Kolik by měla vynášet  investice do realit?
|

Kolik by měla vynášet investice do realit?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Dnes se podíváme na to, jaký výnos musíme získat, aby bylo investování do nemovitostí zajímavé.

Nemovitosti Investice
dům

Odpověď na otázku z perexu je jednoduchá: co nejvyšší! Jedním ze zásadních "proti" byznysu s nemovitostmi, třeba v porovnání s obchodováním s akciemi nebo komoditami, je nutnost nemovitost opravovat a spravovat – starat se o ni a o její nájemce. Výnos z ní by proto měl být minimálně tak vysoký, jako poskytují dividendové akcie (spíše ale vyšší), a určitě mnohem vyšší než úroky v bankách. Jaká je však ta "nejnižší míra zajímavé výnosnosti"? Stejně jako kdekoliv jinde i zde existuje několik různých pohledů a strategií. Pojďme si je představit.

Výnos spekulanta

Pokud investování do nemovitostí berete jako spekulaci typu "koupit a rychle prodat", nemusíte se o nemovitost starat v pravém slova smyslu. Zvlášť když dokážete prodej realizovat opravdu brzy po nákupu. Zato si rozhodně musíte důkladně spočítat, jaké budou náklady na nákup a prodej nemovitosti. Mohlo by se vám totiž snadno stát, že sice nemovitost prodáte za víc, než jste ji koupili, ale přesto proděláte…

Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá.

Náklady spojené s nákupem nemovitosti:

  • V případě, že kupujete nemovitost z exekuce, počítejte s náklady mezi patnácti až třiceti tisíci korunami na zajištění bezpečného převodu (zástavní právo, zápis s přímým svolením k vykonavatelnosti, směnka, právní konzultace);

  • pokud nemovitost kupujete na hypotéku, počítejte s poplatky (celkem odhadem 15 tisíc korun, banky ale často přicházejí s různými akčními a sezónními nabídkami) za sjednání hypotéky a odhad ceny nemovitosti, kterou použijete jako zástavu.

Náklady spojené s prodejem nemovitosti:

  • 3% daň z převodu nemovitosti (vypočítává se z prodejní ceny nemovitosti);

  • 15% daň z příjmu (vypočítává se z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti);

  • 3 000 korun za odhad ceny nemovitosti (pro potřeby daně z převodu nemovitosti);

  • 3–5 % z prodejní ceny nemovitosti jako provize realitní kanceláři. Dalším nákladům se nevyhnete ani při prodeji bez realitní kanceláře. Počítat musíte s náklady na inzerci (odhadnout cenu je velmi obtížné; zaleží na formě inzerce, kterou zvolíte), minimálně šest tisíc korun pak zaplatíte za vypracování smluvní dokumentace a advokátní úschovu.

Celá procedura od nákupu k inkasování peněz z prodeje vám zabere:

  • Přibližně čtyři měsíce v případě, že měl kupující hotovost (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, jeden měsíc převod na kupujícího);

  • přibližně pět měsíců v případě, že kupující použil k financování hypotéku (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, dva měsíce převod na kupujícího);

  • s šesti a více měsíci pak počítejte ve chvíli, kdy na nemovitosti vázla exekuce (minimálně dva měsíce zabere očištění nemovitosti, jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce a minimálně jeden měsíc potrvá převod na kupujícího).

Čas jsou peníze

Náklady obětované příležitosti (angl. opportunity costs, doslova "náklady na příležitost") v ekonomii odpovídají hodnotě nejhodnotnější činnosti (statku), které se musí ekonomický subjekt vzdát ve prospěch jiné činnosti (jiného statku). Co to znamená v praxi: pokud se rozhodnete vrhnout do obchodu s nemovitostmi, nebudete mít čas věnovat se jiné činnosti, která by vám mohla vydělat peníze nebo přinést jiné, pro vás hodnotné potěšení. Pokud byste si za stejný čas jinde vydělali více, je dobré zvážit, zda se do obchodování s nemovitostmi pouštět. Nejedná se tedy o levný, ani rychlý proces. Realizace obchodu vás samozřejmě nevytíží natolik, že byste nemohli po dané období dělat cokoliv dalšího, přesto by bylo chybou časovou náročnost obchodování s nemovitostmi podcenit.

Nejlepší ukázkou teorie je trochu praxe. Pojďme si proto vše ukázat na následujícím příkladu. Představte si, že kupujete nemovitost z exekuce za 1,4 milionu korun. Platíte hotově. Reálná tržní hodnota nemovitosti je 1,7 milionu korun:

Náklady:

  • 51 tisíc: daň z převodu nemovitosti

  • 45 tisíc: daň z příjmu

  • 30 tisíc: smluvní dokumentace na vyvázání z exekuce

  • 6 tisíc: smluvní dokumentace při prodeji

  • 3 tisíce: odhad pro potřebu daně z převodu nemovitosti

  • 3 tisíce: inzertní náklady

  • Náklady celkem: 138 tisíc korun Pokud nemovitost nakonec opravdu prodáte za 1,7 milionu korun, utržíte po odečtení nákladů zisk 162 tisíc korun za 6 měsíců, což se rovná procentuálnímu zhodnocení přibližně ve výši 13,5 procenta (tedy cca 27 procent ročně). Je to pro vás zajímavé? Vzhledem k riziku a pracnosti celého převodu si myslím, že by z takové transakce většina čtenářů raději vycouvala. Aby byl obchod "zajímavý", měla by být kupní cena nemovitosti o několik set tisíc korun nižší (nebo prodejní cena vyšší). U spekulací se běžně počítá s minimálně 25% výnosem z každého prodeje.

Výnos investora

Na rozdíl od spekulanta je správný investor konzervativní tvor myslící dlouhodobě, minimálně v pětiletém, ale spíše v ještě delším časovém horizontu. První výhoda této varianty je daná zákonem: pokud nemovitost vlastníte minimálně pět let nebo v ní minimálně dva roky bydlíte, vězte, že jste při následném prodeji osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu. V této variantě ale rozhodně nejde "jen" o prodej. Nesmíte opomenout to, že se vám nemovitost po celou dobu, kdy ji vlastníte, zhodnocuje. Optimální strategie je tedy nemovitost držet (a nechat ji vydělávat) a pak, ve správný okamžik, s dalším ziskem prodat.

Investory si můžeme rozdělit do dvou základních kategorií:

1. Investor ukládající bezpečně svoji hotovost

Tento druh investora disponuje "balíkem peněz" – hotovostí, kterou se snaží diverzifikovat do různých druhů investic, aby minimalizoval případná rizika ztrát. Prioritou pro něj není obrovská návratnost vložené částky, hlavním cílem je zajištění proti inflaci a zamezení postupnému znehodnocování finančních prostředků. Tito investoři vyhledávají zajímavé a výjimečné nemovitosti v centru měst, které mají svou hodnotu již historicky danou. Spokojí se s výnosem mezi třemi až pěti procenty ročně. Jejich hlavním parametrem při nákupu je bezpečnost investice.

2. Investor hledající vysoký výnos

Do této kategorie se řadí drtivá většina investorů do nemovitostí. A to i přesto, že minimální míra výnosnosti není zdaleka tak vysoká jako u spekulantů. Je to způsob pomalého, zato jistého bohatnutí. Tito investoři hledají takovou míru výnosu, která jim vydělá více než alternativní investiční příležitosti, popřípadě "porazí" úroky spojené s hypotečním úvěrem a ještě přinese "něco navíc". Optimální výnosová míra se proto odvíjí od aktuální výše inflace, hypotečních úroků či výnosů alternativních investic – záleží na okolnostech. Vše si opět ozřejměme na následujícím modelovém příkladu.

S jakými náklady musíte počítat

Co vás bude stát provoz nemovitosti? Abyste spočítali čistý příjem z nájemného, musíte od něj odečíst náklady na správu. A může to být slušná řádka položek. Jejich výčet a přesnou výši najdete na evidenčním listu. Jde o:

  • Fond oprav

  • Pojištění domu

  • Voda

  • Úklid

  • Vnitřní osvětlení domu

  • Odpad

  • Správa domu

  • Účetnictví

  • Topení, pokud není řešeno lokálně v bytě

Energie a další služby:

  • Elektřina

  • Plyn

  • Internet, telefon

Další náklady:

  • Pojištění bytu

  • Údržba bytu

Jaký potřebujeme minimální výnos, pokud kupujeme byt, jehož, kupní cena je přesně jeden milion korun, disponujeme vlastními prostředky ve výši sto tisíc korun 900 tisíc si budeme brát hypotéku?

U hypotéky na 20 let se úroková míra pohybuje v průměru kolem 4,5 procenta ročně, což se rovná měsíční splátce cca 6 tisíc korun. Čistý výnos z nájemného po odečtení všech nákladů (viz výše) musí tedy být minimálně 6 tisíc korun měsíčně, aby zaplatil hypotéku. V tomto případě tedy:

  • za hypotéku zaplatíte za rok celkem 72 tisíc korun. Chcete-li pokrýt náklady na ni, musí být výnos z čistého nájemného více než 7,2 % z kupní ceny nemovitosti ročně. Každé další procento navíc pak znamená výnos z vlastního kapitálu a pozitivní finanční tok.

Pokud bychom prodloužili hypoteční úvěr na 30 let, dostali bychom se na měsíční splátku cca pět tisíc korun měsíčně. Celkem tedy 60 tisíc ročně, 6 procent z ceny nemovitosti.

Nejsložitější věcí ale je odhad toho, jak vysoké nájemné jsou nájemníci v dané lokalitě za byt podobných kvalit platit. A jestli je tedy dostatečně vysoká pravděpodobnost, že po zaplacení nákladů na správu budeme mít na splátky hypotéky.

Zvažujeme-li tedy investici do nemovitosti skrze hypoteční úvěr, musíme se rozhodnout pro nemovitost, u které můžeme na čistém nájemném reálně dostat ročně osm procent z kupní ceny nemovitosti a více. Dostaneme-li se pod tuto míru, budeme prodělávat. Při rychlém nahlédnutí na sreality.cz sice není vůbec snadné takovou nemovitost najít, přesto to ale jde.

Města, kde lidé šílí po luxusním bydlení

09:00

Nechcete být obětí trhu? Zapojte kritické myšlení, myslete na poplatky a nežeňte se za nadprůměrnými zisky

Zhruba osm z deseti profesionálních investičních manažerů nedokáže porážet srovnávací index. Měli by si to uvědomit...
ETF Poplatky Investování
včera v 09:00

Strategie pro volatilní období? Pravidelné investování

Jednoduchou strategii pro období vyšší volatility na trzích (jakkoli někdy obtížnou na dodržování) připomněl na...
Investiční strategie Ponaučení pro investory Investování
19. 2. 2019 09:00

Budoucí úspěch Česka? Vyvíjet, ne(jen) montovat!

Odliv mozků již českou ekonomiku (tolik) netrápí, navíc se nám ve stále větší míře daří lákat kvalitní pracovníky ze...
Česká republika Česká ekonomika Pracovní trh
18. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Pomalé centrální banky a hubenější tržní roky

Úrokové sazby centrálních bank se po finanční krizi nevrátily na takzvané rovnovážné úrovně a podle řady ekonomů se...
Centrální banky ČNB Úrokové sazby
17. 2. 2019 16:00

Vácha (Conseq IM): Turecko je fundamentálně zdravá ekonomika, rizika jsou politického rázu

Turecko je fundamentálně zajímavou investiční příležitostí. Doufáme, že pud ekonomické sebezáchovy zafunguje i v...
Turecko Emerging Markets Investiční tipy
16. 2. 2019 12:00

Daniela Pešková (Česká spořitelna): Jak pragmaticky investovat?

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory Investování
14. 2. 2019 09:00

Stárnoucí populace méně investuje. Pro Česko to může být problém, varuje ekonomka

Japonská demografická klatba Česku (nejspíše) nehrozí, stárnutí populace ale i pro nás znamená výzvy. Jednou z nich...
Česká republika Česká ekonomika Demografie
13. 2. 2019 09:00

Vácha (Conseq IM): Vyšší sazby jsou příležitostí ke snížení rizikovosti portfolia

Recese podobná té z roku 2008 se nechystá, ale ekonomika se přibližuje sestupné fázi cyklu. Investoři by v době, kdy...
Investiční tipy Fondy peněžního trhu Dluhopisový trh
12. 2. 2019 15:00

Kde ve vyúčtování za energie hledat prostor k úsporám

Chcete platit méně za elektřinu nebo zemní plyn? Aleš Jelínek ze společnosti EGO energie na lednovém Investičním fóru...
Komodity Spotřebitelé Energetika
12. 2. 2019 09:00

Zamrazilová: Bez (penzijní) reformy budeme za deset let čelit hlubokým problémům

Stárnutí české populace si žádá revizi veřejných financí, které napříště musejí reflektovat narůstající počet osob...
Česká republika Česká ekonomika Penzijní reforma
11. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Co hýbalo letošním Davosem?

Nestihli jste letos zajet na největší setkání světových státníků a byznysmenů? Nevadí, to nejlepší z letošního...
Světová ekonomika Globalizace Ekonomické a politické hrozby
9. 2. 2019 12:00

Jaromír Šindel (Citibank): Co čeká českou ekonomiku v roce 2019

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Česká republika Česká ekonomika Výhled na rok 2019
8. 2. 2019 07:00

Uherík (Save & Capital): Na trzích se chystají hubenější dekády, investoři by měli řešit náklady

Po třiceti letech historicky nadprůměrných výnosů by investoři měli být připraveni na delší období nižších výnosů z...
Poplatky Výnosy ETF
7. 2. 2019 15:00

Daně: Jak na příjmy ze zahraničí a na co nezapomenout při podávání daňového přiznání

První čtvrtletí, zejména pak jeho závěr, je ve znamení podávání daňového přiznání fyzických osob. Daňová povinnost je...
Daně Investování Ponaučení pro investory
7. 2. 2019 09:00

Čínský demografický problém? Štěstí pro svět, říká ekonom

Čínu čeká v důsledku politiky jednoho dítěte citelné stárnutí populace a nejspíše i velké problémy podobné těm, jaké...
Čína Geopolitická rizika Emerging Markets
6. 2. 2019 09:00

Čínské akcie nejsou pro začátečníky, zajímavým klíčem ke vstupu na trh mohou být Alibaba a Tencent

Vstup drobných investorů na čínský akciový trh je mimořádně složitý, a proto má pro investory se zájmem o tuto obří...
Čína Asijské akcie Emerging Markets
5. 2. 2019 09:00

Kovanda (Czech Fund): Migrace polarizuje západní společnost, pracovní sílu přitom potřebujeme

Stárnutí západu s sebou přináší mnohé výzvy, z nichž tou největší se zdá být zmírnění rizik spojených s řízenou...
Světová ekonomika Evropská ekonomika Geopolitická rizika
4. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Pavel Kohout a jeho pohled na trhy v roce 2019

Akcioví investoři již dlouho nezažili tak impozantní vstup do nového roku. Vydrží dobrá nálada na burzách i v dalších...
Investování Ponaučení pro investory Pravidla a doporučení pro investování
2. 2. 2019 12:00

Jana Brodani (AKAT ČR): Jak na investice do podílových fondů

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Investiční strategie Podílové fondy Ponaučení pro investory
1. 2. 2019 09:00

České banky a CME: Akciové tipy z pražské burzy (nejen) pro rok 2019

Komerční banka, dividendová stálice českého trhu, a také MONETA Money Bank by mohly zajímavě těžit z vyšších sazeb v...
Akcie ČR CME (CETV) Komerční banka