Kolik by měla vynášet  investice do realit?
|

Kolik by měla vynášet investice do realit?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Dnes se podíváme na to, jaký výnos musíme získat, aby bylo investování do nemovitostí zajímavé.

Nemovitosti Investice
dům

Odpověď na otázku z perexu je jednoduchá: co nejvyšší! Jedním ze zásadních "proti" byznysu s nemovitostmi, třeba v porovnání s obchodováním s akciemi nebo komoditami, je nutnost nemovitost opravovat a spravovat – starat se o ni a o její nájemce. Výnos z ní by proto měl být minimálně tak vysoký, jako poskytují dividendové akcie (spíše ale vyšší), a určitě mnohem vyšší než úroky v bankách. Jaká je však ta "nejnižší míra zajímavé výnosnosti"? Stejně jako kdekoliv jinde i zde existuje několik různých pohledů a strategií. Pojďme si je představit.

Výnos spekulanta

Pokud investování do nemovitostí berete jako spekulaci typu "koupit a rychle prodat", nemusíte se o nemovitost starat v pravém slova smyslu. Zvlášť když dokážete prodej realizovat opravdu brzy po nákupu. Zato si rozhodně musíte důkladně spočítat, jaké budou náklady na nákup a prodej nemovitosti. Mohlo by se vám totiž snadno stát, že sice nemovitost prodáte za víc, než jste ji koupili, ale přesto proděláte…

Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá.

Náklady spojené s nákupem nemovitosti:

  • V případě, že kupujete nemovitost z exekuce, počítejte s náklady mezi patnácti až třiceti tisíci korunami na zajištění bezpečného převodu (zástavní právo, zápis s přímým svolením k vykonavatelnosti, směnka, právní konzultace);

  • pokud nemovitost kupujete na hypotéku, počítejte s poplatky (celkem odhadem 15 tisíc korun, banky ale často přicházejí s různými akčními a sezónními nabídkami) za sjednání hypotéky a odhad ceny nemovitosti, kterou použijete jako zástavu.

Náklady spojené s prodejem nemovitosti:

  • 3% daň z převodu nemovitosti (vypočítává se z prodejní ceny nemovitosti);

  • 15% daň z příjmu (vypočítává se z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti);

  • 3 000 korun za odhad ceny nemovitosti (pro potřeby daně z převodu nemovitosti);

  • 3–5 % z prodejní ceny nemovitosti jako provize realitní kanceláři. Dalším nákladům se nevyhnete ani při prodeji bez realitní kanceláře. Počítat musíte s náklady na inzerci (odhadnout cenu je velmi obtížné; zaleží na formě inzerce, kterou zvolíte), minimálně šest tisíc korun pak zaplatíte za vypracování smluvní dokumentace a advokátní úschovu.

Celá procedura od nákupu k inkasování peněz z prodeje vám zabere:

  • Přibližně čtyři měsíce v případě, že měl kupující hotovost (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, jeden měsíc převod na kupujícího);

  • přibližně pět měsíců v případě, že kupující použil k financování hypotéku (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, dva měsíce převod na kupujícího);

  • s šesti a více měsíci pak počítejte ve chvíli, kdy na nemovitosti vázla exekuce (minimálně dva měsíce zabere očištění nemovitosti, jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce a minimálně jeden měsíc potrvá převod na kupujícího).

Čas jsou peníze

Náklady obětované příležitosti (angl. opportunity costs, doslova "náklady na příležitost") v ekonomii odpovídají hodnotě nejhodnotnější činnosti (statku), které se musí ekonomický subjekt vzdát ve prospěch jiné činnosti (jiného statku). Co to znamená v praxi: pokud se rozhodnete vrhnout do obchodu s nemovitostmi, nebudete mít čas věnovat se jiné činnosti, která by vám mohla vydělat peníze nebo přinést jiné, pro vás hodnotné potěšení. Pokud byste si za stejný čas jinde vydělali více, je dobré zvážit, zda se do obchodování s nemovitostmi pouštět. Nejedná se tedy o levný, ani rychlý proces. Realizace obchodu vás samozřejmě nevytíží natolik, že byste nemohli po dané období dělat cokoliv dalšího, přesto by bylo chybou časovou náročnost obchodování s nemovitostmi podcenit.

Nejlepší ukázkou teorie je trochu praxe. Pojďme si proto vše ukázat na následujícím příkladu. Představte si, že kupujete nemovitost z exekuce za 1,4 milionu korun. Platíte hotově. Reálná tržní hodnota nemovitosti je 1,7 milionu korun:

Náklady:

  • 51 tisíc: daň z převodu nemovitosti

  • 45 tisíc: daň z příjmu

  • 30 tisíc: smluvní dokumentace na vyvázání z exekuce

  • 6 tisíc: smluvní dokumentace při prodeji

  • 3 tisíce: odhad pro potřebu daně z převodu nemovitosti

  • 3 tisíce: inzertní náklady

  • Náklady celkem: 138 tisíc korun Pokud nemovitost nakonec opravdu prodáte za 1,7 milionu korun, utržíte po odečtení nákladů zisk 162 tisíc korun za 6 měsíců, což se rovná procentuálnímu zhodnocení přibližně ve výši 13,5 procenta (tedy cca 27 procent ročně). Je to pro vás zajímavé? Vzhledem k riziku a pracnosti celého převodu si myslím, že by z takové transakce většina čtenářů raději vycouvala. Aby byl obchod "zajímavý", měla by být kupní cena nemovitosti o několik set tisíc korun nižší (nebo prodejní cena vyšší). U spekulací se běžně počítá s minimálně 25% výnosem z každého prodeje.

Výnos investora

Na rozdíl od spekulanta je správný investor konzervativní tvor myslící dlouhodobě, minimálně v pětiletém, ale spíše v ještě delším časovém horizontu. První výhoda této varianty je daná zákonem: pokud nemovitost vlastníte minimálně pět let nebo v ní minimálně dva roky bydlíte, vězte, že jste při následném prodeji osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu. V této variantě ale rozhodně nejde "jen" o prodej. Nesmíte opomenout to, že se vám nemovitost po celou dobu, kdy ji vlastníte, zhodnocuje. Optimální strategie je tedy nemovitost držet (a nechat ji vydělávat) a pak, ve správný okamžik, s dalším ziskem prodat.

Investory si můžeme rozdělit do dvou základních kategorií:

1. Investor ukládající bezpečně svoji hotovost

Tento druh investora disponuje "balíkem peněz" – hotovostí, kterou se snaží diverzifikovat do různých druhů investic, aby minimalizoval případná rizika ztrát. Prioritou pro něj není obrovská návratnost vložené částky, hlavním cílem je zajištění proti inflaci a zamezení postupnému znehodnocování finančních prostředků. Tito investoři vyhledávají zajímavé a výjimečné nemovitosti v centru měst, které mají svou hodnotu již historicky danou. Spokojí se s výnosem mezi třemi až pěti procenty ročně. Jejich hlavním parametrem při nákupu je bezpečnost investice.

2. Investor hledající vysoký výnos

Do této kategorie se řadí drtivá většina investorů do nemovitostí. A to i přesto, že minimální míra výnosnosti není zdaleka tak vysoká jako u spekulantů. Je to způsob pomalého, zato jistého bohatnutí. Tito investoři hledají takovou míru výnosu, která jim vydělá více než alternativní investiční příležitosti, popřípadě "porazí" úroky spojené s hypotečním úvěrem a ještě přinese "něco navíc". Optimální výnosová míra se proto odvíjí od aktuální výše inflace, hypotečních úroků či výnosů alternativních investic – záleží na okolnostech. Vše si opět ozřejměme na následujícím modelovém příkladu.

S jakými náklady musíte počítat

Co vás bude stát provoz nemovitosti? Abyste spočítali čistý příjem z nájemného, musíte od něj odečíst náklady na správu. A může to být slušná řádka položek. Jejich výčet a přesnou výši najdete na evidenčním listu. Jde o:

  • Fond oprav

  • Pojištění domu

  • Voda

  • Úklid

  • Vnitřní osvětlení domu

  • Odpad

  • Správa domu

  • Účetnictví

  • Topení, pokud není řešeno lokálně v bytě

Energie a další služby:

  • Elektřina

  • Plyn

  • Internet, telefon

Další náklady:

  • Pojištění bytu

  • Údržba bytu

Jaký potřebujeme minimální výnos, pokud kupujeme byt, jehož, kupní cena je přesně jeden milion korun, disponujeme vlastními prostředky ve výši sto tisíc korun 900 tisíc si budeme brát hypotéku?

U hypotéky na 20 let se úroková míra pohybuje v průměru kolem 4,5 procenta ročně, což se rovná měsíční splátce cca 6 tisíc korun. Čistý výnos z nájemného po odečtení všech nákladů (viz výše) musí tedy být minimálně 6 tisíc korun měsíčně, aby zaplatil hypotéku. V tomto případě tedy:

  • za hypotéku zaplatíte za rok celkem 72 tisíc korun. Chcete-li pokrýt náklady na ni, musí být výnos z čistého nájemného více než 7,2 % z kupní ceny nemovitosti ročně. Každé další procento navíc pak znamená výnos z vlastního kapitálu a pozitivní finanční tok.

Pokud bychom prodloužili hypoteční úvěr na 30 let, dostali bychom se na měsíční splátku cca pět tisíc korun měsíčně. Celkem tedy 60 tisíc ročně, 6 procent z ceny nemovitosti.

Nejsložitější věcí ale je odhad toho, jak vysoké nájemné jsou nájemníci v dané lokalitě za byt podobných kvalit platit. A jestli je tedy dostatečně vysoká pravděpodobnost, že po zaplacení nákladů na správu budeme mít na splátky hypotéky.

Zvažujeme-li tedy investici do nemovitosti skrze hypoteční úvěr, musíme se rozhodnout pro nemovitost, u které můžeme na čistém nájemném reálně dostat ročně osm procent z kupní ceny nemovitosti a více. Dostaneme-li se pod tuto míru, budeme prodělávat. Při rychlém nahlédnutí na sreality.cz sice není vůbec snadné takovou nemovitost najít, přesto to ale jde.

Města, kde lidé šílí po luxusním bydlení

20. 9. 2019 12:00

Rathouský & Hnát: České školství i byznys potřebují chytré darebáky

Český byznys potřebuje chytré darebáky, kteří namísto memorování problémům přijdou na kloub a přistupují k nim (i...
Vzdělání Česká republika Česká ekonomika
20. 9. 2019 07:00

Lukáš Vácha (Conseq IM): V regionu sázíme na banky i na Ukrajinu

V regionu střední a východní Evropy hledáme jak dlouhodobě podhodnocené tituly, jako jsou například akcie některých...
Ukrajina Střední a východní Evropa Rozhovor
19. 9. 2019 18:00

On-line cesta k alternativním investicím (i) pro drobné investory

Svět alternativních investic byl dlouho výsadou bohatých, to se ale mění. Zkraje září byla v Česku spuštěna nová...
Investiční alternativy Sběratelství Investiční tipy
19. 9. 2019 09:00

Fond, se kterým i drobní investoři mohou vsadit na startupy (a scaleupy)

Mladé firmy, které mají silné růstové vyhlídky, ale ještě nejsou v zisku, shánějí často financování namísto v bankách...
Podílové fondy Small caps Private equity
17. 9. 2019 18:00

Koblic (BCPP) & Vácha (Conseq IM): Centrální banky v případě krize mohou přijít s inovacemi v měnové politice. Má ale jejich dohled nad růstem vůbec smysl?

Centrální banky před deseti lety, když se ekonomika hrabala z hluboké krize, přišly s neortodoxními opatřeními typu...
Centrální banky Krize Světová ekonomika
17. 9. 2019 15:00

Rathouský (Svaz průmyslu a dopravy ČR): Rušení maturity z matematiky je nebezpečné, na pracovním trhu může chybět logické myšlení

Bez solidní znalosti matematiky člověk přichází o schopnost logického myšlení a obecně mu v potřebné výbavě do života...
Vzdělání Pracovní trh Česká republika
16. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Na dividendové vlně aneb Hledá se dojná kráva

Jak se postavit riziku recese a poklesu ziskovosti firem? Odpovědí jsou dividendové akcie, kterým je věnován aktuální...
Americké akcie Investiční strategie Coca-Cola
13. 9. 2019 12:00

Cesta k lepšímu školství? Není to (jen) o penězích, říká jeden z nejlepších učitelů u nás

(Kvalitních) učitelů není v Česku dost, a to nejen kvůli penězům. Ke zlepšení situace by určitě přispěla menší...
Česká republika Vzdělání Rozhovor
10. 9. 2019 18:00

Nízké sazby jsou novým normálem západního světa, shodují se experti

Nízké (nikoli záporné) sazby jsou novým normálem, na kterém se ani v nekrizových dobách nejspíše nebude mnoho měnit....
Úrokové sazby Výnosy Dluhopisový trh
10. 9. 2019 15:00

Kvalitní žák vs. kvalitní pedagog aneb Co (ne)chybí českému školství

Učitelé v českých školách často vystupují autoritativně, čímž ničí zvědavost a lásku k vědění. Možná i proto, že...
Vzdělání Děti Rozhovor
9. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Možná ohniska příští krize, podzim na trzích a rady od Buffetta

Kdy přijde další finanční krize? Tato otázka se na trzích pravidelně opakuje. Že nakonec přijde, je jasné, aktuální...
Finanční krize Dluhová krize Ekonomické a politické hrozby
8. 9. 2019 16:00

Úspěch na trhu práce zítřka? Škola musí učit flexibilitě, zdůrazňuje Kupka

České školství ve stále menší míře zvládá připravovat studenty na potřeby firem, sladit nabídku s poptávkou v tomto...
Vzdělání Pracovní trh Rozhovor
5. 9. 2019 18:00

10 průlomových technologií současnosti

Technologie budou hrát v řešení problémů světa zásadní roli, ať jde o klimatickou změnu, nebo třeba příjmovou...
Technologie Informační technologie Světová ekonomika
3. 9. 2019 15:00

Kvalita školství není přímo úměrná množství peněz. Bez nich to ale ne(pů)jde, říká ekonom

České školství je dlouhodobě podfinancované, což potvrzuje i srovnání se zeměmi s nejúspěšnějšími vzdělávacími...
Česká republika Vzdělání Rozpočet
2. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Zaostřeno na emisní povolenky, dolarové milionáře a kapesné amerického prezidenta

Kdysi nepopulární emisní povolenky se staly jednou z nejlepších investic na světě. Jak tento netradiční nástroj...
Emisní povolenky Energetika ČEZ
31. 8. 2019 18:00

Dva ekonomové optimisticky o robotizaci

Robotizace smaže z trhu práce řadu pracovních pozic, nová místa ale během související přeměny ekonomiky budou vznikat...
Ekonomické a politické hrozby Technologie Pracovní trh
29. 8. 2019 15:00

Co z vás (u)dělá dobrého šéfa?

Příruček a návodů na to, jak vést pracovní týmy, je více než poliček ve vaší knihovně. A proto přijměte pár poznámek...
Management Byznys a podnikání Mezilidské a pracovní vztahy
28. 8. 2019 18:00

Anketa: Na co se letos na podzim (ne)těšit na trzích?

Letošní podzim podle všeho nudný nebude. Chystá se (tvrdý) brexit, ECB připravuje nová opatření na podporu ekonomiky...
Světové akcie Ján Hájek Petr Koblic
27. 8. 2019 12:00

Petr Sklenář (J&T Banka): Evropa (nejen) technologicky zaspala a dále ztrácí, i tak se tu ale bude žít dobře

Těžiště inovací a technologického rozvoje se po století páry postupně přesunulo do USA a také do (jiho)východní Asie....
Evropa Evropská ekonomika Inovace
26. 8. 2019 12:00

Investorský magazín: (Inverzní) výnosová křivka od A do Z

Inverzní neboli převrácená výnosová křivka. Graf, který v současnosti znervózňuje i jinak celkem otrlé investory. Je...
Americké státní dluhopisy Státní dluhopisy Úrokové sazby