Nová regulace hypoték: Věříme, že zpomalíme růst cen nemovitostí, říká Jan Frait z ČNB
|

Nová regulace hypoték: Věříme, že zpomalíme růst cen nemovitostí, říká Jan Frait z ČNB

Regulace hypoték ze strany České národní banky začala před dvěma roky "zrušením" 100% hypoték. Nyní musí mít většina zájemců o hypotéku 20 % hodnoty pořizované nemovitosti ve vlastních penězích a od letošního října je u všech žadatelů o hypotéku posuzováno i jejich celkové zadlužení vůči čistému příjmu.

ČNB Centrální banky Regulace Hypotéky Česká republika Česká ekonomika Úvěry Bydlení Nemovitosti Realitní trh Rozhovor

Různí se odhady, kolik lidí od října na hypotéku již prostě nedosáhne. Ty nejkurážnější hovoří i o tom, že nová regulace znemožní sjednání hypotéky až pětině zájemců. Česká národní banka ale tvrdí, že i takto tvrdé opatření má své důvody. Jedním z nich je podle ní například to, že tuzemské banky jsou pod silným tlakem svých zahraničních akcionářů, kteří jim často ve snaze udržet dosavadní zisky, případně podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin, stanovují vysoké krátkodobé cíle růstu objemu poskytnutých úvěrů.

Je-li tomu tak, nabízí se otázka, jak k tomu přijdou tuzemské domácnosti, pro které je hypotéka ve většině případů jedinou možností, jak se dopracovat k vlastnímu bydlení. O tématu hovořil nový web o financích Finančnímyš.cz se ředitelem sekce finanční stability České národní banky Janem Fraitem.

Od prvního října při žádosti o hypotéku přibývá žadateli povinnost splnit pevně stanovené limity pro jeho celkové zadlužení vůči čistému příjmu. Chtěla tím ČNB zamezit praxi, kdy si domácnosti braly kvůli hypotéce úvěry ze stavebního spoření, aby měly pokryto 20 % z LTV (tedy se zadlužovaly hned dvakrát)?

Ano, jedním z cílů nových opatření je, aby se domácnosti z těch či oněch důvodů nepředlužovaly kombinováním různých typů úvěrů. To znamená, aby nezačala vznikat velká skupina lidí, kteří se v případě zhoršení ekonomické situace dostanou do obtížné situace, a nepřímo tak ohrozí bankovní sektor i celou ekonomiku. Je potřeba si uvědomit, že výrazně zadlužené rodiny v případě zhoršení situace prudce omezí své výdaje. To se odrazí v poptávce po zboží a službách a zhorší situaci zejména malých firem.

Jak má podle vás řešit otázku vlastního bydlení třeba člověk v Praze, který za pokoj ve společném bytě již nyní platí 10 000 Kč měsíčně, ale vlastní garsonku na hypotéku, za kterou by platil 7 000 Kč, si nepořídí, protože mu ji banka nedá kvůli regulaci ČNB?

Osobně bych chtěl varovat před prostým srovnáváním nájemného a splátky hypotečního úvěru. S pořízením vlastnického bydlení a jeho provozováním jsou spojeny další značné náklady. A i ty je do srovnání nezbytné zahrnout.

Dobře, ale tak docela jste neodpověděl na otázku.

Naším úkolem není poskytovat finanční poradenství, ale pečovat o finanční stabilitu. Rád bych v této souvislosti odkázal alespoň na speciální web ČNB zaměřený na finanční vzdělávání. Lidem má pomoci orientovat se ve světě financí, ale také vést si vyrovnaný domácí rozpočet nebo vytvářet odpovídající rezervy, aby se vyhnuli finančním potížím při neplánovaných událostech.

Nájemní bydlení

Zvažovali jste při rozhodování o dalším omezení přístupu k hypotékám i situaci v ostatních sektorech, jako jsou například realitní trh nebo trh s nájemním bydlením?

Naše rozhodování vychází vždy z posouzení celkové situace, nicméně základem jsou naše zákonné povinnosti. Jednou z nich je péče o finanční stabilitu. Když vidíme, že financování bydlení vytváří rizika pro finanční stabilitu, musíme konat. Rád bych viděl, kdyby se ve velkých městech více stavělo, neboť pak by se ceny stabilizovaly, či dokonce klesly, a zájemci o nákup bydlení by si tedy nemuseli brát tak vysoké úvěry. Nicméně toto není v naší pravomoci ani v našich možnostech.

Máte za to, že nájemní bydlení vyřeší problém těch domácností, které nemají na to, aby si sjednaly hypotéku na vlastní bydlení?

Jsem překvapen, že je nájemní bydlení vnímáno jako něco podřadného až nepatřičného. V zemích, které by pro nás měly být vzorem, jako jsou například Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, využívá nájemní bydlení mnohem větší podíl domácností než u nás. Někdy mám pocit, že odpůrci nájemního bydlení u nás považují Němce, Rakušany nebo Švýcary za iracionální hlupáky. Těmi tito ale rozhodně nejsou.

Tamní trh s bydlením se ale liší od toho našeho. Tuzemský trh s nájemním bydlením kupříkladu skokově vzrostl hned po oznámení nové regulace hypoték. Je i toto smyslem nové regulace?

Smyslem opatření ČNB je zabránit tomu, aby se v budoucnu s nástupem recese nebo nějakého ekonomického šoku nestalo to, že vlivem velkého počtu nesplácejících dlužníků utrpí bankovní sektor významné ztráty. To by se totiž následně promítlo do nedostatku kapitálu, kvůli kterému by banky nebyly schopny poskytovat úvěry. Například podnikům na financování výroby.

Jaké další dopady bude mít nová regulace hypoték na hypotéční trh a ekonomiku jako celek?

Nemyslím si, že zavedení limitů DTI a DSTI bude mít na hypoteční trh silný dopad. Odhady, že poskytování skutečně nových hypotečních úvěrů se sníží o pětinu, jsou evidentně nadsazené. Naše opatření by také mohla mít pozitivní dopad v podobě zpomalení či zastavení růstu cen bydlení. Upozorňuji, že by to byl pouze nepřímý pozitivní dopad opatření, která tímto nejsou motivována, a nejsem si ani jist, zda k němu dojde. Aby se však ceny bydlení ve velkých městech stabilizovaly, muselo by se v první řadě začít stavět více bytů.

Bankovní problémy

Mohlo by se zdát, že svou regulací hypotéčního trhu snímáte z komerčních bank podstatnou část rizika. Určujete, komu hypotéku mohou dát, a komu nemohou. Proč toto rozhodnutí nenecháte čistě na bankách?

Česká národní banka riziko z komerčních bank nesnímá. Rozhodnutí o poskytnutí úvěru je jejich zodpovědnost. A to včetně posouzení úvěruschopnosti podle zákona o spotřebitelském úvěru a podle doporučení České národní banky. Centrální banka pouze nastavuje stropy, za které by banky neměly jít. Zároveň banky varuje, že jsou tyto stropy nastaveny hodně vysoko. Že by měly samy a ve vlastním zájmu zvažovat, zda takové úvěry na hraně nejsou příliš rizikové. Každý benevolentně poskytnutý úvěr potenciálně zvyšuje ceny bydlení. To znamená, že každý další zájemce o koupi bydlení na úvěr si musí půjčit větší částku, a tím akceptovat vyšší rizika.

Jakou roli v tom hraje konkurence bank?

Musíme si uvědomit, že na bankovním trhu probíhá silný konkurenční boj. Bankéři jsou pod tlakem akcionářů. Ti jim často ve snaze udržet dosavadní zisky, případně jimi podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin, stanovují vysoké krátkodobé cíle růstu objemu poskytnutých úvěrů. Z druhé strany na banky tlačí zprostředkovatelé. Jejich cílem je prodat co nejvíce úvěrů v co největším objemu, přičemž rizika zůstávají v bilancích bank. Každá banka se obává toho, že když neposkytne žadateli úvěr ona, tak ho možná zájemce získá v jiné bance.

To je ale přece v pořádku.

Ano, ale jen do chvíle, než se v této "spirále" začnou ve velké míře poskytovat úvěry, které jsou na hraně nebo za hranou. Právě tím, že ČNB stanoví stropy, nastavuje rovné podmínky a brání nekalé konkurenci. Jinými slovy, každá komerční banka je schopna rizika individuálně zvládnout. Problém je v konkurenčním boji, kdy to bankovní sektor zvládnout nemusí jako celek. Když na trh vstoupí nějaká agresivní instituce a bude se snažit benevolentním poskytováním úvěrů získat vyšší tržní podíl, po určité době donutí k uvolnění úvěrových standardů i dříve opatrnější banky.

Další informace ze světa financí najdete na webu Finančnímyš.cz.

Země Jižní Ameriky založily novou organizaci PROSUR
včera v 21:39

Země Jižní Ameriky založily novou organizaci PROSUR

Jedenáct zemí Jižní Ameriky v chilské metropoli založilo novou organizaci, jejímž cílem je spolupracovat v...
Latinská Amerika Světová ekonomika
Americké akcie v pátek výrazně oslabily, investoři mají obavy z…
Americké akcie v pátek výrazně oslabily, investoři mají obavy z…
včera v 21:00

Americké akcie v pátek výrazně oslabily, investoři mají obavy z vývoje ekonomiky

Akcie ve Spojených státech uzavřely páteční obchodování s výraznými ztrátami. Oslabily je obavy investorů z náznaků...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Rozpočtový deficit USA překonal dosavadní únorový rekord
včera v 20:39

Rozpočtový deficit USA překonal dosavadní únorový rekord

Rozpočtový schodek Spojených států se podle údajů amerického ministerstva financí v únoru vyšplhal na 234 miliard...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Rozpočet
Trump chce ve vedení Fedu svého bývalého volebního poradce Stephena…
včera v 20:00

Trump chce ve vedení Fedu svého bývalého volebního poradce Stephena Moorea

Donald Trump chce do Rady guvernérů americké centrální banky nominovat svého bývalého volebního poradce a kritika...
Fed Spojené státy americké (USA) Úrokové sazby
GM kritizovaná Trumpem hodlá v USA investovat
včera v 19:31

GM kritizovaná Trumpem hodlá v USA investovat

Automobilka General Motors kritizovaná americkým prezidentem Donaldem Trumpem za rušení pracovních míst ve Spojených...
Americké akcie Auta
Rozdíl ve výnosech dluhopisů USA naznačuje recesi
včera v 18:19

Rozdíl ve výnosech dluhopisů USA naznačuje recesi

Výnos desetiletých amerických státních dluhopisů v pátek poprvé od krize před deseti lety klesl pod výnos...
Americké státní dluhopisy Americká ekonomika Dluhopisový trh
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly více…
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly více…
včera v 18:00

Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly více než procento

Evropské akciové trhy zakončily páteční obchodování hluboko v červených číslech, když je dolů poslala horší než...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Ropné firmy podle studie vydaly miliardu v rozporu se zájmy klimatu
včera v 17:04

Ropné firmy podle studie vydaly miliardu v rozporu se zájmy klimatu

Od podpisu pařížské klimatické dohody v roce 2015 vydalo pět největších nadnárodních společností ropného a...
Ropa Životní prostředí
Pražská burza v závěru týdne mírně stoupla, za celý týden zpevnila o…
Pražská burza v závěru týdne mírně stoupla, za celý týden zpevnila o…
včera v 16:45

Pražská burza v závěru týdne mírně stoupla, za celý týden zpevnila o 0,9 %

Pražská burza v pátek nenásledovala pokles evropských trhů a vzrostla. Index PX stoupl o 0,09 procenta na 1 079,35...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Ekonomická situace i životní úroveň je dobrá pro půlku Čechů
včera v 16:20

Ekonomická situace i životní úroveň je dobrá pro půlku Čechů

Zhruba polovina lidí v Česku považuje hospodářskou situaci země i životní úroveň své domácnosti za dobrou. Asi...
Česká republika
Ze světa investičních doporučení (22. března)
včera v 16:00

Ze světa investičních doporučení (22. března)

Které akcie si v pátek vysloužily pozornost analytiků? Nabízíme přehled vybraných nových a upravených investičních...
Investiční doporučení
Mzdy ve Škoda Auto letos vzrostou o 2 500 korun měsíčně
Mzdy ve Škoda Auto letos vzrostou o 2 500 korun měsíčně
včera v 15:49

Mzdy ve Škoda Auto letos vzrostou o 2 500 korun měsíčně

Tarifní mzdy zaměstnanců v automobilce Škoda Auto vzrostou s platností od 1. dubna o 2 500 korun měsíčně. Firma se na...
Auta Platy a osobní ohodnocení Volkswagen
Draghi: Firmy musí posílit přípravu na brexit bez dohody
Draghi: Firmy musí posílit přípravu na brexit bez dohody
včera v 15:32

Draghi: Firmy musí posílit přípravu na brexit bez dohody

Evropské společnosti musí posílit své přípravy na možný odchod Británie z Evropské unie bez dohody. Řekl to podle...
Evropská unie ECB Spojené království
USA: Velkoobchodní skladové zásoby v lednu podle předběžných dat…
včera v 15:10

USA: Velkoobchodní skladové zásoby v lednu podle předběžných dat stouply o 1,2 %

Objem skladových zásob amerických velkoobchodníků v lednu vzrostl ve srovnání s prosince o 1,2 % (odhad: +0,2 %). V...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika
USA: Prodeje starších domů v únoru vzrostly o 11,8 %
včera v 15:03

USA: Prodeje starších domů v únoru vzrostly o 11,8 %

Prodeje starších domů ve Spojených státech v únoru meziměsíčně stouply o 11,8 % na celoročně přepočítané tempo 5,51...
Americká ekonomika Americký realitní trh Nemovitosti
USA: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v březnu…
včera v 14:50

USA: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v březnu podle předběžných dat klesl na 52,5 bodu, tempo růstu sektoru služeb se rovněž snížilo

Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru USA v březnu podle předběžných údajů společnosti Markit klesl na...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Indexy nákupních manažerů (PMI)
Čínský prezident k nevoli Západu jedná v Římě o Hedvábné stezce
včera v 14:18

Čínský prezident k nevoli Západu jedná v Římě o Hedvábné stezce

Itálie a Čína chtějí prohloubit vzájemné obchodní vazby a posílit investice, řekl v pátek při návštěvě Říma čínský...
Itálie Čína Mezinárodní obchod
Aerolinky Garuda zruší objednávku na letadla Boeing 737 MAX
Aerolinky Garuda zruší objednávku na letadla Boeing 737 MAX
včera v 13:59

Aerolinky Garuda zruší objednávku na letadla Boeing 737 MAX

Indonéská letecká společnost Garuda zruší objednávku na letadla Boeing 737 MAX. Jako důvod uvedla ztrátu důvěry po...
Boeing Doprava Americké akcie
Maloobchodní tržby v Kanadě v lednu meziročně stouply o 1,1 %
včera v 13:40

Maloobchodní tržby v Kanadě v lednu meziročně stouply o 1,1 %

Kanadské maloobchodní tržby se v lednu meziročně zvýšily o 1,1 % po růstu o 1,7 % v předchozím měsíci. Analytici...
Kanada Maloobchod Tržby