REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti
|

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Nemovitosti BROKERJET ČS

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

Při pohledu do tabulky se jednotlivé firmy liší jen málo. V posledních letech ztrácelo pouze nizozemské Corio, které se během poslední dekády více zaměřilo na obchodní centra a upozadilo kancelářské a obytné budovy, což nebyl šťastný krok.

REIT mají vlastně jednoduchý model podnikání, jehož úspěch je založen na faktorech, které nemohou přímo ovlivnit (především na celkové hospodářské prosperitě země). Z hlediska akcionáře pak hraje podstatnou roli poměr vlastního kapitálu vůči aktivům a dluhu. Více dluhu, zvláště při nízkých sazbách, přinese akcionářům větší zisk na akcii. Vyznačil jsem modře, jak právě tento poměr pomohl francouzskému Unibailu dosáhnout největší rentability na vlastní kapitál, ale zákonitě také nejhoršího poměru ceny akcie k účetní hodnotě. Unibail je tedy z trojlístku nejvíce "spekulativní" ve smyslu kapitalizace.

Srovnání REITs

Při průměrování ziskovosti jsem záměrně vyřadil léta abnormální prosperity (2006 a 2007) a období mimořádné deprese (2008 a 2009), abych získal "normální" údaje. Rovněž jsem bral údaje o zisku takzvaně rozředěné (diluted), tedy upravené, aby zisk na akcii odrážel situaci, kdy by všechny preferenční akcie a konvertibilní emise byly vyměněny za kmenové akcie. **Všechny fondy se tedy obchodují zhruba kolem devítinásobku průměrných zisků za dekádu, z čehož inverzně vyplývá 11% zisková síla. To odpovídá i dlouhodobé rentabilitě na vlastní kapitál (Earned on total MC).

Z mého pohledu je tedy reálné, aby investor do REIT dosáhl zhruba 10 % ročního výnosu (kombinace dividendy a kurzového zisku) bez zohlednění daní. Samozřejmě, naprosto zásadní je koupit fond mimo období nadhodnocených nemovitostí a nájmů, kdy jsou ukazatele ziskovosti výrazně nad dlouhodobým průměrem (jako v letech 2006 a 2007, kdy se rentabilita pohybovala nad 20 %). Pokud srovnáme aktuální údaje s dlouhodobými průměry, moc se neliší. Akcie jsou nyní poměrně "správně" oceněny, nejsou výrazně levné nebo drahé.

Níže uvedený graf ukazuje vývoj cen akcií sledovaných REIT od roku 2003. Je nutné zmínit, že Unibail Rodamco vznikla prakticky až v roce 2007 spojením těchto dvou realitních společností, což zapříčinilo skokový nárůst ceny. I přes "abnormální" propad realitního trhu ve sledovaném období jsou Corio a Land Securities zhruba o 30 % výše (+4 % pravidelná dividenda). To dává při složeném úročení a navýšení ceny v posledním období o 30 % zhruba dvojnásobek vložené částky, tedy přibližně 7% roční výnos.

Srovnání REITs

Vzhledem k mimořádné situaci finanční, hypotéční a dluhové krize si troufám tvrdit, že výnos okolo 10 % v následující dekádě je docela dobře možný. Vnímám tedy REIT jako vhodný doplněk portfolia.

Zdroj: REITs A Comparative Approach
Fidelity International mění název fondu, zaměřuje se na budoucnost…
Fidelity International mění název fondu, zaměřuje se na budoucnost…
před hodinou

Fidelity International mění název fondu, zaměřuje se na budoucnost konektivity

Fidelity International přejmenovává svůj fond Fidelity Global Communication Fund na Future Connectivity Fund. Nový...
Telekomunikace Internet 5G sítě
MONETA vykázala za první tři čtvrtletí roku čistý zisk 1,92 miliardy…
MONETA vykázala za první tři čtvrtletí roku čistý zisk 1,92 miliardy…
07:17

MONETA vykázala za první tři čtvrtletí roku čistý zisk 1,92 miliardy Kč, výsledek ovlivnily opravné položky

Finanční ústav MONETA Money Bank vykázal za první tři čtvrtletí letošního roku čistý zisk 1,92 miliardy Kč. Meziročně...
MONETA Money Bank (dříve GE Money Bank) Evropské banky Banky
Co musíte ráno vědět (30. října)
Co musíte ráno vědět (30. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (30. října)

Jak se ve čtvrtek dařilo evropským a americkým akciím, o kolik procent vystřelila ekonomika Spojených států ve třetím...
Musíte vědět
Twitteru ve třetím čtvrtletí přibylo méně uživatelů, než se čekalo.…
Twitteru ve třetím čtvrtletí přibylo méně uživatelů, než se čekalo.…
včera v 22:56

Twitteru ve třetím čtvrtletí přibylo méně uživatelů, než se čekalo. Tržby ale stouply a byly nad odhady

Sociální síti Twitter přibylo ve třetím čtvrtletí méně uživatelů, než se čekalo, a jeho akcie proto po skončení...
Twitter Sociální sítě Internet
Zisk Applu ve čtvrtém finančním čtvrtletí klesl, tržby z prodeje…
Zisk Applu ve čtvrtém finančním čtvrtletí klesl, tržby z prodeje…
včera v 22:40

Zisk Applu ve čtvrtém finančním čtvrtletí klesl, tržby z prodeje iPhonů zaostaly za očekáváním

Čistý zisk americké technologické společnosti Apple ve čtvrtém finančním čtvrtletí klesl o více než sedm procent na...
Apple Mobilní telefony Tablety
Tržby Amazonu ve třetím čtvrtletí stouply o 37 % a překonaly odhady
Tržby Amazonu ve třetím čtvrtletí stouply o 37 % a překonaly odhady
včera v 22:20

Tržby Amazonu ve třetím čtvrtletí stouply o 37 % a překonaly odhady

Tržby internetového prodejce Amazon stouply ve třetím čtvrtletí o 37 % na 96,15 miliardy dolarů a překonaly odhady....
Amazon Internet Technologie
Tržby Alphabetu se ve třetím čtvrtletí vrátily k růstu, se ziskem…
Tržby Alphabetu se ve třetím čtvrtletí vrátily k růstu, se ziskem…
včera v 21:53

Tržby Alphabetu se ve třetím čtvrtletí vrátily k růstu, se ziskem překonaly odhady

Tržby americké společnosti Alphabet, která je majitelem internetové firmy Google, stouply ve třetím čtvrtletí...
Alphabet (Google) Technologie Internet
Facebooku ve třetím čtvrtletí vzrostl zisk, tržby překonaly očekávání
Facebooku ve třetím čtvrtletí vzrostl zisk, tržby překonaly očekávání
včera v 21:48

Facebooku ve třetím čtvrtletí vzrostl zisk, tržby překonaly očekávání

Americké společnosti Facebook, která provozuje stejnojmennou sociální síť, ve třetím čtvrtletí meziročně vzrostl...
Facebook Sociální sítě Internet
Americké akcie ve čtvrtek po středečním propadu posílily
Americké akcie ve čtvrtek po středečním propadu posílily
včera v 21:30

Americké akcie ve čtvrtek po středečním propadu posílily

Americké akcie ve čtvrtek posílily v čele s technologickými podniky, a smazaly tak část středečního propadu. Příznivé...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Eurohold: Antimonopolní úřad souhlasí s převzetím bulharských aktiv…
včera v 19:46

Eurohold: Antimonopolní úřad souhlasí s převzetím bulharských aktiv skupiny ČEZ

Bulharský antimonopolní úřad povolil bulharské pojišťovací a finanční skupině Eurohold koupit bulharská aktiva firmy...
ČEZ Energetika Bulharsko
Největší ruská banka Sberbank prudce zvýšila čtvrtletní zisk
včera v 18:08

Největší ruská banka Sberbank prudce zvýšila čtvrtletní zisk

Největší ruská bankovní společnost Sberbank ve třetím čtvrtletí meziročně zvýšila čistý zisk o 74 % na 271,4 miliardy...
Banky Rusko Výsledková sezóna
Evropské akcie své dopolední zisky ve čtvrtek neudržely, opět…
Evropské akcie své dopolední zisky ve čtvrtek neudržely, opět…
včera v 18:00

Evropské akcie své dopolední zisky ve čtvrtek neudržely, opět skončily ve ztrátě

Akcie na západoevropských trzích po dobrém začátku ve čtvrtek opět skončily v červených číslech, zisk si připsal...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
USA vydají do Japonska dva údajné komplice exšéfa Nissanu Ghosna
včera v 17:52

USA vydají do Japonska dva údajné komplice exšéfa Nissanu Ghosna

Ministerstvo zahraničí USA se rozhodlo vydat do Japonska dva Američany, kteří čelí obviněním z toho, že loni pomohli...
Spojené státy americké (USA) Japonsko Auta
ExxonMobil plánuje na celém světě zrušit až 15 % pozic
včera v 17:44

ExxonMobil plánuje na celém světě zrušit až 15 % pozic

ExxonMobil propustí ve Spojených státech na 1 900 zaměstnanců a celosvětově by mohl zrušit až 14 000 pracovních pozic...
Energetika ExxonMobil
Pražská burza ve čtvrtek klesla nejvýrazněji za čtvrt roku
Pražská burza ve čtvrtek klesla nejvýrazněji za čtvrt roku
včera v 16:50

Pražská burza ve čtvrtek klesla nejvýrazněji za čtvrt roku

Index PX pražské burzy ve čtvrtek oslabil o 1,88 % na 848,85 bodu. Byl to nejvýraznější pokles od konce července....
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Siemens prodává divizi Flender za více než dvě miliardy eur
včera v 15:36

Siemens prodává divizi Flender za více než dvě miliardy eur

Německá strojírenská společnost Siemens se dohodla na prodeji své divize mechanických pohonů Flender americké...
Siemens Evropské akcie
Výkon ekonomiky se podle odhadů v třetím čtvrtletí dočasně zlepšil
včera v 15:14

Výkon ekonomiky se podle odhadů v třetím čtvrtletí dočasně zlepšil

Ekonomika ve třetím čtvrtletí stoupla ve srovnání s druhým čtvrtletím o zhruba pět procent, vyplývá z odhadů...
Česká ekonomika HDP Hospodářský růst
USA: Rozjednané prodeje domů v září zklamaly
včera v 15:00

USA: Rozjednané prodeje domů v září zklamaly

Počet rozjednaných prodejů domů ve Spojených státech v září meziročně vzrostl o 20,5 % po růstu o 24,2 % v srpnu....
Spojené státy americké (USA) Americký realitní trh
Výrobce čipů Marvell převezme za 10 miliard USD rivala Inphi
včera v 14:53

Výrobce čipů Marvell převezme za 10 miliard USD rivala Inphi

Americký výrobce počítačových čipů Marvell Technology Group koupí svého rivala Inphi. Hodnota transakce, která se...
Americké akcie Fúze a akvizice
Německo na pomoc podnikům v listopadu vydá až deset miliard eur
včera v 14:49

Německo na pomoc podnikům v listopadu vydá až deset miliard eur

Německo je připraveno na pomoc podnikům zasaženým nadcházející listopadovou karanténní uzávěrou poskytnout až deset...
Německo Koronavirus Podpora ekonomiky