Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street
|

Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street

Samotný dlouhodobý investiční příběh nestačí, investice do půdy je především o tom, s kým do ní investujete. Překupníků a investičních bankéřů, kteří vám půdu zabalenou do neprůhledných a nescelených balíčků rádi prodají, je přitom na českém trhu stále více. Půdě, aby se z ní mohla stát skutečně zajímavá investice, je potřeba rozumět.

Nemovitosti Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda

To, že půda dokáže dlouhodobě uchovávat hodnotu, podobně jako třeba zlato, ví většina investorské veřejnosti. Navíc mě v tom utvrdil můj oblíbený investor Jim Rogers, který považuje investice do zemědělské půdy za jeden z klíčů k bohatství. To, že půda dokáže konzervovat bohatství, je důležitá věc, ale to z ní ještě investici se zajímavým zhodnocením nedělá. O půdě je potřeba se hodně dozvědět, poznat její lokální i globální historii a potkat se s odborníky, kteří jsou denně v kontaktu se zemědělci a těmi, kdo s půdou obchodují.

Při investování do půdy je důležité zvážit řadu parametrů samotných pozemků, jako jsou výměra, nájemní vztahy, míra scelení, pozemkové úpravy, přístupnost pozemků, BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka – pětimístný kód vyjadřující hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na úrodnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení), vzdálenost od hranice například s Německem nebo Rakouskem, druh (orná půda vs. Pastvina) a podíl dotační plochy na celkové ploše. Důležitá je i řada vedlejších efektů, například zda přes pole vede silnice nebo zda jsou blízko stavební pozemky.

Samotné zhodnocení investic do české zemědělské půdy je potřeba vidět v několika rovinách.

Investice do půdy: Zhodnocení díky trendu

Vývoj na trhu s českou zemědělskou půdou lze rozdělit do několika období. V letech 2000 až 2008 došlo k většímu rozprodeji státní půdy. Většinou na 30leté bezúročné splátky za cenu 1 až 7 Kč za metr čtvereční. Zemědělská půda jako investice byla v té době málo likvidní, většina zemědělců půdu nekupovala a mezi zemědělci panovala relativně malá rivalita. Tržní ceny se v té době pohybovaly okolo 2 až 6 Kč za metr čtvereční.

Po roce 2004 se situace citelně změnila. Došlo k navýšení dotací z přibližně 2 000 Kč za hektar na 6 000 Kč za hektar. K tomu se přidal celosvětový růst cen komodit, svůj boom zažila biopaliva, například řepka, a po celém Česku se začaly hojně stavět bioplynové stanice. Navíc došlo k výraznému zvýšení konkurence mezi samotnými zemědělci. Realita roku 2014 představuje tržní ceny české zemědělské půdy v relativně širokém rozmezí 7 až 20 Kč za metr čtvereční. Tržní roční nájemné je pak například v pohraničí nebo na Hané od 2 000 Kč za hektar, v extrému až 6 000 Kč. Většina zemědělců však platí drobným majitelům za rok jen 500 až 2 000 Kč za hektar.

V horizontu deseti let by mělo docházet k posunu cen pronájmů na úroveň dotací (asi 6 000 Kč za hektar na rok), s ním pak i ke zvýšení výnosu na 2-2,5 %. Jedná se o reálný výnos, nikoli nominální, neboť pochází z reálného aktiva, které se samo zhodnocuje o inflaci. S tím je spojený předpokládaný růst tržní ceny české zemědělské půdy na úroveň 20 až 30 Kč za metr čtvereční. Průměrná cena půdy by se mohla odvíjet od jednoduchého vzorečku 5 000 / 0,025 = 200 000 Kč za hektar (20 Kč za metr čtvereční).

Nesmíme zapomínat na faktor, který by mohl cenu české půdy v horizontu pěti až osmi let zvednout, a tím je přiblížení cenám Německa (konvergence). Půda na české straně česko-německých hranic nyní stojí přibližně 0,75 eura za metr čtvereční, u německých sousedů jsou to 3 eura.

Investice do půdy: Zhodnocení obchodováním

V první dekádě nového milénia působily na českém trhu s půdou především italské investiční skupiny, které nakupovaly půdu za 3 až 6 Kč za metr čtvereční. Nyní ji postupně odprodávají za 18 až 30 Kč za metr čtvereční.

V posledních letech také vzrostl počet spekulativních obchodů s půdou, kde bylo dosahováno rychlých přeprodejních zisků na úrovni 50 až 150 %. Spekulanti na trhu s českou zemědělskou půdou sice zůstali, ale zisky jim klesají, protože je na trhu stále méně neinformovaných vlastníků. Svoji pozornost proto v současnosti obracejí hlavně k neinformovaným drobným investorům, kteří do půdy chtějí investovat. Za drobného investora považuji člověka, který investuje v řádu set tisíc, ale i zámožnější jedince s kapitálem několika milionů.

Někteří spekulanti vymysleli sofistikované způsoby, jak se půdy s velkou marží zbavit. Stačí najít spřízněný fond nebo investiční společnost, do kterých půdu přeprodají. Spokojeni jsou pak nejen spekulanti, ale i chamtiví správci fondů, které často zajímá jen to, kolik vydělají na poplatcích za správu majetku. Vše navléknou do líbivého marketingu, který půdu jako investici vynáší do nebes, a dělají z ní skoro až bezrizikovou investici. Samotná cena, za kterou investorům nakoupili, je netrápí, protože oni již vydělali. Stejně tak si příliš nelámou hlavu nad tím, že pozemky nejsou pořádně scelené, takže prostor pro jejich růst může být citelně omezen.

Investoři by tedy měli vědět, od koho půdu nakupují a za jaké ceny, a dobře vědět, kdo za podobnými investičními společnostmi, fondy nebo privátními skupinami stojí. Navenek regulovaný subjekt, klidně přímo nebo nepřímo dozorovaný ČNB, investora před předraženými nákupy do fondu často neuchrání. Když v jejím čele stojí bývalý bankéř nebo investiční specialista na podílové fondy, který se během roku stane expertem na českou zemědělskou půdu, mělo by to být pro investory velké varování.

Investice do půdy: Zhodnocení scelováním

Nejen v Česku, kde je vlastnictví půdy velmi roztříštěné, platí, že pro růst ceny půdy je kritické pozemky scelovat do větších celků. Obecně platí, že čím větší výměra, tím se platí vyšší cena za čtvereční metr. Najít větší celky je ale časově náročnější, v současnosti je navíc často problém najít novou lokalitu. Stále platí, že dokupovat se vyplatí, někdy lze zapracovat na směnách směřujících ke scelení, cestou je i řešení podílového spoluvlastnictví.

Některé pozemky také mohou mít specifickou hodnotu pro konkrétního lokálního zemědělce, který výrazně zvýší cenu, jen aby pozemek získal. Místní zemědělci ale také mohou držet ceny nízko, takže může být problém odprodat i relativně levně nakoupené pozemky. Tyto operace již vyžadují velice podrobnou znalost trhu s půdou a zemědělců samotných.

Investice do půdy: Alternativní volba

Zemědělská půda splňuje a vždy bude splňovat řadu parametrů alternativní investice, které je před samotným investováním potřeba pečlivě zvážit. Investor do zemědělské půdy musí být připraven na případnou horší likviditu, na delší časový horizont investice, širší rozptyl cen a na velké množství spekulantů a "vykutálených investičních poradců" na trhu s českou půdou.

Globálních důvodů, proč by cena zemědělské půdy měla pokračovat v růstu, je hodně. Stejně tak existuje řada domácích podpůrných argumentů, z nichž některé byly v článku zmíněny. Samotnou držbou se zemědělská půda investicí automaticky nestává. Drobný investor by k půdě určitě neměl přistupovat se strategií "kup a drž" a doufat, že se všechny optimistické předpovědi naplní.

Tím nejdůležitějším faktorem pro to, aby se půda stala kvalitní alternativní investicí, je samotná práce člověka, který půdu dokáže pro investora výhodně nakoupit, pole zajímavým způsobem scelit a s částí portfolia aktivně obchodovat. Proto před samotným investováním věnujte patřičnou energii výběru spolehlivého partnera, který vám pomůže pozemky vhodně začlenit do vašeho investičního portfolia. Vše se vám vrátí v bohaté úrodě, té investiční.

před 14 minutami

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc

USA: Prodej nových rodinných domů v únoru zrychlil na anualizovaných 592 tisíc Počtu 592 tisíc dosáhl...
Americká ekonomika Stavebnictví
před 24 minutami

Němci chtějí vybrat úložiště jaderného odpadu do roku 2031

Německý parlament ve čtvtek schválil zákon stanovující kritéria a postup volby lokality, kde země na milion let...
Německo Jaderná energetika
před hodinou

Volkswagen díky vysoké poptávce zvýšil emisi bondů na dvojnásobek

Poptávka po nových dluhopisech německé automobilky Volkswagen byla nad očekávání vysoká, a firma tak původně...
Volkswagen Dluhopisový trh
před hodinou

Zisk finanční divize Volkswagenu loni vzrostl na nový rekord

Finanční divize německé automobilové skupiny Volkswagen loni i přes emisní skandál dosáhla rekordního zisku, stejně...
Volkswagen Výsledková sezóna Evropské akcie
před hodinou

EK chce nižší poplatky u transakcí mezi eurem a dalšími měnami

Evropská komise chce ještě letos navrhnout způsob, jak snížit poplatky, které musejí lidé v EU platit za přeshraniční...
Evropská unie Euro
13:36

USA: Čerstvých žádostí o podporu v nezaměstnanosti přibylo na 258 tisíc

Na 258 tisíc Američanů si v týdnu do 18. března podalo čerstvou žádost o podporu v nezaměstnanosti. Je to nejvyšší...
Americká ekonomika Pracovní trh
13:09

Siemens a další německé firmy chtějí stavět železnici napříč Jižní Amerikou

O výstavbě železnice napříč Jižní Amerikou jedná v Bolívii řada německých společností v čele se Siemensem. Projekt za...
Siemens Doprava Latinská Amerika
12:26

Zisk řeckých aerolinek Aegean se loni propadl o 53 procent

Čistý zisk největší řecké letecké společnosti Aegean Airlines loni klesl o 53 procent na 32,2 milionu eur. Tržby sice...
Řecko Doprava Výsledková sezóna
11:53

Spotřebitelské úvěry ve čtvrtletí v Evropě vzrostly o 8,1 procenta

Evropský trh se spotřebitelskými úvěry v posledním čtvrtletí 2016 meziročně vzrostl o 8,1 procenta na 80,2 miliardy...
Evropská ekonomika Úvěry
11:50

Volkswagen vstupuje po roce a půl na evropský trh dluhopisů

Německá automobilka Volkswagen zahájila ve čtvrtek prodej nové emise dluhopisů. Na dluhopisový trh se tím vrací po...
Volkswagen Dluhopisový trh
10:55

Zrychlené přijetí zákona o elektronických komunikacích podporuje i ANO

Čtvrteční Právo uvádí, že zrychlené přijetí zákona o elektronické komunikaci podporuje i ministr financí a šéf hnutí...
O2 Czech Republic (dříve Telefónica C.R.) Telekomunikace Regulace
10:49

O2 Czech Republic získá od slovenské dcery dividendu 1,1 miliardy korun

Společnost O2 Slovakia, dceřiná firma tuzemského mobilního operátora O2 Czech Republic, do ČR pošle dividendu za...
O2 Czech Republic (dříve Telefónica C.R.) Akcie ČR Telekomunikace
10:47

Británie: Únorové maloobchodní tržby překonaly očekávání, meziročně stouply o 3,7 procenta

Tržby britských maloobchodníků byly letos v únoru o 3,7 procenta vyšší než loni a o 1,4 procenta vyšší než v lednu....
Spojené království Maloobchod
10:46

Nálada německých spotřebitelů kvůli inflaci nečekaně klesla

Nálada německých spotřebitelů nečekaně sestoupila na nejnižší úroveň za pět měsíců. Pokles spotřebitelské důvěry je...
Německo Spotřebitelská důvěra
Erste Group Bank zvýšila doporučení na akcie Unipetrolu, investorům by podle ní mohly do roka vydělat 30 %
10:15

Erste Group Bank zvýšila doporučení na akcie Unipetrolu, investorům by podle ní mohly do roka vydělat 30 %

Analytik Tamás Pletser z Erste Group Bank zvýšil doporučení na akcie petrochemického holdingu Unipetrol na "kupovat"...
Unipetrol Akcie ČR Petrochemie
Asijské akcie ve čtvrtek stoupaly v očekávání, jak se Kongres postaví k Trumpovi
10:02

Asijské akcie ve čtvrtek stoupaly v očekávání, jak se Kongres postaví k Trumpovi

Většina asijských akciových trhů skončola ve čtvrtek v kladném pásmu, když investoři především vyčkávali, jak dopdne...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii