Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?
|

Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?

Stále více se mluví o tom, že se český trh s bydlením již odrazil ode dna, ale díky stále levnějším hypotékám pokračuje nejpříznivější období pro nákup nemovitosti. Je tomu skutečně tak, nebo budou ceny spíše stagnovat, takže není kam spěchat? Názory na vývoj nemovitostního trhu v roce 2015 jsme hledali u předních českých realitních expertů a developerů.

Nemovitosti Investiční alternativy Realitní trh Bydlení Komerční reality

Bude růst cen nemovitostí pokračovat?

Vladimír Zuzák, ředitel poradenské společnosti Home Institute, věří, že trh nadále poroste. Bude ale nutné si uvědomit, že ani loni růst neproběhl plošně. "Průměrná čísla přicházející od ČSÚ a z dalších zdrojů v sobě skrývají podle našich analýz dramatické rozdíly mezi lokalitami a také mezi byty o různých dispozicích," vysvětluje Zuzák. "Ceny rostou zejména v Praze a několika dalších výjimečných lokalitách v ČR. Ani v Praze ale není růst plošný. Průměrný růst o 1,7 % v sobě skrývá velmi odlišná konkrétní čísla."

Bytová výstavba

Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, věří, že trendem letošního roku bude další zvyšování podílu bytů prodaných na investici. "Vysoká nabídka bytů v superlevných projektech, rostoucí česká ekonomika, ale i rekordně nízké úroky u hypoték přispějí k nárůstu počtu prodaných nových bytů v Praze zhruba o 10 %," upřesňuje svá očekávání Korec.

Index stavební produkce

Úroky jsou supernízké, ČNB ale hrozí omezením 100% hypoték

ČNB potvrdila, že základní sazba zůstane na úrovni technické nuly až do roku 2016. Úrokové sazby hypoték budou tedy nadále velmi nízké.

Průměrná úroková sazba u hypoték (%)

S klesajícími sazbami hypotečních úvěrů roste chuť lidí investovat do nemovitostí obecně. "Nezřídka se setkáváme s variantou, že i když má člověk hotovost, preferuje hypotéku. Své peníze pak investuje jinam, takže v podstatě ještě vydělá," říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality.

Důsledků omezení čerpání 100% úvěrů po vzoru Švédska a Slovenska pro český nemovitostní trh by se Vladimír Zuzák z Home Institute nebál. "Omezení zřejmě nebude mít takový vliv na odklon kupujících, protože ti si chybějící prostředky budou půjčovat z jiných typů úvěrů. Poptávka bude tedy tlačit ceny nemovitostí nahoru."

Tip na financování nemovitosti Vladimíra Zuzáka zní jasně. "Využijte možná poslední šanci na získání hypotečního úvěru s velmi nízkou úrokovou sazbou a využijte hypotéku jako páku – vlastní finanční prostředky rozdělte, doplňte je úvěrem a pořiďte si byty dva namísto jednoho. Jakého výnosu s nimi dosáhnete, můžete zjistit například v investiční kalkulačce Home Institute".

Jaké byty jdou na dračku?

"Nejrychleji se zvyšují ceny nemovitostí o dispozicích 2+kk nebo 3+kk v lokalitách, jako jsou Praha 1, Praha 2 nebo také Praha 5 a 6," tvrdí Zuzák. Rostou ceny bytů v cihlových i panelových domech a Zuzák zdůrazňuje, že lokalita začíná být důležitější než materiál. "Nejpomaleji rostou (nebo dokonce stagnují) ceny v okrajových lokalitách, jako jsou Letňany nebo Černý most."

Mapa vhodných lokalit k investici do nemovitosti

Odlišný názor má ředitel EKOSPOL Korec, který pozoruje po bytech v superlevných projektech, na něž se jeho společnost zaměřuje, vysokou poptávku. "Nejvýhodnější investiční příležitosti budou představovat malé byty 1+kk a 2+kk do 50 metrů plochy v atraktivních lokalitách za cenu do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Všechny byty v našich projektech bývají vyprodány dlouho před svým dokončením, a to i v dnešní době, kdy je na pražském trhu dlouhodobě neprodaných téměř 2 tisíce dokončených bytů," vysvětluje.

Nadále rostoucí poptávku po nových bytech v Praze v roce 2015 očekává i další významný developer Central Group. "Nově nepůjde pouze o levné byty na okrajích metropole - ty se budou dobře prodávat stále -, ale také o cenově dostupné projekty v centru města," uvádí Milan Jankovský, tiskový mluvčí Central Group. Společnost doporučuje vsadit na novostavby v centru za dostupné ceny, jejichž nabídka bude podle odhadů developera v letošním roce pravděpodobně nejlepší za několik posledních let. "V aktuálně největším rezidenčním projektu v centru Prahy, Residenci Garden Towers na Žižkově, se jen za první měsíc prodalo přes 100 bytů," uvádí.

Zahájené byty v bytových domech v Praze Realizované byty v bytových domech v Praze

Nemovitost jako investice: Rezidenční, nebo komerční?

Zuzák doporučuje pro tento rok vsadit na rezidenční nemovitosti díky jejich nižší pořizovací ceně a jistějšímu výnosu, a to v takových kategoriích a lokalitách, které se nyní ještě dají sehnat za přijatelnou cenu, ale do budoucna zdraží. "S výnosem se můžete dostat nad 5 % ročně, i když si necháte zaplatit správu nemovitosti, což doporučuji jako nutný krok k tomu, aby nebyl výnos zaplacen příliš draze vaším časem," vysvětluje Zuzák.

Doplňuje i konkrétní tip. "Na investici doporučuji v současné chvíli byt 2+kk v lokalitách, jako jsou například Smíchov, Dejvice, Letná, Vršovice nebo Vinohrady. 2+kk je ideální varianta, protože garsonka je příliš drahá na metr čtvereční, ale 3+kk má zase příliš vysokou pořizovací cenu vzhledem k tomu, jaký nájem budete moci inkasovat." Ve zmíněných lokalitách podle Zuzáka musíte umět vytipovat vhodný byt za dobrou cenu a nejképe ještě vyjednat slevu, aby vám výnos vycházel, jak potřebujete.

Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze

"Investičních příležitostí je celá řada, je však potřeba si uvědomit, kolik jsme ochotni investici věnovat času," upozorňuje generální ředitel M&M reality Milan Zavadil. "Je naivní si myslet, že nemovitost koupím, pronajmu a budu jen inkasovat nájem." Šance natrefit na spolehlivého nájemníka je podle něj zhruba 50 na 50.

Jako v současnosti oblíbený tip Zavadil uvádí investice do půd, které se předělávají na byty, případně do starých nerekonstruovaných bytů v centrech měst, kde se provede celková rekonstrukce a pak se se ziskem buď prodají, nebo pronajímají.

Podle generálního ředitele M&M reality ale nemůže investor koupí bytu v kterémkoli krajském městě udělat chybu. Velmi dobrou investicí jsou podle něj také reality v okresních městech, u kterých stojí velké podniky, jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Frýdek-Místek. "Zde je velmi dobrá šance byty pronajmout za slušný nájem," dodává Zavadil.

A co komerční nemovitosti?

Martin Skalický, předseda představenstva REICO České spořitelny, která se na trh s komerčními nemovitostmi zaměřuje, uvádí, že zejména v oblasti prémiových nemovitostí je český trh likvidní. "Celkové investice v roce 2014 přesáhnou potřetí za posledních deset let 2 miliardy eur," uvedl Skalický těsně před koncem loňského roku. "I když byli investoři aktivní ve všech třech hlavních sektorech realitního trhu (kanceláře, logistika a maloobchod), zejména industriální sektor zaznamenal výrazný nárůst v počtu transakcí v porovnání s předchozím rokem."

Český trh s prémiovými komerčními nemovitostmi je likvidní

Zároveň se podle něj zvyšuje dodávka nových budov na trh a dochází k růstu míry neobsazenosti, která by měla nadále mírně růst. "V roce 2015 by měla dosáhnout zhruba 16-16,5 % (nyní 15,4 %). V roce 2015 rovněž očekáváme pokračování 'rozevírání nůžek' mezi prémiovými nemovitostmi a nemovitostmi nižšího investičního stupně (B a C)," odhaduje Skalický.

Zatímco výnosová míra u prémiových nemovitostí by podle něj měla zůstat nezměněna, případně mírně klesat, u nemovitostí nižšího investičního stupně by měl podle odhadů REICO ČS pokračovat její růstový trend, tedy pokles cen nemovitostí. "U prémiových nemovitostí industriálního sektoru očekáváme přetrvávající mírný růst cen (odhad poklesu míry výnosnosti: 0,25 procentního bodu). U kancelářského i maloobchodního sektoru čekáme u prémiových nemovitostí stagnaci cen (současný výnos se v průměru pohybuje okolo 6 %)," doplňuje Skalický.

Z pohledu výše nájemného na trhu s kancelářemi REICO ČS očekává s ohledem na plánovanou dodávku nových nemovitostí na trh pokles nájemného, a to zejména v Ostravě a v Brně, ale i v některých částech Prahy (například Nové Butovice, Stodůlky, Dejvice - Evropská nebo Holešovice). Naopak v centru města a na ose Smíchov-Anděl počítá se stejnými úrovněmi nájemného jako v roce 2014. "Jediný sektor, u kterého očekáváme mírný nárůst nájemného, jsou průmyslové nemovitosti (maximálně 4,50 EUR za metr čtvereční). U maloobchodního sektoru by hladiny nájemného měly zůstat na podobných úrovních jako v roce 2014," uzavírá Skalický.

Americké akcie zakončily středeční volatilní obchodování převážně v plusu, Nike ale zažil nejhlubší jednodenní propad v historii
včera v 21:30

Americké akcie zakončily středeční volatilní obchodování převážně v plusu, Nike ale zažil nejhlubší jednodenní propad v historii

Americké akcie ve středu převážně zpevnily. Index Dow sice skončil již popáté v řadě v červených číslech, jeho...
Shrnutí obchodování v USA Americké akcie
včera v 21:29

EU prý formálně vetuje fúzi LSE a Deutsche Börse

Evropská komise již brzy zamítne navrhované spojení burzovních společností Deutsche Börse a London Stock Exchange ...
Evropské akcie Fúze a akvizice Regulace
včera v 20:20

Kanadská Enbridge propustí šest procent zaměstnanců

Největší kanadský provozovatel ropovodů a plynovodů Enbridge propustí asi tisíc zaměstnanců, což představuje šest...
Kanada Ropa Zemní plyn
včera v 20:17

Reuters: Amazon koupí předního arabského e-prodejce Souq.com

Americký internetový prodejce Amazon se dohodl na koupi sta procent akcií dubajského on-line prodejce Souq.com....
Americké akcie Fúze a akvizice Internet
včera v 19:52

Až 32 % lidí v subsaharské Africe nemá přístup k pitné vodě

Až 32 %obyvatel subsaharské Afriky nemá přístup ke zdravotně nezávadné pitné vodě. U příležitosti středečního...
Voda Afrika
Evropské trhy ve středu převážně klesly, britská libra po útoku před britským parlamentem oslabila
včera v 18:00

Evropské trhy ve středu převážně klesly, britská libra po útoku před britským parlamentem oslabila

Evropské akcie v polovině pracovního týdne prohloubily ztrátu z úterní seance. Trhy dolů táhnou obavy z dalších kroků...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
včera v 17:34

Výrobce luxusního zboží Hermès zaznamenal v loňském roce rekordní zisk 1,1 miliardy eur

Francouzský výrobce luxusního zboží Hermès zaznamenal loni rekordní zisk 1,1 miliardy eur (29,7 miliardy Kč)....
Francie Luxus Výsledková sezóna
včera v 17:18

Google umožní sdílení polohy přes aplikaci Google Maps

Uživatelé populární mapové aplikace Google Maps budou moci od příštího týdne sdílet s ostatními svou přesnou aktuální...
Alphabet (Google) Americké akcie Technologie
včera v 17:02

Sinopec získá rafinerii v Africe, podíl koupí od Chevronu

Čínská společnost Sinopec získá první velkou rafinerii v Africe. Za většinový podíl zaplatí americké ropné firmě...
Čína Chevron Americké akcie
Pražská burza ve středu uzavřela v mínusu, akcie Komerční banky zlevnily téměř o 2 %
včera v 16:45

Pražská burza ve středu uzavřela v mínusu, akcie Komerční banky zlevnily téměř o 2 %

Pražská burza ve středu nenavázala na zisk z úterní seance, když index PX klesl o 0,39 % na 978,91 bodu. Dolů burzu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Moravcová (BOSSA): Zlato je aktuálně poměrně drahé, na trhu s průmyslovými kovy mohou být zajímavé tyto dvě sázky
včera v 16:30

Moravcová (BOSSA): Zlato je aktuálně poměrně drahé, na trhu s průmyslovými kovy mohou být zajímavé tyto dvě sázky

Cena zlata je aktuálně poměrně vysoko, s nákupy tohoto drahého kovu by proto investoři měli vyčkat na zajímavější...
Komodity Průmyslové kovy Vzácné kovy
včera v 16:13

Nizozemská ING je vyšetřována kvůli transakcím v Uzbekistánu

Nizozemskou bankovní společnost ING začali vyšetřovat státní zástupci kvůli podezření na možné praní špinavých peněz...
Nizozemsko Banky Evropské banky
Goldman Sachs a Morgan Stanley přesunou část aktivit z Londýna
včera v 15:56

Goldman Sachs a Morgan Stanley přesunou část aktivit z Londýna

Americké banky Goldman Sachs a Morgan Stanley přesunou stovky pracovních míst a část aktivit z Londýna jinam do...
Banky Americké banky Spojené království
Bookmakeři čekají ukončení devizových intervencí na konci června
včera v 15:37

Bookmakeři čekají ukončení devizových intervencí na konci června

Bookmakeři sázkové společnosti Fortuna očekávají, že Česká národní banka (ČNB) ukončí devizové intervence na svém...
Česká republika Česká koruna Měny
Koděra (CREDITAS): Komodity jsou zprostředkovaně ovlivňovány i vývojem sazeb, zajímavé mohou být sázky na zlato přes akcie některých těžařů
včera v 15:20

Koděra (CREDITAS): Komodity jsou zprostředkovaně ovlivňovány i vývojem sazeb, zajímavé mohou být sázky na zlato přes akcie některých těžařů

Ceny komodit ovlivňuje kromě jiného i vývoj úrokových sazeb velkých centrálních bank. Kromě zpřísňování měnové...
Úrokové sazby Centrální banky Fed
včera v 15:03

USA: Prodeje starších domů v únoru klesly o 3,7 %

Prodeje starších domů ve Spojených státech v únoru meziměsíčně klesly o 3,7 % na celoročně přepočítané tempo 5,48...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Americký realitní trh
včera v 14:35

Jih EU kritizoval šéfa euroskupiny kvůli výroku o pití a ženách

Portugalský premiér António Costa ve středu vyzval předsedu euroskupiny Jeroena Dijsselbloema k rezignaci. Reaguje...
Evropská unie Politika
včera v 14:19

Rusko zmírní daňovou povinnost lidem zasaženým sankcemi

Ruští poslanci ve středu schválili zákon, který umožní ruským podnikatelům neplatit v Rusku daně z majetku v...
Rusko Daně