Kolik by měla vynášet  investice do realit?
|

Kolik by měla vynášet investice do realit?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Dnes se podíváme na to, jaký výnos musíme získat, aby bylo investování do nemovitostí zajímavé.

Nemovitosti Investice
dům

Odpověď na otázku z perexu je jednoduchá: co nejvyšší! Jedním ze zásadních "proti" byznysu s nemovitostmi, třeba v porovnání s obchodováním s akciemi nebo komoditami, je nutnost nemovitost opravovat a spravovat – starat se o ni a o její nájemce. Výnos z ní by proto měl být minimálně tak vysoký, jako poskytují dividendové akcie (spíše ale vyšší), a určitě mnohem vyšší než úroky v bankách. Jaká je však ta "nejnižší míra zajímavé výnosnosti"? Stejně jako kdekoliv jinde i zde existuje několik různých pohledů a strategií. Pojďme si je představit.

Výnos spekulanta

Pokud investování do nemovitostí berete jako spekulaci typu "koupit a rychle prodat", nemusíte se o nemovitost starat v pravém slova smyslu. Zvlášť když dokážete prodej realizovat opravdu brzy po nákupu. Zato si rozhodně musíte důkladně spočítat, jaké budou náklady na nákup a prodej nemovitosti. Mohlo by se vám totiž snadno stát, že sice nemovitost prodáte za víc, než jste ji koupili, ale přesto proděláte…

Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá.

Náklady spojené s nákupem nemovitosti:

  • V případě, že kupujete nemovitost z exekuce, počítejte s náklady mezi patnácti až třiceti tisíci korunami na zajištění bezpečného převodu (zástavní právo, zápis s přímým svolením k vykonavatelnosti, směnka, právní konzultace);

  • pokud nemovitost kupujete na hypotéku, počítejte s poplatky (celkem odhadem 15 tisíc korun, banky ale často přicházejí s různými akčními a sezónními nabídkami) za sjednání hypotéky a odhad ceny nemovitosti, kterou použijete jako zástavu.

Náklady spojené s prodejem nemovitosti:

  • 3% daň z převodu nemovitosti (vypočítává se z prodejní ceny nemovitosti);

  • 15% daň z příjmu (vypočítává se z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti);

  • 3 000 korun za odhad ceny nemovitosti (pro potřeby daně z převodu nemovitosti);

  • 3–5 % z prodejní ceny nemovitosti jako provize realitní kanceláři. Dalším nákladům se nevyhnete ani při prodeji bez realitní kanceláře. Počítat musíte s náklady na inzerci (odhadnout cenu je velmi obtížné; zaleží na formě inzerce, kterou zvolíte), minimálně šest tisíc korun pak zaplatíte za vypracování smluvní dokumentace a advokátní úschovu.

Celá procedura od nákupu k inkasování peněz z prodeje vám zabere:

  • Přibližně čtyři měsíce v případě, že měl kupující hotovost (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, jeden měsíc převod na kupujícího);

  • přibližně pět měsíců v případě, že kupující použil k financování hypotéku (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, dva měsíce převod na kupujícího);

  • s šesti a více měsíci pak počítejte ve chvíli, kdy na nemovitosti vázla exekuce (minimálně dva měsíce zabere očištění nemovitosti, jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce a minimálně jeden měsíc potrvá převod na kupujícího).

Čas jsou peníze

Náklady obětované příležitosti (angl. opportunity costs, doslova "náklady na příležitost") v ekonomii odpovídají hodnotě nejhodnotnější činnosti (statku), které se musí ekonomický subjekt vzdát ve prospěch jiné činnosti (jiného statku). Co to znamená v praxi: pokud se rozhodnete vrhnout do obchodu s nemovitostmi, nebudete mít čas věnovat se jiné činnosti, která by vám mohla vydělat peníze nebo přinést jiné, pro vás hodnotné potěšení. Pokud byste si za stejný čas jinde vydělali více, je dobré zvážit, zda se do obchodování s nemovitostmi pouštět. Nejedná se tedy o levný, ani rychlý proces. Realizace obchodu vás samozřejmě nevytíží natolik, že byste nemohli po dané období dělat cokoliv dalšího, přesto by bylo chybou časovou náročnost obchodování s nemovitostmi podcenit.

Nejlepší ukázkou teorie je trochu praxe. Pojďme si proto vše ukázat na následujícím příkladu. Představte si, že kupujete nemovitost z exekuce za 1,4 milionu korun. Platíte hotově. Reálná tržní hodnota nemovitosti je 1,7 milionu korun:

Náklady:

  • 51 tisíc: daň z převodu nemovitosti

  • 45 tisíc: daň z příjmu

  • 30 tisíc: smluvní dokumentace na vyvázání z exekuce

  • 6 tisíc: smluvní dokumentace při prodeji

  • 3 tisíce: odhad pro potřebu daně z převodu nemovitosti

  • 3 tisíce: inzertní náklady

  • Náklady celkem: 138 tisíc korun Pokud nemovitost nakonec opravdu prodáte za 1,7 milionu korun, utržíte po odečtení nákladů zisk 162 tisíc korun za 6 měsíců, což se rovná procentuálnímu zhodnocení přibližně ve výši 13,5 procenta (tedy cca 27 procent ročně). Je to pro vás zajímavé? Vzhledem k riziku a pracnosti celého převodu si myslím, že by z takové transakce většina čtenářů raději vycouvala. Aby byl obchod "zajímavý", měla by být kupní cena nemovitosti o několik set tisíc korun nižší (nebo prodejní cena vyšší). U spekulací se běžně počítá s minimálně 25% výnosem z každého prodeje.

Výnos investora

Na rozdíl od spekulanta je správný investor konzervativní tvor myslící dlouhodobě, minimálně v pětiletém, ale spíše v ještě delším časovém horizontu. První výhoda této varianty je daná zákonem: pokud nemovitost vlastníte minimálně pět let nebo v ní minimálně dva roky bydlíte, vězte, že jste při následném prodeji osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu. V této variantě ale rozhodně nejde "jen" o prodej. Nesmíte opomenout to, že se vám nemovitost po celou dobu, kdy ji vlastníte, zhodnocuje. Optimální strategie je tedy nemovitost držet (a nechat ji vydělávat) a pak, ve správný okamžik, s dalším ziskem prodat.

Investory si můžeme rozdělit do dvou základních kategorií:

1. Investor ukládající bezpečně svoji hotovost

Tento druh investora disponuje "balíkem peněz" – hotovostí, kterou se snaží diverzifikovat do různých druhů investic, aby minimalizoval případná rizika ztrát. Prioritou pro něj není obrovská návratnost vložené částky, hlavním cílem je zajištění proti inflaci a zamezení postupnému znehodnocování finančních prostředků. Tito investoři vyhledávají zajímavé a výjimečné nemovitosti v centru měst, které mají svou hodnotu již historicky danou. Spokojí se s výnosem mezi třemi až pěti procenty ročně. Jejich hlavním parametrem při nákupu je bezpečnost investice.

2. Investor hledající vysoký výnos

Do této kategorie se řadí drtivá většina investorů do nemovitostí. A to i přesto, že minimální míra výnosnosti není zdaleka tak vysoká jako u spekulantů. Je to způsob pomalého, zato jistého bohatnutí. Tito investoři hledají takovou míru výnosu, která jim vydělá více než alternativní investiční příležitosti, popřípadě "porazí" úroky spojené s hypotečním úvěrem a ještě přinese "něco navíc". Optimální výnosová míra se proto odvíjí od aktuální výše inflace, hypotečních úroků či výnosů alternativních investic – záleží na okolnostech. Vše si opět ozřejměme na následujícím modelovém příkladu.

S jakými náklady musíte počítat

Co vás bude stát provoz nemovitosti? Abyste spočítali čistý příjem z nájemného, musíte od něj odečíst náklady na správu. A může to být slušná řádka položek. Jejich výčet a přesnou výši najdete na evidenčním listu. Jde o:

  • Fond oprav

  • Pojištění domu

  • Voda

  • Úklid

  • Vnitřní osvětlení domu

  • Odpad

  • Správa domu

  • Účetnictví

  • Topení, pokud není řešeno lokálně v bytě

Energie a další služby:

  • Elektřina

  • Plyn

  • Internet, telefon

Další náklady:

  • Pojištění bytu

  • Údržba bytu

Jaký potřebujeme minimální výnos, pokud kupujeme byt, jehož, kupní cena je přesně jeden milion korun, disponujeme vlastními prostředky ve výši sto tisíc korun 900 tisíc si budeme brát hypotéku?

U hypotéky na 20 let se úroková míra pohybuje v průměru kolem 4,5 procenta ročně, což se rovná měsíční splátce cca 6 tisíc korun. Čistý výnos z nájemného po odečtení všech nákladů (viz výše) musí tedy být minimálně 6 tisíc korun měsíčně, aby zaplatil hypotéku. V tomto případě tedy:

  • za hypotéku zaplatíte za rok celkem 72 tisíc korun. Chcete-li pokrýt náklady na ni, musí být výnos z čistého nájemného více než 7,2 % z kupní ceny nemovitosti ročně. Každé další procento navíc pak znamená výnos z vlastního kapitálu a pozitivní finanční tok.

Pokud bychom prodloužili hypoteční úvěr na 30 let, dostali bychom se na měsíční splátku cca pět tisíc korun měsíčně. Celkem tedy 60 tisíc ročně, 6 procent z ceny nemovitosti.

Nejsložitější věcí ale je odhad toho, jak vysoké nájemné jsou nájemníci v dané lokalitě za byt podobných kvalit platit. A jestli je tedy dostatečně vysoká pravděpodobnost, že po zaplacení nákladů na správu budeme mít na splátky hypotéky.

Zvažujeme-li tedy investici do nemovitosti skrze hypoteční úvěr, musíme se rozhodnout pro nemovitost, u které můžeme na čistém nájemném reálně dostat ročně osm procent z kupní ceny nemovitosti a více. Dostaneme-li se pod tuto míru, budeme prodělávat. Při rychlém nahlédnutí na sreality.cz sice není vůbec snadné takovou nemovitost najít, přesto to ale jde.

Města, kde lidé šílí po luxusním bydlení

23. 10. 2020 06:39

Aleš Prandstetter (eFrank.cz): Na tyto sektory má smysl dlouhodobě vsadit

Neumím říci, jak se budou vyvíjet ceny akcií v tom kterém odvětví do prezidentských voleb v USA nebo třeba do konce...
Americké akcie Světové akcie ETF
21. 10. 2020 17:42

3. listopad jako nejdůležitější den letošního roku: Do jakého světa se probudíme po prezidentských volbách v USA?

Myslím si, že Donald Trump navzdory dosavadním předvolebním průzkumům nakonec křeslo v Bílém domě uhájí. A pro trhy...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Volby
20. 10. 2020 14:51

Tenconi (ADA Economics): Inflace není, co bývala. V měnícím se světě (i) s tím musíme počítat

Jednou z nejvýznamnějších průmyslových strategií posledních let bylo omezení životnosti výrobků. Jde přitom o jistou...
Světová ekonomika Ekonomické a politické hrozby Inflace
20. 10. 2020 12:37

Expert: Česká zemědělská půda je stále atraktivní ve srovnání s Rakouskem nebo Německem, obrovský potenciál teď ale vidím na Slovensku

Zemědělská půda na Slovensku slibuje v současnosti podobně atraktivní zhodnocení, jaké jsme zaznamenali v uplynulých...
Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda
19. 10. 2020 12:00

Investorský magazín: Bankovky jako investice

Co je fascinujícího na sběru bankovek? A jak velké zhodnocení nabízejí? Investorský magazín nabízí úvodní lekci z...
Investorský magazín Rozhovor Investiční alternativy
15. 10. 2020 12:10

Výnosy a riziko na trhu s dluhopisy: Diverzifikace je základ, ve firemním sektoru budou (stále) padat hlavy

Velká část státních dluhopisů nabízí v současností záporný reálný výnos, mnohdy dokonce i ten nominální. Čeští drobní...
České státní dluhopisy Státní dluhopisy Firemní dluhopisy
13. 10. 2020 06:46

Horská (Raiffeisenbank): V horizontu pěti let změnu politiky centrálních bank nečekám, změna jejich role v globální ekonomice ale probíhá naplno

Centrální banky přehlížejí rychlý růst cen aktiv a sveřepě se věnují inflaci na úrovni klasického spotřebitelského...
Centrální banky Fed ECB
12. 10. 2020 12:00

Investorský magazín: Ruské akcie a trendy v obchodování drobných českých investorů

Investorský magazín tentokrát hledá zajímavé investiční příležitosti v největší zemi na světě. Ruské akcie, a nejen...
Rusko Emerging Markets Investiční strategie
12. 10. 2020 09:45

Jiří Staník (Helgi Library): Pilulka svůj růst nezakládá na lékárenském byznysu, ale na e-commerce. Třešničkou na dortu může být deregulace prodeje léků na předpis

Ocenění společnosti Pilulka je vzhledem k jejím růstovým plánům a dosavadní neziskovosti samozřejmě složité, firma má...
Akcie ČR Pražská burza Pilulka
11. 10. 2020 18:30

Pilulka.cz jde na burzu. Projděte si webinář s vedením společnosti a analytikem

26. října 2020 by se mělo na trhu START pražské burzy poprvé obchodovat s akciemi společnosti Pilulka.cz. Proč mohou...
Pilulka Akcie ČR Farmacie
10. 10. 2020 06:31

Petr a Martin Kasovi (Pilulka.cz): Cílem je spokojený zákazník, ne maximální možný zisk. Podnikání musí mít hlubší smysl

Petr a Martin Kasovi míří s Pilulkou.cz na pražskou burzu. V burzovní vinárně si povídali se šéfredaktorem...
Pilulka Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
8. 10. 2020 12:15

Prandstetter (eFrank.cz): Český akciový trh není pro ty, kdo chtějí chránit své bohatství. Bankovní tituly budou nadále pod tlakem nízkých sazeb

Z hlediska dividend je pražská burza nepochybně zajímavá, dlouhodobě je ale výkonnost samotných akcií na trhu v Rybné...
Akcie ČR Pražská burza Banky
6. 10. 2020 06:52

Filip Kejla (WOOD & Company): Pilulka je mimořádně atraktivní investice, hospodaření i valuace slibují růst

Filip Kejla není na trhu žádným nováčkem. Společnost Pilulka.cz, která se chystá na trh START pražské burzy, je podle...
Pilulka Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
5. 10. 2020 12:00

Investorský magazín: Česká zbrojovka Group na pražské burze a jak je (ne)bezpečný dark web

Vlna IPO na parketu pražské burzy pokračuje. Hlavní trh na začátku října obohatil tradiční český výrobce ručních...
Investorský magazín Rozhovor Česká zbrojovka Group
5. 10. 2020 09:54

Druhá vlna pandemie covidu-19: Je oživení ekonomiky v roce 2021 ohroženo?

Jaké jsou scénáře vývoje (nejen) české ekonomiky ve světle probíhající druhé vlny pandemie koronaviru? V rámci...
Česká republika Česká ekonomika Koronavirus
2. 10. 2020 11:52

Valuace technologických akcií pohledem insidera: Tesla není Amazon aneb Kde hledat hodnotu na přehřátém trhu

Ocenění akcií velkých technologických akcií je přehnané, v některých segmentech jsou ale očekávání přece jen...
Informační technologie Technologie Tesla
1. 10. 2020 17:53

Další globální otřes na vzdáleném horizontu: Rozpadnou se USA?

Chaos se stává normálem, o vítězích tak bude napříště rozhodovat odolnost vůči nečekaným šokům. Mezi ně se může...
Ekonomické a politické hrozby Geopolitická rizika Bitcoin
28. 9. 2020 12:00

Investorský magazín: Aktivní vs. pasivní investování

Pasivně, nebo aktivně spravovaný podílový fond? Investorský magazín probírá přednosti a nedostatky obou strategií....
Investiční strategie Podílové fondy ETF
24. 9. 2020 09:58

Chaos jako nový normál: Nechutná nerovnost ve společnosti může vyvolávat další šoky

Chaos se stává normálem, o vítězích tak bude napříště rozhodovat odolnost vůči nečekaným šokům. Ty může mimo jiné...
Světová ekonomika Ekonomické a politické hrozby Geopolitická rizika
22. 9. 2020 17:54

Jan Bureš: ČNB nemá nyní důvod měnit politiku, silnější koruna by mohla vést k verbálním intervencím

Česká národní banka nemá kam spěchat, jádrová inflace v Česku je vysoká. Ačkoli se čeká, že převáží dezinflační...
Česká koruna Maďarský forint Polský zlotý