Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?
|

Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Nemovitosti Úrokové sazby Hypotéky Realitní trh Bydlení

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

Americké akcie týden zakončily na nových maximech, podporují je…
Americké akcie týden zakončily na nových maximech, podporují je…
včera v 22:30

Americké akcie týden zakončily na nových maximech, podporují je vyhlídky na prosazení Trumpovy daňové reformy

Americké akcie v pátek opět posílily a index Dow potřetí za sebou zakončil obchodování nad hranicí 23 000 bodů....
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Rozpočtový deficit USA v uplynulém fiskálním roce vzrostl
včera v 20:41

Rozpočtový deficit USA v uplynulém fiskálním roce vzrostl

Rozpočtový deficit Spojených států v uplynulém fiskálním roce vzrostl na 666 miliard dolarů z 586 miliard dolarů v...
Spojené státy americké (USA) Rozpočet Deficit rozpočtu
Evropská komise provedla v BMW inspekci kvůli podezření z kartelu
včera v 20:15

Evropská komise provedla v BMW inspekci kvůli podezření z kartelu

Evropská komise tento týden v rámci vyšetřování údajného kartelu mezi německými automobilkami uskutečnila neohlášenou...
BMW Auta
Hodnota bitcoinu poprvé překonala hranici 6 000 dolarů
Hodnota bitcoinu poprvé překonala hranici 6 000 dolarů
včera v 19:11

Hodnota bitcoinu poprvé překonala hranici 6 000 dolarů

Hodnota kybernetické měny bitcoin v pátek poprvé překročila 6 000 dolarů, od začátku letošního roku se tak více než...
Bitcoin Kryptoměny
Německý fotbalový svaz musí za MS 2006 doplatit na daních přes 19…
včera v 18:25

Německý fotbalový svaz musí za MS 2006 doplatit na daních přes 19 milionů eur

Přes 19 milionů eur musí doplatit Německý fotbalový svaz v důsledku aféry s možným uplácením při získání...
Sport Německo
Senát USA neochránil aljašskou rezervaci před těžbou ropy
Senát USA neochránil aljašskou rezervaci před těžbou ropy
včera v 18:17

Senát USA neochránil aljašskou rezervaci před těžbou ropy

Američtí senátoři ve čtvrtek zamítli návrh demokratické senátorky Marie Cantwellové usilující o zamezení těžby ropy v...
Spojené státy americké (USA) Ropa Komodity
Evropské trhy se v pátek na směru neshodly, za celý týden přišly…
Evropské trhy se v pátek na směru neshodly, za celý týden přišly…
včera v 18:00

Evropské trhy se v pátek na směru neshodly, za celý týden přišly zhruba o 0,3 %

Evropské akciové trhy v závěru týdne uzavřely smíšeně. Investoři se soustředili na napjatou situaci ve Španělsku, kde...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Členem dozorčí rady evropské CEFC se stane diplomat Füle
včera v 17:46

Členem dozorčí rady evropské CEFC se stane diplomat Füle

Tříčlennou dozorčí radu CEFC Group Europe doplní diplomat a bývalý evropský komisař pro rozšiřování Evropské unie...
Čína Evropa Management
Koncern VW mění šéfy svých divizí Bentley a Bugatti
Koncern VW mění šéfy svých divizí Bentley a Bugatti
včera v 17:32

Koncern VW mění šéfy svých divizí Bentley a Bugatti

Novým šéfem automobilky Bentley Motors, která je divizí koncernu Volkswagen, se stane Adrian Hallmark, bývalý manažer...
Volkswagen Auta Evropské akcie
Výdaje na úroky z dluhu ČR ke konci září klesly na 34 miliard Kč
včera v 17:07

Výdaje na úroky z dluhu ČR ke konci září klesly na 34 miliard Kč

Čisté výdaje z úroků na státní dluh letos za tři čtvrtletí meziročně klesly na 33,7 miliardy korun. Ve stejném období...
Česká republika Zadlužení
Pražská burza v pátek uzavřela v plusu, za celý týden si připsala 0,3…
Pražská burza v pátek uzavřela v plusu, za celý týden si připsala 0,3…
včera v 16:45

Pražská burza v pátek uzavřela v plusu, za celý týden si připsala 0,3 %

Pražská burza se v pátek odrazila od čtvrteční ztráty, když index PX stoupl o 0,36 % na 1 056,61 bodu. Nahoru burzu...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Polovina Čechů podle průzkumu očekává krizi, třetina radikální…
včera v 16:23

Polovina Čechů podle průzkumu očekává krizi, třetina radikální proměnu EU

Více než polovina Čechů vidí jako reálnou možnost příchodu krize Evropské unie a západní civilizace. Podle 32 procent...
Česká republika Evropská unie Krize
USA: Prodeje starších domů v září vzrostly o 0,7 %
včera v 16:01

USA: Prodeje starších domů v září vzrostly o 0,7 %

Prodeje starších domů ve Spojených státech v září meziměsíčně stouply o 0,7 % na celoročně přepočítané tempo 5,39...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Nemovitosti
Objem veřejných stavebních zakázek v Česku do konce září vzrostl o…
včera v 15:22

Objem veřejných stavebních zakázek v Česku do konce září vzrostl o polovinu

Veřejní investoři v Česku letos do konce září zadali stavebním firmám 3 949 zakázek za 98,4 miliardy korun. Jejich...
Česká republika
Ze světa investičních doporučení (20. října)
včera v 15:00

Ze světa investičních doporučení (20. října)

Které akcie si v pátek vysloužily pozornost analytiků? Nabízíme přehled vybraných nových a upravených investičních...
Americké akcie Investiční doporučení Cílové ceny
Kanada: Maloobchodní tržby v srpnu klesly o 0,3 %
včera v 14:40

Kanada: Maloobchodní tržby v srpnu klesly o 0,3 %

Kanadské maloobchodní tržby se v srpnu meziměsíčně snížily o 0,3 % po růstu o 0,4 % v červenci. Analytici počítali s...
Kanada Maloobchod Tržby
Kanada: Index spotřebitelských cen v září meziročně stoupl o 1,6 %
včera v 14:30

Kanada: Index spotřebitelských cen v září meziročně stoupl o 1,6 %

Inflace v Kanadě v září stoupla na 1,6 % z 1,4 % v předchozím měsíci. Meziměsíčně se spotřebitelské ceny zvýšily o 0...
Kanada Inflace
Rozpočtový deficit Británie byl v září nejnižší za deset let
Rozpočtový deficit Británie byl v září nejnižší za deset let
včera v 14:16

Rozpočtový deficit Británie byl v září nejnižší za deset let

Deficit státního rozpočtu Británie se v září snížil o téměř 11 procent na 5,902 miliardy liber. To byla nejnižší...
Spojené království Rozpočet Deficit rozpočtu
Rosněfť převezme kontrolu nad kurdským ropovodem
Rosněfť převezme kontrolu nad kurdským ropovodem
včera v 14:06

Rosněfť převezme kontrolu nad kurdským ropovodem

Státní ruský ropný gigant Rosněfť se dohodl na převzetí kontroly nad hlavním ropovodem v iráckém Kurdistánu. Firma...
Rusko Ropa Komodity