná předběhl připravenost uživatelů i celého finančního systému...
Bitcoin Kryptoměny Technologie