Topinka (HAVEL & PARTNERS): Na trhu s firemními dluhopisy (developerů) doutná problém, který se může změnit v požár
Z aktuální analýzy HAVEL & PARTNERS plyne, že nejméně 68 dluhopisových emisí splatných v příštích dvou letech (v objemu zhruba 37 miliard korun) je od emitentů podnikajících v oblasti nemovitostí. V prostředí, ve které prudce narostly sazby, to může pro mnohé z nich být problém. Jedna věc je totiž samotný úrok z dluhopisů (průměr těch splatných v letech 2023 a 2024 je 5,83 %), druhá jsou celkové náklady a také cash flow v rámci samotného podnikání. Odhaduji, že zhruba čtvrtině emitentů reálně hrozí, že dluhopisy splatné v následujících 18 měsících nebudou schopni splatit, říká Jan Topinka, partner HAVEL & PARTNERS.
K samotnému úroku je potřeba přičíst významné náklady na distribuci (až 8-10 % objemu u velice rizikových emisí) a přípravu a správu emise (typicky 2 % objemu). Náklady na správu dluhu u typických tříletých dluhopisů se 7% úrokem mohou být proto 9-12 % za rok. Emitent navíc vyplácejí úroky průběžně (a jistinu mají splatit ke konkrétnímu datu), ovšem jejich výnosy závisejí na realizaci projektů (v tomto případě developerských).
Jen výjimečně se navíc ideálně časově potká realizace výnosů z developerského projektu a splatnost dluhopisů. Ta přitom nepočká.
Tím vším narůstá požadavek na výnosnost kapitálu v developerských projektech. Ta pak musí být třeba na úrovni 15-20 %, aby bylo vůbec možné dluhopisy splatit a vyplatit úroky. A je zřejmé, že v ekonomice, která citelně zpomalila a ve které je stále vysoká míra inflace, je dosahování takových výnosů nadmíru obtížné.
Emitenti byli dříve často schopni popsané problémy hrnout před sebou a starší emise dluhopisů splácet za pomoci vydávání dluhopisů nových. V prostředí nízkých sazeb to fungovat mohlo, v prostředí současném je to ale podstatně náročnější, ne-li neschůdné.
