Investice do nemovitostí: Rady, tipy a upozornění, bez kterých se neobejdete
|

Investice do nemovitostí: Rady, tipy a upozornění, bez kterých se neobejdete

Komodity, na kterých nemůžete prodělat. Tímto sloganem lákal k účasti říjnový investiční seminář společnosti Investree Realita investičních realit věnovaný investování do nemovitostí. Jsou nemovitosti skutečně takovou jistotou? A co by měli všichni, kteří chtějí investovat do bytů, domů nebo půdy, vědět?

Nemovitosti Hypotéky Investiční alternativy Realitní trh Zemědělství Bydlení Pozemky a půda

Investování do nemovitostí je stejně jako investování do akcií, dluhopisů nebo cenných kovů spojeno s mnoha riziky. Rozhodně tedy nelze říci, že by investor na realitním trhu nemohl prodělat. Pravdou ale je, že se z pohledu všech rizik jedná o jednu z nejbezpečnějších investic. Hrozba výrazné ztráty je nesrovnatelně menší než v případě cenných papírů nebo komodit.

(Bez)rizikové investice

Více než cokoli jiného v případě nemovitostí o úspěchu investora rozhoduje délka investičního horizontu. Kupovat byty na dva nebo tři měsíce s tím, že je člověk obratem prodá, není investice, nýbrž spekulace. "Investoři do nemovitostí si vždy musejí dopředu stanovit, do čeho chtějí investovat. Musejí si určit nejen typ a velikost nemovitosti, ale i délku investičního horizontu," radí Nela Kubasová, zakladatelka portálu realitnishaker.cz. Čím delší horizont je, tím menší je riziko opětovného prodeje za nižší než kupní cenu.

V kontextu extrémně nízkých sazeb hypoték, které na trh s byty a domy v posledních měsících přilákaly obrovské množství nováčků, Kubasová varuje před bezmeznou vírou, že hypotéky zůstanou levné navždy. "Dvouprocentní sazby hypoték jsou podle mě neudržitelné. Do budoucna je potřeba počítat s vyššími sazbami, jinak můžete zažít po konci fixace nepříjemné překvapení," upozorňuje. Dvojnásob to platí, pokud si investor současně vyhlédne více nemovitostí a zajistí si na financování jejich nákupu více hypotečních úvěrů.

Investoři by v honbě za atraktivními nemovitostmi neměli v žádném případě spěchat. Koupit hned první byt, který se objeví v nabídce realitního portálu, rozhodně není strategie, kterou by bylo dobré se řídit.

Pokud člověk kupuje byt s tím, že v něm nebude sám bydlet, ale bude jej pronajímat, měl by se orientovat nejen podle ceny, ale hlavně podle lokality, zaměstnanosti v regionu, dopravní dostupnosti a v neposlední řadě i profilových nájemníků. Jedině tak lze předcházet problémům s neplatiči a problémovými nájemníky.

Zásadní je při investování do nemovitostí schopnost vyjednávat o ceně. Tu totiž vždy určuje kupující. Pokud má prodávající nereálné požadavky, s kupujícím se jednoduše nedohodne. Kubasová proto kupujícím doporučuje vždy najít alespoň tři nevýhody dané nemovitosti a s jejich pomocí se snažit cenu srazit.

S exkluzivitou roste cena

Zcela opačnou strategii je podle Iva Dočekala ze společnosti HOME STAGING potřeba využít při prodeji nemovitosti. Časy, kdy stačilo byt nebo dům během pěti minut nafotit a nabídku vložit na některý z internetových serverů, jsou dávno pryč. "Trendem dnešních dní je takzvaný home staging, který lze vysvětlit jako marketing realit. Když nabízíte nemovitost k prodeji, musíte zajistit, aby na trhu vyčnívala," vysvětluje Dočekal. "Když v ČR prodává byt klasická realitní kancelář, ne vždy ho prodá, a pokud ano, obvykle za cenu o 17 % nižší, než byla počáteční nabídka. Prodej navíc trvá v průměru 213 dní. Po home stagingu byt prodáte výrazně rychleji a za podstatně vyšší cenu," dodává Dočekal.

V čem konkrétně home staging spočívá? Pokud se majitel bytu nebo domu rozhodne, že chce nemovitost prodat, uzavře s home stagerem smlouvu, na základě které ten do bytu na sjednanou dobu propůjčí vlastní designový nábytek a dekorace a provede základní úpravy a opravy, například vymalování. Takový byt či dům poté v nabídce dalších nemovitostí na realitních serverech vyčnívá z řady, díky čemuž si jednodušeji najde kupce, který je navíc ochoten za něj díky celkovému dojmu zaplatit více peněz.

Nemovitosti nelze kupovat naslepo

Při kupování investičních nemovitostí samozřejmě nerozhodují jen lokalita a cena. Klíčovými faktory jsou i technický stav a stáří nemovitosti. "Vždy prověřujte listy vlastnictví a technickou dokumentaci. Musíte přesně vědět, co kupujete, zda dokumentace souhlasí," radí Petr Sluka, ředitel podnikatelského klubu BforB pro Liberec a Mladou Boleslav. "Čím více nabídek projdete, tím více zkušeností budete mít. Velmi špatné bývají ve starších domech například elektrorozvody," upozorňuje Sluka na jednu z častých nemocí nemovitostí.

Důležitý faktor, který se při koupi bytu také vyplatí brát v potaz, je to, zda je v osobním, nebo družstevním vlastnictví. "Zvažujete-li investici do družstevního bytu, měli byste vědět, že budete svým dílem zodpovídat také za závazky celého družstva. Je proto potřeba vědět, jak se družstvu daří," upozorňuje Sluka. "V případě bytu v osobním vlastnictví je zase důležité mít informace o tom, jak je spravován fond oprav."

Vyšší riziko = vyšší výnos

Stále větší zájem je mezi investory i o zadlužené nemovitosti. Výhodou nákupu zadlužené nemovitosti je potenciál vyššího výnosu, který je ale na druhou stranu vždy spojen též s vyšším rizikem.

"Dříve platilo, že nemovitosti v dražbě bylo možné získat za méně než 70 % znaleckého posudku. Na to se již dnes nelze spolehnout, protože rychle roste počet lidí, kteří se na trhu se zadluženými nemovitostmi pohybují," říká Luboš Vojkůvka, obchodní ředitel společnosti NALIA. "Stále lze ale najít zajímavé příležitosti."

Mezi největší rizika investování do zadlužených nemovitostí patří omezené možnosti prohlídek nemovitostí, horší či žádná spolupráce jejich majitelů a právní problémy, jakými mohou být například odvolání majitelů, kvůli nimž se může koupě bytu či domu neúměrně protahovat.

Zajímavou alternativou investování do zadlužených nemovitostí je takzvaný zpětný leasing. "Zpětný leasing nemovitostí funguje podobně jako leasing automobilů, přičemž zůstatková cena závisí na tom, zda klient v měsíčních splátkách hradí pouze úroky, nebo i splátky odkupní ceny," vysvětluje Vojkůvka. Roční výnos u této investice se pohybuje kolem 6 až 7 %.

Z pohledu dlužníka je výhodou zpětného leasingu zaručení ochrany nemovitosti před dalšími exekucemi, jelikož po dobu trvání zpětného leasingu není jejím majitelem dlužník, nýbrž věřitel, který dlužníka vyplatí z probíhajících exekucí. Princip zpětného leasingu nemovitosti je tak de facto obrácenou hypotékou – klient "prodá" nemovitost, aby získal peníze na uhrazení dluhů.

Realitní alternativa s potenciálem

Rostoucí oblibě se v posledních letech těší také zemědělská půda, která je v mnoha ohledech ještě bezpečnější než byty nebo domy. "Ceny zemědělské půdy v České republice neustále stoupají, nyní se bavíme v průměru o 130 000 Kč za hektar. Záleží ale na mnoha faktorech, velmi třeba na bonitě půdy," upozorňuje Miroslav Somr, ředitel divize ADOL v ADOL Group monitorující realitní trh.

Limitujícím faktorem investování do české zemědělské půdy je její roztříštěnost. "Průměrná parcela má v Česku asi 0,4 hektaru a asi jeden milion vlastníků má pozemky od 0,5 do 16 hektarů," říká Somr.

Na druhou stranu důvodem, proč investici do české zemědělské půdy zvažovat, je skutečnost, že zemědělci ze zhruba 80 % hospodaří na pronajaté půdě. "Samozřejmě platí, že čím více zemědělců v jednom regionu je, tím je atraktivita půdy i cena za její pronájem vyšší," vyzdvihuje Somr.

Nemovitosti by podle finančních odborníků měly být zastoupeny v každém investičním portfoliu. Klíčové je určit ideální podíl na celkové hodnotě portfolia, a tedy rozhodnout, zda budou reality jádrem investiční strategie, nebo jen jistou formou zabezpečení a diverzifikace.

Začínající investoři by měli před přímými nákupy bytů, domů nebo půdy dát přednost investování do realitních či půdních fondů. S jejich pomocí si totiž mohou i při nízkém vstupním kapitálu tento typ investice osahat a rozhodnout se, zda je ve shodě s jejich představami o poměru rizika a výnosu.


Informace o aktuálních akcích pořádaných společností Investree najdete ZDE.


SLEDOVALI JSME ŽIVĚ: Realita investičních realit aneb Komodity, na kterých nemůžete prodělat
Nákupy realit patří mezi nejoblíbenější konzervativní strategie drobných investorů. Čemu se při koupi bytu, domu nebo půdy věnovat, jaké jsou výhody a úskalí nemovitostí a jak vybírat reality s potenciálem největšího výnosu a zhodnocení? Nejen o tom byl seminář Realita investičních realit, který se v sobotu konal v BEA centru Olomouc. Investiční web byl celý den na místě a ze semináře pořizoval živý přenos.
Co musíte ráno vědět (26. října)
Co musíte ráno vědět (26. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (26. října)

Jak uplynulý týden zakončily akcie v Evropě a na Wall Street, co si bývalý viceguvernér ČNB Mojmír Hampl myslí o...
Musíte vědět
Cenovus a Husky se spojí, vznikne třetí největší těžař v Kanadě
včera v 17:49

Cenovus a Husky se spojí, vznikne třetí největší těžař v Kanadě

Kanadská společnost Cenovus Energy převezme za 3,8 miliardy kanadských dolarů (66,4 miliardy Kč) rivala Husky Energy....
Kanada Těžba Ropa
S&P překvapivě zlepšila výhled úvěrového ratingu Itálie
včera v 16:28

S&P překvapivě zlepšila výhled úvěrového ratingu Itálie

Mezinárodní ratingová agentura S&P Global Ratings překvapivě zlepšila výhled hodnocení úvěrové spolehlivosti Itálie z...
Itálie Rating
Schillerová: Babiš navrhne úpravu daně z příjmů na 15 a 23 %
včera v 14:58

Schillerová: Babiš navrhne úpravu daně z příjmů na 15 a 23 %

Premiér Andrej Babiš (ANO) navrhne jako poslanec do úterka snížení daně z příjmů zaměstnancům na 15 %. Pro lidi s...
Daně Platy a osobní ohodnocení Politika
Ekonom: ČR žádný rozpočet nemá, odklad predikce je nezodpovědný
včera v 13:13

Ekonom: ČR žádný rozpočet nemá, odklad predikce je nezodpovědný

Česká republika podle ekonoma Mojmíra Hampla v současné době žádný rozpočet nemá. To, že ministerstvo financí...
Česká republika Česká ekonomika Rozpočet
Tisk: Největší japonské aerolinky ANA zruší 3 500 pracovních míst
včera v 11:33

Tisk: Největší japonské aerolinky ANA zruší 3 500 pracovních míst

Největší japonský letecký přepravce ANA Holdings hodlá do tří let zrušit zhruba 3 500 pracovních míst. Informoval o...
Japonsko Doprava Turismus a cestovní ruch
V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
24. 10. 2020 20:30

V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled

Další týden plný tržních výkyvů, podpora ekonomiky ze strany vlád i centrálních bank, kondice jednotlivých akciových...
Světové akcie Americké akcie Akcie ČR
Neovlivní: Brusel poslal do Prahy další reakci k Babišovu auditu
24. 10. 2020 11:05

Neovlivní: Brusel poslal do Prahy další reakci k Babišovu auditu

Evropská komise poslala do Prahy svou reakci na české stanovisko k auditní zprávě komise o údajném střetu zájmů...
Česká republika Evropská unie Politika
Přes 700 ekonomů se v otevřeném dopise staví proti zvolení Trumpa
24. 10. 2020 10:47

Přes 700 ekonomů se v otevřeném dopise staví proti zvolení Trumpa

Více než 700 ekonomů, včetně sedmi laureátů Nobelovy ceny, se v otevřeném dopise, na nějž upozornil web CNN, staví...
Spojené státy americké (USA) Donald Trump Volby
AstraZeneca a Johnson & Johnson obnovují testování vakcíny v USA
23. 10. 2020 23:17

AstraZeneca a Johnson & Johnson obnovují testování vakcíny v USA

Společnost AstraZeneca v pátek oznámila, že v USA obnovila konečnou fázi testů své očkovací látky proti covidu-19. Na...
Johnson & Johnson Farmacie Koronavirus
Americké akcie se v pátek na směru neshodly, za týden vykázaly hlavní…
Americké akcie se v pátek na směru neshodly, za týden vykázaly hlavní…
23. 10. 2020 22:30

Americké akcie se v pátek na směru neshodly, za týden vykázaly hlavní indexy pokles

Americké akcie zakončily páteční obchodování smíšeně. Za celý týden pak všechny tři hlavní indexy vykázaly pokles....
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Italská vláda zamezila firmě Fastweb brát vybavení pro 5G od…
23. 10. 2020 22:08

Italská vláda zamezila firmě Fastweb brát vybavení pro 5G od společnosti Huawei

Italská vláda vetem zamezila telekomunikační skupině Fastweb, aby si nechala od čínské společnosti Huawei dodat...
Telekomunikace Itálie Čína
Biden čelí dalšímu obvinění ze zapletení do synova podnikání
23. 10. 2020 21:37

Biden čelí dalšímu obvinění ze zapletení do synova podnikání

Demokratický kandidát na prezidenta USA Joe Biden se účastnil diskuzí kolem snahy jeho syna Huntera o společný...
Spojené státy americké (USA) Politika Volby
Ruská centrální banka zlepšila odhad letošního vývoje ekonomiky
23. 10. 2020 20:26

Ruská centrální banka zlepšila odhad letošního vývoje ekonomiky

Ruská centrální banka v pátek mírně zlepšila odhad letošního vývoje tamní ekonomiky. Nyní počítá s poklesem hrubého...
Rusko Centrální banky Investiční a ekonomický výhled
Evropské akcie v pátek posílily, za celý týden ale ztratily více než…
Evropské akcie v pátek posílily, za celý týden ale ztratily více než…
23. 10. 2020 18:00

Evropské akcie v pátek posílily, za celý týden ale ztratily více než procento

Akcie na západoevropských trzích v pátek posílily, když je do zelených čísel táhly dobré firemní výsledky. V týdenním...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Pražská burza se v pátek obrátila k růstu, přidala 0,62 %
Pražská burza se v pátek obrátila k růstu, přidala 0,62 %
23. 10. 2020 16:50

Pražská burza se v pátek obrátila k růstu, přidala 0,62 %

Pražská burza se na konci týdne obrátila k růstu, index PX přidal 0,62 % na 863,10 bodu. Posilovaly akcie bank,...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Pokles tržeb automobilky Renault ve třetím čtvrtletí zpomalil
23. 10. 2020 16:18

Pokles tržeb automobilky Renault ve třetím čtvrtletí zpomalil

Tržby francouzské automobilky Renault se ve třetím čtvrtletí meziročně snížily o osm procent na 10,4 miliardy eur....
Evropské akcie Výsledková sezóna
Electrolux ztrojnásobil čtvrtletní zisk, těžil ze zotavení prodeje
23. 10. 2020 16:04

Electrolux ztrojnásobil čtvrtletní zisk, těžil ze zotavení prodeje

Největší evropský výrobce domácích spotřebičů, švédská společnost Electrolux, ve třetím čtvrtletí ztrojnásobil...
Evropské akcie Výsledková sezóna
Růst podnikatelské aktivity v USA v říjnu zrychlil
23. 10. 2020 15:45

Růst podnikatelské aktivity v USA v říjnu zrychlil

Růst podnikatelské aktivity ve Spojených státech v říjnu zrychlil. Ve své předběžné zprávě to v pátek uvedla...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Indexy nákupních manažerů (PMI)