Přísnější ČNB: Pod pokličkou nových hypotečních doporučení
|

Přísnější ČNB: Pod pokličkou nových hypotečních doporučení

Česká národní banka vydala novou Zprávu o finanční stabilitě (vychází jednou za rok). Pasáží očekávanou s největším napětím byla nová formulace "doporučení" pro poskytovatele úvěrů (oficiálně jsou formulována v Úředním sdělení ČNB). Na souvislosti a možné dopady kroku centrální banky upozorňuje analytik Michal Skořepa z České spořitelny.

ČNB Centrální banky Česká ekonomika Česká republika Regulace Hypotéky Úvěry Realitní trh Nemovitosti Michal Skořepa Analytici ČS

Podle nové formulace v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DTI nad 9 (výše úvěru by neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu domácnosti žadatele) činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí. A dále v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DSTI nad 45 % (měsíční splátka by neměla překročit úroveň 45 % čistého měsíčního příjmu domácnosti) činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí.

KOMPLETNÍ ZPRÁVA O FINANČNÍ STABILITĚ 2018

Ilustrativní příklad: Pokud si manželé chtějí koupit nemovitost za 3 miliony korun a nemají zatím žádný dluh, nejenže by měli mít – podle limitu na LTV (podílu úvěru na celkové hodnotě kupované nemovitosti) – našetřeno minimálně 600 tisíc korun (plus daň z převodu 120 tisíc), ale navíc jejich společný pravidelný roční příjem po odečtení daní musí – podle limitu na DTI – činit alespoň devítinu celkových dluhů, tedy v tomto případě 267 tisíc korun (asi 22 tisíc korun měsíčně). A splatnost a další parametry všech dluhů manželů (v tomto případě tedy jen oné hypotéky) by měly být nastaveny tak, aby celkové měsíční splátky nepřekročily 10 tisíc korun.

Zpřísnění doporučení pro hypotéky podle developerů zvýší ceny nájmů
Zpřísnění doporučení pro poskytování hypoték ze strany ČNB povede k zdražení nájemného, a to hlavně ve větších městech. Nové opatření totiž výrazně sníží možnost pořídit si vlastní bydlení. Naopak vzroste podíl lidí, kteří kupují byt kvůli zisku z nájmu. Uvedla to většina zástupců realitních kanceláří a developerů, které v úterý oslovila ČTK. Opatření ČNB většinou považují za příliš úzkostlivé. Hlavním problémem je podle nich nedostatečná nabídka bytů.

DSTI a DTI byly zmíněny již v doporučení ČNB vydaném před rokem. Tehdy však měnová autorita doporučila bankám pouze stanovit si pro tyto ukazatele interní limity (které mohly být oproti nyní stanoveným limitům 45 % a 9 let mírnější), respektive hodnotit s větší opatrností úvěry překračující limity 40 % a 8 let. Zvýšená opatrnost byla doporučena zejména u úvěrů, které kromě limitů 40 % a 8 let překračovaly i LTV 80 %.

Nové doporučení se tedy na jedné straně opírá o mírnější limity (45 % a 9 let namísto dosud zmiňovaných 40 % a 8 let), ale na druhé straně výrazně zpřesňuje a zpřísňuje způsob využití těchto limitů. Další změna je v tom, že výjimky z limitů, tedy oněch 5 % u DSTI a 5 % u DTI, jsou založeny na objemech v předchozím čtvrtletí, zatímco výjimka z limitu 80 % na LTV je založena na objemu v daném čtvrtletí. Jistá úleva je také v tom, že limity se týkají nových hypoték, nikoli i těch refinancovaných.

Co se týče odhadovaného dopadu na úvěrový trh, přímo relevantní data ohledně DTI a DSTI zřejmě k dispozici nejsou. ČNB totiž uvádí pouze LTI a LSTI, což jsou ekvivalenty týkající se ovšem jednotlivých úvěrů, nikoli celkového zadlužení žadatelů.

Pokud by žadatelé měli pouze ten úvěr, o který právě žádali (tedy pokud by platilo LTI = DTI a LSTI = LTI), pak podle dat za druhou polovinu roku 2017 by se limit na DTI týkal zhruba 8 % nových úvěrů a limit na DSTI zhruba 7 % nových úvěrů (ponecháváme stranou možnost, že refinancované úvěry, na které se limity nevztahují, by mohly mít jiné rozložení LTI a LSTI než skutečně nové úvěry).

Nová doporučení pro hypotéky se podle analytiků dotknou třetiny žadatelů
Zpřísnění doporučení pro poskytování hypoték o požadavky na výši příjmu omezí přístup k vlastnímu bydlení hlavně jednotlivcům s nižším příjmem a mladým rodinám s dětmi žijících z jednoho příjmu. Bydlení v Praze a Brně a jejich okolí, kde jsou ceny nemovitostí vzhledem k příjmům nejvyšší, se tak pro ně stane méně dostupné, shodují se analytici. Opatření se podle nich dotkne zhruba třetiny žadatelů o hypotéku.

Pro pochopení úvah, které vedly ČNB ke zpřísnění doporučení, je klíčová nejspíše tato pasáž ZFS (strana 103):

"V rámci snižování objemu úvěrů s LTV 80–90 % instituce výrazně nesnížily objem úvěrů, které měly zároveň LSTI nad 40 % nebo LTI nad 8. Nedošlo tak k eliminaci úvěrů s vysokou pravděpodobností selhání a s potenciálně značnou ztrátovostí při selhání. Téměř desetina úvěrů měla oba indikátory souběžně nad uvedenými hodnotami. Podíl rizikových úvěrů v kategorii úvěrů s LTV nad 80 % a u úvěrů celkově zůstal zhruba shodný. Z tohoto pohledu tak výsledky nenaznačují, že by ze strany poskytovatelů docházelo k přísnějšímu schvalování rizikových úvěrů u vyšších hodnot LTV."

ČNB zkrátka čekala, že poskytovatelé budou u úvěrů s vysokým LTV opatrnější, ale tato změna chování se nedostavila.

Dopad na sazby a nájemné?

Přísnější regulace poskytování hypoték, a tedy zchlazení trhu s bydlením, může mít dopady také do inflace a měnové politiky.

Zaprvé, může zpomalit růst cen nemovitostí a následně nájemného (podobný efekt nejspíše mělo již stanovení limitu na LTV), přičemž právě nájemné je v současnosti jedním z hlavních tahounů inflace. Nájemné by mohlo růst pomaleji (nebo dokonce klesnout) zejména za předpokladu, že se potvrdí nezájem české populace o nájemní bydlení, tedy že zájemci o bydlení spíše začnou šetřit, než aby se přesunuli do nájmu.

Relativní pokles cen nemovitostí pak může nalákat investory do nájemního bydlení, takže nabídka nájmů se zvýší, a tím pádem nájemné může růst pomaleji, případně i klesnout. Odtud plynoucí zpomalení inflace by samozřejmě znamenalo menší potřebu zvyšování úrokových sazeb.

Ceny nemovitostí v Česku narostly loni o 16 %, nejrychleji v EU
Ceny nemovitostí v Česku rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 %. Vyplývá to ze Zprávy o finanční stabilitě, kterou v úterý zveřejnila Česká národní banka. Podle jejích odhadů se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů, které ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 %.

Zadruhé, pokud nyní zájemci o bydlení začnou více spořit, aby si později potřebovali půjčit jen tolik, kolik jim banky skutečně půjčí, může to vést k omezení spotřeby domácností coby klíčové složky agregátní domácí poptávky. Výsledkem bude opět menší tlak na inflaci.

Jinak řečeno, ČNB v červnu 2018 zpřísnila nastavení své politiky v oblasti finanční stability, ovšem s nepřímými dopady také do měnové politiky. Otázka za Nobelovu cenu zní, jak budou popsané dopady rozhodnutí na poptávku, inflaci, sazby, kurz a další veličiny silné.

Zdroj: Česká spořitelna