Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?
|

Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

Řada investorů na zimu uklidí golfové hole do garáže a opráší lyže nebo snowboard. Ať již poté vyrazí za tuzemskými kopci, či zahraničními svahy, jen málo z nich bude mezitím přemýšlet o tom, že lze na zimních radovánkách také vydělávat.

Nemovitosti Investiční alternativy

Lyžařský a na něj navázaný byznys je poměrně specifickou oblastí, kde se dají vydělávat peníze. Hlavním rozdílem oproti jiným oblastem podnikání je sezónní charakter, který je mimo omezenou část roku, kdy může fungovat, limitován také těžko předvídatelnými rozmary zimního počasí. Vzhledem k tomu, že v průběhu často krátké sezóny musí lyžařský byznys vydělat na provozní náklady, údržbu, splátky i zisk za celý rok, je extrémně závislý na pečlivé analýze rizik, jejich řízení, maximální efektivitě a efektivním využití kapacity v době, kdy může být v provozu.

Horská nemovitost: Lokalita ještě zásadnější než ve městech

Budeme-li se bavit konkrétně o nemovitostech navázaných na lyžařský cestovní ruch, platí zde ještě mnohem více než jinde ony slavné tři faktory ovlivňující nemovitostní investice (lokalita, lokalita, lokalita). Oproti klasické nemovitosti, kde se horší umístění projeví především nižším dosažitelným nájemným, ačkoli využitelnost zůstane podobná, u horských nemovitostí se skládá jak efekt dosažitelné ceny ubytování/pronájmu, tak počtu dní v roce, po který vůbec lze nájemné účtovat (především kvůli vlivům počasí a délce sezóny).

Rozdíl spočívá především v tom, že klasické rezidenční nemovitosti uspokojují zákazníkovu finální potřebu (bydlení), kdežto služby horské nemovitosti lidé většinou vnímají pouze jako druhotnou potřebu k potřebě primární, kterou je zimní (někdy i letní) sport a turistika. Při uvažování o investici tímto směrem je tedy potřeba si uvědomovat fakt, že se investor "veze" na parametrech aktivit, služeb a okolí, za kterými zákazník primárně cestuje, a na něž má sám investor často pramalý vliv.

Atraktivita horských nemovitostí pro investory spočívá především ve faktorech, které jsou příbuzné i jiným oblastem nemovitostí. Investoři těmito investicemi zpravidla sledují pasivní dlouhodobé a nepříliš rizikové uložení prostředků, které jim poskytuje pravidelný příjem ve formě nájmu a vizi zachování či mírného růstu hodnoty majetku. Nefinanční výhody, které tyto nemovitosti majiteli přináší, plynou především ze společenské prestiže související s vlastnictvím takové nemovitosti (zejména ve známých střediscích) a z možnosti vlastního využití v průběhu roku, které u standardně pronajímané nemovitosti nepřipadá v úvahu.

ČR vs. cizina: Stále prohráváme

Pokud uvažujete o investování do horské nemovitosti, bude základní otázkou volba místní (české) či zahraniční nemovitosti. Ačkoli bude primární záměr možná stejný, rozdíly mezi těmito variantami jsou obrovské.

Nemovitosti v ČR jsou pro řadu místních investorů atraktivní především svou blízkostí a pořizovací cenou, navíc se kupující stále pohybuje ve známém právním prostředí, zná poměry a podobně. Tím však výčet výhod pomalu končí. Pokud vezmeme v úvahu veškeré aspekty takové investice, zjistíme, že horské nemovitosti v ČR jsou vhodné jen pro malou část investorů. Využitelná zimní sezóna v ČR je ve srovnání se zahraničím velmi krátká (často i méně než 10 týdnů v roce) a poměrně nestabilní, pokud jde o počasí. Bohužel v ČR není výjimkou, když většina ledna proprší s teplotami nad 5 stupňů. To je významný rizikový faktor, který mnohdy nebývá zohledněn v ceně nemovitosti. V určitých lokalitách tento fakt může částečně kompenzovat letní sezóna, která ale oproti zimní sezóně mívá podstatně nižší význam z hlediska poptávky turistů. Provoz v tomto období se tak prodražuje a řada podniků a nemovitostí je mimo zimu z ekonomických důvodů zavřena.

Dalším zásadním negativem jsou významné nedostatky v nabídce a kvalitě, místy i úplná absence v oblasti komplexních podpůrných služeb, jako je správa a údržba nemovitosti, naplnění ubytovací kapacity (incoming) a úklid. Kvůli tomu taková investice může mít smysl pouze pro člověka, který v části takové nemovitosti bude i sám bydlet a tyto činnosti zajistí sám. V takovém případě ale nemůže být řeč o pasivní investici, kterou většina investorů vyhledává.

Druhou možností je pořízení dostatečně velké nemovitosti, kde se již ekonomicky vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pracovníky. V tomto případě se ale již bavíme spíše o podnikání v hotelnictví, které také vyžaduje určité know-how a zkušenosti. Souvisejícím důsledkem je také mnohem vyšší pořizovací cena takové investice, která opět omezuje skupinu potenciálních investorů.

Z dlouhodobého hlediska představuje problém také patrné zvyšování dostupnosti zahraničních středisek, která jsou pro ta česká v mnoha ohledech nerovnými soupeři. V současnosti již není problém narazit na nabídku týdenní dovolené v rakouských Alpách se stejnými službami za cenu podobnou či nižší, než za jakou bychom pořídili týden ve Špindlerově Mlýně.

Výzkum agentury CzechTourism potvrdil, že mezi roky 2010 a 2012 čeští turisté citelně pociťují nárůst cen služeb v českých střediscích a že dochází ke zvýšení poměru delších pobytů (3 až 7 nocí), kde se řadě lyžařů již vyplatí absolvovat delší cestu, proti krátkodobým pobytům (1 až 3 dny). Pokud budeme předpokládat, že s ohledem na potřebnou dovolenou a nedostatek času většina lyžařů uskuteční delší pobyt pouze jednou za sezónu, může tento ukazatel indikovat také to, že jestliže dříve jeden lyžař uskutečnil za sezónu jeden týdenní pobyt a 1 až 3 pobyty víkendové v ČR, dnes už víkendový pobyt uskuteční třeba pouze jeden. V důsledku pak ten, komu se podaří zákazníka získat k sobě na delší pobyt, "urve" podstatou část jeho rozpočtu na tyto aktivity.

Pro srovnání lze uvést situaci z francouzských středisek. Metrová cena nemovitostí je zde diametrálně odlišná – metr čtvereční apartmánu ve světoznámém středisku Les 3 Vallées se může snadno pohybovat i okolo 7 tisíc eur. Tyto částky je ale potřeba vnímat v kontextu potenciálu příjmů, který obdobná střediska nabízí. Ve vrcholné sezóně není problém v podobném typu apartmánu (3 až 4 lůžka) utržit 1 500 eur za 7denní pobyt. Větší střediska (Tři Údolí, Val d'Isére, Alpe d'Huez) jsou často umístěna na úpatí vyšších vrcholů, díky čemuž může využitelná zimní sezóna začínat v prosinci a končit v dubnu. V hlavní sezóně mají návštěvníci de facto garanci sněhových podmínek, díky čemuž kapacity ubytování bývají vyprodané. Statistika a stabilní počasí výrazně snižují riziko poklesu příjmů z neovlivnitelných důvodů. Mnohá z těchto středisek mají velmi dlouhou historii, na základě které se lze také vyvarovat množství rizik.

Další nespornou výhodou je to, že se do těchto proslavených středisek návštěvníci často vydávají z mnohem větších vzdáleností a na delší dobu, díky čemuž pobyty připravují a rezervují déle dopředu a méně často stornují i v případech špatného počasí. Zpravidla také počítají s většími rozpočty na útraty než rodina, která se vypraví z Prahy na víkend do Harrachova. Delší doba pobytu zároveň snižuje jednotkový náklad na získaného klienta a náklady na jeho obsluhu (prádlo, úklid, check-in/out a podobně).

Infrastruktura pro investora je ve Francii výborná

Neméně důležitou výhodou je to, že obzvláště ve Francii jsou investiční horské nemovitosti vysoce rozvinutým byznysem, v rámci kterého funguje řada specializovaných subjektů a služeb. V každé větší lyžařské vesničce najdete realitní agenturu, která má dlouhodobé znalosti místního prostředí a pomůže vám sehnat vhodné nemovitosti k investičním účelům. Tyto firmy jsou připraveny na investory ze zahraničí a často jejich služby zahrnují i právní a daňové konzultace související s pořízením.

Nejdůležitějšími subjekty jsou ale specializované incomingové a správcovské firmy, které po pořízení zajistí za určité procento z tržeb veškeré činnosti (zajištění klientů, jejich střídání, úklid, údržbu nemovitosti). Tyto služby jsou k dispozici jak větším objektům (hotely, chalety), tak drobným investorům vlastnícím jeden apartmán. Díky této infrastruktuře služeb lze tyto investice i v řádech stovek tisíc eur skutečně nazvat pasivními a téměř eliminovat problémy související s velkou vzdáleností.

Veškeré tyto skutečnosti minimalizují rizika a zvyšují komfort investora, aniž by se to vždy muselo projevit na dosažitelném výnosu. Před jakýmkoli rozhodnutím investovat je ale vhodné si udělat analýzu celého záměru.

Příklad investice může být následující:

Samostatný apartmán v rodinném chaletu poblíž lanové dráhy v klidné části Les Menuires o rozměrech 36 metrů čtverečních s pořizovací cenou 234 tisíc eur. Příjmy za rok očištěné od nákladů za správu, běžnou údržbu a incoming na úrovni zhruba 21 600 eur odpovídají zhruba 14 využitým turnusům (nikoli využitelným) při průměrné ceně 1 500 eur/týden a apartmán (4 lůžka). V tomto případě se roční výnosnost takové nemovitosti na bázi ROI může pohybovat okolo 8 až 9 % v závislosti na úspěšnosti konkrétní sezóny. V tomto scénáři již může být zahrnut i 1- až 2týdenní pobyt vlastníků ve vedlejší sezóně. Zároveň lze počítat i s mírným růstem hodnoty nemovitosti (víceméně kopírujícím inflaci), který byl spolu s růstem návštěvnosti zaznamenán dle deníku FranceToday.com a průzkumu francouzského sdružení realitních kanceláří FNAIM dokonce i v období ekonomické krize v letech 2010 a 2011, ačkoli podstatná část realitního trhu prožívala těžkou krizi.

Pokud tedy shrneme tyto aspekty, můžeme při vhodných cenách nemovitosti a dobře vybrané lokalitě považovat investice do horských nemovitostí za celkem atraktivní formu pasivního investování pro ty, kdo mají vztah k horám a hledají dlouhodobé, spíše konzervativní investice.

Růst čínského HDP se ve třetím kvartálu snížil na šest procent
Růst čínského HDP se ve třetím kvartálu snížil na šest procent
před 11 minutami

Růst čínského HDP se ve třetím kvartálu snížil na šest procent

Čínský hospodářský růst se ve třetím čtvrtletí během celní války s USA zpomalil na šest procent, což je nejnižší...
Čína HDP Hospodářský růst
Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3…
Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3…
před hodinou

Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 5 % na 220,3 milionu USD

Vývojář antivirového softwaru Avast vykázal za letošní třetí čtvrtletí upravené tržby 220,3 milionu USD. Oproti...
Avast Software Evropské akcie
USA mají zavést clo na evropské zboží za 7,5 miliardy dolarů
03:09

USA mají zavést clo na evropské zboží za 7,5 miliardy dolarů

V pátek by měla vstoupit v platnost desetiprocentní odvetná americká cla na evropská letadla a cla ve výši 25 procent...
Evropská unie Spojené státy americké (USA) Mezinárodní obchod
Co musíte ráno vědět (18. října)
Co musíte ráno vědět (18. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (18. října)

Jak se ve čtvrtek vedlo akciovým burzám v Evropě a ve Spojených státech, na čem se dohodli Britové s Evropskou unií...
Musíte vědět
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a…
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a…
včera v 22:30

Americké akcie ve čtvrtek posílily díky firemním výsledkům a brexitové dohodě

Akciové trhy ve Spojených státech ve čtvrtek mírně zpevnily. Náladu investorů podpořily dobré hospodářské výsledky...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji
Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji
včera v 21:06

Renault zhoršil výhled na letošní rok, tržby klesnou výrazněji

Automobilka Renault snížila odhad tržeb a zisku na letošní rok. Už v červenci se vzdala naděje na růst prodeje a teď...
Francie Auta Evropské akcie
USA a Turecko se dohodly na dočasném příměří v Sýrii
včera v 20:10

USA a Turecko se dohodly na dočasném příměří v Sýrii

Americký viceprezident Mike Pence ve čtvrtek v Ankaře oznámil, že se Spojené státy dohodly s Tureckem na dočasném...
Spojené státy americké (USA) Turecko Politika
Analytici: Johnsonova dohoda je ekonomicky horší než ta od Mayové
včera v 19:49

Analytici: Johnsonova dohoda je ekonomicky horší než ta od Mayové

Nová dohoda o podmínkách odchodu Británie z Evropské unie sjednaná premiérem Borisem Johnsonem je podle analytiků pro...
Spojené království Evropská unie Mezinárodní obchod
Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům
Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům
včera v 19:38

Příští summit G7 bude v Trumpově rezortu, potvrdil Bílý dům

Příští summit skupiny nejvyspělejších ekonomik světa G7 bude hostit americký prezident Donald Trump v jednom ze svých...
Světová ekonomika Politika
Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely
Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely
včera v 18:00

Evropské akcie po bouřlivém dnu mírně ztrácely

Ceny akcií na velkých burzách západní Evropy prožily den jako na příslovečné houpačce, když investoři střídali úlevu...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Reuters: Podíl ve ztrátové Alitalii chce německá Lufthansa
včera v 17:47

Reuters: Podíl ve ztrátové Alitalii chce německá Lufthansa

Zadlužené letecké společnosti Alitalia svitla naděje na záchranu - podle zdrojů agentury Reuters v ní chce získat...
Evropské akcie Deutsche Lufthansa Doprava
USA: Zásoby ropy i zemního plynu zbytněly, benzínu ubylo
včera v 17:31

USA: Zásoby ropy i zemního plynu zbytněly, benzínu ubylo

Objem zásob ropy na území Spojených států v týdnu do 11. října stoupl o 9,281 milionu barelů. Po přírůstku 2,927...
Americká ekonomika Zemní plyn Ropa
Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance
Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance
včera v 16:30

Pražská burza získala 0,71 procenta, především díky Komerční bance

Index pražské burzy PX si během čtvrtečního obchodování připsal 0,71 procenta a zakončil seanci na hodnotě 1034,3...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Průmyslová výroba v USA v září poklesla o téměř půl procenta
včera v 15:22

Průmyslová výroba v USA v září poklesla o téměř půl procenta

Objem průmyslové výroby ve Spojených státech v září poklesl ve srovnání se srpnem o 0,4 procenta. Po srpnovém...
Americká ekonomika Průmysl
USA: Index filadelfského Fedu v říjnu prudce poklesl
včera v 15:14

USA: Index filadelfského Fedu v říjnu prudce poklesl

Index americké průmyslové aktivity, jejž sestavuje filadelfský Fed, se v říjnu propadl na 5,6 bodu ze 12 bodů v září;...
Americká ekonomika Fed
Samsung změní software pro snímání otisků prstů u Galaxy S10
včera v 15:07

Samsung změní software pro snímání otisků prstů u Galaxy S10

Jihokorejská společnost Samsung Electronics brzy vydá softwarovou záplatu, která vyřeší problém se snímáním otisku...
Samsung Asijské akcie Mobilní telefony