5 zásadních opatření, která ovlivnila získání hypotéky v ČR
|

5 zásadních opatření, která ovlivnila získání hypotéky v ČR

Podmínky pro poskytování hypotéčních úvěrů a jejich dostupnost v posledních letech výrazně ovlivnila nová legislativa i omezení ze strany centrální banky. Zákon například razantně omezil poplatky bank za předčasné splátky. Aktuálně bylo potvrzeno, že účtovat lze opravdu jen nezbytné náklady. Vedle toho Česká národní banka zavedla přísnější pravidla pro poskytování hypoték, když zakázala 100% hypotéky nebo stanovila strop výše úvěru a splátek ve vztahu k příjmům. V oblasti se navíc chystají další změny.

Hypotéky Nemovitosti Realitní trh Úvěry Bydlení ČNB Regulace

Dva týdny na rozmyšlenou

První opatření se netýká jen hypoték, ale veškerých spotřebitelských úvěrů. Jde o výrazné zpřehlednění nabídky bank i nebankovních společností. Informace o nákladech na úvěr musí klient předem obdržet ve srozumitelné a pevně stanovené struktuře, což mu usnadní orientaci na trhu.

Zájemce o hypotéku má navíc garanci, že konkrétní nabídka úvěru platí dva týdny a banka ji během této lhůty nemůže změnit ani zrušit. Klient tak získává čas na rozmyšlenou, během kterého může porovnat nabídku s konkurencí. U spotřebitelských úvěrů, které nejsou určeny na bydlení, je 14denní lhůta na odstoupení od smlouvy.

Za předčasné splacení jen administrativní náklady

Legislativa již umožňuje vyhnout se sankcím za mimořádné splátky a výrazně omezuje poplatky za předčasné splacení úvěru. Každoročně je tak možné splatit v měsíci před výročím smlouvy až čtvrtinu původní výše hypotéky bez sankcí. Bez zbytečných poplatků lze doplatit i celý spotřebitelský úvěr nebo hypotéku. Banka má v takovém případě právo jen na náhradu účelně vynaložených nákladů.

Ačkoli ze zákona vyplývá, co lze při předčasném splacení hypotéky klientům účtovat, některé banky se pokoušely mezi účelně vynaložené náklady zahrnovat také náklady na zprostředkování, které tam jednoznačně nepatří. To nedávno potvrdila i Česká národní banka. Za účelně vynaložené náklady tak není možné považovat prakticky nic jiného než úhradu administrativních nákladů.

Omezení výše úvěrů na základě příjmů

Aby se předešlo situaci, že dlužník nebude schopen splácet hypotéku, definovala ČNB loni na podzim limity pro poměrové ukazatele příjmů a zadlužení. Konkrétně jde o limit pro celkové zadlužení (debt to income, DTI). DTI by nemělo překročit hodnotu 9, což znamená, že žadatel o hypotéku by neměl dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu.

Pak je tu limit pro maximální objem splátek vyjádřený poměrem součtu splátek všech úvěrů vůči úhrnu čistých příjmů (debt service to income, DSTI). DSTI nesmí překročit 45 %, což znamená, že při příjmu 25 tisíc korun měsíčně je možné splácet maximálně 11 250 korun.

Musíte mít našetřenu téměř čtvrtinu hodnoty nemovitosti

Již dříve ČNB znemožnila financovat hypotékou celou nemovitost. 100% hypotéku již nelze získat, protože u většiny hypotéčních úvěrů může činit poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV) maximálně 80 %. Zbylých 20 % hodnoty by měl mít žadatel z vlastních zdrojů.

K tomu je potřeba přičíst daň z nabytí nemovitosti, která činí 4 % z ceny nemovitosti. Žadatel o hypotéku by tak měl mít minimálně 24 % hodnoty našetřených, nemluvě o dalších prostředcích, které budou potřeba na opravy a pořízení vybavení. Nutnost mít ve vlastních penězích čtvrtinu ceny dělá z limitu pro LTV nejvíce omezující faktor ze všech dosavadních regulací.

Mírnější restrikce pro mladé

Čísla z prvních měsíců letošního roku ukazují, že regulace hypotéční trh významně ovlivnila. Nová legislativa nicméně počítá s tím, že by ČNB svá omezení změkčila. Pro zájemce o hypotéku, kteří jsou mladší 36 let, by se limit pro LTV posunul o 10 procentních bodů výše, DSTI o 5 procentních bodů a DTI by mohlo dosahovat příznivější hodnoty 10. Dostupnost bydlení pro lidi mladší 36 let se tím zlepší, ale hypotéky budou tímto nesystémově hůře dosažitelné pro ty ostatní.

Zdroj: Gepard Finance