Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?
|

Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?

Stále více se mluví o tom, že se český trh s bydlením již odrazil ode dna, ale díky stále levnějším hypotékám pokračuje nejpříznivější období pro nákup nemovitosti. Je tomu skutečně tak, nebo budou ceny spíše stagnovat, takže není kam spěchat? Názory na vývoj nemovitostního trhu v roce 2015 jsme hledali u předních českých realitních expertů a developerů.

Nemovitosti Investiční alternativy Realitní trh Bydlení Komerční reality Výhled na rok 2015

Bude růst cen nemovitostí pokračovat?

Vladimír Zuzák, ředitel poradenské společnosti Home Institute, věří, že trh nadále poroste. Bude ale nutné si uvědomit, že ani loni růst neproběhl plošně. "Průměrná čísla přicházející od ČSÚ a z dalších zdrojů v sobě skrývají podle našich analýz dramatické rozdíly mezi lokalitami a také mezi byty o různých dispozicích," vysvětluje Zuzák. "Ceny rostou zejména v Praze a několika dalších výjimečných lokalitách v ČR. Ani v Praze ale není růst plošný. Průměrný růst o 1,7 % v sobě skrývá velmi odlišná konkrétní čísla."

Bytová výstavba

Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, věří, že trendem letošního roku bude další zvyšování podílu bytů prodaných na investici. "Vysoká nabídka bytů v superlevných projektech, rostoucí česká ekonomika, ale i rekordně nízké úroky u hypoték přispějí k nárůstu počtu prodaných nových bytů v Praze zhruba o 10 %," upřesňuje svá očekávání Korec.

Index stavební produkce

Úroky jsou supernízké, ČNB ale hrozí omezením 100% hypoték

ČNB potvrdila, že základní sazba zůstane na úrovni technické nuly až do roku 2016. Úrokové sazby hypoték budou tedy nadále velmi nízké.

Průměrná úroková sazba u hypoték (%)

S klesajícími sazbami hypotečních úvěrů roste chuť lidí investovat do nemovitostí obecně. "Nezřídka se setkáváme s variantou, že i když má člověk hotovost, preferuje hypotéku. Své peníze pak investuje jinam, takže v podstatě ještě vydělá," říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality.

Důsledků omezení čerpání 100% úvěrů po vzoru Švédska a Slovenska pro český nemovitostní trh by se Vladimír Zuzák z Home Institute nebál. "Omezení zřejmě nebude mít takový vliv na odklon kupujících, protože ti si chybějící prostředky budou půjčovat z jiných typů úvěrů. Poptávka bude tedy tlačit ceny nemovitostí nahoru."

Tip na financování nemovitosti Vladimíra Zuzáka zní jasně. "Využijte možná poslední šanci na získání hypotečního úvěru s velmi nízkou úrokovou sazbou a využijte hypotéku jako páku – vlastní finanční prostředky rozdělte, doplňte je úvěrem a pořiďte si byty dva namísto jednoho. Jakého výnosu s nimi dosáhnete, můžete zjistit například v investiční kalkulačce Home Institute".

Jaké byty jdou na dračku?

"Nejrychleji se zvyšují ceny nemovitostí o dispozicích 2+kk nebo 3+kk v lokalitách, jako jsou Praha 1, Praha 2 nebo také Praha 5 a 6," tvrdí Zuzák. Rostou ceny bytů v cihlových i panelových domech a Zuzák zdůrazňuje, že lokalita začíná být důležitější než materiál. "Nejpomaleji rostou (nebo dokonce stagnují) ceny v okrajových lokalitách, jako jsou Letňany nebo Černý most."

Mapa vhodných lokalit k investici do nemovitosti

Odlišný názor má ředitel EKOSPOL Korec, který pozoruje po bytech v superlevných projektech, na něž se jeho společnost zaměřuje, vysokou poptávku. "Nejvýhodnější investiční příležitosti budou představovat malé byty 1+kk a 2+kk do 50 metrů plochy v atraktivních lokalitách za cenu do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Všechny byty v našich projektech bývají vyprodány dlouho před svým dokončením, a to i v dnešní době, kdy je na pražském trhu dlouhodobě neprodaných téměř 2 tisíce dokončených bytů," vysvětluje.

Nadále rostoucí poptávku po nových bytech v Praze v roce 2015 očekává i další významný developer Central Group. "Nově nepůjde pouze o levné byty na okrajích metropole - ty se budou dobře prodávat stále -, ale také o cenově dostupné projekty v centru města," uvádí Milan Jankovský, tiskový mluvčí Central Group. Společnost doporučuje vsadit na novostavby v centru za dostupné ceny, jejichž nabídka bude podle odhadů developera v letošním roce pravděpodobně nejlepší za několik posledních let. "V aktuálně největším rezidenčním projektu v centru Prahy, Residenci Garden Towers na Žižkově, se jen za první měsíc prodalo přes 100 bytů," uvádí.

Zahájené byty v bytových domech v Praze Realizované byty v bytových domech v Praze

Nemovitost jako investice: Rezidenční, nebo komerční?

Zuzák doporučuje pro tento rok vsadit na rezidenční nemovitosti díky jejich nižší pořizovací ceně a jistějšímu výnosu, a to v takových kategoriích a lokalitách, které se nyní ještě dají sehnat za přijatelnou cenu, ale do budoucna zdraží. "S výnosem se můžete dostat nad 5 % ročně, i když si necháte zaplatit správu nemovitosti, což doporučuji jako nutný krok k tomu, aby nebyl výnos zaplacen příliš draze vaším časem," vysvětluje Zuzák.

Doplňuje i konkrétní tip. "Na investici doporučuji v současné chvíli byt 2+kk v lokalitách, jako jsou například Smíchov, Dejvice, Letná, Vršovice nebo Vinohrady. 2+kk je ideální varianta, protože garsonka je příliš drahá na metr čtvereční, ale 3+kk má zase příliš vysokou pořizovací cenu vzhledem k tomu, jaký nájem budete moci inkasovat." Ve zmíněných lokalitách podle Zuzáka musíte umět vytipovat vhodný byt za dobrou cenu a nejképe ještě vyjednat slevu, aby vám výnos vycházel, jak potřebujete.

Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze

"Investičních příležitostí je celá řada, je však potřeba si uvědomit, kolik jsme ochotni investici věnovat času," upozorňuje generální ředitel M&M reality Milan Zavadil. "Je naivní si myslet, že nemovitost koupím, pronajmu a budu jen inkasovat nájem." Šance natrefit na spolehlivého nájemníka je podle něj zhruba 50 na 50.

Jako v současnosti oblíbený tip Zavadil uvádí investice do půd, které se předělávají na byty, případně do starých nerekonstruovaných bytů v centrech měst, kde se provede celková rekonstrukce a pak se se ziskem buď prodají, nebo pronajímají.

Podle generálního ředitele M&M reality ale nemůže investor koupí bytu v kterémkoli krajském městě udělat chybu. Velmi dobrou investicí jsou podle něj také reality v okresních městech, u kterých stojí velké podniky, jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Frýdek-Místek. "Zde je velmi dobrá šance byty pronajmout za slušný nájem," dodává Zavadil.

A co komerční nemovitosti?

Martin Skalický, předseda představenstva REICO České spořitelny, která se na trh s komerčními nemovitostmi zaměřuje, uvádí, že zejména v oblasti prémiových nemovitostí je český trh likvidní. "Celkové investice v roce 2014 přesáhnou potřetí za posledních deset let 2 miliardy eur," uvedl Skalický těsně před koncem loňského roku. "I když byli investoři aktivní ve všech třech hlavních sektorech realitního trhu (kanceláře, logistika a maloobchod), zejména industriální sektor zaznamenal výrazný nárůst v počtu transakcí v porovnání s předchozím rokem."

Český trh s prémiovými komerčními nemovitostmi je likvidní

Zároveň se podle něj zvyšuje dodávka nových budov na trh a dochází k růstu míry neobsazenosti, která by měla nadále mírně růst. "V roce 2015 by měla dosáhnout zhruba 16-16,5 % (nyní 15,4 %). V roce 2015 rovněž očekáváme pokračování 'rozevírání nůžek' mezi prémiovými nemovitostmi a nemovitostmi nižšího investičního stupně (B a C)," odhaduje Skalický.

Zatímco výnosová míra u prémiových nemovitostí by podle něj měla zůstat nezměněna, případně mírně klesat, u nemovitostí nižšího investičního stupně by měl podle odhadů REICO ČS pokračovat její růstový trend, tedy pokles cen nemovitostí. "U prémiových nemovitostí industriálního sektoru očekáváme přetrvávající mírný růst cen (odhad poklesu míry výnosnosti: 0,25 procentního bodu). U kancelářského i maloobchodního sektoru čekáme u prémiových nemovitostí stagnaci cen (současný výnos se v průměru pohybuje okolo 6 %)," doplňuje Skalický.

Z pohledu výše nájemného na trhu s kancelářemi REICO ČS očekává s ohledem na plánovanou dodávku nových nemovitostí na trh pokles nájemného, a to zejména v Ostravě a v Brně, ale i v některých částech Prahy (například Nové Butovice, Stodůlky, Dejvice - Evropská nebo Holešovice). Naopak v centru města a na ose Smíchov-Anděl počítá se stejnými úrovněmi nájemného jako v roce 2014. "Jediný sektor, u kterého očekáváme mírný nárůst nájemného, jsou průmyslové nemovitosti (maximálně 4,50 EUR za metr čtvereční). U maloobchodního sektoru by hladiny nájemného měly zůstat na podobných úrovních jako v roce 2014," uzavírá Skalický.

Argentina musí poskytnout odškodnění za zestátněné aerolinky
včera v 20:10

Argentina musí poskytnout odškodnění za zestátněné aerolinky

Arbitrážní tribunál Světové banky nařídil Argentině odškodnit španělskou cestovní společnost Marsans za zestátnění...
Argentina Latinská Amerika Doprava
Lotyšsko pokutuje dvě tamní banky za porušování sankcí vůči KLDR
včera v 18:04

Lotyšsko pokutuje dvě tamní banky za porušování sankcí vůči KLDR

Lotyšské úřady potrestaly pokutou téměř tří milionů eur dvě místní banky za to, že umožnily klientům porušovat...
Lotyšsko Evropské banky KLDR
Česko nabízí pro sídlo EBA budovu blízko centra Prahy
včera v 10:40

Česko nabízí pro sídlo EBA budovu blízko centra Prahy

Česká republika má vhodnou budovu v blízkosti centra Prahy, ve které by mohl bezprostředně po odchodu Spojeného...
Česká republika Spojené království Evropská unie
Ferrero zvažuje koupi americké divize švýcarského Nestlé
včera v 09:36

Ferrero zvažuje koupi americké divize švýcarského Nestlé

Italský výrobce cukrovinek Ferrero hodlá koupit americkou divizi švýcarské firmy Nestlé. Chce tak posílit svou pozici...
Evropské akcie Potraviny Fúze a akvizice
Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy…
Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy…
21. 7. 2017 22:30

Americké akcie v pátek mírně zlevnily, za celý týden se hlavní indexy na směru neshodly

Akcie na trzích ve Spojených státech v pátek uzavřely se ztrátami, podepsal se na nich především slabý výsledek...
Shrnutí obchodování v USA Americké akcie
Wells Fargo musí znovu přijmout propuštěného whistleblowera
21. 7. 2017 21:39

Wells Fargo musí znovu přijmout propuštěného whistleblowera

Americká banka Wells Fargo musí zaplatit pokutu 575 000 dolarů a znovu zaměstnat propuštěného whistleblowera. Úřad...
Americké banky
Reuters: Krachující Alitalia dostala deset nezávazných nabídek
21. 7. 2017 21:29

Reuters: Krachující Alitalia dostala deset nezávazných nabídek

Krachující italská letecká společnost Alitalia obdržela deset nezávazných nabídek k převzetí. Agentuře Reuters to...
Itálie Doprava
S&P naznačila zlepšení řeckého úvěrového ratingu
21. 7. 2017 19:25

S&P naznačila zlepšení řeckého úvěrového ratingu

Mezinárodní ratingová agentura Standard & Poor's (S&P) v pátek změnila výhled hlavního řeckého úvěrového hodnocení ze...
Řecko PIIGS Rating
S&P Česku znovu potvrdila hlavní úvěrové ratingy
21. 7. 2017 18:29

S&P Česku znovu potvrdila hlavní úvěrové ratingy

Mezinárodní ratingová agentura Standard & Poor's (S&P) v pátek znovu potvrdila hodnocení úvěrové spolehlivosti České...
Česká ekonomika Česká republika Rating
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá…
Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá…
21. 7. 2017 18:00

Evropské burzy v pátek výrazně klesly, za celý týden odepsaly necelá dvě procenta

Evropské akcie uzavřely týden v červených číslech, když posilující euro stáhlo do mínusu přední evropské exportéry....
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
Koruna k euru zpevnila na novou nejsilnější úroveň od intervencí
21. 7. 2017 17:32

Koruna k euru zpevnila na novou nejsilnější úroveň od intervencí

Česká měna v pátek uzavřela obchodování na nové nejsilnější úrovni k euru od začátku měnových intervencí v roce 2013....
Česká koruna EUR/CZK USD/CZK
Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu
Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu
21. 7. 2017 17:05

Bank of America bude mít po brexitu základnu pro EU v Dublinu

Americká bankovní dvojka Bank of America přesune svou základnu pro služby klientům v zemích Evropské unie po odchodu...
Bank of America Spojené království Americké banky
Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX…
Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX…
21. 7. 2017 16:45

Pražská burza v pátek klesla, za celý týden však podle indexu PX zpevnila o 0,4 %

Pražská burza v pátek nenavázala na čtvrteční ziskovou seanci, index PX klesl o 0,45 % na 1 004,19 bodu. Dolů burzu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Investoři nabídli 2,9 miliardy GBP za platební firmu Paysafe
21. 7. 2017 16:20

Investoři nabídli 2,9 miliardy GBP za platební firmu Paysafe

Globální společnosti soukromého kapitálu Blackstone a CVC Capital Partners nabídly britskému zprostředkovateli...
Fúze a akvizice Spojené království Internet
Spiegel: VW, BMW a další se domlouvaly na cenách komponentů
Spiegel: VW, BMW a další se domlouvaly na cenách komponentů
21. 7. 2017 16:02

Spiegel: VW, BMW a další se domlouvaly na cenách komponentů

Německé automobilky Volkswagen, BMW, Audi a Porsche se zřejmě domlouvaly na koordinovaném přístupu k dodavatelům a...
Volkswagen BMW Německo
Americký Schlumberger koupí většinový podíl v ruské EDC
Americký Schlumberger koupí většinový podíl v ruské EDC
21. 7. 2017 15:19

Americký Schlumberger koupí většinový podíl v ruské EDC

Americká společnost Schlumberger, která je největším světovým poskytovatelem služeb těžařům ropy, se dohodla na...
Spojené státy americké (USA) Americké akcie Rusko
Ze světa investičních doporučení (21. července)
21. 7. 2017 15:00

Ze světa investičních doporučení (21. července)

Které akcie si v pátek vysloužily pozornost analytiků? Nabízíme přehled vybraných nových a upravených investičních...
Americké akcie Evropské akcie Investiční doporučení
Český státní dluh v pololetí stoupl o 175 miliard na 1,79 bilionu Kč
Český státní dluh v pololetí stoupl o 175 miliard na 1,79 bilionu Kč
21. 7. 2017 14:45

Český státní dluh v pololetí stoupl o 175 miliard na 1,79 bilionu Kč

Český státní dluh se v prvním pololetí zvýšil o zhruba 175 miliard korun na 1,789 bilionu Kč. Za růstem je prodej...
Česká republika Zadlužení Česká ekonomika
Kanada: Maloobchodní tržby v květnu stouply o 0,6 %
21. 7. 2017 14:35

Kanada: Maloobchodní tržby v květnu stouply o 0,6 %

Kanadské maloobchodní tržby se v květnu meziměsíčně zvýšily o 0,6 % po růstu o 0,7 % v dubnu (revidováno z +0,8 %)....
Kanada Maloobchod Tržby