Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?
|

Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

Řada investorů na zimu uklidí golfové hole do garáže a opráší lyže nebo snowboard. Ať již poté vyrazí za tuzemskými kopci, či zahraničními svahy, jen málo z nich bude mezitím přemýšlet o tom, že lze na zimních radovánkách také vydělávat.

Nemovitosti Investiční alternativy

Lyžařský a na něj navázaný byznys je poměrně specifickou oblastí, kde se dají vydělávat peníze. Hlavním rozdílem oproti jiným oblastem podnikání je sezónní charakter, který je mimo omezenou část roku, kdy může fungovat, limitován také těžko předvídatelnými rozmary zimního počasí. Vzhledem k tomu, že v průběhu často krátké sezóny musí lyžařský byznys vydělat na provozní náklady, údržbu, splátky i zisk za celý rok, je extrémně závislý na pečlivé analýze rizik, jejich řízení, maximální efektivitě a efektivním využití kapacity v době, kdy může být v provozu.

Horská nemovitost: Lokalita ještě zásadnější než ve městech

Budeme-li se bavit konkrétně o nemovitostech navázaných na lyžařský cestovní ruch, platí zde ještě mnohem více než jinde ony slavné tři faktory ovlivňující nemovitostní investice (lokalita, lokalita, lokalita). Oproti klasické nemovitosti, kde se horší umístění projeví především nižším dosažitelným nájemným, ačkoli využitelnost zůstane podobná, u horských nemovitostí se skládá jak efekt dosažitelné ceny ubytování/pronájmu, tak počtu dní v roce, po který vůbec lze nájemné účtovat (především kvůli vlivům počasí a délce sezóny).

Rozdíl spočívá především v tom, že klasické rezidenční nemovitosti uspokojují zákazníkovu finální potřebu (bydlení), kdežto služby horské nemovitosti lidé většinou vnímají pouze jako druhotnou potřebu k potřebě primární, kterou je zimní (někdy i letní) sport a turistika. Při uvažování o investici tímto směrem je tedy potřeba si uvědomovat fakt, že se investor "veze" na parametrech aktivit, služeb a okolí, za kterými zákazník primárně cestuje, a na něž má sám investor často pramalý vliv.

Atraktivita horských nemovitostí pro investory spočívá především ve faktorech, které jsou příbuzné i jiným oblastem nemovitostí. Investoři těmito investicemi zpravidla sledují pasivní dlouhodobé a nepříliš rizikové uložení prostředků, které jim poskytuje pravidelný příjem ve formě nájmu a vizi zachování či mírného růstu hodnoty majetku. Nefinanční výhody, které tyto nemovitosti majiteli přináší, plynou především ze společenské prestiže související s vlastnictvím takové nemovitosti (zejména ve známých střediscích) a z možnosti vlastního využití v průběhu roku, které u standardně pronajímané nemovitosti nepřipadá v úvahu.

ČR vs. cizina: Stále prohráváme

Pokud uvažujete o investování do horské nemovitosti, bude základní otázkou volba místní (české) či zahraniční nemovitosti. Ačkoli bude primární záměr možná stejný, rozdíly mezi těmito variantami jsou obrovské.

Nemovitosti v ČR jsou pro řadu místních investorů atraktivní především svou blízkostí a pořizovací cenou, navíc se kupující stále pohybuje ve známém právním prostředí, zná poměry a podobně. Tím však výčet výhod pomalu končí. Pokud vezmeme v úvahu veškeré aspekty takové investice, zjistíme, že horské nemovitosti v ČR jsou vhodné jen pro malou část investorů. Využitelná zimní sezóna v ČR je ve srovnání se zahraničím velmi krátká (často i méně než 10 týdnů v roce) a poměrně nestabilní, pokud jde o počasí. Bohužel v ČR není výjimkou, když většina ledna proprší s teplotami nad 5 stupňů. To je významný rizikový faktor, který mnohdy nebývá zohledněn v ceně nemovitosti. V určitých lokalitách tento fakt může částečně kompenzovat letní sezóna, která ale oproti zimní sezóně mívá podstatně nižší význam z hlediska poptávky turistů. Provoz v tomto období se tak prodražuje a řada podniků a nemovitostí je mimo zimu z ekonomických důvodů zavřena.

Dalším zásadním negativem jsou významné nedostatky v nabídce a kvalitě, místy i úplná absence v oblasti komplexních podpůrných služeb, jako je správa a údržba nemovitosti, naplnění ubytovací kapacity (incoming) a úklid. Kvůli tomu taková investice může mít smysl pouze pro člověka, který v části takové nemovitosti bude i sám bydlet a tyto činnosti zajistí sám. V takovém případě ale nemůže být řeč o pasivní investici, kterou většina investorů vyhledává.

Druhou možností je pořízení dostatečně velké nemovitosti, kde se již ekonomicky vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pracovníky. V tomto případě se ale již bavíme spíše o podnikání v hotelnictví, které také vyžaduje určité know-how a zkušenosti. Souvisejícím důsledkem je také mnohem vyšší pořizovací cena takové investice, která opět omezuje skupinu potenciálních investorů.

Z dlouhodobého hlediska představuje problém také patrné zvyšování dostupnosti zahraničních středisek, která jsou pro ta česká v mnoha ohledech nerovnými soupeři. V současnosti již není problém narazit na nabídku týdenní dovolené v rakouských Alpách se stejnými službami za cenu podobnou či nižší, než za jakou bychom pořídili týden ve Špindlerově Mlýně.

Výzkum agentury CzechTourism potvrdil, že mezi roky 2010 a 2012 čeští turisté citelně pociťují nárůst cen služeb v českých střediscích a že dochází ke zvýšení poměru delších pobytů (3 až 7 nocí), kde se řadě lyžařů již vyplatí absolvovat delší cestu, proti krátkodobým pobytům (1 až 3 dny). Pokud budeme předpokládat, že s ohledem na potřebnou dovolenou a nedostatek času většina lyžařů uskuteční delší pobyt pouze jednou za sezónu, může tento ukazatel indikovat také to, že jestliže dříve jeden lyžař uskutečnil za sezónu jeden týdenní pobyt a 1 až 3 pobyty víkendové v ČR, dnes už víkendový pobyt uskuteční třeba pouze jeden. V důsledku pak ten, komu se podaří zákazníka získat k sobě na delší pobyt, "urve" podstatou část jeho rozpočtu na tyto aktivity.

Pro srovnání lze uvést situaci z francouzských středisek. Metrová cena nemovitostí je zde diametrálně odlišná – metr čtvereční apartmánu ve světoznámém středisku Les 3 Vallées se může snadno pohybovat i okolo 7 tisíc eur. Tyto částky je ale potřeba vnímat v kontextu potenciálu příjmů, který obdobná střediska nabízí. Ve vrcholné sezóně není problém v podobném typu apartmánu (3 až 4 lůžka) utržit 1 500 eur za 7denní pobyt. Větší střediska (Tři Údolí, Val d'Isére, Alpe d'Huez) jsou často umístěna na úpatí vyšších vrcholů, díky čemuž může využitelná zimní sezóna začínat v prosinci a končit v dubnu. V hlavní sezóně mají návštěvníci de facto garanci sněhových podmínek, díky čemuž kapacity ubytování bývají vyprodané. Statistika a stabilní počasí výrazně snižují riziko poklesu příjmů z neovlivnitelných důvodů. Mnohá z těchto středisek mají velmi dlouhou historii, na základě které se lze také vyvarovat množství rizik.

Další nespornou výhodou je to, že se do těchto proslavených středisek návštěvníci často vydávají z mnohem větších vzdáleností a na delší dobu, díky čemuž pobyty připravují a rezervují déle dopředu a méně často stornují i v případech špatného počasí. Zpravidla také počítají s většími rozpočty na útraty než rodina, která se vypraví z Prahy na víkend do Harrachova. Delší doba pobytu zároveň snižuje jednotkový náklad na získaného klienta a náklady na jeho obsluhu (prádlo, úklid, check-in/out a podobně).

Infrastruktura pro investora je ve Francii výborná

Neméně důležitou výhodou je to, že obzvláště ve Francii jsou investiční horské nemovitosti vysoce rozvinutým byznysem, v rámci kterého funguje řada specializovaných subjektů a služeb. V každé větší lyžařské vesničce najdete realitní agenturu, která má dlouhodobé znalosti místního prostředí a pomůže vám sehnat vhodné nemovitosti k investičním účelům. Tyto firmy jsou připraveny na investory ze zahraničí a často jejich služby zahrnují i právní a daňové konzultace související s pořízením.

Nejdůležitějšími subjekty jsou ale specializované incomingové a správcovské firmy, které po pořízení zajistí za určité procento z tržeb veškeré činnosti (zajištění klientů, jejich střídání, úklid, údržbu nemovitosti). Tyto služby jsou k dispozici jak větším objektům (hotely, chalety), tak drobným investorům vlastnícím jeden apartmán. Díky této infrastruktuře služeb lze tyto investice i v řádech stovek tisíc eur skutečně nazvat pasivními a téměř eliminovat problémy související s velkou vzdáleností.

Veškeré tyto skutečnosti minimalizují rizika a zvyšují komfort investora, aniž by se to vždy muselo projevit na dosažitelném výnosu. Před jakýmkoli rozhodnutím investovat je ale vhodné si udělat analýzu celého záměru.

Příklad investice může být následující:

Samostatný apartmán v rodinném chaletu poblíž lanové dráhy v klidné části Les Menuires o rozměrech 36 metrů čtverečních s pořizovací cenou 234 tisíc eur. Příjmy za rok očištěné od nákladů za správu, běžnou údržbu a incoming na úrovni zhruba 21 600 eur odpovídají zhruba 14 využitým turnusům (nikoli využitelným) při průměrné ceně 1 500 eur/týden a apartmán (4 lůžka). V tomto případě se roční výnosnost takové nemovitosti na bázi ROI může pohybovat okolo 8 až 9 % v závislosti na úspěšnosti konkrétní sezóny. V tomto scénáři již může být zahrnut i 1- až 2týdenní pobyt vlastníků ve vedlejší sezóně. Zároveň lze počítat i s mírným růstem hodnoty nemovitosti (víceméně kopírujícím inflaci), který byl spolu s růstem návštěvnosti zaznamenán dle deníku FranceToday.com a průzkumu francouzského sdružení realitních kanceláří FNAIM dokonce i v období ekonomické krize v letech 2010 a 2011, ačkoli podstatná část realitního trhu prožívala těžkou krizi.

Pokud tedy shrneme tyto aspekty, můžeme při vhodných cenách nemovitosti a dobře vybrané lokalitě považovat investice do horských nemovitostí za celkem atraktivní formu pasivního investování pro ty, kdo mají vztah k horám a hledají dlouhodobé, spíše konzervativní investice.

Japonský zpracovatelský průmysl zaznamenal poprvé od roku 2016 pokles
před 21 minutami

Japonský zpracovatelský průmysl zaznamenal poprvé od roku 2016 pokles

Japonský zpracovatelský průmysl v únoru poprvé od roku 2016 zaznamenal pokles. Továrny omezují výrobu v reakci na...
Japonsko Průmysl Indexy nákupních manažerů (PMI)
USA: Zásob ropy přibylo, benzínu a plynu ubylo
před 42 minutami

USA: Zásob ropy přibylo, benzínu a plynu ubylo

Objem zásob ropy na území Spojených států v týdnu do 15. února vzrostl o 3,627 milionu barelů. Po přírůstku o 3,633...
Americká ekonomika Zemní plyn Pohonné hmoty
Pražská burza klesala, ztrácela většina emisí
Pražská burza klesala, ztrácela většina emisí
před hodinou

Pražská burza klesala, ztrácela většina emisí

Index pražské burzy PX během čtvrtečního obchodování poklesl o 0,86 procenta, když uzavřel seanci na hodnotě 1058,89...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Mezi Indií a Pákistánem sílí napětí, přibývají odvetná opatření
16:10

Mezi Indií a Pákistánem sílí napětí, přibývají odvetná opatření

Vztahy mezi Pákistánem a Indií, které se minulý týden vyostřily po útoku v indické části Kašmíru, se nadále zhoršují...
Indie Pákistán Politika
USA: Prodej starších rodinných domů zklamal
15:52

USA: Prodej starších rodinných domů zklamal

Objem prodeje starších rodinných domů v USA se v lednu ve srovnání s prosincem loňského roku zmenšil o 1,2 procenta....
Americká ekonomika Bydlení
USA: Výrobní aktivita poklesla, ve službách přidala
15:45

USA: Výrobní aktivita poklesla, ve službách přidala

Index nákupních manažerů v americkém zpracovatelském sektoru od firmy Markit Economics dosáhl v únoru podle prvních...
Americká ekonomika Indexy nákupních manažerů (PMI)
ECB připravuje nové bankovní úvěry, ukázal zápis z jednání
ECB připravuje nové bankovní úvěry, ukázal zápis z jednání
14:58

ECB připravuje nové bankovní úvěry, ukázal zápis z jednání

Rada guvernérů Evropské centrální banky se na svém posledním zasedání shodla, že výhled ekonomiky eurozóny není...
ECB Úvěry Evropská ekonomika
USA: Únorový růst objemu objednávek zboží dlouhodobé spotřeby…
14:46

USA: Únorový růst objemu objednávek zboží dlouhodobé spotřeby nenaplnil očekávání

Hodnota únorových objednávek zboží dlouhodobé spotřeby ve Spojených státech stoupla o 1,2 %. Čekal se růst o 1,5 % po...
Americká ekonomika Průmysl
USA: Index filadelfského Fedu prudce poklesl
14:37

USA: Index filadelfského Fedu prudce poklesl

Index americké průmyslové aktivity, jejž sestavuje filadelfský Fed, se v únoru propadl na -4,1 bodu ze 17 bodů v...
Americká ekonomika Průmysl
USA: Počet týdenních žádostí o podporu v nezaměstnanosti klesl na 216…
14:30

USA: Počet týdenních žádostí o podporu v nezaměstnanosti klesl na 216 tisíc

Americké úřady práce zaregistrovaly v týdnu do 16. února 216 tisíc nově podaných žádostí o podporu v nezaměstnanosti....
Nezaměstnanost Americká ekonomika
Američan Calvey, obviněný v Rusku z podvodu, odmítl vypovídat
14:28

Američan Calvey, obviněný v Rusku z podvodu, odmítl vypovídat

Šéfa investičního fondu Baring Vostok, Američana Michaela Calveyho, který již roky působí na ruském trhu, ve čtvrtek...
Rusko Investiční fondy Právo
Vývoz ze Španělska byl loni rekordní, obchodní deficit však vzrostl
13:51

Vývoz ze Španělska byl loni rekordní, obchodní deficit však vzrostl

Vývoz ze Španělska loni vystoupil na nový rekord. Deficit zahraničního obchodu se však prohloubil o 36,8 procenta na...
Španělsko Mezinárodní obchod
Chorvatsko hledá strategického partnera pro Croatia Airlines
13:33

Chorvatsko hledá strategického partnera pro Croatia Airlines

Chorvatská vláda zahájila ve čtvrtek další kolo v procesu hledání strategického partnera pro státní leteckou...
Chorvatsko Privatizace Doprava
Nový blok má být v Dukovanech, první etapa vyvrcholí v roce 2024
Nový blok má být v Dukovanech, první etapa vyvrcholí v roce 2024
13:20

Nový blok má být v Dukovanech, první etapa vyvrcholí v roce 2024

Při přípravě nového jaderného bloku se stát zaměří na jednu lokalitu, a to v Dukovanech. Smlouva státu s dceřinou...
ČEZ Jaderná energetika Energetika
Tisk: Bruselu se nelíbí rozpočet Itálie, země je zdrojem potíží
12:29

Tisk: Bruselu se nelíbí rozpočet Itálie, země je zdrojem potíží

Rozpočet Itálie neobsahuje opatření, která by podporovala hospodářský růst. Země se kvůli němu stává nebezpečným...
Itálie Ekonomika Evropská unie
Brusel dá RWE souhlas s koupí aktivit E.ON a innogy
Brusel dá RWE souhlas s koupí aktivit E.ON a innogy
12:11

Brusel dá RWE souhlas s koupí aktivit E.ON a innogy

Německý energetický koncern RWE zřejmě získá bezpodmínečný souhlas Evropské komise s nákupem aktivit v oblasti...
Energetika Evropské akcie Fúze a akvizice