Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?
|

Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Nemovitosti Úrokové sazby Hypotéky Realitní trh Bydlení

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

před 16 minutami

USA: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v březnu podle předběžných dat klesl na 53,4 bodu, snížilo se i tempo růstu sektoru služeb

Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru USA v březnu podle předběžných údajů společnosti Markit klesl na...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Indexy nákupních manažerů
Deutsche Bank zůstane v Londýně, chystá tam nové ústředí
před hodinou

Deutsche Bank zůstane v Londýně, chystá tam nové ústředí

Největší německá bankovní skupina Deutsche Bank zůstane plně v Londýně i po odchodu Británie z Evropské unie. Banka...
Deutsche Bank Evropské banky Banky
před hodinou

Ze světa investičních doporučení (24. března)

Které akcie si v pátek vysloužily pozornost analytiků? Nabízíme přehled vybraných nových a upravených investičních...
Investiční doporučení Evropské akcie Americké akcie
před hodinou

Kanada: Index spotřebitelských cen v únoru meziročně vzrostl o 2 % (odhad: +2,1 %, leden: +2,1 %)

Meziměsíčně v únoru ceny vzrostly o 0,2 %. Jádrová inflace podle kanadské centrální banky v meziročním srovnání...
Kanada Inflace
13:32

Objednávky zboží dlouhodobé spotřeby ve Spojených státech v únoru meziměsíčně vzrostly o 1,7 %

Objednávky zboží dlouhodobé spotřeby ve Spojených státech v únoru meziměsíčně vzrostly o 1,7 %. Trh počítal s 1,3%...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika
V Dukovanech potrvá neplánovaná odstávka 2. bloku do čtvrtka
13:04

V Dukovanech potrvá neplánovaná odstávka 2. bloku do čtvrtka

Neplánovaná odstávka druhého reaktorového bloku Dukovan podle předpokladu firmy ČEZ potrvá do čtvrtka 30. března, kdy...
ČEZ Akcie ČR Elektřina
12:29

Británie za brexit podle Junckera zaplatí zhruba 50 miliard liber

Předseda Evropské komise Jean-Claude Juncker v pátečním interview pro BBC prohlásil, že odchod z EU Británii bude...
Spojené království Evropská unie
Shell prodává aktivity v Gabonu americkému fondu Carlyle
12:15

Shell prodává aktivity v Gabonu americkému fondu Carlyle

Britsko-nizozemský ropný koncern Royal Dutch Shell prodá za 587 milionů dolarů (14,7 miliardy Kč) své těžební...
Spojené království Evropské akcie Nizozemsko
Reuters: Toshiba chystá příští týden bankrot divize Westinghouse
11:57

Reuters: Toshiba chystá příští týden bankrot divize Westinghouse

Japonský konglomerát Toshiba informoval své hlavní věřitele, že na 31. března chystá bankrot své americké jaderné...
Japonské akcie Spojené státy americké (USA) Jaderná energetika
11:21

Slovensko chce posílit hospodářské vztahy s Čínou

Slovensko chce posílit hospodářské vztahy s Čínou, kterou označilo za strategicky perspektivního obchodního partnera....
Slovensko Čína Mezinárodní obchod
Trumpova administrativa vydá souhlas s ropovodem Keystone XL
10:50

Trumpova administrativa vydá souhlas s ropovodem Keystone XL

Administrativa prezidenta Spojených států Donalda Trumpa v pátek vydá souhlas s výstavbou sporného ropovodu Keystone...
Spojené státy americké (USA) Donald Trump Ropa
Asijské akcie v závěru týdne uzavřely převážně v plusu
10:30

Asijské akcie v závěru týdne uzavřely převážně v plusu

Asijským akciovým trhům se v pátek dařilo. Investoři sledovali dění na trhu s ropou a čekali na hlasování o zrušení...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
10:14

ČNB nechala rezervu na ochranu úvěrového trhu na 0,5 procenta

Česká národní banka ponechala rezervu na ochranu úvěrového trhu, tzv. sazbu proticyklické kapitálové rezervy, pro...
ČNB Česká republika Centrální banky
Eurozóna: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v březnu podle předběžných dat vzrostl na 56,2 bodu, sektor služeb stoupl na 56,5 bodu
10:05

Eurozóna: Index nákupních manažerů ve zpracovatelském sektoru v březnu podle předběžných dat vzrostl na 56,2 bodu, sektor služeb stoupl na 56,5 bodu

Podnikatelská aktivita v eurozóně v březnu podle předběžných dat stoupla nejvíce od dubna 2011. Index nákupních...
Eurozóna Evropská ekonomika Indexy nákupních manažerů
Důvěra v českou ekonomiku v březnu klesla o 1,4 bodu na 96,6 bodu
09:46

Důvěra v českou ekonomiku v březnu klesla o 1,4 bodu na 96,6 bodu

Důvěra v českou ekonomiku v březnu opět klesla. Meziměsíčně se souhrnný indikátor důvěry snížil o 1,4 bodu na 96,6...
Česká republika Česká ekonomika Spotřebitelská důvěra
Rozpočet Nizozemska byl loni poprvé od finanční krize v přebytku
09:35

Rozpočet Nizozemska byl loni poprvé od finanční krize v přebytku

Rozpočet nizozemské vlády se loni poprvé od finanční krize v roce 2008 dostal do přebytku. Nizozemský statistický...
Nizozemsko Rozpočet