Životní investice = americké reality

Obamův plán slibuje robustní finanční injekci k oživení americké ekonomiky, které lze očekávat do 12 až 18 měsíců. Stejně jako jsme zaznamenali v době recese raketový pád cen nemovitostí (v rozmezí od 20 do 70%), očekáváme obdobně rychlý růst v období oživení a následné konjunktury,

Koupíte-li nemovitost nyní, pak při jejím prodeji v období oživení lze počítat se ziskem ve výši 20 až 30%, počkáte-li s prodejem na období konjunktury, pak můžete počítat se ziskem od 30 do 50%.

Velice výhodné je koupit od banky nemovitost ve formě propadlé zástavy, nebo ji koupit v aukci. Výhodná je i koupě nemovitosti přímo od vlády USA.

Mezinárodní výzkumy mezi investory do nemovitostí ukazují, že USA jsou jimi považovány za nejperspektivnější realitní trh. Jinými slovy o zájemce o koupi nemovitosti v USA nebude „nouze“, takže nečekáme problémy s následným prodejem Vámi koupené nemovitosti

Kam v USA nejvýhodněji investovat

Residenční bydlení (byty, rodinné domy) a kanceláře je zajímavé kupovat ve velkých městech typu Washington DC, New York, Houston, Los Angeles, San Francisco nebo Seattle.

Rekreační nemovitosti a nemovitosti spjaté s turistickým ruchem (hotely, bary, restaurace) doporučujeme koupit zejména na Floridě a v Kalifornii.

Kupujte, pokud možno, nově postavené nemovitosti! Americký realitní trh je na tom už tak špatně, že i krásné, nové domy jsou velmi levné. Není proto jediný důvod, proč kupovat tzv. fixer uppers (domy, které potřebují opravy).

Pěkný dům lze okamžitě pronajmout a přináší tak svému majiteli okamžitý příjem.

Stavební pozemky je výhodné v současné době koupit prakticky kdekoliv. Koupě pozemku má tu výhodu, že se o něj nemusíte starat a na rozdíl od nemovitosti neplatíte poplatky ani za jeho správu ani za služby (vodné stočné, elektřina., odvoz odpadků, atd.).

Pokud se o nemovitost nechcete starat, vřele doporučujeme koupit právě stavební pozemek. Pokud si to budete přát, můžeme zajistit i následnou výstavbu nemovitosti.

Co je to „dobrá cena“ a taktika o jejím vyjednávání: Ceny nemovitostí jsou nyní nízké, kupujících málo, takže je účelné pokusit se „nasmlouvat“ co nejnižší cenu. Nebojte se být správně „americky“ agresivní kupec a nabízejte zásadně nízké ceny.

Konkrétně: prodává-li se dům za $160,000 tak bychom se neměli bát prodávajícímu nabídnout například $130,000.

Mějte na paměti: nabídka platby v hotovosti Vás, oproti ostatním kupujícím, zvýhodňuje!

Může se stát, že prodávající výše uvedeného domu dostane dvě nabídky: první ve výši $140,000, ale od kupujícího, který platí s využitím hypotéky a druhou od Vás na $130,000, ale s okamžitou platbou v hotovosti.

Potřebuje-li prodávající peníze rychle, může upřednostnit i Vaši nižší nabídku pozn. platbou v hotovosti se rozumí platba bankovním převodem (ne z kufříku!).

Kdy lze hovořit o výhodné ceně? Existují dvě základní pomůcky, jak poznat, zda se jedná o výhodnou koupi. První je „Gross rent multiplier“, tzn. poměr mezi kupní cenou nemovitosti a měsíčním nájmem.

Je-li 100 a méně, lze nemovitost považovat za dobrou koupi. Jen pro ilustraci: činí-li měsíční nájemné za dům $1,500, pak „dobrá kupní cena“ je (1500 x 100), tj. $150,000 a nižší.

Proč právě 100? Jde o desetiletou návratnost kapitálu vloženého do koupě nemovitosti. Rok má 12 měsíců a s dvouměsíčním nájemným musíme počítat na úhradu oprav a údržby nemovitosti.

Zbývá tedy deset měsíčních nájmů, jejichž násobení deseti lety dospějeme k výše uvedenému číslu 100. Druhou pomůckou je podíl mezi prodejní cenou nemovitosti a ročním příjmem lidí v dané lokalitě.

V USA se tento podíl pohybuje v průměru mezi 2 až 4. Čím je podíl nižší, tím pro kupujícího lépe. Je-li podíl vyšší než 5, znamená to, že domy v dané lokalitě jsou předražené.

Výběr a koupě nemovitosti

Pokud si chcete nemovitost vybrat sami, můžete se například zúčastnit "investičních zájezdu", které nabízí některé specializované české realitní kanceláře.

Další možností je nákup přes zprostředkovatele v České republice, který za vás sjedná všechny náležitosti spojené s koupí nemovitosti v USA.

Orientační náklady spojené s koupí:

1) letenka cca 25 000 Kč,

2) 100 – 130 USD/den na úhradu pobytu (jídlo a bydlení), ke koupi nemovitosti je třeba minimálně 14 denní pobyt,

3) 800 USD na výdaje spjaté vyhledáním a koupi nemovitosti (telefony, nájem auta, maily, atd.),

4) Obvyklá provize pro seriózního zprostředkovatele: cca 4% z kupní ceny.

Tento článek byl psaný pro časopis FINMAG

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v USA? Pokračování praktického návodu jak nakoupit nemovitost v USA nabídneme již příští pondělí