REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti
|

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Nemovitosti BROKERJET ČS

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

Při pohledu do tabulky se jednotlivé firmy liší jen málo. V posledních letech ztrácelo pouze nizozemské Corio, které se během poslední dekády více zaměřilo na obchodní centra a upozadilo kancelářské a obytné budovy, což nebyl šťastný krok.

REIT mají vlastně jednoduchý model podnikání, jehož úspěch je založen na faktorech, které nemohou přímo ovlivnit (především na celkové hospodářské prosperitě země). Z hlediska akcionáře pak hraje podstatnou roli poměr vlastního kapitálu vůči aktivům a dluhu. Více dluhu, zvláště při nízkých sazbách, přinese akcionářům větší zisk na akcii. Vyznačil jsem modře, jak právě tento poměr pomohl francouzskému Unibailu dosáhnout největší rentability na vlastní kapitál, ale zákonitě také nejhoršího poměru ceny akcie k účetní hodnotě. Unibail je tedy z trojlístku nejvíce "spekulativní" ve smyslu kapitalizace.

Srovnání REITs

Při průměrování ziskovosti jsem záměrně vyřadil léta abnormální prosperity (2006 a 2007) a období mimořádné deprese (2008 a 2009), abych získal "normální" údaje. Rovněž jsem bral údaje o zisku takzvaně rozředěné (diluted), tedy upravené, aby zisk na akcii odrážel situaci, kdy by všechny preferenční akcie a konvertibilní emise byly vyměněny za kmenové akcie. **Všechny fondy se tedy obchodují zhruba kolem devítinásobku průměrných zisků za dekádu, z čehož inverzně vyplývá 11% zisková síla. To odpovídá i dlouhodobé rentabilitě na vlastní kapitál (Earned on total MC).

Z mého pohledu je tedy reálné, aby investor do REIT dosáhl zhruba 10 % ročního výnosu (kombinace dividendy a kurzového zisku) bez zohlednění daní. Samozřejmě, naprosto zásadní je koupit fond mimo období nadhodnocených nemovitostí a nájmů, kdy jsou ukazatele ziskovosti výrazně nad dlouhodobým průměrem (jako v letech 2006 a 2007, kdy se rentabilita pohybovala nad 20 %). Pokud srovnáme aktuální údaje s dlouhodobými průměry, moc se neliší. Akcie jsou nyní poměrně "správně" oceněny, nejsou výrazně levné nebo drahé.

Níže uvedený graf ukazuje vývoj cen akcií sledovaných REIT od roku 2003. Je nutné zmínit, že Unibail Rodamco vznikla prakticky až v roce 2007 spojením těchto dvou realitních společností, což zapříčinilo skokový nárůst ceny. I přes "abnormální" propad realitního trhu ve sledovaném období jsou Corio a Land Securities zhruba o 30 % výše (+4 % pravidelná dividenda). To dává při složeném úročení a navýšení ceny v posledním období o 30 % zhruba dvojnásobek vložené částky, tedy přibližně 7% roční výnos.

Srovnání REITs

Vzhledem k mimořádné situaci finanční, hypotéční a dluhové krize si troufám tvrdit, že výnos okolo 10 % v následující dekádě je docela dobře možný. Vnímám tedy REIT jako vhodný doplněk portfolia.

Zdroj: REITs A Comparative Approach
IFR: Růst prodeje průmyslových robotů letos zpomalí na deset procent
IFR: Růst prodeje průmyslových robotů letos zpomalí na deset procent
před 29 minutami

IFR: Růst prodeje průmyslových robotů letos zpomalí na deset procent

Tempo růstu prodeje průmyslových robotů ve světě letos zpomalí na deset procent z loňských 30 procent. Přispěje k...
Technologie Průmysl
Uber bude pronajímat návěsy k tahačům
Uber bude pronajímat návěsy k tahačům
před hodinou

Uber bude pronajímat návěsy k tahačům

Společnost Uber Technologies vstoupila do další sféry podnikání, začala pronajímat návěsy k tahačům. Její nový podnik...
Uber
Francouzská OVH ztrojnásobí výdaje, postaví se Googlu a Amazonu
12:17

Francouzská OVH ztrojnásobí výdaje, postaví se Googlu a Amazonu

Francouzský poskytovatel webhostingu a cloudových služeb OVH hodlá v příštích letech ztrojnásobit investice a...
Francie Internet
ArcelorMittal musí bývalým akcionářům doplatit 743 Kč za akcii
11:59

ArcelorMittal musí bývalým akcionářům doplatit 743 Kč za akcii

Skupina ArcelorMittal musí bývalým minoritním akcionářům, které před osmi lety vytěsnila z podniku ArcelorMittal...
ArcelorMittal Ocelářské firmy
Trh s kryptoměnami se ve čtvrtek pohybuje v negativním pásmu
11:31

Trh s kryptoměnami se ve čtvrtek pohybuje v negativním pásmu

Nejpopulárnější digitální měny ve čtvrtek dopoledne oslabují. Bitcoin podle serveru coinmarketcap.com kolem 11.30...
Kryptoměny Bitcoin
Maloobchodní tržby ve Spojeném království v září meziměsíčně klesly…
10:52

Maloobchodní tržby ve Spojeném království v září meziměsíčně klesly více, než se čekalo

Tržby maloobchodních prodejců ve Spojeném království v září klesly v meziměsíčním srovnání o 0,8 %. Čekal se pokles...
Spojené království Maloobchod Tržby
Novartis koupí za 2,1 miliardy USD producenta léků na rakovinu…
10:37

Novartis koupí za 2,1 miliardy USD producenta léků na rakovinu Endocyte

Švýcarská farmaceutická společnost Novartis koupí za 2,1 miliardy USD amerického výrobce léků na rakovinu Endocyte....
Farmacie Fúze a akvizice Evropské akcie
Asijské akcie ve čtvrtek převážně klesaly, proti proudu šel…
Asijské akcie ve čtvrtek převážně klesaly, proti proudu šel…
10:20

Asijské akcie ve čtvrtek převážně klesaly, proti proudu šel australský trh

Většina hlavních asijských akciových trhů zakončila čtvrteční seanci v červených číslech. V plusu uzavřely jen akcie...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
Vývoz Japonska v září poprvé od roku 2016 klesl
10:03

Vývoz Japonska v září poprvé od roku 2016 klesl

Vývoz Japonska se v září poprvé od roku 2016 meziročně snížil. Důvodem byl pokles dodávek do Spojených států a do...
Japonsko Mezinárodní obchod
Stávka v polských aerolinkách LOT zatím nemá dopad na lety
09:44

Stávka v polských aerolinkách LOT zatím nemá dopad na lety

Stávka v polských národních aerolinkách LOT zatím nemá vliv na lety. Uvedl to mluvčí aerolinek Adrian Kubicki. Stávka...
Polsko Doprava
Spojené státy neoznačily Čínu za měnového manipulátora
Spojené státy neoznačily Čínu za měnového manipulátora
09:00

Spojené státy neoznačily Čínu za měnového manipulátora

Vláda Spojených států zatím neoznačila Čínu ani žádného jiného ze svých obchodních partnerů za měnového manipulátora....
Spojené státy americké (USA) Čína Měny
Německo: Index velkoobchodních cen v září meziročně stoupl o 3,5 %
08:43

Německo: Index velkoobchodních cen v září meziročně stoupl o 3,5 %

Německý index velkoobchodních cen v září meziročně vzrostl o 3,5 % po růstu o 3,8 % v předchozím měsíci. V...
Německo Inflace
Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 7,2 % na 209,8…
Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 7,2 % na 209,8…
08:07

Avastu v třetím čtvrtletí stouply upravené tržby o 7,2 % na 209,8 milionu USD

Vývojáři antivirového softwaru Avast v třetím čtvrtletí letošního roku stouply upravené tržby o 7,2 % na 209,8...
Avast Software Evropské akcie
Mediální CME v třetím čtvrtletí vzrostly tržby na 123,52 milionu USD,…
Mediální CME v třetím čtvrtletí vzrostly tržby na 123,52 milionu USD,…
07:52

Mediální CME v třetím čtvrtletí vzrostly tržby na 123,52 milionu USD, čistý zisk dosáhl 68,57 milionu USD

Mediální společnost CME, která v České republice vlastní televizi Nova a další stanice, vykázala za letošní třetí...
CME (CETV) Média Televize
Americký prezident Trump vyzval svůj kabinet k úsporám
Americký prezident Trump vyzval svůj kabinet k úsporám
včera v 22:01

Americký prezident Trump vyzval svůj kabinet k úsporám

Americký prezident Donald Trump ve středu vyzval členy svého kabinetu, aby předložili návrhy na snížení výdajů svých...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Donald Trump