Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!
|

Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!

Otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za zajímavou středně- až dlouhodobou investici, vhodnou i pro konzervativnější investory.

Nemovitosti
dům

Jaké nemovitosti?

Kromě aktuálního výnosu existuje i řada dalších faktorů, které ovlivňují celkovou výkonnost a stabilitu daného fondu a o které by se měl investor zajímat. Mezi nejdůležitější patří samotné portfolio budov fondu, takzvaná "nemovitostní složka" fondu.

Kde?

Neméně důležité jsou i lokalita a dopravní dostupnost budov v portfoliu fondu. Investor by měl vědět, zda se nemovitost nachází například v centru města, nebo na periferii, zda je budova součástí takzvaného komerčního hubu, což je vysoká koncentrace komerčních budov v rámci daného města nebo regionu. Obě kritéria mají na cenu nemovitosti významný vliv.

V těchto zemích se žije nejlépe na světě

Rozptyl

Investor by si měl rovněž zjistit, jaká je typologie vlastněných nemovitostí (viz níže) a jejich regionální diverzifikace. Portfolio správně strukturovaného nemovitostního fondu by mělo být co nejširší, aby byly jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – co nejvyváženější.

Byty, nebo prostory pro komerční využití?

Pokud se zamýšlíte nad investicí do otevřených nemovitostních fondů, není také na škodu znát alespoň základní typologii nemovitostí, vyskytujících se na realitním trhu. Skládá se ze dvou hlavních sektorů – rezidenčního (byty) a komerčního. Komerční sektor se dále dělí na čtyři podskupiny, a to kanceláře, logistiku, nákupní centra a hotely.

Vzhledem ke státní regulaci nájemného v rezidenčním sektoru investuje v současnosti většina realitních fondů působících na českém trhu do komerčních nemovitostí. V případě, že investor zná zmiňovanou typologii, může se rovnou zaměřit na samotné portfolio budov fondu.

Nájemníci

Dalším z důležitých aspektů, které by měl investor znát, je alespoň přibližné složení nájemníků jednotlivých nemovitostí vlastněných fondem. Jde-li o atraktivní společnosti, ať už z pohledu jejich důvěryhodnosti, nebo doby, po kterou jsou přítomny na českém trhu, je velmi pravděpodobné, že má fond dlouhodobý potenciál, aby mohl inkasovat zajímavé nájemné. To je hlavním zdrojem výkonnosti realitních fondů.

Aktuální situace

V ideálním případě by měl mít investor povědomí i o tom, v jaké fázi se nacházejí ceny nájemného. Pokud jsou nízké, jsou nízké i hodnoty nemovitostí. To je pro fond ideální doba k jejich nákupu. A pro investora zase ideální okamžik pro nákup podílu ve fondu, jelikož ceny podílových listů nemovitostních fondů odrážejí díky pravidelnému přeceňování aktuální hodnotu nemovitostí, jež vlastní.

Investice do realit

Pokud realitám "věříte" a uvažujete, že byste do nich investovali sami, bez fondu, sledujte Reality show na Peníze.cz. Nový seriál, ve kterém vás Daniel Kotula seznámí s pravidly realitního trhu.

Počty a čtvereční metry

Když ke zmiňovaným kritériím přičteme velikost pronajímatelné plochy a počet nemovitostí v portfoliích realitních fondů, může si investor udělat alespoň přibližnou představu o jejich hodnotě.

Podle Martina Skalického, investičního ředitele společnosti REICO ČS, která spravuje ČS nemovitostní fond, všeobecně platí, že čím vyšší je objem nemovitostí ve fondu, tím vyšší je šance, že fond dosáhne zajímavého výnosu.

Specifika přeceňování otevřených nemovitostních fondů

Hlavní rozdíl, kterým se otevřené nemovitostní fondy liší od uzavřených investičních fondů, spočívá v tom, že jejich podílové listy nejsou veřejně obchodovatelné na burze cenných papírů.

Jejich hodnotu tak neurčuje nabídka a poptávka investorů na burze, ale z velké části tržní hodnota nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Přecenění otevřených nemovitostních fondů probíhá zpravidla denně. Do denních cen se promítají změny hodnoty takzvané likvidní složky fondu, což jsou aktiva, která je možné rychle přeměnit na hotovost. Tvoří je především běžné účty, termínované vklady a státní dluhopisy, jejichž prostřednictvím může fond v případě potřeby hradit zpětné odkupy podílových listů.

České otevřené nemovitostní fondy musí mít ze zákona nejméně 20 a nejvýše 49 procent aktiv v těchto likvidních prostředcích. Při jejich aktuální výkonnosti se podle Martina Skalického z REICO ČS výnos likvidní složky po zdanění pohybuje kolem nuly. Současné zhodnocení nemovitostních fondů tedy rozhodující měrou ovlivňuje jejich nemovitostní část, přesněji řečeno příjmy z pronájmů nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Jak zjistit kurz podílového listu otevřeného nemovitostního fondu

Zjednodušeně řečeno tvoří kurz podílového listu nemovitostního fondu součet ukazatelů tržní hodnoty nemovitostí, které fond vlastní, dále objem inkasovaného nájemného a výše likvidních aktiv fondu. Po odečtení pasiv fondu se částka vydělí počtem podílových listů. Výslednou hodnotou je aktuální kurz otevřeného nemovitostního fondu.

Podle zákona musí fond přecenit svou nemovitostní složku minimálně dvakrát do roka. Při tomto přecenění se promítá do kurzu podílového listu hlavně nájemné vyinkasované z pronájmu budov, ale i případný růst nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti.

Aktuální tržní hodnotu nemovitostí určuje výbor odborníků, který se skládá ze tří nezávislých osob, většinou znalců z velkých realitních společností. Ti stanovují aktuální hodnotu nemovitostí fondu nejčastěji pomocí takzvané výnosové metody, což je poměr mezi ročním příjem z pronájmu budovy a cenou budovy. Při výpočtu je brána v potaz rovněž lokalita budov, kvalita nájemních smluv, bonita nájemníků, stavebně-technický stav nemovitosti, nutné investice do budovy, ale také, zda jsou nájmy v eurech či v korunách.

09:00

Nechcete být obětí trhu? Zapojte kritické myšlení, myslete na poplatky a nežeňte se za nadprůměrnými zisky

Zhruba osm z deseti profesionálních investičních manažerů nedokáže porážet srovnávací index. Měli by si to uvědomit...
ETF Poplatky Investování
včera v 09:00

Strategie pro volatilní období? Pravidelné investování

Jednoduchou strategii pro období vyšší volatility na trzích (jakkoli někdy obtížnou na dodržování) připomněl na...
Investiční strategie Ponaučení pro investory Investování
19. 2. 2019 09:00

Budoucí úspěch Česka? Vyvíjet, ne(jen) montovat!

Odliv mozků již českou ekonomiku (tolik) netrápí, navíc se nám ve stále větší míře daří lákat kvalitní pracovníky ze...
Česká republika Česká ekonomika Pracovní trh
18. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Pomalé centrální banky a hubenější tržní roky

Úrokové sazby centrálních bank se po finanční krizi nevrátily na takzvané rovnovážné úrovně a podle řady ekonomů se...
Centrální banky ČNB Úrokové sazby
17. 2. 2019 16:00

Vácha (Conseq IM): Turecko je fundamentálně zdravá ekonomika, rizika jsou politického rázu

Turecko je fundamentálně zajímavou investiční příležitostí. Doufáme, že pud ekonomické sebezáchovy zafunguje i v...
Turecko Emerging Markets Investiční tipy
16. 2. 2019 12:00

Daniela Pešková (Česká spořitelna): Jak pragmaticky investovat?

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory Investování
14. 2. 2019 09:00

Stárnoucí populace méně investuje. Pro Česko to může být problém, varuje ekonomka

Japonská demografická klatba Česku (nejspíše) nehrozí, stárnutí populace ale i pro nás znamená výzvy. Jednou z nich...
Česká republika Česká ekonomika Demografie
13. 2. 2019 09:00

Vácha (Conseq IM): Vyšší sazby jsou příležitostí ke snížení rizikovosti portfolia

Recese podobná té z roku 2008 se nechystá, ale ekonomika se přibližuje sestupné fázi cyklu. Investoři by v době, kdy...
Investiční tipy Fondy peněžního trhu Dluhopisový trh
12. 2. 2019 15:00

Kde ve vyúčtování za energie hledat prostor k úsporám

Chcete platit méně za elektřinu nebo zemní plyn? Aleš Jelínek ze společnosti EGO energie na lednovém Investičním fóru...
Komodity Spotřebitelé Energetika
12. 2. 2019 09:00

Zamrazilová: Bez (penzijní) reformy budeme za deset let čelit hlubokým problémům

Stárnutí české populace si žádá revizi veřejných financí, které napříště musejí reflektovat narůstající počet osob...
Česká republika Česká ekonomika Penzijní reforma
11. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Co hýbalo letošním Davosem?

Nestihli jste letos zajet na největší setkání světových státníků a byznysmenů? Nevadí, to nejlepší z letošního...
Světová ekonomika Globalizace Ekonomické a politické hrozby
9. 2. 2019 12:00

Jaromír Šindel (Citibank): Co čeká českou ekonomiku v roce 2019

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Česká republika Česká ekonomika Výhled na rok 2019
8. 2. 2019 07:00

Uherík (Save & Capital): Na trzích se chystají hubenější dekády, investoři by měli řešit náklady

Po třiceti letech historicky nadprůměrných výnosů by investoři měli být připraveni na delší období nižších výnosů z...
Poplatky Výnosy ETF
7. 2. 2019 15:00

Daně: Jak na příjmy ze zahraničí a na co nezapomenout při podávání daňového přiznání

První čtvrtletí, zejména pak jeho závěr, je ve znamení podávání daňového přiznání fyzických osob. Daňová povinnost je...
Daně Investování Ponaučení pro investory
7. 2. 2019 09:00

Čínský demografický problém? Štěstí pro svět, říká ekonom

Čínu čeká v důsledku politiky jednoho dítěte citelné stárnutí populace a nejspíše i velké problémy podobné těm, jaké...
Čína Geopolitická rizika Emerging Markets
6. 2. 2019 09:00

Čínské akcie nejsou pro začátečníky, zajímavým klíčem ke vstupu na trh mohou být Alibaba a Tencent

Vstup drobných investorů na čínský akciový trh je mimořádně složitý, a proto má pro investory se zájmem o tuto obří...
Čína Asijské akcie Emerging Markets
5. 2. 2019 09:00

Kovanda (Czech Fund): Migrace polarizuje západní společnost, pracovní sílu přitom potřebujeme

Stárnutí západu s sebou přináší mnohé výzvy, z nichž tou největší se zdá být zmírnění rizik spojených s řízenou...
Světová ekonomika Evropská ekonomika Geopolitická rizika
4. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Pavel Kohout a jeho pohled na trhy v roce 2019

Akcioví investoři již dlouho nezažili tak impozantní vstup do nového roku. Vydrží dobrá nálada na burzách i v dalších...
Investování Ponaučení pro investory Pravidla a doporučení pro investování
2. 2. 2019 12:00

Jana Brodani (AKAT ČR): Jak na investice do podílových fondů

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Investiční strategie Podílové fondy Ponaučení pro investory
1. 2. 2019 09:00

České banky a CME: Akciové tipy z pražské burzy (nejen) pro rok 2019

Komerční banka, dividendová stálice českého trhu, a také MONETA Money Bank by mohly zajímavě těžit z vyšších sazeb v...
Akcie ČR CME (CETV) Komerční banka