ErsteCB: Inflace je mrtva, ať žije inflace!

Ceny nerostou dost rychle. To trápí centrální bankéře po celém světě tak moc, že od léta 2007 snížili 520krát úrokové sazby. Kvůli obavám z deflační spirály největší centrální banky v čele s americkým Fedem masivně nakupují dluhopisy. Stejné obavy vedly pana guvernéra Singera a další v ČNB v listopadu k odpálkování koruny nad 27 za euro. Pohled na zpomalující inflaci ve světě i u nás a záplava nápisů SLEVA na každém rohu naznačuje, že snahy centrálních bank nepřinášejí efekty, které by si přály.

Nemusejí však házet flintu do žita. Spotřebitelské ceny moc nerostou, ale do ringu vstupuje těžká váha – trh nemovitostí v Americe a ve Velké Británii. Tyto trhy jsou důležité pro inflaci ze dvou důvodů. Za prvé, v nemovitostním trhu je velké množství peněz – hypotéčních úvěrů. Kondice tohoto trhu jde ruku v ruce s růstem či naopak poklesem objemu celkového dluhu, což se má výrazný vliv na celou ekonomiku, mnohem výraznější než má akciový trh.

Za druhé, americký a částečně britský trh s domy a byty byly doposud klíčovými hybateli hospodářského a inflačního cyklu v celém světě. „Domy, které zachránily svět“ hlásala první strana časopisu The Economist v roce 2002. Boom nemovitostního a hypotečního trhu vskutku vedl nejenom k silnému hospodářskému růstu ve světě po recesi 2001-02, ale také k růstu cen na mnoha frontách. Naopak, kolaps nemovitostního trhu v Americe a ve Velké Británii byl hlavním deflačním impulsem po roce 2008 v celém světě, naší domovinu nevyjímaje. I když se ještě v létě 2008 jevil vliv amerických nemovitostí na hony vzdálený.

Inflační očekávání na americkém i britském nemovitostním trhu narůstají. Ceny nemovitostí ve dvaceti největších amerických městech jsou téměř o 25% nade dnem. V Británii jsou ceny výše o necelých 20% ode dna. Sílící inflační očekávání v nemovitostech jsou vidět nejenom ze statistik rostoucích cen, ale také z chování hypotečního trhu. Již to není spálená země, jak tomu bylo ještě před pár lety. Navíc, oblibu získávají hypotéky, které sázejí na rostoucí ceny, a umožňují lidem vzít si vyšší půjčku, než na kterou stačí jejich běžné příjmy.

Jak takové hypotéky fungují? Na prvních několik let je nastavená nižší úroková sazba než u „obyčejné“ hypotéky. Nezaplacená část úrokových nákladů se přičítá k dluhu. Po uplynutí počátečního období naskočí výrazně vyšší sazba. Kouzlo, proč si lidé takové hypotéky berou, spočívá v refinancování na nízké sazbě před tím, než naskočí vyšší sazba. Refinancování je možné jenom, když cena domu či bytu vzroste. Takové hypotéky jsou riskantní. Je-li však dost silné všeobecné očekávání růstu cen, pak nevstoupit do trhu vypadá riskantnější než s pomocí takové hypotéky vstoupit pod heslem: „Kdo chvíli stál, už stojí opodál“.

Znovu-oživený boom v nemovitostech je pro centrální banky vítaným dílčím vítězstvím, které dost možná vychýlí jazýček na vahách v několika-letém boji za inflaci a rychlejší ekonomický růst. Vítězství s sebou přinese hodně změn, v prvé řadě však konec jedné současné výhody – nízkých úrokových sazeb. Nízké úroky pomohly oživit hypoteční trh. Příliš dlouho podávaná medicína však již dnes vede nebezpečnému chování jako výše zmíněné hypotéky. Koneckonců, v nedávné minulosti jsme viděli, co dokáže do běla rozžhavený nemovitostní trh a jaká je pak kocovina.

Dosud centrální banky drží jednotnou frontu stimulovat, stimulovat, stimulovat. Bující hypoteční trhy však tuto jednotu v dohledné době roztrhnou. Britská Bank of England je nejblíže rozhodnutí ubrat ve stimulaci ultra nízkými sazbami, a to možná dokonce už v létě, za ní pak americký Fed. Naší domoviny se úvahy o brzkém růstu úrokových sazeb zatím netýkají. Zatím. Avšak domy v Americe a Británii mají na nás větší vliv, než se zdá. Vývoj úroků v Británii a USA bude vodítkem, co se stane u nás.

Tržní swapové sazby však tak dlouho jako ČNB čekat nebudou. To bylo vidět vloni, kdy tržní sazby narostly, i přes zpomalující inflaci, slabou ekonomiku, ujišťování ČNB, že své sazby v dohledné době zvyšovat nebude.

Nechcete-li si nechat utéct výhodu nízkých úrokových nákladů, nabízíme zajištění úrokového rizika pomocí swapů, capů či jejich kombinacemi.

Trh nemovitostí a zpoždění úrokového cyklu v Americe a u nás

Pramen: Erste Corporate Banking, Bloomberg