REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti
|

REIT jako investiční alternativa nákupu nemovitosti

V současném prostředí nízkých úrokových sazeb u hypoték a klesajících cen jistě řada investorů zvažuje investiční nákup nemovitosti za účelem jejího pronajímání.

Nemovitosti BROKERJET ČS

Proti takovému kroku ovšem hovoří administrativní náročnost vyřízení a hledání nájemců, daň z převodu nemovitosti, náklady na údržbu, nejistota ohledně úrokových sazeb v delším horizontu, do jisté míry také nízká likvidita investice.

Zajímavou alternativou jsou realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trust – REIT), které mohou pomoci zmírnit nevýhody investice do fyzické nemovitosti. Podíval jsem se na jejich podmínky a srovnal velké fondy ze západoevropských zemí (Francie, Spojeného království, Nizozemska a Německa) z pohledu historické výkonnosti a současné kapitalizace.

REIT jsou vlastně obdobou podílových fondů, ale místo do akcií či dluhopisů investují do portfolií nemovitostí. Příjmy fondů plynou z jejich pronájmu a rozdělují se mezi akcionáře. Přestože právní úpravy pro REIT vznikaly v jednotlivých zemích v různých obdobích (v Nizozemsku v roce 1969, Německu či Spojeném království v roce 2007), můžeme vysledovat společné prvky:

  • podléhají povinnému zápisu na burze cenných papírů (s výjimkou Nizozemska);

  • zachovávají si statut veřejně vlastněného investiční nástroje (REIT nesmí ovládat jediný akcionář);

  • majetek musí být investován převážně do nemovitostí a příjmy plynou z pouhého pasivního pronájmu. Developerská činnost může být povolena, ale pouze jako nezpůsobilá činnost (bez daňových výhod, nebo jen v určitém procentu). Obhospodařování komerčních objektů, jako jsou hotely a nákupní centra, mohou být předmětem činnosti REIT, ale pouze pokud nemá fond zároveň na starosti samo podnikání v těchto střediscích;

  • REIT režim poskytuje osvobození od korporátní daně ze zisku z pronájmu a z kapitálového zisku pocházejícího z prodeje kvalifikovaného majetku;

  • REIT musí distribuovat většinu svých příjmů (od 80 % do 100 %);

  • ve většině zemí existují omezení na úroveň povoleného dluhového financování (v Nizozemsku a Německu nesmí dluh přesáhnout 60 % aktiv);

  • přijetí režimu REIT většinou zahrnuje "konverzní poplatek". Ve Spojeném království byl tento poplatek ve výši 2 % z objemu majetku zrušen v roce 2012;

  • pro zahraničního akcionáře je dividendový výnos daněn srážkovou daní jako u akcií (Nizozemsko 15 %, Německo 26,375 %) či zvláštní sazbou (Spojené království 20 %, Francie 25 %).

Výhodami těchto fondů jsou tedy daňová optimalizace, transparentnost (tržní ocenění nemovitostí a podmínky kapitalizace), vysoká likvidita a diverzifikace portfolia nemovitostí. Osobně se mi líbí pravidlo 60 % dluhu vůči aktivům (ve srovnání například se 100% či 90% hypotékami pro obyvatele, u nichž nejde primárně o investiční záměr, ale v makro měřítku to může - a také k tomu došlo - dělat problémy).

Nevýhodou REIT je vyšší volatilita ceny oproti podkladovým aktivům a nájmům způsobená dluhovou pákou, ne/profesionalitou řízení a problémem přeceňování aktiv (odhady cen nemovitostí jsou náchylné k manipulaci). To se projevilo pádem cen sledovaných REIT z vrcholů z roku 2007 až o 80 % v případě britské Land Securities, což bylo o dost více než redukce cen a nájmů (další hodnoty Low a High v tabulce na druhé stránce).

Při pohledu do tabulky se jednotlivé firmy liší jen málo. V posledních letech ztrácelo pouze nizozemské Corio, které se během poslední dekády více zaměřilo na obchodní centra a upozadilo kancelářské a obytné budovy, což nebyl šťastný krok.

REIT mají vlastně jednoduchý model podnikání, jehož úspěch je založen na faktorech, které nemohou přímo ovlivnit (především na celkové hospodářské prosperitě země). Z hlediska akcionáře pak hraje podstatnou roli poměr vlastního kapitálu vůči aktivům a dluhu. Více dluhu, zvláště při nízkých sazbách, přinese akcionářům větší zisk na akcii. Vyznačil jsem modře, jak právě tento poměr pomohl francouzskému Unibailu dosáhnout největší rentability na vlastní kapitál, ale zákonitě také nejhoršího poměru ceny akcie k účetní hodnotě. Unibail je tedy z trojlístku nejvíce "spekulativní" ve smyslu kapitalizace.

Srovnání REITs

Při průměrování ziskovosti jsem záměrně vyřadil léta abnormální prosperity (2006 a 2007) a období mimořádné deprese (2008 a 2009), abych získal "normální" údaje. Rovněž jsem bral údaje o zisku takzvaně rozředěné (diluted), tedy upravené, aby zisk na akcii odrážel situaci, kdy by všechny preferenční akcie a konvertibilní emise byly vyměněny za kmenové akcie. **Všechny fondy se tedy obchodují zhruba kolem devítinásobku průměrných zisků za dekádu, z čehož inverzně vyplývá 11% zisková síla. To odpovídá i dlouhodobé rentabilitě na vlastní kapitál (Earned on total MC).

Z mého pohledu je tedy reálné, aby investor do REIT dosáhl zhruba 10 % ročního výnosu (kombinace dividendy a kurzového zisku) bez zohlednění daní. Samozřejmě, naprosto zásadní je koupit fond mimo období nadhodnocených nemovitostí a nájmů, kdy jsou ukazatele ziskovosti výrazně nad dlouhodobým průměrem (jako v letech 2006 a 2007, kdy se rentabilita pohybovala nad 20 %). Pokud srovnáme aktuální údaje s dlouhodobými průměry, moc se neliší. Akcie jsou nyní poměrně "správně" oceněny, nejsou výrazně levné nebo drahé.

Níže uvedený graf ukazuje vývoj cen akcií sledovaných REIT od roku 2003. Je nutné zmínit, že Unibail Rodamco vznikla prakticky až v roce 2007 spojením těchto dvou realitních společností, což zapříčinilo skokový nárůst ceny. I přes "abnormální" propad realitního trhu ve sledovaném období jsou Corio a Land Securities zhruba o 30 % výše (+4 % pravidelná dividenda). To dává při složeném úročení a navýšení ceny v posledním období o 30 % zhruba dvojnásobek vložené částky, tedy přibližně 7% roční výnos.

Srovnání REITs

Vzhledem k mimořádné situaci finanční, hypotéční a dluhové krize si troufám tvrdit, že výnos okolo 10 % v následující dekádě je docela dobře možný. Vnímám tedy REIT jako vhodný doplněk portfolia.

Zdroj: REITs A Comparative Approach
Co musíte ráno vědět (16. října)
Co musíte ráno vědět (16. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (16. října)

Jak se v úterý obchodovalo v Evropě a ve Spojených státech, jakým tempem letos podle MMF poroste světová ekonomika a...
Musíte vědět
Americké akcie v úterý povzbudily výsledkové zprávy firem za třetí…
Americké akcie v úterý povzbudily výsledkové zprávy firem za třetí…
včera v 22:30

Americké akcie v úterý povzbudily výsledkové zprávy firem za třetí kvartál

Americké akcie uzavřely úterní obchodování se zisky, když je povzbudily výsledkové zprávy firem za třetí čtvrtletí. V...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Huawei stále v Evropě získává kontrakty na zařízení pro sítě 5G
včera v 21:31

Huawei stále v Evropě získává kontrakty na zařízení pro sítě 5G

Čínská společnost Huawei sice čelí ze strany Spojených států obviněním ohledně možné špionáže, poptávka po jejích...
Telekomunikace Technologie Čína
Nová německá pravidla nevylučují Huawei z výstavby sítí 5G
včera v 21:07

Nová německá pravidla nevylučují Huawei z výstavby sítí 5G

Němečtí regulátoři v úterý zveřejnili návrh pravidel pro výstavbu sítí páté generace (5G), který z dodávek potřebných...
Telekomunikace Německo Čína
Firma Benettonových se bude spolupodílet na záchraně Alitalie
včera v 20:43

Firma Benettonových se bude spolupodílet na záchraně Alitalie

Firma vlastněná rodinou Benettonových se bude spoluucházet o problémovou aerolinku Alitalia. Společnost Atlantia...
Itálie Doprava
Ryanair bude v létě létat z Prahy do Soluně a na Rhodos
včera v 19:23

Ryanair bude v létě létat z Prahy do Soluně a na Rhodos

Irské nízkonákladové aerolinky Ryanair zavedou od dubna 2020 dvě pravidelné přímé linky mezi Prahou a Řeckem. Během...
Doprava Evropské akcie Česká republika
Google představil čtvrtou generaci svých chytrých telefonů Pixel
Google představil čtvrtou generaci svých chytrých telefonů Pixel
včera v 18:14

Google představil čtvrtou generaci svých chytrých telefonů Pixel

Americký internetový gigant Google v úterý představil čtvrtou generaci svých chytrých telefonů Pixel a některá další...
Alphabet (Google) Americké akcie Technologie
Evropské akcie v úterý zdražily díky naději na uzavření brexitové…
Evropské akcie v úterý zdražily díky naději na uzavření brexitové…
včera v 18:00

Evropské akcie v úterý zdražily díky naději na uzavření brexitové dohody

Evropské akciové trhy zakončily úterní obchodování v zelených číslech, když těžily ze slov hlavního brexitového...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Zalando chce mít do roku 2023 v managementu nejméně 40 % žen
včera v 17:36

Zalando chce mít do roku 2023 v managementu nejméně 40 % žen

Největší evropský prodejce módy na internetu Zalando chce mít do roku 2023 v managementu nejméně 40 procent žen....
Německo Móda a design Evropské akcie
ČR v žebříčku konkurenceschopnosti WEF spadla o tři místa na 32.…
ČR v žebříčku konkurenceschopnosti WEF spadla o tři místa na 32.…
včera v 17:20

ČR v žebříčku konkurenceschopnosti WEF spadla o tři místa na 32. příčku

Česko spadlo v mezinárodním žebříčku konkurenceschopnosti za období 2019/2020 Světového ekonomického fóra (WEF) o tři...
Česká republika Česká ekonomika
Průzkum: Třetina britských automobilových firem propouští
včera v 17:03

Průzkum: Třetina britských automobilových firem propouští

Zhruba čtyři pětiny britských firem působících v automobilovém průmyslu se obávají, že odchod Británie z Evropské...
Spojené království Auta Evropská unie
Pražská burza v úterý nepatrně stoupla, nahoru ji táhly akcie…
Pražská burza v úterý nepatrně stoupla, nahoru ji táhly akcie…
včera v 16:45

Pražská burza v úterý nepatrně stoupla, nahoru ji táhly akcie Komerční banky

Pražská burza zakončila úterní obchodování v zelených číslech, index PX ale zpevnil pouze o 0,09 % na 1 020,39 bodu....
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Experti ČNB: Zatím nás nečeká ani euro, ani konec hotovosti
Experti ČNB: Zatím nás nečeká ani euro, ani konec hotovosti
včera v 16:35

Experti ČNB: Zatím nás nečeká ani euro, ani konec hotovosti

I když v poslední době roste popularita bezhotovostních plateb a dalších inovací v bankovnictví, konec hotovosti...
ČNB Centrální banky Česká koruna
Reuters: AXA zvažuje odprodej aktivit ve střední Evropě, včetně ČR
Reuters: AXA zvažuje odprodej aktivit ve střední Evropě, včetně ČR
včera v 16:18

Reuters: AXA zvažuje odprodej aktivit ve střední Evropě, včetně ČR

Finanční skupina AXA zvažuje prodej svých aktivit ve střední Evropě - v Polsku, na Slovensku a v České republice....
Francie Evropské banky Evropské akcie
Ze světa investičních doporučení (15. října)
včera v 16:00

Ze světa investičních doporučení (15. října)

Které akcie si v úterý vysloužily pozornost analytiků? Nabízíme přehled vybraných nových a upravených investičních...
Investiční doporučení
Šéf Thomase Cooka hájil před výborem parlamentu výši svého platu
včera v 15:18

Šéf Thomase Cooka hájil před výborem parlamentu výši svého platu

Peter Fankhauser, šéf zkrachovalé britské cestovní kanceláře Thomas Cook, hájil před parlamentním výborem výši svého...
Bankrot Management Platy a osobní ohodnocení
MMF: Světová ekonomika letos vzroste nejméně od finanční krize
MMF: Světová ekonomika letos vzroste nejméně od finanční krize
včera v 15:00

MMF: Světová ekonomika letos vzroste nejméně od finanční krize

Růst světové ekonomiky v letošním roce zpomalí na tři procenta, což bude nejslabší tempo od globální finanční krize....
Světová ekonomika Hospodářský růst HDP
Norský obchod byl v září poprvé za dva roky v deficitu
včera v 14:37

Norský obchod byl v září poprvé za dva roky v deficitu

Bilance zahraničního obchodu Norska se v září poprvé za téměř dva roky propadla do deficitu. Důvodem byl prudký...
Norsko Mezinárodní obchod