Jsou reality skutečně bezpečnější než akcie?
|

Jsou reality skutečně bezpečnější než akcie?

Lidé vnímají přehnaně riziko spojené s akciemi, a naopak velmi podceňují riziko související s nákupem domu či bytu. Podíváme-li se na grafy cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že je vývoj zhruba podobný.

Nemovitosti
Zabavené nemovitosti v USA - ilustrační foto

Pokud bychom udělali anketu a ptali se lidí, kterou z investic – akcie či nemovitosti – považují za bezpečnější, tedy stabilnější z hlediska výnosů a ceny, 99 procent z nich odpoví, že dům či byt. Odpovědi budou ještě více nakloněny nemovitostem, pokud se zeptáme, zda by takový nákup lidé financovali na dluh.

Zatímco koupi domu na dluh považuje veřejnost za zcela přirozenou, koupi akcií na dluh vnímá jako druh nepochopitelného hazardérství. Je však rozdíl v riziku skutečně tak markantní? A pokud nikoli, jak je možné, že obecný úsudek se tak liší od skutečnosti? Podívejme se na celou věc z hlediska selského rozumu a vynechme statistické přístupy a matematické metody.

Začněme tím, jak cenově kolísavé jsou ceny akcií a nemovitostí v posledních letech. Česká kotlina nenabízí příliš reprezentativní indikátory, takže prozkoumejme trh, který je v tomto ohledu dostatečně široký a rozvinutý – USA. Když se podíváme na graf cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že vývoj, respektive vzestupy a pády, je zhruba odpovídající (od rozdílu mezi dividendovými výnosy a čistými výnosy nájemného můžeme v tomto případě abstrahovat). Konec konců, právě poslední krize byla způsobena všeobecným pocitem, že nemovitost je cosi, co má v čase stabilní cenu, nebo ještě lépe (hůře?), stabilně rostoucí. Toto tvrzení platí v podstatě jen o některých typech pozemků, a to ještě s výhradami.

Výhodnější úvěr, horší likvidita

Pokud se však vrátíme k financování bytu či domu dluhem, riziko je podobné, jako kdybychom půjčené peníze investovali do akcií. Navíc větší suma investovaná do akcií je lehce rozložitelná (diverzifikovatelná) mezi více titulů (mohu si koupit celý index), kdežto nemovitost je zpravidla jedna, a chyba se tím pádem projeví fatálně. Rozdíl (výhoda pro nemovitost) je pouze ve dvou faktorech – na akcie nedostanete tak dobré úvěrové podmínky a ocenění akcií je v zásadě každodenní, tudíž je neoddiskutovatelná případná aktuální ztráta. S tím souvisí i likvidita, která je u akcií neporovnatelně vyšší.

Mnozí mohou namítnout, že pokud si pořizují bydlení pro sebe a hodlají v domě či bytě sami bydlet, jde o jiný případ než pořízení nemovitosti kvůli výnosu z nájemného. Ani tento argument neobstojí, přestože je to ten nejlepší případ, neboť odpadá část transakčních a daňových nákladů.

Nejen v USA, ale i u nás roste počet nešťastníků, kteří v důsledku zhoršených ekonomických podmínek neutáhli smrtící koktejl 100procentní hypotéky s nutností platit služby spojené s bydlením a dnes už téměř povinný příspěvek do fondu oprav.

Spousta Čechů si stále ještě myslí, že náklady nájemného jsou stejně vysoké jako splátka hypotéky plus příspěvek do fondu oprav plus poplatky za služby. Ano, lze najít takové nemovitosti, podobných příležitostí je ovšem jako šafránu. A ačkoli jsou dnes krátkodobé sazby mimořádně nízké, abychom měřili férově, musíme počítat se sazbou fixovanou alespoň na deset let, byť korektní by byla 30letá. Tyto sazby více odpovídají dlouhodobému průměru sazeb, což reflektuje dobu splatnosti hypotečního úvěru.

Odbobná kolísavost

Znám člověka, který pořídil za dva miliony korun byt jako výhodnou koupi pro nezletilého syna s tím, že do doby, než se syn osamostatní, bude nemovitost pronajímat. Pronajal za 11 tisíc korun měsíčně plus poplatky, a následně s překvapením zjistil, že čistý příjem po nákladech na fond oprav a poctivém zdanění mu splátku hypotéky ani náhodou nepokryje. Ve svých propočtech opominul "obrátkovost" nájemníků, tedy fakt, že doposud byl byt v průměru desetinu roku nevyužit, a tudíž neplacen.

Anketa: Jak se budou vyvíjet české nemovitosti v roce 2012?
České nemovitosti mají za sebou složitá léta. Český realitní sektor zaostával stejně jako jinde v Evropě nebo ve Spojených státech. Na konci roku 2011 tak byly banky přinuceny snížit úrokové sazby hypoték na nebývalé hodnoty. Pomůže to českému trhu s rezidenčními nemovitostmi? A jaké jsou vyhlídky českého realitního trhu jako celku? Na otázky Investičního webu odpovídali tři odborníci na slovo vzatí.

Tím znovu navazuji na atribut, kterému se věnujeme – na srovnatelnost rizika investice do akcií a nemovitostí. Obdobou kolísání zisku u akciových společností je kolísavost nájmu u nemovitostí, ať již v důsledku tržních cen, či využití/nevyužití nemovitosti. Přestože globálně je kolísavost nájmů nižší, ďábel se skrývá v detailu – zatímco z akcií jsme schopni namíchat portfolio, z nemovitostí většinou nikoli, nebo alespoň nikoli dostatečně diverzifikované. A pro jednotlivou nemovitost je kolísavost zisku z ní určitě srovnatelná s volatilitou profitu koše akciových společností.

Pokračování článku najdete na serveru Českápozice.cz

21. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Je česká zemědělská půda stále zajímavou investicí?

Česká zemědělská půda stále patří mezi velice žádané alternativní investice. Je likvidní a v porovnání s okolními...
Pozemky a půda Nemovitosti Investiční alternativy
19. 5. 2018 18:00

Dividendy, rating, zadlužení: Jak si ČEZ stojí ve srovnání s konkurencí?

Energetická společnost ČEZ odměňuje své akcionáře dividendami, v rámci odvětví přitom nabízí nebývalou stabilitu a...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
17. 5. 2018 15:00

Novák (ČEZ): Dividendovou politiku neměníme, investorům chceme peníze vyplácet dlouhodobě

Energetická společnost ČEZ plánuje z loňského zisku vyplatit dividendu 33 korun na akcii. S finančním ředitelem...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
16. 5. 2018 18:00

První START Day na pražské burze očima emitentů a šéfa parketu v Rybné

Pražská burza za sebou má historicky první START Day. Své akcie během něj úspěšně upsaly dva ze tří podniků, které...
Pražská burza Akcie ČR Fillamentum
14. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: IPO společnosti Fillamentum a názory legend

Burzovní parket v Rybné ulici již brzy oživí také jedna velice průbojná česká technologická firma. Co společnost...
Fillamentum Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
14. 5. 2018 09:00

Novák (ČEZ): Celoroční výsledky mohou být pozitivně ovlivněny akvizicemi, prodej bulharských aktiv by měl být dokončen ještě letos

Hospodářské výsledky společnosti ČEZ za první kvartál mírně zaostaly za odhady analytiků. Finančního ředitele...
ČEZ Akcie ČR Energetika
12. 5. 2018 18:00

Forex: Jaká literatura by vás mohla inspirovat?

Ondřej Hartman z FXstreet.cz v rámci ABCD začínajícího investora nabídl začínajícím obchodníkům ke studiu vlastní...
FX Forex Opce
8. 5. 2018 07:00

Co hýbe forexem: Stále má smysl sledovat centrální banky

Pro technického tradera je podstatné, aby se hlavně něco dělo. Klíčové jsou pohyby kurzu, až v druhé řadě jsou...
Forex FX EUR/USD
7. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Sell in May and Go Away?!

Začal květen, měsíc, ke kterému se váže slavné tržní pořekadlo. Jak moc se letos mají investoři tímto rčením řídit,...
Burzovní almanach Světové akcie Americké akcie
5. 5. 2018 12:00

Miroslav Plojhar (ČS): Obchodování s eurokorunou má smysl, pro větší klid si nechte cenové rozpětí

Vyšší korunové sazby oproti těm v eurozóně umožňují nakupovat EUR/CZK za lepší forwardový kurz, než je ten spotový....
FX Forex EUR/CZK
2. 5. 2018 07:00

Trader vs. stratég: Co čekat od měnového páru EUR/USD?

Sazby centrálních bank by měly nahrávat posilování amerického dolaru vůči euru. Kurz se dlouho držel nad 1,20 EUR/USD...
Euro Americký dolar FX
1. 5. 2018 07:00

V investování preferuji likviditu. Skvělý produkt nemusí být dobrá investice, říká Ondřej Jonáš

Češi své peníze nenechávají příliš pracovat. V rozhovoru s investičním bankéřem Ondřejem Jonášem z původního tématu,...
Investování Chyby v investování Ponaučení pro investory
30. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Drony na pražské burze a světlejší zítřky pro bitcoin

Investorský magazín pokračuje v představování společností, jejichž akcie již brzy najdete v kurzovém lístku pražské...
Primoco UAV Akcie ČR Pražská burza
26. 4. 2018 12:00

Ondřej Jonáš: Proč pražská burza (ne)má budoucnost?

Jak ovlivnily začátky obchodování na pražské burze v 90. letech (stovky titulů, malé znalosti investorů, mnohdy...
Pražská burza Akcie ČR Rozhovor
23. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Prabos na pražské burze a investice do ruských akcií

Tradiční český výrobce pracovní, vojenské a volnočasové obuvi se chystá se svými akciemi na pražskou burzu. Čím se...
Prabos plus Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
16. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: NaSTARTujte své obchody na pražské burze

Pražská burza začala jako magnet přitahovat malé české firmy a měla by k pomyslnému burzovnímu parketu v Rybné ulici...
Akcie ČR Pražská burza Petr Koblic
9. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Kryptoměny v roce 2018 a lekce o volatilitě

Kryptoměnový trh letos zatím zrovna nezáří. Co stáhlo cenu bitcoinu pod sedm tisíc dolarů a co čekat ve světě...
Kryptoměny Bitcoin Volatilita
2. 4. 2018 07:00

Investorský magazín: Investice s největší dividendou

Jaké investice mohou přinést nejlepší dividendu, ale na kurzovém lístku je nenajdete? Řeč je o investicích takzvaně...
Vzdělání Zaměstnání Ján Hájek
29. 3. 2018 12:00

Havlíček (AMSPŽ ČR): Čeští politici jsou jako hokejisté, chybí jim agresivnější tah na branku

Čeští politici jsou mistry floskulí, ale málokdy se odhodlají zavádět opatření, která by mohla ohrozit jejich příští...
Politika
28. 3. 2018 09:00

Martin Novák (ČEZ): Tyto faktory ženou ceny elektřiny výše, dividendový výplatní poměr neměníme

Po zveřejnění hospodářských výsledků ČEZ za rok 2017 jsme se finančního ředitele společnosti Martina Nováka zeptali...
ČEZ Akcie ČR Dividendy