Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?
|

Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Nemovitosti Úrokové sazby Hypotéky Realitní trh Bydlení

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

Americké banky prošly zátěžovými testy Fedu, ustály by i hlubokou recesi
včera v 23:00

Americké banky prošly zátěžovými testy Fedu, ustály by i hlubokou recesi

Americká centrální banka ve čtvrtek zveřejnila výsledky zátěžových testů 34 domácích bank. Testy amerických...
Zátěžové testy Americké banky Finanční sektor
včera v 22:38

Elektrárna v Pásmu Gazy díky egyptskému palivu obnovila provoz

V palestinském Pásmu Gazy ve čtvrtek obnovila provoz jeho jediná elektrárna. Umožnil to Egypt, který ve středu...
Izrael Blízký a Střední východ Egypt
Americké akcie ve čtvrtek nepatrně zlevnily, výraznějšímu poklesu bránil růst odvětví zdravotní péče
včera v 22:30

Americké akcie ve čtvrtek nepatrně zlevnily, výraznějšímu poklesu bránil růst odvětví zdravotní péče

Americké akcie ve čtvrtek nepatrně klesly. Výraznějšímu poklesu bránil velmi dobrý výkon odvětví zdravotní péče,...
Shrnutí obchodování v USA Americké akcie
včera v 20:52

Americký Senát představil svůj návrh náhrady Obamacare

Republikánští senátoři ve čtvrtek představili dlouho očekávaný návrh zákona, který má nahradit systém zdravotního...
Spojené státy americké (USA) Politika Zdravotnictví
včera v 20:50

USA vydaly mezinárodní zatykač na pět bývalých manažerů Volkswagenu

Spojené státy vydaly mezinárodní zatykač na pět bývalých manažerů německé automobilky Volkswagen v souvislosti s...
Volkswagen Spojené státy americké (USA) Auta
USA a EU apelují na Čínu, aby omezila kontrolu dovozu potravin
včera v 18:34

USA a EU apelují na Čínu, aby omezila kontrolu dovozu potravin

Spojené státy, země Evropské unie a další exportéři potravin zvyšují tlak na Čínu, aby ustoupila od plánované...
Spojené státy americké (USA) Evropská unie Čína
Evropské burzy zakončily čtvrteční seanci okolo nuly, akcie Imagination Technologies zdražily o více než 16 %
včera v 18:00

Evropské burzy zakončily čtvrteční seanci okolo nuly, akcie Imagination Technologies zdražily o více než 16 %

Evropské akciové trhy ve čtvrtek uzavřely bez výraznějších procentuálních změn. Investoři sledovali dění ve Spojeném...
Evropské akcie Shrnutí evropského obchodování
včera v 17:40

Polsko vykázalo nejnižší rozpočtový schodek ze 18 let

Polsko letos vykázalo nejnižší rozpočtový schodek za nejméně 18 let díky výběrům daně z přidané hodnoty, které...
Polsko Rozpočet Deficit rozpočtu
včera v 17:25

Dozorčí agentury EMA a EBA se přestěhují do Německa a Francie

Bankovní a lékový dozor si po brexitu mezi sebou rozdělí Německo a Francie. O stěhování evropských dozorčích agentur...
Evropská unie Německo Francie
včera v 17:10

Řetězec Sears Canada požádal o ochranu před věřiteli

Maloobchodní řetězec Sears Canada podal k soudu žádost o bankrotovou ochranu před věřiteli a oznámil, že je...
Kanada Maloobchod Kanada
včera v 17:00

USA: Index průmyslové aktivity kansaského Fedu v červnu stoupl na 23 bodů (květen: -1 bod)

Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Průmysl
Pražská burza ve čtvrtek uzavřela v negativním pásmu, nedařilo se energetické skupině ČEZ
včera v 16:45

Pražská burza ve čtvrtek uzavřela v negativním pásmu, nedařilo se energetické skupině ČEZ

Pražská burza ve čtvrtek třetí den v řadě ztratila, když index PX odepsal 0,67 % na 988,30 bodu. Dolů burzu táhly...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
BNP Paribas ve Francii zruší 640 míst v retailovém bankovnictví
včera v 16:17

BNP Paribas ve Francii zruší 640 míst v retailovém bankovnictví

Francouzská banka BNP Paribas do konce roku 2020 zruší ve Francii 640 pracovních míst v retailovém bankovnictví....
Francie Pracovní trh BNP Paribas
včera v 16:01

Spotřebitelská důvěra v eurozóně je na 16letém maximu

Spotřebitelská důvěra v eurozóně v červnu vzrostla na 16leté maximum a vysoko překonala odhady analytiků. Ve svém...
Eurozóna Spotřebitelská důvěra Evropská ekonomika
Qatar Airways chtějí koupit 10procentní podíl v American Airlines
včera v 15:50

Qatar Airways chtějí koupit 10procentní podíl v American Airlines

Katarská letecká společnost Qatar Airways má zájem o převzetí desetiprocentního podílu ve společnosti American...
Katar Americké akcie Fúze a akvizice
včera v 15:19

Studie: Brexit může ohrozit tisíce míst v německém autoprůmyslu

V německém automobilovém průmyslu by mohly zaniknout tisíce pracovních míst, pokud Británie v rámci odchodu z...
Spojené království Evropská unie Politika
včera v 15:02

USA: Index cen domů FHFA v dubnu meziměsíčně stoupl o 0,7 %, meziročně vzrostl o 6,8 % (leden: +6,2 %)

Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Nemovitosti
Analytici: Macron chystá reformy, ale možná na úkor jiných
včera v 14:47

Analytici: Macron chystá reformy, ale možná na úkor jiných

Vysílání zaměstnanců do zahraničí ze zemí východní a střední Evropy bylo jedním z centrálních témat v kampani...
Francie Evropská ekonomika Politika
včera v 14:36

Kanada: Maloobchodní tržby v dubnu meziměsíčně stouply o 0,8 %

Kanadské maloobchodní tržby se v dubnu meziměsíčně zvýšily o 0,8 % po růstu o 0,5 % v březnu. Analytici počítali s...
Kanada Maloobchod