Kolik by měla vynášet  investice do realit?
|

Kolik by měla vynášet investice do realit?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Dnes se podíváme na to, jaký výnos musíme získat, aby bylo investování do nemovitostí zajímavé.

Nemovitosti Investice
dům

Odpověď na otázku z perexu je jednoduchá: co nejvyšší! Jedním ze zásadních "proti" byznysu s nemovitostmi, třeba v porovnání s obchodováním s akciemi nebo komoditami, je nutnost nemovitost opravovat a spravovat – starat se o ni a o její nájemce. Výnos z ní by proto měl být minimálně tak vysoký, jako poskytují dividendové akcie (spíše ale vyšší), a určitě mnohem vyšší než úroky v bankách. Jaká je však ta "nejnižší míra zajímavé výnosnosti"? Stejně jako kdekoliv jinde i zde existuje několik různých pohledů a strategií. Pojďme si je představit.

Výnos spekulanta

Pokud investování do nemovitostí berete jako spekulaci typu "koupit a rychle prodat", nemusíte se o nemovitost starat v pravém slova smyslu. Zvlášť když dokážete prodej realizovat opravdu brzy po nákupu. Zato si rozhodně musíte důkladně spočítat, jaké budou náklady na nákup a prodej nemovitosti. Mohlo by se vám totiž snadno stát, že sice nemovitost prodáte za víc, než jste ji koupili, ale přesto proděláte…

Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá.

Náklady spojené s nákupem nemovitosti:

  • V případě, že kupujete nemovitost z exekuce, počítejte s náklady mezi patnácti až třiceti tisíci korunami na zajištění bezpečného převodu (zástavní právo, zápis s přímým svolením k vykonavatelnosti, směnka, právní konzultace);

  • pokud nemovitost kupujete na hypotéku, počítejte s poplatky (celkem odhadem 15 tisíc korun, banky ale často přicházejí s různými akčními a sezónními nabídkami) za sjednání hypotéky a odhad ceny nemovitosti, kterou použijete jako zástavu.

Náklady spojené s prodejem nemovitosti:

  • 3% daň z převodu nemovitosti (vypočítává se z prodejní ceny nemovitosti);

  • 15% daň z příjmu (vypočítává se z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti);

  • 3 000 korun za odhad ceny nemovitosti (pro potřeby daně z převodu nemovitosti);

  • 3–5 % z prodejní ceny nemovitosti jako provize realitní kanceláři. Dalším nákladům se nevyhnete ani při prodeji bez realitní kanceláře. Počítat musíte s náklady na inzerci (odhadnout cenu je velmi obtížné; zaleží na formě inzerce, kterou zvolíte), minimálně šest tisíc korun pak zaplatíte za vypracování smluvní dokumentace a advokátní úschovu.

Celá procedura od nákupu k inkasování peněz z prodeje vám zabere:

  • Přibližně čtyři měsíce v případě, že měl kupující hotovost (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, jeden měsíc převod na kupujícího);

  • přibližně pět měsíců v případě, že kupující použil k financování hypotéku (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, dva měsíce převod na kupujícího);

  • s šesti a více měsíci pak počítejte ve chvíli, kdy na nemovitosti vázla exekuce (minimálně dva měsíce zabere očištění nemovitosti, jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce a minimálně jeden měsíc potrvá převod na kupujícího).

Čas jsou peníze

Náklady obětované příležitosti (angl. opportunity costs, doslova "náklady na příležitost") v ekonomii odpovídají hodnotě nejhodnotnější činnosti (statku), které se musí ekonomický subjekt vzdát ve prospěch jiné činnosti (jiného statku). Co to znamená v praxi: pokud se rozhodnete vrhnout do obchodu s nemovitostmi, nebudete mít čas věnovat se jiné činnosti, která by vám mohla vydělat peníze nebo přinést jiné, pro vás hodnotné potěšení. Pokud byste si za stejný čas jinde vydělali více, je dobré zvážit, zda se do obchodování s nemovitostmi pouštět. Nejedná se tedy o levný, ani rychlý proces. Realizace obchodu vás samozřejmě nevytíží natolik, že byste nemohli po dané období dělat cokoliv dalšího, přesto by bylo chybou časovou náročnost obchodování s nemovitostmi podcenit.

Nejlepší ukázkou teorie je trochu praxe. Pojďme si proto vše ukázat na následujícím příkladu. Představte si, že kupujete nemovitost z exekuce za 1,4 milionu korun. Platíte hotově. Reálná tržní hodnota nemovitosti je 1,7 milionu korun:

Náklady:

  • 51 tisíc: daň z převodu nemovitosti

  • 45 tisíc: daň z příjmu

  • 30 tisíc: smluvní dokumentace na vyvázání z exekuce

  • 6 tisíc: smluvní dokumentace při prodeji

  • 3 tisíce: odhad pro potřebu daně z převodu nemovitosti

  • 3 tisíce: inzertní náklady

  • Náklady celkem: 138 tisíc korun Pokud nemovitost nakonec opravdu prodáte za 1,7 milionu korun, utržíte po odečtení nákladů zisk 162 tisíc korun za 6 měsíců, což se rovná procentuálnímu zhodnocení přibližně ve výši 13,5 procenta (tedy cca 27 procent ročně). Je to pro vás zajímavé? Vzhledem k riziku a pracnosti celého převodu si myslím, že by z takové transakce většina čtenářů raději vycouvala. Aby byl obchod "zajímavý", měla by být kupní cena nemovitosti o několik set tisíc korun nižší (nebo prodejní cena vyšší). U spekulací se běžně počítá s minimálně 25% výnosem z každého prodeje.

Výnos investora

Na rozdíl od spekulanta je správný investor konzervativní tvor myslící dlouhodobě, minimálně v pětiletém, ale spíše v ještě delším časovém horizontu. První výhoda této varianty je daná zákonem: pokud nemovitost vlastníte minimálně pět let nebo v ní minimálně dva roky bydlíte, vězte, že jste při následném prodeji osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu. V této variantě ale rozhodně nejde "jen" o prodej. Nesmíte opomenout to, že se vám nemovitost po celou dobu, kdy ji vlastníte, zhodnocuje. Optimální strategie je tedy nemovitost držet (a nechat ji vydělávat) a pak, ve správný okamžik, s dalším ziskem prodat.

Investory si můžeme rozdělit do dvou základních kategorií:

1. Investor ukládající bezpečně svoji hotovost

Tento druh investora disponuje "balíkem peněz" – hotovostí, kterou se snaží diverzifikovat do různých druhů investic, aby minimalizoval případná rizika ztrát. Prioritou pro něj není obrovská návratnost vložené částky, hlavním cílem je zajištění proti inflaci a zamezení postupnému znehodnocování finančních prostředků. Tito investoři vyhledávají zajímavé a výjimečné nemovitosti v centru měst, které mají svou hodnotu již historicky danou. Spokojí se s výnosem mezi třemi až pěti procenty ročně. Jejich hlavním parametrem při nákupu je bezpečnost investice.

2. Investor hledající vysoký výnos

Do této kategorie se řadí drtivá většina investorů do nemovitostí. A to i přesto, že minimální míra výnosnosti není zdaleka tak vysoká jako u spekulantů. Je to způsob pomalého, zato jistého bohatnutí. Tito investoři hledají takovou míru výnosu, která jim vydělá více než alternativní investiční příležitosti, popřípadě "porazí" úroky spojené s hypotečním úvěrem a ještě přinese "něco navíc". Optimální výnosová míra se proto odvíjí od aktuální výše inflace, hypotečních úroků či výnosů alternativních investic – záleží na okolnostech. Vše si opět ozřejměme na následujícím modelovém příkladu.

S jakými náklady musíte počítat

Co vás bude stát provoz nemovitosti? Abyste spočítali čistý příjem z nájemného, musíte od něj odečíst náklady na správu. A může to být slušná řádka položek. Jejich výčet a přesnou výši najdete na evidenčním listu. Jde o:

  • Fond oprav

  • Pojištění domu

  • Voda

  • Úklid

  • Vnitřní osvětlení domu

  • Odpad

  • Správa domu

  • Účetnictví

  • Topení, pokud není řešeno lokálně v bytě

Energie a další služby:

  • Elektřina

  • Plyn

  • Internet, telefon

Další náklady:

  • Pojištění bytu

  • Údržba bytu

Jaký potřebujeme minimální výnos, pokud kupujeme byt, jehož, kupní cena je přesně jeden milion korun, disponujeme vlastními prostředky ve výši sto tisíc korun 900 tisíc si budeme brát hypotéku?

U hypotéky na 20 let se úroková míra pohybuje v průměru kolem 4,5 procenta ročně, což se rovná měsíční splátce cca 6 tisíc korun. Čistý výnos z nájemného po odečtení všech nákladů (viz výše) musí tedy být minimálně 6 tisíc korun měsíčně, aby zaplatil hypotéku. V tomto případě tedy:

  • za hypotéku zaplatíte za rok celkem 72 tisíc korun. Chcete-li pokrýt náklady na ni, musí být výnos z čistého nájemného více než 7,2 % z kupní ceny nemovitosti ročně. Každé další procento navíc pak znamená výnos z vlastního kapitálu a pozitivní finanční tok.

Pokud bychom prodloužili hypoteční úvěr na 30 let, dostali bychom se na měsíční splátku cca pět tisíc korun měsíčně. Celkem tedy 60 tisíc ročně, 6 procent z ceny nemovitosti.

Nejsložitější věcí ale je odhad toho, jak vysoké nájemné jsou nájemníci v dané lokalitě za byt podobných kvalit platit. A jestli je tedy dostatečně vysoká pravděpodobnost, že po zaplacení nákladů na správu budeme mít na splátky hypotéky.

Zvažujeme-li tedy investici do nemovitosti skrze hypoteční úvěr, musíme se rozhodnout pro nemovitost, u které můžeme na čistém nájemném reálně dostat ročně osm procent z kupní ceny nemovitosti a více. Dostaneme-li se pod tuto míru, budeme prodělávat. Při rychlém nahlédnutí na sreality.cz sice není vůbec snadné takovou nemovitost najít, přesto to ale jde.

Města, kde lidé šílí po luxusním bydlení

14:52

Stratég: Český trh práce v recesi neutrpí jako při poslední krizi, pomůže mu i menší flexibilita

Míra nezaměstnanosti v Česku v březnu zůstala na 3 %, podle analytiků je ale potřeba čekat její výrazný nárůst v...
Česká republika Česká ekonomika Rozhovor
včera v 09:07

Miroslav Plojhar (ČS): Slabší koruna v době koronavirové krize působí jinak, než jsme zvyklí

V době, kdy se velká část ekonomiky zastavila, je slabší koruna pro firmy (a nakonec i pro spotřebitele) spíše...
Forex (FX) Česká koruna EUR/CZK
7. 4. 2020 14:52

Fyzické zlato: Investoři by měli vědět, co a kde nakupují, říká expert

Investoři, kteří nakupují zlaté cihly, slitky a mince, například i v rámci různých programů spoření do zlata, by měli...
Zlato Vzácné kovy Investiční alternativy
6. 4. 2020 12:00

Investorský magazín: Levné peníze, měnové riziko a český drobný investor

Tiskárny peněz jedou na historicky nejvyšší výkon. Co to znamená pro drobného investora, který se ještě navíc musí...
Investorský magazín Investiční strategie Centrální banky
4. 4. 2020 12:09

Roger Tooze: Deglobalizace probíhá, koronavirus ji může urychlit

Dodavatelské řetězce velkých nadnárodních korporací byla a stále jsou globální, pandemie COVID-19 a před ní i napětí...
Světová ekonomika Koronavirus Mezinárodní obchod
1. 4. 2020 17:21

Alternativní investice a panika na trhu: Proč se (ne)bát nemovitostí a spol.?

Pokud bude pandemie koronaviru dočasným faktorem v řádu týdnů či měsíců, alternativní investice v čele s realitami by...
Panika na trzích Koronavirus Rozhovor
31. 3. 2020 17:18

Tomáš Jandík (REICO): Dlouhodobé nemovitostní strategie koronavirus příliš nezasáhne, největší starosti budou mít hotely

Pandemie onemocnění COVID-19 a preventivní opatření vlád dopadají na globální ekonomiku. Budou cítit i na trhu s...
Nemovitosti Podílové fondy Komerční reality
30. 3. 2020 12:00

Investorský magazín: Současné tržní turbulence podle Jána Hájka, kolik nakupovat zlata a jak přežít home office

Investoři zažívají na trzích jedno z nejvíce volatilních období v historii. Jak touto dokonalou bouří proplout? S...
Investorský magazín Rozhovor Ján Hájek
30. 3. 2020 09:05

Semotan (J&T Banka): ČEZ a Avast jsou to nejlepší, co si teď na pražské burze můžete koupit

Pokles cen akcií bank na pražské burze se jeví jako atraktivní příležitost, ale pozastavení dividend bude zájem...
Akcie ČR Dividendy Rozhovor
26. 3. 2020 06:37

Sklenář (Saxo Bank): Podpora ekonomiky by mohla být pro stříbro jako průmyslový kov další vzpruhou

Cena trojské unce stříbra kvůli obavám z dopadů pandemie koronaviru rychle spadla, v posledních dnech ale našla...
Stříbro Komodity Průmyslové kovy
25. 3. 2020 09:16

Sklenář (Saxo Bank): Barel ropy okolo 25 USD dává smysl, počítejte ale s velkou volatilitou

Aktuální ceny barelu ropy mohou lákat kupce finančních nástrojů, například certifikátů, které mají černé zlato jako...
Ropa Komodity Ropa WTI
24. 3. 2020 06:26

Pilíšek (ZLATÉ REZERVY): Zlato srazily níže maržové obchody, vyhlížím kurz 2 000 USD za unci

Dolarová cena zlata až do začátku března rostla, a zdálo se tak, že žlutý kov potvrzuje pověst bezpečné investice v...
Zlato Investiční alternativy Komodity
23. 3. 2020 13:00

Investorský magazín: České nemovitosti v době (po)koronavirové

Co čeká české nemovitosti, až skončí karanténa? Scénářů je několik, ale ani jeden zatím neslibuje rychlý návrat...
Nemovitosti Realitní trh Česká republika
21. 3. 2020 07:06

Tlak na trhu s dluhopisy: Pohled portfoliomanažera

Výnosy některých vládních dluhopisů v souladu s defenzivním charakterem těchto cenných papírů v posledních týdnech...
Dluhopisový trh Státní dluhopisy Firemní dluhopisy
20. 3. 2020 06:35

Pražská burza: Oporou v krizi je po výsledcích ČEZ. Bankám by svědčil jiný přístup ČNB, říká makléř

Akcie ČEZ jsou v současnosti pro českou burzu oporou, investoři se mohou těšit možná i na dvojí dividendu v letošním...
Akcie ČR Panika na trzích Koronavirus
18. 3. 2020 12:19

Vácha (Conseq IM): Černí pasažéři v indexech, kteří se svezli vzhůru, mohou teď mít o to větší problémy

Poslední jedenáct let šly nahoru ceny většiny aktiv. V současných turbulencích se může jako problém ukázat například...
ETF Medvědí trh Uber
18. 3. 2020 06:23

Michal Šnobr (J&T Banka): ČEZ má potenciál zvyšovat dividendu, ve hře je i mimořádná výplata

Hospodaření ČEZ se podle očekávání vyvíjí solidně. Cena akcií tomu po plošných hlubokých výprodejích na trzích...
ČEZ Dividendy Akcie ČR
17. 3. 2020 09:45

Sýkora & Jaroš (WOOD & Company): Pandemii koronaviru zvládneme, nejvíce jsou teď na trhu potřeba klid a trpělivost

Prožili jsme hluboké krize, třeba bankrot Ruska nebo pád Lehman Brothers. Propady byly značné, důvěra v trhy se ale...
Koronavirus Světové akcie Medvědí trh
16. 3. 2020 12:11

Nový jaderný blok v Česku nic nevyřeší. Politici lžou, říká Šnobr

Spoléhání se na rozvoj jaderné energetiky v Česku působí jako nesmysl. Cena, ze kterou politici uvažují postavit nový...
Česká republika Česká ekonomika Energetika
13. 3. 2020 09:00

Investorský magazín: Černé pondělí a konec býka v Americe pohledem burzovního veterána

Akciové trhy po celém světě v druhém březnovém týdnu prudce oslabovaly. Začalo to výraznými pondělními propady, které...
Světové akcie Americké akcie Panika na trzích