Americké nemovitosti: Dlouhodobá růstová sázka
|

Americké nemovitosti: Dlouhodobá růstová sázka

Ačkoli poslední ukazatel cen domů měřený indexem S&P/Case-Shiller 20 propadl meziročně o 4 % a prodeje nových domů klesly v únoru druhým měsícem v řadě, investiční teze rekonvalescence amerického nemovitostního trhu stále platí a je validní více než kdy dříve.

Americká ekonomika Americký realitní trh Realitní trh
Zabavená nemovitost v USA

V tuto chvíli je klíčovým problémem amerického trhu nemovitostí nedostatek důvěry. Trend pro rezidenční trh je však rostoucí z následujícího důvodu:

V USA, na rozdíl od Španělska, došlo pouze k cenové bublině, nikoli ke vzniku strukturální nadkapacity. Pokud by existovala v USA strukturální nadkapacita, pak by ceny musely klesat tak dlouho, dokud by nebyla absorbována. To však není případ USA na agregátní úrovni. Ukazatele vypovídají o neexistenci strukturální nadkapacity a o pouze dočasném převisu nabídky z titulu stále nízkého počtu transakcí.

Nemovitostní bublina v USA tedy nebyla charakteru nadměrné výstavby (zásoba bytových jednotek se pohybuje 20 let v pásmu kolem 425 na tisíc obyvatel), ale nadměrného zadlužení a přemrštěných cen. S korekcí cen, poklesem hypotéčních sazeb a mírným růstem příjmů je tak nemovitostní trh pro nové zájemce extrémně dostupný.

Proč ceny amerických domů porostou?

Důvodem, proč by letos mělo dojít k akceleraci nemovitostního trhu, je významné zlepšení v makroekonomických podmínkách. Během loňského roku totiž byla spotřebitelská důvěra výrazně nižší, trh práce slabší a ekonomické oživení nejisté.

Věříte v americký ekonomický růst? Držte tyto akcie
Loni v prosinci hlavní stratég pro americké akciové trhy Citigroup Tobias Levkovich zavelel k býčímu útoku. Jeho tehdejší analýza zahrnovala šest oblastí, ve kterých se bude dařit americké ekonomice a akciím v příslušných sektorech. Mělo jít o lepšící se fiskální situaci USA, rodící se oživení nemovitostního trhu, renesanci průmyslu, rostoucí energetickou nezávislost USA, příznivé demografické statistiky a rozvoj mobilních technologií. V aktuální analýze trvá na tom, že mají před sebou americké akcie stále "dobré zítřky", a to navzdory letošnímu silnému posílení akcií. Ty totiž dlouhodobým investorům stále nabízejí výrazně lepší zhodnocení než dluhopisy. Které akcie Levkovich aktuálně doporučuje?

Jakékoli oživení na poli amerických nemovitostí začne s růstem objemů uzavřených transakcí. Je proto důležité sledovat index rozjednaných kontraktů. S několikaměsíčním zpožděním se rozjednané kontrakty promítnou do indexu uzavřených kontraktů a následně přelijí i do pohybu samotných cen.

Proč klesá index S&P/Case-Shiller?

Ačkoli je S&P/Case-Shiller Home Price Index často označován jako předstihový indikátor rezidenčního trhu, metodika jeho výpočtu může současné oživení zkreslovat. Je počítán jako aritmetický průměr cen za tři měsíce, přičemž údaje jsou zveřejňovány s dvouměsíčním zpožděním. Cenový indikátor vydaný v únoru tedy reflektuje ceny transakcí uzavřených v říjnu, listopadu a prosinci. Tyto ceny pak byly s největší pravděpodobností dojednány v srpnu, září a říjnu, tedy v době, kdy akciový trh výrazně padal a nejistota ohledně evropské krize zasáhla silně i důvěru na trhu nemovitostí. Pokud se tedy dnes nemovitostní trh opravdu zvedá, pak tato čísla uvidíme v indexu S&P/Case-Shiller nejdříve v květnu či červnu.

Index rovněž používá metodologii, která má za současných podmínek tendenci podhodnocovat trh. Je kompilací opakovaných prodejů a předpokládá konstantní kvalitu nemovitostí. V době boomu, kdy investoři mají tendenci v krátkém čase nemovitosti kupovat, renovovat a zpětně prodávat, tyto domy tvoří větší procento transakcí a indexu se vede lépe než alternativním ukazatelům nemovitostního trhu. To samé ovšem platí i opačně, v dnešní době v indexu převažují transakce nemovitostí, které ztratily na kvalitě a jsou prodávány vynuceně (distressed sales).

Alternativou pro investory může být FHFA index, který sleduje ceny nemovitostí financovaných hypotékami splňujícími podmínky agentur Fannie Mae a Freddie Mac. Jelikož v dnešní době došlo ke zpřísnění standardů, nucené prodeje jsou součástí tohoto indexu zřídkakdy, bází indexu jsou tedy standardnější transakce.

Potvrzení trendu

Jakmile dojde k růstu počtu žádostí o nové hypotéky, bude to signál, že se v USA "průměrný Joe" znovu dostává k levným úvěrům a jeho důvěra v trh marginálně vzrostla. Dosud se obnovy nemovitostního trhu účastnili především investoři, kteří skupují nemovitosti na cash bázi, a proto nemá obnova stále dostatečnou sílu a momentum.

Investor má několik možností, jak si vytvořit expozici vůči této obchodní myšlence. Nejpřímější se zdá být akciový koš developerů a stavitelů domů. Přesto zde valuace již bijí do určité míry na poplach, když Price-to-Book ratio dosahují hodnot přes 1.8. Ideální je kupovat developery při book value 1 až 1,23.

Trh sice očekává určitý růst book value, ale nesmíme zapomenout, že realitní trh USA sice již není v bublině, ale rovněž není masivně podhodnocen. Zajímavější nepřímou investicí může být bankovní sektor, kterému jednak pomůže strmější výnosová křivka z titulu nápravy marží, a jednak mírný růst cen domů z titulu přecenění aktiv v rozvahách.

Další nepřímou implikací je vztah spotřeby domácností vůči jejich čistému mění. Pokud čisté jmění domácností vzroste z důvodu růstu cen domů, pak bude akcelerovat i jejich spotřeba a celá ekonomika.


Text byl připraven společností Best Buy Investments a nemusí se shodovat s míněním redakce ZertifikateJournal.

S Marcem Faberem na Skypu: Tohle je teď zajímavý bezpečný přístav!
Akciové trhy na celém světě jsou od pátku pod tlakem. Někteří investoři vzhlížejí k začínající výsledkové sezóně, Marc Faber hledá bezpečný přístav na hodně překvapivém místě.

Zdroj: Best Buy Investments
před 13 minutami

Mária Gálová (Dorotheum): Jak začít investovat do umění

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Ponaučení pro investory Investování Umění
17. 1. 2019 09:00

Dilema ekonoma: Zaujmout jinakostí, nebo jít s konsenzem?

Úspěšný ekonomický modelář by měl mít vedle dobré znalosti matematiky i zkušenost z jiného oboru, která mu umožní...
Ekonomie Rozhovor Trhy
16. 1. 2019 18:00

Trump, Powell a další: Řešení současných problémů mají v rukou lídři s osobními zájmy. Ty jim nedovolí jít za hranu, věří ekonom Lukáš Kovanda

Čína si může ve sporu se Spojenými státy dovolit daleko větší dávku trpělivosti. To společně se zájmem Donalda Trumpa...
Mezinárodní obchod Ekonomické a politické hrozby Geopolitická rizika
16. 1. 2019 12:00

Jak vybírat dluhopisový fond

Výkonnost v různých úrokových prostředích, poplatky, historie portfoliomanažera, kreditní riziko. To jsou některá z...
Dluhopisový trh Podílové fondy Pravidla a doporučení pro investování
15. 1. 2019 15:00

Tip pro akciové harcovníky: Se Skandinávií do portfolia dostanete inovace, vyšší výkon a nižší volatilitu

Švédsko, Finsko, Norsko a Dánsko jsou pro většinu akciových investorů spíše neprobádaným územím. Přitom právě tyto...
Evropské akcie Small caps Norsko
15. 1. 2019 09:00

Ekonomické předpovědi jsou jako ty o počasí. Dlouhodobě jsou nejspolehlivější odhady na základě statistik

Předpovídat počasí je mnohem jednodušší než predikovat vývoj ekonomiky. Hospodářské modelování totiž zahrnuje...
Ekonomie Světová ekonomika Česká ekonomika
14. 1. 2019 12:00

Investorský magazín: Obroda fondů peněžního trhu

Hotovost je král. Jak toto staré burzovní pořekadlo zafunguje v letošním roce? Hlavní téma pro aktuální Investorský...
Hotovost Úrokové sazby Fondy peněžního trhu
12. 1. 2019 12:00

Investiční tipy od šéfa pražské burzy (nejen) pro drobné investory

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory Investování
10. 1. 2019 09:00

Jak krize změnila svět investic aneb Co a jak napříště (ne)reflektovat v investičních strategiích

Diverzifikace jako základní stavební kámen investiční strategie nadále platí, po krizi se ale pozměnil její obsah. V...
Investiční strategie Ponaučení pro investory Investování
9. 1. 2019 18:00

Ponaučení pro investory od muže, který nemluví do větru

Jim O'Shaughnessy není jen známý investor a průkopník kvantitativního přístupu. Má i často neotřelé, a přitom...
Ponaučení pro investory Investování Pravidla a doporučení pro investování
9. 1. 2019 15:00

Bitcoin technologicky dospívá, propad jeho kurzu nebyl po předchozím nesmyslném růstu překvapením, říká expert

Kurz bitcoinu se loni zřítil o 75 %. Výrazně tak narostl počet těch, kdo tvrdí, že kryptoměny jsou mrtvé. Expert na ...
Bitcoin Kryptoměny Výhled na rok 2019
8. 1. 2019 09:00

Defenzivní investice v době (po)krizové: Alternativy jsou in, (mnohé) dluhopisy out

V době po finanční krizi se investoři začali ještě více soustředit na kreditní riziko, a tak mnohé dluhopisy přestaly...
Defenzivní investování Investiční alternativy Geopolitická rizika
4. 1. 2019 09:00

Tipy od privátního bankéře: Investoři by měli preferovat jednoduchost, tedy dividendu a pravidelný dluhopisový kupón

Zpřísňování měnové politiky v USA přináší zajímavé příležitosti i pro konzervativní investory. Něco podobného lze...
Investiční tipy Pravidla a doporučení pro investování Investiční strategie
2. 1. 2019 07:00

Jan Prachař (Bank Gutmann): Přelom roku svádí k přemíchávání portfolií, podstatný je ale dlouhodobý horizont

Rok co rok se na přelomu prosince a ledna vyrojí velké množství výhledů, tipů a doporučení toho, co by bylo dobré v...
Investování Investiční horizont Ponaučení pro investory
29. 12. 2018 18:00

Jak si (ne)nechat pomáhat s investicemi?

Zprostředkovatel, nebo poradce? V investování mohou dobrou službu poskytnout oba. Důležité přitom nejsou pouze jejich...
Investiční a finanční poradenství Investování Ponaučení pro investory
28. 12. 2018 09:00

Navrátil (Česká spořitelna): Toto jsou největší mýty o českém průmyslu a exportu

Česká ekonomika jako hospodářství založené na vývozu, se kterým zacloumá každá globální krize? Tak jednoduché to není...
Česká republika Česká ekonomika David Navrátil
28. 12. 2018 07:00

Jan Vacl (Hanlon Corporate Finance): Fintech (z)mění způsob financování, postupně se zjednoduší a zlevní přístup firem k penězům

Moderní technologie jako blockchain přinášejí do finančního sektoru zrychlenou evoluci s prvky revoluce. Společnosti,...
Fintech Kryptoměny Finanční sektor
24. 12. 2018 12:00

Sebehodnocení v 8 bodech

Komik Martin Short, známý z filmů Tři amígos nebo Vnitřní vesmír, dobře věděl, že ve své branži bude zažívat jak...
Psychologie Životní úroveň Úspěch
22. 12. 2018 12:00

Latinská Amerika v roce 2019: Kde to bouchne? Venezuela není jediný horký kandidát

V Jižní Americe hrozí v příštím roce významné politické otřesy, které by mohly zasáhnout hned několik zemí. I tak...
Latinská Amerika Venezuela Kuba
20. 12. 2018 09:00

Volby do Evropského parlamentu jako černá labuť roku 2019?

Na globální i evropské geopolitické mapě je řada rizik, která mohou v konečném důsledku vést k další migrační vlně...
Evropská unie Geopolitická rizika Výhled na rok 2019