Investice do nemovitostí: Rady, tipy a upozornění, bez kterých se neobejdete
|

Investice do nemovitostí: Rady, tipy a upozornění, bez kterých se neobejdete

Komodity, na kterých nemůžete prodělat. Tímto sloganem lákal k účasti říjnový investiční seminář společnosti Investree Realita investičních realit věnovaný investování do nemovitostí. Jsou nemovitosti skutečně takovou jistotou? A co by měli všichni, kteří chtějí investovat do bytů, domů nebo půdy, vědět?

Nemovitosti Hypotéky Investiční alternativy Realitní trh Zemědělství Bydlení Pozemky a půda

Investování do nemovitostí je stejně jako investování do akcií, dluhopisů nebo cenných kovů spojeno s mnoha riziky. Rozhodně tedy nelze říci, že by investor na realitním trhu nemohl prodělat. Pravdou ale je, že se z pohledu všech rizik jedná o jednu z nejbezpečnějších investic. Hrozba výrazné ztráty je nesrovnatelně menší než v případě cenných papírů nebo komodit.

(Bez)rizikové investice

Více než cokoli jiného v případě nemovitostí o úspěchu investora rozhoduje délka investičního horizontu. Kupovat byty na dva nebo tři měsíce s tím, že je člověk obratem prodá, není investice, nýbrž spekulace. "Investoři do nemovitostí si vždy musejí dopředu stanovit, do čeho chtějí investovat. Musejí si určit nejen typ a velikost nemovitosti, ale i délku investičního horizontu," radí Nela Kubasová, zakladatelka portálu realitnishaker.cz. Čím delší horizont je, tím menší je riziko opětovného prodeje za nižší než kupní cenu.

V kontextu extrémně nízkých sazeb hypoték, které na trh s byty a domy v posledních měsících přilákaly obrovské množství nováčků, Kubasová varuje před bezmeznou vírou, že hypotéky zůstanou levné navždy. "Dvouprocentní sazby hypoték jsou podle mě neudržitelné. Do budoucna je potřeba počítat s vyššími sazbami, jinak můžete zažít po konci fixace nepříjemné překvapení," upozorňuje. Dvojnásob to platí, pokud si investor současně vyhlédne více nemovitostí a zajistí si na financování jejich nákupu více hypotečních úvěrů.

Investoři by v honbě za atraktivními nemovitostmi neměli v žádném případě spěchat. Koupit hned první byt, který se objeví v nabídce realitního portálu, rozhodně není strategie, kterou by bylo dobré se řídit.

Pokud člověk kupuje byt s tím, že v něm nebude sám bydlet, ale bude jej pronajímat, měl by se orientovat nejen podle ceny, ale hlavně podle lokality, zaměstnanosti v regionu, dopravní dostupnosti a v neposlední řadě i profilových nájemníků. Jedině tak lze předcházet problémům s neplatiči a problémovými nájemníky.

Zásadní je při investování do nemovitostí schopnost vyjednávat o ceně. Tu totiž vždy určuje kupující. Pokud má prodávající nereálné požadavky, s kupujícím se jednoduše nedohodne. Kubasová proto kupujícím doporučuje vždy najít alespoň tři nevýhody dané nemovitosti a s jejich pomocí se snažit cenu srazit.

S exkluzivitou roste cena

Zcela opačnou strategii je podle Iva Dočekala ze společnosti HOME STAGING potřeba využít při prodeji nemovitosti. Časy, kdy stačilo byt nebo dům během pěti minut nafotit a nabídku vložit na některý z internetových serverů, jsou dávno pryč. "Trendem dnešních dní je takzvaný home staging, který lze vysvětlit jako marketing realit. Když nabízíte nemovitost k prodeji, musíte zajistit, aby na trhu vyčnívala," vysvětluje Dočekal. "Když v ČR prodává byt klasická realitní kancelář, ne vždy ho prodá, a pokud ano, obvykle za cenu o 17 % nižší, než byla počáteční nabídka. Prodej navíc trvá v průměru 213 dní. Po home stagingu byt prodáte výrazně rychleji a za podstatně vyšší cenu," dodává Dočekal.

V čem konkrétně home staging spočívá? Pokud se majitel bytu nebo domu rozhodne, že chce nemovitost prodat, uzavře s home stagerem smlouvu, na základě které ten do bytu na sjednanou dobu propůjčí vlastní designový nábytek a dekorace a provede základní úpravy a opravy, například vymalování. Takový byt či dům poté v nabídce dalších nemovitostí na realitních serverech vyčnívá z řady, díky čemuž si jednodušeji najde kupce, který je navíc ochoten za něj díky celkovému dojmu zaplatit více peněz.

Nemovitosti nelze kupovat naslepo

Při kupování investičních nemovitostí samozřejmě nerozhodují jen lokalita a cena. Klíčovými faktory jsou i technický stav a stáří nemovitosti. "Vždy prověřujte listy vlastnictví a technickou dokumentaci. Musíte přesně vědět, co kupujete, zda dokumentace souhlasí," radí Petr Sluka, ředitel podnikatelského klubu BforB pro Liberec a Mladou Boleslav. "Čím více nabídek projdete, tím více zkušeností budete mít. Velmi špatné bývají ve starších domech například elektrorozvody," upozorňuje Sluka na jednu z častých nemocí nemovitostí.

Důležitý faktor, který se při koupi bytu také vyplatí brát v potaz, je to, zda je v osobním, nebo družstevním vlastnictví. "Zvažujete-li investici do družstevního bytu, měli byste vědět, že budete svým dílem zodpovídat také za závazky celého družstva. Je proto potřeba vědět, jak se družstvu daří," upozorňuje Sluka. "V případě bytu v osobním vlastnictví je zase důležité mít informace o tom, jak je spravován fond oprav."

Vyšší riziko = vyšší výnos

Stále větší zájem je mezi investory i o zadlužené nemovitosti. Výhodou nákupu zadlužené nemovitosti je potenciál vyššího výnosu, který je ale na druhou stranu vždy spojen též s vyšším rizikem.

"Dříve platilo, že nemovitosti v dražbě bylo možné získat za méně než 70 % znaleckého posudku. Na to se již dnes nelze spolehnout, protože rychle roste počet lidí, kteří se na trhu se zadluženými nemovitostmi pohybují," říká Luboš Vojkůvka, obchodní ředitel společnosti NALIA. "Stále lze ale najít zajímavé příležitosti."

Mezi největší rizika investování do zadlužených nemovitostí patří omezené možnosti prohlídek nemovitostí, horší či žádná spolupráce jejich majitelů a právní problémy, jakými mohou být například odvolání majitelů, kvůli nimž se může koupě bytu či domu neúměrně protahovat.

Zajímavou alternativou investování do zadlužených nemovitostí je takzvaný zpětný leasing. "Zpětný leasing nemovitostí funguje podobně jako leasing automobilů, přičemž zůstatková cena závisí na tom, zda klient v měsíčních splátkách hradí pouze úroky, nebo i splátky odkupní ceny," vysvětluje Vojkůvka. Roční výnos u této investice se pohybuje kolem 6 až 7 %.

Z pohledu dlužníka je výhodou zpětného leasingu zaručení ochrany nemovitosti před dalšími exekucemi, jelikož po dobu trvání zpětného leasingu není jejím majitelem dlužník, nýbrž věřitel, který dlužníka vyplatí z probíhajících exekucí. Princip zpětného leasingu nemovitosti je tak de facto obrácenou hypotékou – klient "prodá" nemovitost, aby získal peníze na uhrazení dluhů.

Realitní alternativa s potenciálem

Rostoucí oblibě se v posledních letech těší také zemědělská půda, která je v mnoha ohledech ještě bezpečnější než byty nebo domy. "Ceny zemědělské půdy v České republice neustále stoupají, nyní se bavíme v průměru o 130 000 Kč za hektar. Záleží ale na mnoha faktorech, velmi třeba na bonitě půdy," upozorňuje Miroslav Somr, ředitel divize ADOL v ADOL Group monitorující realitní trh.

Limitujícím faktorem investování do české zemědělské půdy je její roztříštěnost. "Průměrná parcela má v Česku asi 0,4 hektaru a asi jeden milion vlastníků má pozemky od 0,5 do 16 hektarů," říká Somr.

Na druhou stranu důvodem, proč investici do české zemědělské půdy zvažovat, je skutečnost, že zemědělci ze zhruba 80 % hospodaří na pronajaté půdě. "Samozřejmě platí, že čím více zemědělců v jednom regionu je, tím je atraktivita půdy i cena za její pronájem vyšší," vyzdvihuje Somr.

Nemovitosti by podle finančních odborníků měly být zastoupeny v každém investičním portfoliu. Klíčové je určit ideální podíl na celkové hodnotě portfolia, a tedy rozhodnout, zda budou reality jádrem investiční strategie, nebo jen jistou formou zabezpečení a diverzifikace.

Začínající investoři by měli před přímými nákupy bytů, domů nebo půdy dát přednost investování do realitních či půdních fondů. S jejich pomocí si totiž mohou i při nízkém vstupním kapitálu tento typ investice osahat a rozhodnout se, zda je ve shodě s jejich představami o poměru rizika a výnosu.


Informace o aktuálních akcích pořádaných společností Investree najdete ZDE.


SLEDOVALI JSME ŽIVĚ: Realita investičních realit aneb Komodity, na kterých nemůžete prodělat
Nákupy realit patří mezi nejoblíbenější konzervativní strategie drobných investorů. Čemu se při koupi bytu, domu nebo půdy věnovat, jaké jsou výhody a úskalí nemovitostí a jak vybírat reality s potenciálem největšího výnosu a zhodnocení? Nejen o tom byl seminář Realita investičních realit, který se v sobotu konal v BEA centru Olomouc. Investiční web byl celý den na místě a ze semináře pořizoval živý přenos.
Morgan Stanley: Ekonomika USA letos klesne nejvíce od roku 1946
před 34 minutami

Morgan Stanley: Ekonomika USA letos klesne nejvíce od roku 1946

Ekonomika Spojených států by v letošním roce mohla klesnout o 5,5 %, což by byl nejhlubší propad od roku 1946. Míra...
Morgan Stanley Americká ekonomika Koronavirus
Podnikatelská aktivita v eurozóně je na minimu za dobu měření
před hodinou

Podnikatelská aktivita v eurozóně je na minimu za dobu měření

Podnikatelská aktivita v eurozóně v březnu oslabila více, než se předpokládalo. Její souhrnný index v konečném...
Indexy nákupních manažerů (PMI) Evropská ekonomika Eurozóna
Tesla v prvním čtvrtletí zvýšila prodej o 40 %
před hodinou

Tesla v prvním čtvrtletí zvýšila prodej o 40 %

Výrobce elektrických vozů Tesla na začátku roku výrazně zvýšil prodej, i když podnik minulý měsíc zažil stejně jako...
Tesla Auta
Pátek na trzích (3. dubna 2020): Evropské akcie v úvodu poslední…
Pátek na trzích (3. dubna 2020): Evropské akcie v úvodu poslední…
09:40

Pátek na trzích (3. dubna 2020): Evropské akcie v úvodu poslední obchodní seance týdne klesaly, čeká se na zprávu z trhu práce USA

Obchodování na západoevropských akciových trzích začalo v pátek pod nulou. Investoři netrpělivě čekají na zprávu z...
Shrnutí obchodování v USA Shrnutí obchodování v Evropě Shrnutí obchodování v ČR
Na jednání ČNB zazněly úvahy snížit sazby jen o 0,5 bodu
Na jednání ČNB zazněly úvahy snížit sazby jen o 0,5 bodu
09:39

Na jednání ČNB zazněly úvahy snížit sazby jen o 0,5 bodu

Na jednání bankovní rady České národní banky 26. března zazněly od Tomáše Nidetzkého a Oldřicha Dědka úvahy snížit...
ČNB Úrokové sazby Koronavirus
ADB: Náklady pandemie mohou svět přijít až na 4,1 bilionu USD
09:26

ADB: Náklady pandemie mohou svět přijít až na 4,1 bilionu USD

Náklady na boj s ekonomickými dopady pandemie by mohly celosvětově dosáhnout až 4,1 bilionu dolarů, což je asi pět...
Koronavirus Světová ekonomika
S akciemi O2 C.R. se v pátek obchoduje poprvé bez nároku na dividendu
09:14

S akciemi O2 C.R. se v pátek obchoduje poprvé bez nároku na dividendu

Pátek 3. dubna je pro akcie operátora O2 Czech Republic prvním obchodním dnem bez nároku na hrubou dividendu ve výši...
O2 Czech Republic (dříve Telefónica C.R.) Akcie ČR Dividendy
Co musíte ráno vědět (3. dubna)
Co musíte ráno vědět (3. dubna)
00:00

Co musíte ráno vědět (3. dubna)

Jak si ve čtvrtek vedly světové akcie, jak velkým rizikem je pro budoucnost eura a eurozóny Itálie a proč je úplně...
Musíte vědět
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky energetickým podnikům, cena…
Americké akcie ve čtvrtek posílily díky energetickým podnikům, cena…
včera v 22:30

Americké akcie ve čtvrtek posílily díky energetickým podnikům, cena ropy poskočila o více než 15 %

Americké akcie ve čtvrtek zpevnily. Velkou měrou k tomu přispěly energetické společnosti, které těžily z prudkého...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Čtvrtek na trzích (2. dubna 2020): Evropské i americké akcie zpevnily…
Čtvrtek na trzích (2. dubna 2020): Evropské i americké akcie zpevnily…
včera v 22:20

Čtvrtek na trzích (2. dubna 2020): Evropské i americké akcie zpevnily, skokově zdražila ropa

Obchodování na západoevropských akciových trzích bylo ve čtvrtek volatilní, nakonec ale indexy skončily shodně v...
Shrnutí obchodování v USA Shrnutí obchodování v Evropě Shrnutí obchodování v ČR
Trump dekretem nařídil vládě podpořit výrobu plicních ventilátorů
včera v 22:10

Trump dekretem nařídil vládě podpořit výrobu plicních ventilátorů

Prezident Spojených států Donald Trump ve čtvrtek s využitím zmocňovacího zákona o obranné výrobě nařídil vládě, aby...
Donald Trump Spojené státy americké (USA) Koronavirus
Světová banka je kvůli koronaviru připravena poskytnout až 160…
včera v 21:35

Světová banka je kvůli koronaviru připravena poskytnout až 160 miliard USD

Světová banka (SB) je v příštích 15 měsících připravena vynaložit až 160 miliard dolarů, aby pomohla státům řešit...
Světová ekonomika Podpora ekonomiky
V americkém Kongresu má vzniknout výbor na kontrolu obří finanční…
včera v 20:51

V americkém Kongresu má vzniknout výbor na kontrolu obří finanční pomoci

Sněmovna reprezentantů amerického Kongresu ovládaná demokraty vytvoří zvláštní výbor pro kontrolu rozdělování obří...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Podpora ekonomiky
Reuters: Německá vláda jedná o finanční injekci pro Lufthansu
včera v 20:28

Reuters: Německá vláda jedná o finanční injekci pro Lufthansu

Německá vláda jedná o poskytnutí pomoci největší německé letecké společnosti Lufthansa v řádu miliard eur. Vláda by v...
Deutsche Lufthansa Německo Doprava
UniCredit v Itálii propustí 5 200 lidí, zaměstná ale 2 600 mladých
včera v 20:21

UniCredit v Itálii propustí 5 200 lidí, zaměstná ale 2 600 mladých

Bankovní skupina UniCredit v Itálii v příštích čtyřech letech propustí 5 200 zaměstnanců, zároveň ale dá práci 2 600...
UniCredit Evropské banky Itálie
Německo si doveze pomocníky pro sklizeň z ciziny letadly
včera v 19:24

Německo si doveze pomocníky pro sklizeň z ciziny letadly

Německu hrozí nedostatek pracovních sil při nadcházející sklizni. S tou pravidelně vypomáhali sezónní dělníci...
Německo Zemědělství
EK se omluvila Itálii za malou solidaritu v koronavirové krizi
včera v 18:48

EK se omluvila Itálii za malou solidaritu v koronavirové krizi

Evropská komise se omluvila Itálii za nedostatek evropské solidarity při řešení koronavirové krize. Slíbila větší...
Evropská unie Itálie Koronavirus
Donald Trump prý řeší spor mezi Ruskem a Saúdskou Arábií, ceny ropy…
Donald Trump prý řeší spor mezi Ruskem a Saúdskou Arábií, ceny ropy…
včera v 18:05

Donald Trump prý řeší spor mezi Ruskem a Saúdskou Arábií, ceny ropy vystřelily o čtvrtinu výše

Americký prezident Donald Trump se ve čtvrtek na svém twitterovém účtu pochválil, že mluvil s Mohamedem bin Salmánem...
Rusko Saúdská Arábie Ropa
Evropské akcie během čtvrteční seance kolísaly, nakonec ale zpevnily
Evropské akcie během čtvrteční seance kolísaly, nakonec ale zpevnily
včera v 18:00

Evropské akcie během čtvrteční seance kolísaly, nakonec ale zpevnily

Obchodování na západoevropských akciových trzích bylo ve čtvrtek volatilní, nakonec ale indexy skončily shodně v...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Itálie počítá s drtivým propadem průmyslu
včera v 17:09

Itálie počítá s drtivým propadem průmyslu

Italský průmysl se v březnu propadl oproti předchozímu měsíci o 16,6 % - nejvíce od roku 1960, kdy se údaj začal...
Itálie Koronavirus Průmysl