Jak se změní trh nemovitostí aneb Když jsou cílem navíc ještě nulové emise

Projděte se po jakémkoli evropském velkoměstě, městečku, vesnici nebo průmyslovém areálu. Téměř každá budova, kterou minete, potřebuje nějakou renovaci, aby podpořila přechod na čistou emisní nulu. Vyjádřeno v číslech, zpráva Buildings Performance Institute Europe (BPIE) z roku 2017 uvádí, že 97,5 % budov (přibližně 215 milionů staveb) v EU musí být modernizováno, aby byly do roku 2050 splněny takzvaně zelené cíle. Podle Evropské komise se budovy v Evropě podílejí na spotřebě energie ze 40 %, což je více než v jakémkoli jiném odvětví, a představují 36 % emisí skleníkových plynů v EU v souvislosti s energií. To je (podle všech definic) neudržitelné.

Některé budovy budou zbourány a přestavěny podle ekologických standardů v rámci přirozeného procesu rozvoje. Protože však podle Evropské komise bude v roce 2050 nadále stát zhruba 85 % současných budov, je potřeba modernizovat ve velkém měřítku. Aktuálně prochází úpravou na ekologický standard jen velice málo budov, na většině hlavních trhů méně než 1 % ročně. To znamená, že tempo renovací musí výrazně vzrůst. Realitním investorům to nabízí příležitost přidat nový typ hodnoty k majetku a zároveň podpořit přechod na čistou nulu.

Do neznáma

Je to sice příležitost, ale není to snadné. Modernizace v takovém rozsahu nebyla zatím nikdy vyzkoušena a vzbuzuje obavy. Aby bylo možné splnit cíle dekarbonizace, je potřeba zohlednit všechny aspekty budov. Začíná to jasnými kroky, jako je úprava fyzikálních specifikací tím, že se zavede infrastruktura pro čistou energii a zlepší se energetická účinnost budov. Rozšiřuje se však i na užívání materiálů, které v sobě zahrnují minimální uhlíkový profil a které podporují přechod na cirkulární ekonomiku. Významné je i vzdělávání nájemců a budoucích vlastníků, aby se prostřednictvím ekologických nájemních smluv podpořilo dlouhodobě udržitelné využívání budov. Důležitý je i výběr správných nájemců, protože nemá smysl vytvářet udržitelné budovy, pokud jsou využívány neudržitelným způsobem.

Potřebné změny mají široký záběr. Aby byly nemovitosti udržitelné, měly by rozumně využívat a chránit vodní zdroje pomocí sběru dešťové vody, do budov by se měla začlenit zařízení na třídění a separaci odpadu a – kromě samotné budovy – by majitelé a nájemci měli přezkoumat dodavatelské řetězce i samotné dodavatele všech materiálů.

Tato zlepšení je potřeba sledovat a analyzovat, aby bylo zajištěno, že mají reálný dopad a že změny probíhají dostatečně rychle a v dostatečném rozsahu tak, aby se projevily. Všechny budovy budou muset splňovat nejvyšší ekologické standardy, jejichž cílem je dosáhnout vynikajícího hodnocení BREEAM, byly v souladu s nařízeními EU a standardizace EPC A. Všechny tyto standardy, jak je patrné, mohou tvořit nepřehledný seznam zkratek, ale dohromady vytvářejí společný rámec, kterým lze efektivně hodnotit nemovitostní portfolio.

Předcházení rizikům

Udržitelnější budovy jsou samozřejmě nákladné, ale "zelená" renovace může zvýšit hodnotu majetku. Modernizace aktiv zajistí budoucnost portfolií proti nadcházejícímu vývoji regulace a zlepšení infrastruktury a splnění emisních cílů sníží přechodná i přírodní rizika, jako jsou záplavy nebo přehřívání, jež by mohla ovlivnit ocenění.

Budovy po modernizaci mají také mnohem lepší nájemní profil než jejich nemodernizované protějšky, a i když trh v posledních dvou letech pustošila pandemie, poptávka po zelených budovách zůstala silná. Stále je jich také nedostatek (zpráva BPIE z roku 2017 ukázala, že méně než 3 % budov v EU splňují podmínky pro získání průkazu energetické náročnosti třídy A), což znamená, že poptávka bude v příštích letech pokračovat. Hráči v oboru, kteří pochopí nutnost transformačního procesu a hodnotu, kterou je tak možné vytvořit, by měli mít velký náskok.

Ambiciózní výhled

Přijetí změn v celém odvětví bude znamenat, že investoři začnou přemýšlet nad rámec obvyklého modelu rizika a výnosů financování a začlení do svých portfolií cíl snížení emisí, přičemž budou hledat investice, které přinesou jak finanční výkonnost, tak přispějí k dosažení čisté nuly. Lidé chtějí jak solidní výnosy, tak svět, v němž tyto výnosy stojí za to. Pro správce portfolií je náročné splnit oba tyto cíle najednou, ale je to nesporně budoucnost investování, pokud chceme pozitivně přispět k dosažení čisté nuly.

Přeměna evropského portfolia nemovitostí není snadný úkol. Rozsah a potenciální dopad na finanční prostředí je obrovský a neexistuje žádný rámec, kterým bychom se při tomto skoku mohli řídit. Vzhledem k potenciálním dopadům na klima v důsledku pokračujících emisí uhlíku z budov je ale největším rizikem pro investory, průmysl i celou společnost nedělat nic.