Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?
|

Nejen pro lyžaře: Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

Řada investorů na zimu uklidí golfové hole do garáže a opráší lyže nebo snowboard. Ať již poté vyrazí za tuzemskými kopci, či zahraničními svahy, jen málo z nich bude mezitím přemýšlet o tom, že lze na zimních radovánkách také vydělávat.

Nemovitosti Investiční alternativy

Lyžařský a na něj navázaný byznys je poměrně specifickou oblastí, kde se dají vydělávat peníze. Hlavním rozdílem oproti jiným oblastem podnikání je sezónní charakter, který je mimo omezenou část roku, kdy může fungovat, limitován také těžko předvídatelnými rozmary zimního počasí. Vzhledem k tomu, že v průběhu často krátké sezóny musí lyžařský byznys vydělat na provozní náklady, údržbu, splátky i zisk za celý rok, je extrémně závislý na pečlivé analýze rizik, jejich řízení, maximální efektivitě a efektivním využití kapacity v době, kdy může být v provozu.

Horská nemovitost: Lokalita ještě zásadnější než ve městech

Budeme-li se bavit konkrétně o nemovitostech navázaných na lyžařský cestovní ruch, platí zde ještě mnohem více než jinde ony slavné tři faktory ovlivňující nemovitostní investice (lokalita, lokalita, lokalita). Oproti klasické nemovitosti, kde se horší umístění projeví především nižším dosažitelným nájemným, ačkoli využitelnost zůstane podobná, u horských nemovitostí se skládá jak efekt dosažitelné ceny ubytování/pronájmu, tak počtu dní v roce, po který vůbec lze nájemné účtovat (především kvůli vlivům počasí a délce sezóny).

Rozdíl spočívá především v tom, že klasické rezidenční nemovitosti uspokojují zákazníkovu finální potřebu (bydlení), kdežto služby horské nemovitosti lidé většinou vnímají pouze jako druhotnou potřebu k potřebě primární, kterou je zimní (někdy i letní) sport a turistika. Při uvažování o investici tímto směrem je tedy potřeba si uvědomovat fakt, že se investor "veze" na parametrech aktivit, služeb a okolí, za kterými zákazník primárně cestuje, a na něž má sám investor často pramalý vliv.

Atraktivita horských nemovitostí pro investory spočívá především ve faktorech, které jsou příbuzné i jiným oblastem nemovitostí. Investoři těmito investicemi zpravidla sledují pasivní dlouhodobé a nepříliš rizikové uložení prostředků, které jim poskytuje pravidelný příjem ve formě nájmu a vizi zachování či mírného růstu hodnoty majetku. Nefinanční výhody, které tyto nemovitosti majiteli přináší, plynou především ze společenské prestiže související s vlastnictvím takové nemovitosti (zejména ve známých střediscích) a z možnosti vlastního využití v průběhu roku, které u standardně pronajímané nemovitosti nepřipadá v úvahu.

ČR vs. cizina: Stále prohráváme

Pokud uvažujete o investování do horské nemovitosti, bude základní otázkou volba místní (české) či zahraniční nemovitosti. Ačkoli bude primární záměr možná stejný, rozdíly mezi těmito variantami jsou obrovské.

Nemovitosti v ČR jsou pro řadu místních investorů atraktivní především svou blízkostí a pořizovací cenou, navíc se kupující stále pohybuje ve známém právním prostředí, zná poměry a podobně. Tím však výčet výhod pomalu končí. Pokud vezmeme v úvahu veškeré aspekty takové investice, zjistíme, že horské nemovitosti v ČR jsou vhodné jen pro malou část investorů. Využitelná zimní sezóna v ČR je ve srovnání se zahraničím velmi krátká (často i méně než 10 týdnů v roce) a poměrně nestabilní, pokud jde o počasí. Bohužel v ČR není výjimkou, když většina ledna proprší s teplotami nad 5 stupňů. To je významný rizikový faktor, který mnohdy nebývá zohledněn v ceně nemovitosti. V určitých lokalitách tento fakt může částečně kompenzovat letní sezóna, která ale oproti zimní sezóně mívá podstatně nižší význam z hlediska poptávky turistů. Provoz v tomto období se tak prodražuje a řada podniků a nemovitostí je mimo zimu z ekonomických důvodů zavřena.

Dalším zásadním negativem jsou významné nedostatky v nabídce a kvalitě, místy i úplná absence v oblasti komplexních podpůrných služeb, jako je správa a údržba nemovitosti, naplnění ubytovací kapacity (incoming) a úklid. Kvůli tomu taková investice může mít smysl pouze pro člověka, který v části takové nemovitosti bude i sám bydlet a tyto činnosti zajistí sám. V takovém případě ale nemůže být řeč o pasivní investici, kterou většina investorů vyhledává.

Druhou možností je pořízení dostatečně velké nemovitosti, kde se již ekonomicky vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pracovníky. V tomto případě se ale již bavíme spíše o podnikání v hotelnictví, které také vyžaduje určité know-how a zkušenosti. Souvisejícím důsledkem je také mnohem vyšší pořizovací cena takové investice, která opět omezuje skupinu potenciálních investorů.

Z dlouhodobého hlediska představuje problém také patrné zvyšování dostupnosti zahraničních středisek, která jsou pro ta česká v mnoha ohledech nerovnými soupeři. V současnosti již není problém narazit na nabídku týdenní dovolené v rakouských Alpách se stejnými službami za cenu podobnou či nižší, než za jakou bychom pořídili týden ve Špindlerově Mlýně.

Výzkum agentury CzechTourism potvrdil, že mezi roky 2010 a 2012 čeští turisté citelně pociťují nárůst cen služeb v českých střediscích a že dochází ke zvýšení poměru delších pobytů (3 až 7 nocí), kde se řadě lyžařů již vyplatí absolvovat delší cestu, proti krátkodobým pobytům (1 až 3 dny). Pokud budeme předpokládat, že s ohledem na potřebnou dovolenou a nedostatek času většina lyžařů uskuteční delší pobyt pouze jednou za sezónu, může tento ukazatel indikovat také to, že jestliže dříve jeden lyžař uskutečnil za sezónu jeden týdenní pobyt a 1 až 3 pobyty víkendové v ČR, dnes už víkendový pobyt uskuteční třeba pouze jeden. V důsledku pak ten, komu se podaří zákazníka získat k sobě na delší pobyt, "urve" podstatou část jeho rozpočtu na tyto aktivity.

Pro srovnání lze uvést situaci z francouzských středisek. Metrová cena nemovitostí je zde diametrálně odlišná – metr čtvereční apartmánu ve světoznámém středisku Les 3 Vallées se může snadno pohybovat i okolo 7 tisíc eur. Tyto částky je ale potřeba vnímat v kontextu potenciálu příjmů, který obdobná střediska nabízí. Ve vrcholné sezóně není problém v podobném typu apartmánu (3 až 4 lůžka) utržit 1 500 eur za 7denní pobyt. Větší střediska (Tři Údolí, Val d'Isére, Alpe d'Huez) jsou často umístěna na úpatí vyšších vrcholů, díky čemuž může využitelná zimní sezóna začínat v prosinci a končit v dubnu. V hlavní sezóně mají návštěvníci de facto garanci sněhových podmínek, díky čemuž kapacity ubytování bývají vyprodané. Statistika a stabilní počasí výrazně snižují riziko poklesu příjmů z neovlivnitelných důvodů. Mnohá z těchto středisek mají velmi dlouhou historii, na základě které se lze také vyvarovat množství rizik.

Další nespornou výhodou je to, že se do těchto proslavených středisek návštěvníci často vydávají z mnohem větších vzdáleností a na delší dobu, díky čemuž pobyty připravují a rezervují déle dopředu a méně často stornují i v případech špatného počasí. Zpravidla také počítají s většími rozpočty na útraty než rodina, která se vypraví z Prahy na víkend do Harrachova. Delší doba pobytu zároveň snižuje jednotkový náklad na získaného klienta a náklady na jeho obsluhu (prádlo, úklid, check-in/out a podobně).

Infrastruktura pro investora je ve Francii výborná

Neméně důležitou výhodou je to, že obzvláště ve Francii jsou investiční horské nemovitosti vysoce rozvinutým byznysem, v rámci kterého funguje řada specializovaných subjektů a služeb. V každé větší lyžařské vesničce najdete realitní agenturu, která má dlouhodobé znalosti místního prostředí a pomůže vám sehnat vhodné nemovitosti k investičním účelům. Tyto firmy jsou připraveny na investory ze zahraničí a často jejich služby zahrnují i právní a daňové konzultace související s pořízením.

Nejdůležitějšími subjekty jsou ale specializované incomingové a správcovské firmy, které po pořízení zajistí za určité procento z tržeb veškeré činnosti (zajištění klientů, jejich střídání, úklid, údržbu nemovitosti). Tyto služby jsou k dispozici jak větším objektům (hotely, chalety), tak drobným investorům vlastnícím jeden apartmán. Díky této infrastruktuře služeb lze tyto investice i v řádech stovek tisíc eur skutečně nazvat pasivními a téměř eliminovat problémy související s velkou vzdáleností.

Veškeré tyto skutečnosti minimalizují rizika a zvyšují komfort investora, aniž by se to vždy muselo projevit na dosažitelném výnosu. Před jakýmkoli rozhodnutím investovat je ale vhodné si udělat analýzu celého záměru.

Příklad investice může být následující:

Samostatný apartmán v rodinném chaletu poblíž lanové dráhy v klidné části Les Menuires o rozměrech 36 metrů čtverečních s pořizovací cenou 234 tisíc eur. Příjmy za rok očištěné od nákladů za správu, běžnou údržbu a incoming na úrovni zhruba 21 600 eur odpovídají zhruba 14 využitým turnusům (nikoli využitelným) při průměrné ceně 1 500 eur/týden a apartmán (4 lůžka). V tomto případě se roční výnosnost takové nemovitosti na bázi ROI může pohybovat okolo 8 až 9 % v závislosti na úspěšnosti konkrétní sezóny. V tomto scénáři již může být zahrnut i 1- až 2týdenní pobyt vlastníků ve vedlejší sezóně. Zároveň lze počítat i s mírným růstem hodnoty nemovitosti (víceméně kopírujícím inflaci), který byl spolu s růstem návštěvnosti zaznamenán dle deníku FranceToday.com a průzkumu francouzského sdružení realitních kanceláří FNAIM dokonce i v období ekonomické krize v letech 2010 a 2011, ačkoli podstatná část realitního trhu prožívala těžkou krizi.

Pokud tedy shrneme tyto aspekty, můžeme při vhodných cenách nemovitosti a dobře vybrané lokalitě považovat investice do horských nemovitostí za celkem atraktivní formu pasivního investování pro ty, kdo mají vztah k horám a hledají dlouhodobé, spíše konzervativní investice.

Evropské akcie ve čtvrtek stoupaly díky firemním výsledkům a makroekonomickým údajům
před hodinou

Evropské akcie ve čtvrtek stoupaly díky firemním výsledkům a makroekonomickým údajům

Velké akciové trhy západní Evropy zakončily čtvrteční obchodování svorně v zisku, když investoři čerpali optimismus...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
17:41

Zkusíme odkoupit aktiva ČEZ,slíbila před volbami bulharská levice

Bulharská socialistická strana v případě vítězství v nedělních parlamentních volbách zváží, zda by Bulharsko mohlo...
ČEZ Bulharsko
Pražská burza ve čtvrtek mírně stoupala, pojišťovna VIG si připsala 3,30 procenta
16:36

Pražská burza ve čtvrtek mírně stoupala, pojišťovna VIG si připsala 3,30 procenta

Index pražské burzy PX si během čtvrtečního obchodování připsal 0,19 procenta, když uzavřel na hodnotě 980,76 bodu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
16:31

Britskému prodejci Next po osmi letech klesl zisk

Britskému prodejci oděvů Next, který má prodejny i v České republice, klesl loni poprvé po osmi letech zisk, a to o 5...
Evropské akcie Maloobchod Výsledková sezóna
16:27

USA: Aktivita ve výrobním sektoru v březnu prudce stoupla

Index aktivity ve výrobním sektoru, jejž sestavuje kansaský Fed, dosáhl v březnu hodnoty 37 bodů. Trh přitom očekával...
Americká ekonomika
16:07

Dukovany neplánovaně odstavují 2. blok, asi tam netěsní armatura

V Jaderné elektrárně Dukovany má ve čtvrtek večer být neplánovaně odstaven druhý reaktorový blok. Energetici u něj...
Jaderná energetika Česká republika
16:06

Spotřebitelská důvěra v eurozóně v březnu nad očekávání stoupla

Podle prvních údajů stoupla v březnu hodnota indexu spotřebitlské důbry v eurozóně na odnotu -5 bodů. Po únorových -6...
Eurozóna Spotřebitelská důvěra
Seidler (ING): ČNB v březnu za intervence zřejmě utratila již kolem 300 miliard korun
15:30

Seidler (ING): ČNB v březnu za intervence zřejmě utratila již kolem 300 miliard korun

Devizové intervence České národní banky pokračují v relativně vysokém tempu. Podle hlavního ekonoma ING pro ČR Jakuba...
ČNB Centrální banky Česká koruna
15:14

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc Počtu 592 tisíc dosáhl...
Americká ekonomika Stavebnictví
15:04

Němci chtějí vybrat úložiště jaderného odpadu do roku 2031

Německý parlament ve čtvtek schválil zákon stanovující kritéria a postup volby lokality, kde země na milion let...
Německo Jaderná energetika
14:35

Volkswagen díky vysoké poptávce zvýšil emisi bondů na dvojnásobek

Poptávka po nových dluhopisech německé automobilky Volkswagen byla nad očekávání vysoká, a firma tak původně...
Volkswagen Dluhopisový trh
14:28

Zisk finanční divize Volkswagenu loni vzrostl na nový rekord

Finanční divize německé automobilové skupiny Volkswagen loni i přes emisní skandál dosáhla rekordního zisku, stejně...
Volkswagen Výsledková sezóna Evropské akcie
14:12

EK chce nižší poplatky u transakcí mezi eurem a dalšími měnami

Evropská komise chce ještě letos navrhnout způsob, jak snížit poplatky, které musejí lidé v EU platit za přeshraniční...
Evropská unie Euro
13:53

O čem se mluvilo na Wall Street, než zazvonil zvonec

Apple má problémy i na Novém Zélandu; izraelská Teva prý nebude propouštět tolik lidí, kolik tvrdí novináři; Wells...
Americké akcie
13:36

USA: Čerstvých žádostí o podporu v nezaměstnanosti přibylo na 258 tisíc

Na 258 tisíc Američanů si v týdnu do 18. března podalo čerstvou žádost o podporu v nezaměstnanosti. Je to nejvyšší...
Americká ekonomika Pracovní trh
13:09

Siemens a další německé firmy chtějí stavět železnici napříč Jižní Amerikou

O výstavbě železnice napříč Jižní Amerikou jedná v Bolívii řada německých společností v čele se Siemensem. Projekt za...
Siemens Doprava Latinská Amerika