Jsou reality skutečně bezpečnější než akcie?
|

Jsou reality skutečně bezpečnější než akcie?

Lidé vnímají přehnaně riziko spojené s akciemi, a naopak velmi podceňují riziko související s nákupem domu či bytu. Podíváme-li se na grafy cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že je vývoj zhruba podobný.

Nemovitosti
Zabavené nemovitosti v USA - ilustrační foto

Pokud bychom udělali anketu a ptali se lidí, kterou z investic – akcie či nemovitosti – považují za bezpečnější, tedy stabilnější z hlediska výnosů a ceny, 99 procent z nich odpoví, že dům či byt. Odpovědi budou ještě více nakloněny nemovitostem, pokud se zeptáme, zda by takový nákup lidé financovali na dluh.

Zatímco koupi domu na dluh považuje veřejnost za zcela přirozenou, koupi akcií na dluh vnímá jako druh nepochopitelného hazardérství. Je však rozdíl v riziku skutečně tak markantní? A pokud nikoli, jak je možné, že obecný úsudek se tak liší od skutečnosti? Podívejme se na celou věc z hlediska selského rozumu a vynechme statistické přístupy a matematické metody.

Začněme tím, jak cenově kolísavé jsou ceny akcií a nemovitostí v posledních letech. Česká kotlina nenabízí příliš reprezentativní indikátory, takže prozkoumejme trh, který je v tomto ohledu dostatečně široký a rozvinutý – USA. Když se podíváme na graf cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že vývoj, respektive vzestupy a pády, je zhruba odpovídající (od rozdílu mezi dividendovými výnosy a čistými výnosy nájemného můžeme v tomto případě abstrahovat). Konec konců, právě poslední krize byla způsobena všeobecným pocitem, že nemovitost je cosi, co má v čase stabilní cenu, nebo ještě lépe (hůře?), stabilně rostoucí. Toto tvrzení platí v podstatě jen o některých typech pozemků, a to ještě s výhradami.

Výhodnější úvěr, horší likvidita

Pokud se však vrátíme k financování bytu či domu dluhem, riziko je podobné, jako kdybychom půjčené peníze investovali do akcií. Navíc větší suma investovaná do akcií je lehce rozložitelná (diverzifikovatelná) mezi více titulů (mohu si koupit celý index), kdežto nemovitost je zpravidla jedna, a chyba se tím pádem projeví fatálně. Rozdíl (výhoda pro nemovitost) je pouze ve dvou faktorech – na akcie nedostanete tak dobré úvěrové podmínky a ocenění akcií je v zásadě každodenní, tudíž je neoddiskutovatelná případná aktuální ztráta. S tím souvisí i likvidita, která je u akcií neporovnatelně vyšší.

Mnozí mohou namítnout, že pokud si pořizují bydlení pro sebe a hodlají v domě či bytě sami bydlet, jde o jiný případ než pořízení nemovitosti kvůli výnosu z nájemného. Ani tento argument neobstojí, přestože je to ten nejlepší případ, neboť odpadá část transakčních a daňových nákladů.

Nejen v USA, ale i u nás roste počet nešťastníků, kteří v důsledku zhoršených ekonomických podmínek neutáhli smrtící koktejl 100procentní hypotéky s nutností platit služby spojené s bydlením a dnes už téměř povinný příspěvek do fondu oprav.

Spousta Čechů si stále ještě myslí, že náklady nájemného jsou stejně vysoké jako splátka hypotéky plus příspěvek do fondu oprav plus poplatky za služby. Ano, lze najít takové nemovitosti, podobných příležitostí je ovšem jako šafránu. A ačkoli jsou dnes krátkodobé sazby mimořádně nízké, abychom měřili férově, musíme počítat se sazbou fixovanou alespoň na deset let, byť korektní by byla 30letá. Tyto sazby více odpovídají dlouhodobému průměru sazeb, což reflektuje dobu splatnosti hypotečního úvěru.

Odbobná kolísavost

Znám člověka, který pořídil za dva miliony korun byt jako výhodnou koupi pro nezletilého syna s tím, že do doby, než se syn osamostatní, bude nemovitost pronajímat. Pronajal za 11 tisíc korun měsíčně plus poplatky, a následně s překvapením zjistil, že čistý příjem po nákladech na fond oprav a poctivém zdanění mu splátku hypotéky ani náhodou nepokryje. Ve svých propočtech opominul "obrátkovost" nájemníků, tedy fakt, že doposud byl byt v průměru desetinu roku nevyužit, a tudíž neplacen.

Anketa: Jak se budou vyvíjet české nemovitosti v roce 2012?
České nemovitosti mají za sebou složitá léta. Český realitní sektor zaostával stejně jako jinde v Evropě nebo ve Spojených státech. Na konci roku 2011 tak byly banky přinuceny snížit úrokové sazby hypoték na nebývalé hodnoty. Pomůže to českému trhu s rezidenčními nemovitostmi? A jaké jsou vyhlídky českého realitního trhu jako celku? Na otázky Investičního webu odpovídali tři odborníci na slovo vzatí.

Tím znovu navazuji na atribut, kterému se věnujeme – na srovnatelnost rizika investice do akcií a nemovitostí. Obdobou kolísání zisku u akciových společností je kolísavost nájmu u nemovitostí, ať již v důsledku tržních cen, či využití/nevyužití nemovitosti. Přestože globálně je kolísavost nájmů nižší, ďábel se skrývá v detailu – zatímco z akcií jsme schopni namíchat portfolio, z nemovitostí většinou nikoli, nebo alespoň nikoli dostatečně diverzifikované. A pro jednotlivou nemovitost je kolísavost zisku z ní určitě srovnatelná s volatilitou profitu koše akciových společností.

Pokračování článku najdete na serveru Českápozice.cz

včera v 12:00

Investorský magazín: Proč a jak investovat do nemovitostního fondu

Počet nemovitostních fondů v České republice roste, do některých lze přitom investovat již v řádu stovek korun. Více...
Podílové fondy Nemovitosti Investování
21. 10. 2018 16:00

Hnát & Kysilka: Technologická (r)evoluce mění vítězné modely, Česko na to musí reagovat

Do dvaceti let je možné na západě čekat pokles poptávky po autech o 90 %. Probíhající technologická revoluce, která...
Auta Průmysl Česká ekonomika
20. 10. 2018 07:00

Moldan: Nové technologie potřebují zavádět do praxe, s dotacemi se to ale nesmí přehnat

Státy musejí podpořit zavádění nových technologií, které pomohou vypořádat se s degradací životního prostředí. Nesmí...
Ekologie Životní prostředí Rozhovor
16. 10. 2018 07:00

Bedřich Moldan: Konec používání fosilních paliv se blíží

V těžbě a využívání fosilních paliv dojde (nejen) v důsledku degradace životního prostředí v příštích dvaceti nebo...
Komodity Ropa Uhlí a koks
15. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Domácí fotovoltaika aneb Jak ušetřit na výdajích za elektřinu

Na světě jsou jen dvě jistoty – daně a smrt. Tento citát Benjamina Franklina lze možná doplnit o třetí jistotou, a...
Nemovitosti Bydlení Elektřina
13. 10. 2018 07:00

Kysilka (6D Academy): Data o zákaznících jsou zlato 21. století, Česko k nim má stále daleko

Česko není montovna, to je klišé, ale je v rámci globálních řetězců někde uprostřed, a tím pádem není prodejcem...
Česká republika Česká ekonomika Informační technologie
10. 10. 2018 18:00

Kupka & Novák: Nástup nového čínského průmyslu je impozantní

Struktura čínské ekonomiky se mění, stále významnější je výroba s vyšší přidanou hodnotou. Typickým příkladem jsou...
Čína Emerging Markets Světová ekonomika
9. 10. 2018 07:00

Pavel Kysilka (6D Academy): Auta využíváme ze 7 %, technologie to změní

Poptávka po osobních vozech na západě by do dvaceti let mohla propadnout na deset procent stávající produkce. České...
Auta Technologie Sdílená ekonomika
8. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Český vodík si razí cestu srdcem USA

Vodík má nakročeno stát se palivem budoucnosti. Technologie, které ho jednou dostanou i pod kapotu vašeho auta,...
Investorský magazín Investiční alternativy Investování
7. 10. 2018 15:00

START Day č. 3: Primoco UAV a UDI CEE od investorů získaly více než 320 milionů Kč. Jak úpis akcií hodnotí jejich zástupci?

V úterý proběhl na trhu START pražské burzy pro malé a střední podniky úpis akcií výrobce bezpilotních letadel...
Akcie ČR Pražská burza Technologie
6. 10. 2018 18:00

Jeff Bezos v roce 1997: Nejbohatší muž světa byl i v začátcích svého byznysu o krok napřed

Zakladatel Amazonu Jeff Bezos je nejbohatší člověk na světě. Nebylo to tak vždy, vlastně ještě celkem nedávno ne....
Amazon Nejbohatší investoři a byznysmeni Byznys a podnikání
6. 10. 2018 12:00

Česko v síti globálních řetězců: Vláda může udělat hodně, bojovat s globalizací ale nemá smysl, tvrdí ekonom

České firmy v obchodních a dodavatelských řetězcích umějí uspět. Nejsou sice zpravidla na vrcholu, ale dokáží se...
Česká republika Česká ekonomika Globalizace
5. 10. 2018 12:00

David Bárta (CityOne): Státy a města musejí podporovat inovace pro lepší život

Lidé se stále více zajímají o to, v čem žijí. Brzdou pro Česko a další středoevropské a východoevropské země je...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
4. 10. 2018 15:00

Pavel Kohout: Riziko amerického penzijního systému a ukolébaná Evropa plná regulace

Americký penzijní systém je z velké části založen na tom, že zaměstnancům spoří jejich zaměstnavatelé. Velké...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Penzijní fondy
2. 10. 2018 12:00

Politolog Strejček: Politiku Donalda Trumpa Evropa nepochopila

Na přelomu 19. a 20. století byla globálním hospodářským hegemonem Velká Británie a na paty jí začínalo šlapat...
Mezinárodní obchod Ekonomické a politické hrozby Donald Trump
1. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Průvodce světem akcií

Pokud máte rádi akcie, aktuální Investorský magazín je přesně pro vás. Svět akcií přibližuje začátečníkům, ale také...
Akciový trh Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory
25. 9. 2018 07:00

Chytrá města: Technologie nás mohou dovést zpět k tradičním hodnotám a výrobkům, věří expert

Chytrá města ukazují, jak je podstatné posilovat demokracii, informovanost a vzdělanost lidí. Poté je možné...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
24. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Předpověď podzimního burzovního počasí v Praze, opční obchody a úspěšné děti

V aktuálním Investorském magazínu se zaměřujeme na podzimní vyhlídky akcií nejen z pražské burzy, poradíme, jak...
Akcie ČR Střední a východní Evropa Rozhovor
22. 9. 2018 07:00

Schneider (Aspen Institute): Otevřenost ekonomiky znamená výhody i rizika, Češi by si to měli více uvědomovat

Osmdesát procent českého zahraničního obchodu je se zeměmi Evropské unie, a mělo by proto smysl odpovídající podíl...
Česká republika Evropská unie Ekonomické a politické hrozby
20. 9. 2018 07:00

Toto je největší výzva pro čínskou ekonomiku, říká ekonom

Nová, bohatší generace Číňanů již nemusí mít takovou chuť tvrdě pracovat, jakou měli ještě jejich rodiče. To by pro...
Čína Emerging Markets Ekonomické a politické hrozby