Americké nemovitosti: Dlouhodobá růstová sázka
|

Americké nemovitosti: Dlouhodobá růstová sázka

Ačkoli poslední ukazatel cen domů měřený indexem S&P/Case-Shiller 20 propadl meziročně o 4 % a prodeje nových domů klesly v únoru druhým měsícem v řadě, investiční teze rekonvalescence amerického nemovitostního trhu stále platí a je validní více než kdy dříve.

Americká ekonomika Americký realitní trh Realitní trh
Zabavená nemovitost v USA

V tuto chvíli je klíčovým problémem amerického trhu nemovitostí nedostatek důvěry. Trend pro rezidenční trh je však rostoucí z následujícího důvodu:

V USA, na rozdíl od Španělska, došlo pouze k cenové bublině, nikoli ke vzniku strukturální nadkapacity. Pokud by existovala v USA strukturální nadkapacita, pak by ceny musely klesat tak dlouho, dokud by nebyla absorbována. To však není případ USA na agregátní úrovni. Ukazatele vypovídají o neexistenci strukturální nadkapacity a o pouze dočasném převisu nabídky z titulu stále nízkého počtu transakcí.

Nemovitostní bublina v USA tedy nebyla charakteru nadměrné výstavby (zásoba bytových jednotek se pohybuje 20 let v pásmu kolem 425 na tisíc obyvatel), ale nadměrného zadlužení a přemrštěných cen. S korekcí cen, poklesem hypotéčních sazeb a mírným růstem příjmů je tak nemovitostní trh pro nové zájemce extrémně dostupný.

Proč ceny amerických domů porostou?

Důvodem, proč by letos mělo dojít k akceleraci nemovitostního trhu, je významné zlepšení v makroekonomických podmínkách. Během loňského roku totiž byla spotřebitelská důvěra výrazně nižší, trh práce slabší a ekonomické oživení nejisté.

Věříte v americký ekonomický růst? Držte tyto akcie
Loni v prosinci hlavní stratég pro americké akciové trhy Citigroup Tobias Levkovich zavelel k býčímu útoku. Jeho tehdejší analýza zahrnovala šest oblastí, ve kterých se bude dařit americké ekonomice a akciím v příslušných sektorech. Mělo jít o lepšící se fiskální situaci USA, rodící se oživení nemovitostního trhu, renesanci průmyslu, rostoucí energetickou nezávislost USA, příznivé demografické statistiky a rozvoj mobilních technologií. V aktuální analýze trvá na tom, že mají před sebou americké akcie stále "dobré zítřky", a to navzdory letošnímu silnému posílení akcií. Ty totiž dlouhodobým investorům stále nabízejí výrazně lepší zhodnocení než dluhopisy. Které akcie Levkovich aktuálně doporučuje?

Jakékoli oživení na poli amerických nemovitostí začne s růstem objemů uzavřených transakcí. Je proto důležité sledovat index rozjednaných kontraktů. S několikaměsíčním zpožděním se rozjednané kontrakty promítnou do indexu uzavřených kontraktů a následně přelijí i do pohybu samotných cen.

Proč klesá index S&P/Case-Shiller?

Ačkoli je S&P/Case-Shiller Home Price Index často označován jako předstihový indikátor rezidenčního trhu, metodika jeho výpočtu může současné oživení zkreslovat. Je počítán jako aritmetický průměr cen za tři měsíce, přičemž údaje jsou zveřejňovány s dvouměsíčním zpožděním. Cenový indikátor vydaný v únoru tedy reflektuje ceny transakcí uzavřených v říjnu, listopadu a prosinci. Tyto ceny pak byly s největší pravděpodobností dojednány v srpnu, září a říjnu, tedy v době, kdy akciový trh výrazně padal a nejistota ohledně evropské krize zasáhla silně i důvěru na trhu nemovitostí. Pokud se tedy dnes nemovitostní trh opravdu zvedá, pak tato čísla uvidíme v indexu S&P/Case-Shiller nejdříve v květnu či červnu.

Index rovněž používá metodologii, která má za současných podmínek tendenci podhodnocovat trh. Je kompilací opakovaných prodejů a předpokládá konstantní kvalitu nemovitostí. V době boomu, kdy investoři mají tendenci v krátkém čase nemovitosti kupovat, renovovat a zpětně prodávat, tyto domy tvoří větší procento transakcí a indexu se vede lépe než alternativním ukazatelům nemovitostního trhu. To samé ovšem platí i opačně, v dnešní době v indexu převažují transakce nemovitostí, které ztratily na kvalitě a jsou prodávány vynuceně (distressed sales).

Alternativou pro investory může být FHFA index, který sleduje ceny nemovitostí financovaných hypotékami splňujícími podmínky agentur Fannie Mae a Freddie Mac. Jelikož v dnešní době došlo ke zpřísnění standardů, nucené prodeje jsou součástí tohoto indexu zřídkakdy, bází indexu jsou tedy standardnější transakce.

Potvrzení trendu

Jakmile dojde k růstu počtu žádostí o nové hypotéky, bude to signál, že se v USA "průměrný Joe" znovu dostává k levným úvěrům a jeho důvěra v trh marginálně vzrostla. Dosud se obnovy nemovitostního trhu účastnili především investoři, kteří skupují nemovitosti na cash bázi, a proto nemá obnova stále dostatečnou sílu a momentum.

Investor má několik možností, jak si vytvořit expozici vůči této obchodní myšlence. Nejpřímější se zdá být akciový koš developerů a stavitelů domů. Přesto zde valuace již bijí do určité míry na poplach, když Price-to-Book ratio dosahují hodnot přes 1.8. Ideální je kupovat developery při book value 1 až 1,23.

Trh sice očekává určitý růst book value, ale nesmíme zapomenout, že realitní trh USA sice již není v bublině, ale rovněž není masivně podhodnocen. Zajímavější nepřímou investicí může být bankovní sektor, kterému jednak pomůže strmější výnosová křivka z titulu nápravy marží, a jednak mírný růst cen domů z titulu přecenění aktiv v rozvahách.

Další nepřímou implikací je vztah spotřeby domácností vůči jejich čistému mění. Pokud čisté jmění domácností vzroste z důvodu růstu cen domů, pak bude akcelerovat i jejich spotřeba a celá ekonomika.


Text byl připraven společností Best Buy Investments a nemusí se shodovat s míněním redakce ZertifikateJournal.

S Marcem Faberem na Skypu: Tohle je teď zajímavý bezpečný přístav!
Akciové trhy na celém světě jsou od pátku pod tlakem. Někteří investoři vzhlížejí k začínající výsledkové sezóně, Marc Faber hledá bezpečný přístav na hodně překvapivém místě.

Zdroj: Best Buy Investments
včera v 18:00

Ekonomika a trh s auty: Dopady krize a trendy současnosti

Krize globální ekonomiky odhalila, že je trh s auty v mnohém podobný trhu realitnímu, především kvůli závislosti na...
Auta Světová ekonomika Osobní spotřeba
včera v 07:00

Pravda o trzích ve 32 řádcích

"Hrozí pokles cen akcií o 5 %. Takto můžete ochránit své portfolio." Podobný titulek není v médiích ničím výjimečným....
Ponaučení pro investory Investování Chyby v investování
17. 8. 2018 07:00

Turecká krize: Příčiny, důsledky a scénáře dalšího vývoje podle ekonoma a investičního stratéga

Turecká lira k americkému dolaru v reakci na vyostřené vztahy mezi Ankarou a Washingtonem v týdnu oslabila na...
Turecko USD/TRY Emerging Markets
16. 8. 2018 12:00

Kysilka & Beneš (6D Academy): Jak se (z)mění bankovní svět?

Před deseti lety zkrachovala americká banka Lehman Brothers a finanční sektor se ocitl v hluboké krizi. Od té doby...
Banky Finanční sektor Fintech
15. 8. 2018 18:00

Ján Hájek (Top Stocks): Kvalitní firmy vyjdou z krize posíleny, jejich akcie tedy dlouhodobě nezklamou

Drtivá většina investorů zpravidla netuší, proč dochází k výrazným výprodejům, případně rovnou krizím, jako byla ta...
Ponaučení pro investory Finanční krize Ján Hájek
15. 8. 2018 07:00

Topolová (AAA Auto): Elektromobilita v příštích několika letech trh neovládne, chybí infrastruktura

Nemyslím si, že elektromobilita plně nahradí spalovací motory. Infrastruktura na to není připravena, řekla Karolína...
Auta Ekologie Rozhovor
14. 8. 2018 07:00

Topolová (AAA Auto): V kurzu jsou auta do dvou let stáří, trh s ojetinami je odolný vůči krizi

Trendem poslední doby je nákup relativně nových aut do dvou let stáří, která mají pečlivou servisní historii a...
Auta AAA Auto Česká republika
13. 8. 2018 12:00

Investorský magazín: Na co si dát pozor při výběru firemního dluhopisu

V posledních letech je český kapitálový trh zaplaven nabídkou korporátních dluhopisů. Aktuální Investorský magazín...
Dluhopisový trh Firemní dluhopisy Ponaučení pro investory
11. 8. 2018 07:00

Jak vyspělý je (nejen) český trh práce?

Česká republika se již řadu měsíců může chlubit mimořádně nízkou mírou nezaměstnanosti, pod pokličkou statistik ale...
Česká republika Česká ekonomika Byznys a podnikání
8. 8. 2018 07:00

Pracovní trh zítřka: Nové přístupy budou potřeba nejen od zaměstnanců, ale také od firem

Ideální kandidát neexistuje, a tak firmy musejí slevovat z požadavků, přerozdělovat kompetence a reagovat na...
Zaměstnání Nezaměstnanost Pracovní trh
7. 8. 2018 07:00

Zaměstnání: Na čem lidem záleží, když má práci skoro každý?

Rekordně nízká míra nezaměstnanosti pomáhá lidem, kteří by si při menším tlaku na zaměstnavatele nedovolili říci o...
Česká republika Česká ekonomika Pracovní trh
6. 8. 2018 12:00

Investorský magazín: Fyzické zlato v portfoliu drobného investora

Zlato neprožívá zrovna nejveselejší časy a po delším obchodování víceméně do strany se kurz tohoto vzácného kovu...
Zlato Investiční alternativy Komodity
1. 8. 2018 07:00

Štěpánek & Zamrazilová: 60 % HDP není cíl zadlužení, deficitní rozpočet v době expanze je nebezpečný

Maastrichtské kritérium, tedy veřejný dluh na úrovni maximálně 60 % HDP, nemá být cílem či metou, do které je nárůst...
Česká republika Česká ekonomika Rozpočet
31. 7. 2018 07:00

Pavel Štěpánek: Vlády v Evropě mají na řešení případné krize méně prostoru než před deseti lety

V období po finanční krizi se evropské ekonomiky dále zadlužily. V případě, že by bylo potřeba řešit nějakou další...
Zadlužení Evropská ekonomika Eurozóna
30. 7. 2018 12:00

Investorský magazín: Horská, Michl & Plojhar open air aneb Slavíme stý díl

Investorský magazín slaví jubileum, a protože dostat v létě hosty do studia je bezmála nadlidský úkol, rozhodli jsme...
Světová ekonomika Česká ekonomika Investiční strategie
28. 7. 2018 07:00

Ponaučení z finanční krize? Držet akcie kvalitních firem, které zvládnou složité podmínky, říká eso mezi českými portfoliomanažery

Dobré společnosti se v krizi osvědčily, a má proto smysl na nich stavět dlouhodobé portfolio, řekl portfoliomanažer...
Světové akcie Americké akcie Investování
26. 7. 2018 12:00

Beneš (6D Academy): Bankovní pobočka se stane showroomem a společenským centrem

Rozvoj technologií ve finančním sektoru v posledních letech nechal vyvstat otázku, jak bude napříště vypadat bankovní...
Banky Finanční sektor Rozhovor
25. 7. 2018 07:00

Ján Hájek (Top Stocks): Příchod recese v horizontu několika let by mě nepřekvapil, kvantifikovat riziko obchodní války je velice těžké

Hospodářské cykly patří k životu investora. Aktuálně se nacházíme spíše blíže vrcholu než dnu cyklu, a nebylo by tedy...
Hospodářský růst Investiční a ekonomický výhled Recese
24. 7. 2018 07:00

Ján Hájek (Top Stocks): Indexové investování není disciplína pro pasivní investory, dokáže ale ušetřit spoustu času i peněz

Nejeden drobný investor už se vlastní chybou připravil o hodně peněz. Řešením pro ty, kdo na trzích nechtějí příliš...
Investování Investiční strategie Ponaučení pro investory
23. 7. 2018 12:00

Investorský magazín: Obchodní války a jejich dopady (nejen) na českou ekonomiku

800 miliard USD. Až na takovou částku se může vyšplhat celkový účet, pokud se naplní hrozba obchodní války USA proti...
Mezinárodní obchod Ekonomické a politické hrozby Rozhovor