Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street
|

Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street

Samotný dlouhodobý investiční příběh nestačí, investice do půdy je především o tom, s kým do ní investujete. Překupníků a investičních bankéřů, kteří vám půdu zabalenou do neprůhledných a nescelených balíčků rádi prodají, je přitom na českém trhu stále více. Půdě, aby se z ní mohla stát skutečně zajímavá investice, je potřeba rozumět.

Nemovitosti Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda

To, že půda dokáže dlouhodobě uchovávat hodnotu, podobně jako třeba zlato, ví většina investorské veřejnosti. Navíc mě v tom utvrdil můj oblíbený investor Jim Rogers, který považuje investice do zemědělské půdy za jeden z klíčů k bohatství. To, že půda dokáže konzervovat bohatství, je důležitá věc, ale to z ní ještě investici se zajímavým zhodnocením nedělá. O půdě je potřeba se hodně dozvědět, poznat její lokální i globální historii a potkat se s odborníky, kteří jsou denně v kontaktu se zemědělci a těmi, kdo s půdou obchodují.

Při investování do půdy je důležité zvážit řadu parametrů samotných pozemků, jako jsou výměra, nájemní vztahy, míra scelení, pozemkové úpravy, přístupnost pozemků, BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka – pětimístný kód vyjadřující hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na úrodnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení), vzdálenost od hranice například s Německem nebo Rakouskem, druh (orná půda vs. Pastvina) a podíl dotační plochy na celkové ploše. Důležitá je i řada vedlejších efektů, například zda přes pole vede silnice nebo zda jsou blízko stavební pozemky.

Samotné zhodnocení investic do české zemědělské půdy je potřeba vidět v několika rovinách.

Investice do půdy: Zhodnocení díky trendu

Vývoj na trhu s českou zemědělskou půdou lze rozdělit do několika období. V letech 2000 až 2008 došlo k většímu rozprodeji státní půdy. Většinou na 30leté bezúročné splátky za cenu 1 až 7 Kč za metr čtvereční. Zemědělská půda jako investice byla v té době málo likvidní, většina zemědělců půdu nekupovala a mezi zemědělci panovala relativně malá rivalita. Tržní ceny se v té době pohybovaly okolo 2 až 6 Kč za metr čtvereční.

Po roce 2004 se situace citelně změnila. Došlo k navýšení dotací z přibližně 2 000 Kč za hektar na 6 000 Kč za hektar. K tomu se přidal celosvětový růst cen komodit, svůj boom zažila biopaliva, například řepka, a po celém Česku se začaly hojně stavět bioplynové stanice. Navíc došlo k výraznému zvýšení konkurence mezi samotnými zemědělci. Realita roku 2014 představuje tržní ceny české zemědělské půdy v relativně širokém rozmezí 7 až 20 Kč za metr čtvereční. Tržní roční nájemné je pak například v pohraničí nebo na Hané od 2 000 Kč za hektar, v extrému až 6 000 Kč. Většina zemědělců však platí drobným majitelům za rok jen 500 až 2 000 Kč za hektar.

V horizontu deseti let by mělo docházet k posunu cen pronájmů na úroveň dotací (asi 6 000 Kč za hektar na rok), s ním pak i ke zvýšení výnosu na 2-2,5 %. Jedná se o reálný výnos, nikoli nominální, neboť pochází z reálného aktiva, které se samo zhodnocuje o inflaci. S tím je spojený předpokládaný růst tržní ceny české zemědělské půdy na úroveň 20 až 30 Kč za metr čtvereční. Průměrná cena půdy by se mohla odvíjet od jednoduchého vzorečku 5 000 / 0,025 = 200 000 Kč za hektar (20 Kč za metr čtvereční).

Nesmíme zapomínat na faktor, který by mohl cenu české půdy v horizontu pěti až osmi let zvednout, a tím je přiblížení cenám Německa (konvergence). Půda na české straně česko-německých hranic nyní stojí přibližně 0,75 eura za metr čtvereční, u německých sousedů jsou to 3 eura.

Investice do půdy: Zhodnocení obchodováním

V první dekádě nového milénia působily na českém trhu s půdou především italské investiční skupiny, které nakupovaly půdu za 3 až 6 Kč za metr čtvereční. Nyní ji postupně odprodávají za 18 až 30 Kč za metr čtvereční.

V posledních letech také vzrostl počet spekulativních obchodů s půdou, kde bylo dosahováno rychlých přeprodejních zisků na úrovni 50 až 150 %. Spekulanti na trhu s českou zemědělskou půdou sice zůstali, ale zisky jim klesají, protože je na trhu stále méně neinformovaných vlastníků. Svoji pozornost proto v současnosti obracejí hlavně k neinformovaným drobným investorům, kteří do půdy chtějí investovat. Za drobného investora považuji člověka, který investuje v řádu set tisíc, ale i zámožnější jedince s kapitálem několika milionů.

Někteří spekulanti vymysleli sofistikované způsoby, jak se půdy s velkou marží zbavit. Stačí najít spřízněný fond nebo investiční společnost, do kterých půdu přeprodají. Spokojeni jsou pak nejen spekulanti, ale i chamtiví správci fondů, které často zajímá jen to, kolik vydělají na poplatcích za správu majetku. Vše navléknou do líbivého marketingu, který půdu jako investici vynáší do nebes, a dělají z ní skoro až bezrizikovou investici. Samotná cena, za kterou investorům nakoupili, je netrápí, protože oni již vydělali. Stejně tak si příliš nelámou hlavu nad tím, že pozemky nejsou pořádně scelené, takže prostor pro jejich růst může být citelně omezen.

Investoři by tedy měli vědět, od koho půdu nakupují a za jaké ceny, a dobře vědět, kdo za podobnými investičními společnostmi, fondy nebo privátními skupinami stojí. Navenek regulovaný subjekt, klidně přímo nebo nepřímo dozorovaný ČNB, investora před předraženými nákupy do fondu často neuchrání. Když v jejím čele stojí bývalý bankéř nebo investiční specialista na podílové fondy, který se během roku stane expertem na českou zemědělskou půdu, mělo by to být pro investory velké varování.

Investice do půdy: Zhodnocení scelováním

Nejen v Česku, kde je vlastnictví půdy velmi roztříštěné, platí, že pro růst ceny půdy je kritické pozemky scelovat do větších celků. Obecně platí, že čím větší výměra, tím se platí vyšší cena za čtvereční metr. Najít větší celky je ale časově náročnější, v současnosti je navíc často problém najít novou lokalitu. Stále platí, že dokupovat se vyplatí, někdy lze zapracovat na směnách směřujících ke scelení, cestou je i řešení podílového spoluvlastnictví.

Některé pozemky také mohou mít specifickou hodnotu pro konkrétního lokálního zemědělce, který výrazně zvýší cenu, jen aby pozemek získal. Místní zemědělci ale také mohou držet ceny nízko, takže může být problém odprodat i relativně levně nakoupené pozemky. Tyto operace již vyžadují velice podrobnou znalost trhu s půdou a zemědělců samotných.

Investice do půdy: Alternativní volba

Zemědělská půda splňuje a vždy bude splňovat řadu parametrů alternativní investice, které je před samotným investováním potřeba pečlivě zvážit. Investor do zemědělské půdy musí být připraven na případnou horší likviditu, na delší časový horizont investice, širší rozptyl cen a na velké množství spekulantů a "vykutálených investičních poradců" na trhu s českou půdou.

Globálních důvodů, proč by cena zemědělské půdy měla pokračovat v růstu, je hodně. Stejně tak existuje řada domácích podpůrných argumentů, z nichž některé byly v článku zmíněny. Samotnou držbou se zemědělská půda investicí automaticky nestává. Drobný investor by k půdě určitě neměl přistupovat se strategií "kup a drž" a doufat, že se všechny optimistické předpovědi naplní.

Tím nejdůležitějším faktorem pro to, aby se půda stala kvalitní alternativní investicí, je samotná práce člověka, který půdu dokáže pro investora výhodně nakoupit, pole zajímavým způsobem scelit a s částí portfolia aktivně obchodovat. Proto před samotným investováním věnujte patřičnou energii výběru spolehlivého partnera, který vám pomůže pozemky vhodně začlenit do vašeho investičního portfolia. Vše se vám vrátí v bohaté úrodě, té investiční.

Akzo Nobel má nižší zisk, firmu opustí šéf správní rady
před 19 minutami

Akzo Nobel má nižší zisk, firmu opustí šéf správní rady

Nizozemský výrobce barev a nátěrů Akzo Nobel ve druhém čtvrtletí hospodařil s provozním ziskem bez zahrnutí...
Nizozemsko Evropské akcie Výsledková sezóna
Německo: Index podnikatelského klimatu Ifo v červenci stoupl na 116…
Německo: Index podnikatelského klimatu Ifo v červenci stoupl na 116…
před 33 minutami

Německo: Index podnikatelského klimatu Ifo v červenci stoupl na 116 bodů ze 115,2 bodu (odhad: 114,9 bodu)

Podnikatelská důvěra v Německu v červenci nečekaně stoupla. Index podnikatelského klimatu Ifo se zvýšil na 116 bodů z...
Německo Index Ifo
Důkazy o mučení zaměstnanců VW v Brazílii za diktatury prý rostou
Důkazy o mučení zaměstnanců VW v Brazílii za diktatury prý rostou
před hodinou

Důkazy o mučení zaměstnanců VW v Brazílii za diktatury prý rostou

Důkazy, že firma Volkswagen spolupracovala s brazilskou vojenskou diktaturou, vedla černé listiny vlastních...
Volkswagen Evropské akcie Latinská Amerika
Michael Kors koupí za 896 milionů liber firmu Jimmy Choo
před hodinou

Michael Kors koupí za 896 milionů liber firmu Jimmy Choo

Americký výrobce módních doplňků Michael Kors Holdings převezme za 896 milionů liber britského výrobce luxusní obuvi...
Móda a design Americké akcie Fúze a akvizice
Mediální CME se ve druhém čtvrtletí přehoupla do zisku téměř 28…
Mediální CME se ve druhém čtvrtletí přehoupla do zisku téměř 28…
08:05

Mediální CME se ve druhém čtvrtletí přehoupla do zisku téměř 28 milionů USD

Mediální společnost CME, která v České republice vlastní televizi Nova a další stanice, vykázala za letošní druhé...
CME CETV CME (USA)
Čtvrtletní zisk majitele Googlu kvůli pokutě z EU klesl o 28 %
Čtvrtletní zisk majitele Googlu kvůli pokutě z EU klesl o 28 %
07:00

Čtvrtletní zisk majitele Googlu kvůli pokutě z EU klesl o 28 %

Americké internetové společnosti Alphabet, která vlastní vyhledávač Google, klesl ve druhém čtvrtletí zisk o 28 % na...
Alphabet (Google) Americké akcie Výsledková sezóna
Americké akcie se v pondělí na směru neshodly, technologický index…
Americké akcie se v pondělí na směru neshodly, technologický index…
včera v 22:30

Americké akcie se v pondělí na směru neshodly, technologický index Nasdaq Composite skončil na novém maximu

Akcie na trzích ve Spojených státech v pondělí klesaly pod vlivem ztrát farmaceutického gigantu Johnson & Johnson,...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Fiat zvýší ve své srbské divizi mzdy o 9,5 %
včera v 21:20

Fiat zvýší ve své srbské divizi mzdy o 9,5 %

Italská automobilka Fiat zvýší o 9,5 % mzdy zaměstnanců ve své srbské divizi. Je to výsledek dohody s odbory, které v...
Evropské akcie Auta Platy a osobní ohodnocení
Lagardeová: MMF by se za deset let mohl přestěhovat do Číny
včera v 20:52

Lagardeová: MMF by se za deset let mohl přestěhovat do Číny

Mezinárodní měnový fond by se za deset let mohl přestěhovat z USA do Číny. Mohlo by k tomu dojít, pokud bude...
Mezinárodní měnový fond Čína
WTO: Kroky k uvolnění obchodu převažují nad restrikcemi
včera v 19:38

WTO: Kroky k uvolnění obchodu převažují nad restrikcemi

Od zvolení Donalda Trumpa prezidentem Spojených států bylo ve světě učiněno více kroků k uvolnění mezinárodního...
Světová ekonomika Donald Trump Mezinárodní obchod
Bundesbank: Nízké úroky ušetřily zemím eurozóny téměř bilion eur
včera v 18:44

Bundesbank: Nízké úroky ušetřily zemím eurozóny téměř bilion eur

Členské země eurozóny díky nízkým úrokovým sazbám ušetřily od vypuknutí globální finanční krize v roce 2008 téměř...
Eurozóna Úrokové sazby
Evropské burzy se v pondělí na směru neshodly, výrazně ztratil…
Evropské burzy se v pondělí na směru neshodly, výrazně ztratil…
včera v 18:00

Evropské burzy se v pondělí na směru neshodly, výrazně ztratil automobilový sektor

Evropské akciové trhy v úvodu nového týdne uzavřely smíšeně. Pod tlakem byly akcie velkých evropských automobilek, u...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
Srbsko a firma Rio Tinto jsou blíže dohodě o možné těžbě lithia
včera v 17:30

Srbsko a firma Rio Tinto jsou blíže dohodě o možné těžbě lithia

Nadnárodní těžařský gigant Rio Tinto se v pondělí se srbskou vládou dohodl na urychlení těžby lithia v Srbsku....
Srbsko Těžba Lithium
Sucho v Itálii ovlivní produkci vína, oliv či parmezánu
včera v 17:08

Sucho v Itálii ovlivní produkci vína, oliv či parmezánu

Nebývalé sucho, které v posledních týdnech sužuje Itálii, postihlo dvě třetiny zemědělské půdy a tamním farmářům...
Itálie Potraviny Zemědělství
Pražská burza v úvodu týdne stoupla, dařilo se finančním titulům
Pražská burza v úvodu týdne stoupla, dařilo se finančním titulům
včera v 16:45

Pražská burza v úvodu týdne stoupla, dařilo se finančním titulům

Pražská burza se v pondělí odrazila od ztráty ze závěru minulého týdne, když index PX zpevnil o 0,35 % na 1 007,67...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Řecko se po třech letech vrací na dluhopisové trhy
Řecko se po třech letech vrací na dluhopisové trhy
včera v 16:20

Řecko se po třech letech vrací na dluhopisové trhy

Řecko se po tříleté přestávce vrací na dluhopisové trhy. Ministerstvo financí v Aténách v pondělí oznámilo, že hodlá...
Řecko Dluhopisový trh Státní dluhopisy
USA: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v červenci…
včera v 15:47

USA: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v červenci podle předběžných dat stoupl na 53,2 bodu, tempo růstu sektoru služeb stagnovalo

Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru USA v červenci podle předběžných údajů společnosti Markit stoupl...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Indexy nákupních manažerů