Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!
|

Vyberte si ten pravý nemovitostní fond!

Otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za zajímavou středně- až dlouhodobou investici, vhodnou i pro konzervativnější investory.

Nemovitosti
dům

Jaké nemovitosti?

Kromě aktuálního výnosu existuje i řada dalších faktorů, které ovlivňují celkovou výkonnost a stabilitu daného fondu a o které by se měl investor zajímat. Mezi nejdůležitější patří samotné portfolio budov fondu, takzvaná "nemovitostní složka" fondu.

Kde?

Neméně důležité jsou i lokalita a dopravní dostupnost budov v portfoliu fondu. Investor by měl vědět, zda se nemovitost nachází například v centru města, nebo na periferii, zda je budova součástí takzvaného komerčního hubu, což je vysoká koncentrace komerčních budov v rámci daného města nebo regionu. Obě kritéria mají na cenu nemovitosti významný vliv.

V těchto zemích se žije nejlépe na světě

Rozptyl

Investor by si měl rovněž zjistit, jaká je typologie vlastněných nemovitostí (viz níže) a jejich regionální diverzifikace. Portfolio správně strukturovaného nemovitostního fondu by mělo být co nejširší, aby byly jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – co nejvyváženější.

Byty, nebo prostory pro komerční využití?

Pokud se zamýšlíte nad investicí do otevřených nemovitostních fondů, není také na škodu znát alespoň základní typologii nemovitostí, vyskytujících se na realitním trhu. Skládá se ze dvou hlavních sektorů – rezidenčního (byty) a komerčního. Komerční sektor se dále dělí na čtyři podskupiny, a to kanceláře, logistiku, nákupní centra a hotely.

Vzhledem ke státní regulaci nájemného v rezidenčním sektoru investuje v současnosti většina realitních fondů působících na českém trhu do komerčních nemovitostí. V případě, že investor zná zmiňovanou typologii, může se rovnou zaměřit na samotné portfolio budov fondu.

Nájemníci

Dalším z důležitých aspektů, které by měl investor znát, je alespoň přibližné složení nájemníků jednotlivých nemovitostí vlastněných fondem. Jde-li o atraktivní společnosti, ať už z pohledu jejich důvěryhodnosti, nebo doby, po kterou jsou přítomny na českém trhu, je velmi pravděpodobné, že má fond dlouhodobý potenciál, aby mohl inkasovat zajímavé nájemné. To je hlavním zdrojem výkonnosti realitních fondů.

Aktuální situace

V ideálním případě by měl mít investor povědomí i o tom, v jaké fázi se nacházejí ceny nájemného. Pokud jsou nízké, jsou nízké i hodnoty nemovitostí. To je pro fond ideální doba k jejich nákupu. A pro investora zase ideální okamžik pro nákup podílu ve fondu, jelikož ceny podílových listů nemovitostních fondů odrážejí díky pravidelnému přeceňování aktuální hodnotu nemovitostí, jež vlastní.

Investice do realit

Pokud realitám "věříte" a uvažujete, že byste do nich investovali sami, bez fondu, sledujte Reality show na Peníze.cz. Nový seriál, ve kterém vás Daniel Kotula seznámí s pravidly realitního trhu.

Počty a čtvereční metry

Když ke zmiňovaným kritériím přičteme velikost pronajímatelné plochy a počet nemovitostí v portfoliích realitních fondů, může si investor udělat alespoň přibližnou představu o jejich hodnotě.

Podle Martina Skalického, investičního ředitele společnosti REICO ČS, která spravuje ČS nemovitostní fond, všeobecně platí, že čím vyšší je objem nemovitostí ve fondu, tím vyšší je šance, že fond dosáhne zajímavého výnosu.

Specifika přeceňování otevřených nemovitostních fondů

Hlavní rozdíl, kterým se otevřené nemovitostní fondy liší od uzavřených investičních fondů, spočívá v tom, že jejich podílové listy nejsou veřejně obchodovatelné na burze cenných papírů.

Jejich hodnotu tak neurčuje nabídka a poptávka investorů na burze, ale z velké části tržní hodnota nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Přecenění otevřených nemovitostních fondů probíhá zpravidla denně. Do denních cen se promítají změny hodnoty takzvané likvidní složky fondu, což jsou aktiva, která je možné rychle přeměnit na hotovost. Tvoří je především běžné účty, termínované vklady a státní dluhopisy, jejichž prostřednictvím může fond v případě potřeby hradit zpětné odkupy podílových listů.

České otevřené nemovitostní fondy musí mít ze zákona nejméně 20 a nejvýše 49 procent aktiv v těchto likvidních prostředcích. Při jejich aktuální výkonnosti se podle Martina Skalického z REICO ČS výnos likvidní složky po zdanění pohybuje kolem nuly. Současné zhodnocení nemovitostních fondů tedy rozhodující měrou ovlivňuje jejich nemovitostní část, přesněji řečeno příjmy z pronájmů nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Jak zjistit kurz podílového listu otevřeného nemovitostního fondu

Zjednodušeně řečeno tvoří kurz podílového listu nemovitostního fondu součet ukazatelů tržní hodnoty nemovitostí, které fond vlastní, dále objem inkasovaného nájemného a výše likvidních aktiv fondu. Po odečtení pasiv fondu se částka vydělí počtem podílových listů. Výslednou hodnotou je aktuální kurz otevřeného nemovitostního fondu.

Podle zákona musí fond přecenit svou nemovitostní složku minimálně dvakrát do roka. Při tomto přecenění se promítá do kurzu podílového listu hlavně nájemné vyinkasované z pronájmu budov, ale i případný růst nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti.

Aktuální tržní hodnotu nemovitostí určuje výbor odborníků, který se skládá ze tří nezávislých osob, většinou znalců z velkých realitních společností. Ti stanovují aktuální hodnotu nemovitostí fondu nejčastěji pomocí takzvané výnosové metody, což je poměr mezi ročním příjem z pronájmu budovy a cenou budovy. Při výpočtu je brána v potaz rovněž lokalita budov, kvalita nájemních smluv, bonita nájemníků, stavebně-technický stav nemovitosti, nutné investice do budovy, ale také, zda jsou nájmy v eurech či v korunách.

21. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Je česká zemědělská půda stále zajímavou investicí?

Česká zemědělská půda stále patří mezi velice žádané alternativní investice. Je likvidní a v porovnání s okolními...
Pozemky a půda Nemovitosti Investiční alternativy
19. 5. 2018 18:00

Dividendy, rating, zadlužení: Jak si ČEZ stojí ve srovnání s konkurencí?

Energetická společnost ČEZ odměňuje své akcionáře dividendami, v rámci odvětví přitom nabízí nebývalou stabilitu a...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
17. 5. 2018 15:00

Novák (ČEZ): Dividendovou politiku neměníme, investorům chceme peníze vyplácet dlouhodobě

Energetická společnost ČEZ plánuje z loňského zisku vyplatit dividendu 33 korun na akcii. S finančním ředitelem...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
16. 5. 2018 18:00

První START Day na pražské burze očima emitentů a šéfa parketu v Rybné

Pražská burza za sebou má historicky první START Day. Své akcie během něj úspěšně upsaly dva ze tří podniků, které...
Pražská burza Akcie ČR Fillamentum
14. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: IPO společnosti Fillamentum a názory legend

Burzovní parket v Rybné ulici již brzy oživí také jedna velice průbojná česká technologická firma. Co společnost...
Fillamentum Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
14. 5. 2018 09:00

Novák (ČEZ): Celoroční výsledky mohou být pozitivně ovlivněny akvizicemi, prodej bulharských aktiv by měl být dokončen ještě letos

Hospodářské výsledky společnosti ČEZ za první kvartál mírně zaostaly za odhady analytiků. Finančního ředitele...
ČEZ Akcie ČR Energetika
12. 5. 2018 18:00

Forex: Jaká literatura by vás mohla inspirovat?

Ondřej Hartman z FXstreet.cz v rámci ABCD začínajícího investora nabídl začínajícím obchodníkům ke studiu vlastní...
FX Forex Opce
8. 5. 2018 07:00

Co hýbe forexem: Stále má smysl sledovat centrální banky

Pro technického tradera je podstatné, aby se hlavně něco dělo. Klíčové jsou pohyby kurzu, až v druhé řadě jsou...
Forex FX EUR/USD
7. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Sell in May and Go Away?!

Začal květen, měsíc, ke kterému se váže slavné tržní pořekadlo. Jak moc se letos mají investoři tímto rčením řídit,...
Burzovní almanach Světové akcie Americké akcie
5. 5. 2018 12:00

Miroslav Plojhar (ČS): Obchodování s eurokorunou má smysl, pro větší klid si nechte cenové rozpětí

Vyšší korunové sazby oproti těm v eurozóně umožňují nakupovat EUR/CZK za lepší forwardový kurz, než je ten spotový....
FX Forex EUR/CZK
2. 5. 2018 07:00

Trader vs. stratég: Co čekat od měnového páru EUR/USD?

Sazby centrálních bank by měly nahrávat posilování amerického dolaru vůči euru. Kurz se dlouho držel nad 1,20 EUR/USD...
Euro Americký dolar FX
1. 5. 2018 07:00

V investování preferuji likviditu. Skvělý produkt nemusí být dobrá investice, říká Ondřej Jonáš

Češi své peníze nenechávají příliš pracovat. V rozhovoru s investičním bankéřem Ondřejem Jonášem z původního tématu,...
Investování Chyby v investování Ponaučení pro investory
30. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Drony na pražské burze a světlejší zítřky pro bitcoin

Investorský magazín pokračuje v představování společností, jejichž akcie již brzy najdete v kurzovém lístku pražské...
Primoco UAV Akcie ČR Pražská burza
26. 4. 2018 12:00

Ondřej Jonáš: Proč pražská burza (ne)má budoucnost?

Jak ovlivnily začátky obchodování na pražské burze v 90. letech (stovky titulů, malé znalosti investorů, mnohdy...
Pražská burza Akcie ČR Rozhovor
23. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Prabos na pražské burze a investice do ruských akcií

Tradiční český výrobce pracovní, vojenské a volnočasové obuvi se chystá se svými akciemi na pražskou burzu. Čím se...
Prabos plus Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
16. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: NaSTARTujte své obchody na pražské burze

Pražská burza začala jako magnet přitahovat malé české firmy a měla by k pomyslnému burzovnímu parketu v Rybné ulici...
Akcie ČR Pražská burza Petr Koblic
9. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Kryptoměny v roce 2018 a lekce o volatilitě

Kryptoměnový trh letos zatím zrovna nezáří. Co stáhlo cenu bitcoinu pod sedm tisíc dolarů a co čekat ve světě...
Kryptoměny Bitcoin Volatilita
2. 4. 2018 07:00

Investorský magazín: Investice s největší dividendou

Jaké investice mohou přinést nejlepší dividendu, ale na kurzovém lístku je nenajdete? Řeč je o investicích takzvaně...
Vzdělání Zaměstnání Ján Hájek
29. 3. 2018 12:00

Havlíček (AMSPŽ ČR): Čeští politici jsou jako hokejisté, chybí jim agresivnější tah na branku

Čeští politici jsou mistry floskulí, ale málokdy se odhodlají zavádět opatření, která by mohla ohrozit jejich příští...
Politika
28. 3. 2018 09:00

Martin Novák (ČEZ): Tyto faktory ženou ceny elektřiny výše, dividendový výplatní poměr neměníme

Po zveřejnění hospodářských výsledků ČEZ za rok 2017 jsme se finančního ředitele společnosti Martina Nováka zeptali...
ČEZ Akcie ČR Dividendy