Americké nemovitosti: Dlouhodobá růstová sázka

Ačkoli poslední ukazatel cen domů měřený indexem S&P/Case-Shiller 20 propadl meziročně o 4 % a prodeje nových domů klesly v únoru druhým měsícem v řadě, investiční teze rekonvalescence amerického nemovitostního trhu stále platí a je validní více než kdy dříve.

V tuto chvíli je klíčovým problémem amerického trhu nemovitostí nedostatek důvěry. Trend pro rezidenční trh je však rostoucí z následujícího důvodu:

V USA, na rozdíl od Španělska, došlo pouze k cenové bublině, nikoli ke vzniku strukturální nadkapacity. Pokud by existovala v USA strukturální nadkapacita, pak by ceny musely klesat tak dlouho, dokud by nebyla absorbována. To však není případ USA na agregátní úrovni. Ukazatele vypovídají o neexistenci strukturální nadkapacity a o pouze dočasném převisu nabídky z titulu stále nízkého počtu transakcí.

Nemovitostní bublina v USA tedy nebyla charakteru nadměrné výstavby (zásoba bytových jednotek se pohybuje 20 let v pásmu kolem 425 na tisíc obyvatel), ale nadměrného zadlužení a přemrštěných cen. S korekcí cen, poklesem hypotéčních sazeb a mírným růstem příjmů je tak nemovitostní trh pro nové zájemce extrémně dostupný.

Proč ceny amerických domů porostou?

Důvodem, proč by letos mělo dojít k akceleraci nemovitostního trhu, je významné zlepšení v makroekonomických podmínkách. Během loňského roku totiž byla spotřebitelská důvěra výrazně nižší, trh práce slabší a ekonomické oživení nejisté.

Věříte v americký ekonomický růst? Držte tyto akcie
Loni v prosinci hlavní stratég pro americké akciové trhy Citigroup Tobias Levkovich zavelel k býčímu útoku. Jeho tehdejší analýza zahrnovala šest oblastí, ve kterých se bude dařit americké ekonomice a akciím v příslušných sektorech. Mělo jít o lepšící se fiskální situaci USA, rodící se oživení nemovitostního trhu, renesanci průmyslu, rostoucí energetickou nezávislost USA, příznivé demografické statistiky a rozvoj mobilních technologií. V aktuální analýze trvá na tom, že mají před sebou americké akcie stále "dobré zítřky", a to navzdory letošnímu silnému posílení akcií. Ty totiž dlouhodobým investorům stále nabízejí výrazně lepší zhodnocení než dluhopisy. Které akcie Levkovich aktuálně doporučuje?

Jakékoli oživení na poli amerických nemovitostí začne s růstem objemů uzavřených transakcí. Je proto důležité sledovat index rozjednaných kontraktů. S několikaměsíčním zpožděním se rozjednané kontrakty promítnou do indexu uzavřených kontraktů a následně přelijí i do pohybu samotných cen.

Proč klesá index S&P/Case-Shiller?

Ačkoli je S&P/Case-Shiller Home Price Index často označován jako předstihový indikátor rezidenčního trhu, metodika jeho výpočtu může současné oživení zkreslovat. Je počítán jako aritmetický průměr cen za tři měsíce, přičemž údaje jsou zveřejňovány s dvouměsíčním zpožděním. Cenový indikátor vydaný v únoru tedy reflektuje ceny transakcí uzavřených v říjnu, listopadu a prosinci. Tyto ceny pak byly s největší pravděpodobností dojednány v srpnu, září a říjnu, tedy v době, kdy akciový trh výrazně padal a nejistota ohledně evropské krize zasáhla silně i důvěru na trhu nemovitostí. Pokud se tedy dnes nemovitostní trh opravdu zvedá, pak tato čísla uvidíme v indexu S&P/Case-Shiller nejdříve v květnu či červnu.

Index rovněž používá metodologii, která má za současných podmínek tendenci podhodnocovat trh. Je kompilací opakovaných prodejů a předpokládá konstantní kvalitu nemovitostí. V době boomu, kdy investoři mají tendenci v krátkém čase nemovitosti kupovat, renovovat a zpětně prodávat, tyto domy tvoří větší procento transakcí a indexu se vede lépe než alternativním ukazatelům nemovitostního trhu. To samé ovšem platí i opačně, v dnešní době v indexu převažují transakce nemovitostí, které ztratily na kvalitě a jsou prodávány vynuceně (distressed sales).

Alternativou pro investory může být FHFA index, který sleduje ceny nemovitostí financovaných hypotékami splňujícími podmínky agentur Fannie Mae a Freddie Mac. Jelikož v dnešní době došlo ke zpřísnění standardů, nucené prodeje jsou součástí tohoto indexu zřídkakdy, bází indexu jsou tedy standardnější transakce.

Potvrzení trendu

Jakmile dojde k růstu počtu žádostí o nové hypotéky, bude to signál, že se v USA "průměrný Joe" znovu dostává k levným úvěrům a jeho důvěra v trh marginálně vzrostla. Dosud se obnovy nemovitostního trhu účastnili především investoři, kteří skupují nemovitosti na cash bázi, a proto nemá obnova stále dostatečnou sílu a momentum.

Investor má několik možností, jak si vytvořit expozici vůči této obchodní myšlence. Nejpřímější se zdá být akciový koš developerů a stavitelů domů. Přesto zde valuace již bijí do určité míry na poplach, když Price-to-Book ratio dosahují hodnot přes 1.8. Ideální je kupovat developery při book value 1 až 1,23.

Trh sice očekává určitý růst book value, ale nesmíme zapomenout, že realitní trh USA sice již není v bublině, ale rovněž není masivně podhodnocen. Zajímavější nepřímou investicí může být bankovní sektor, kterému jednak pomůže strmější výnosová křivka z titulu nápravy marží, a jednak mírný růst cen domů z titulu přecenění aktiv v rozvahách.

Další nepřímou implikací je vztah spotřeby domácností vůči jejich čistému mění. Pokud čisté jmění domácností vzroste z důvodu růstu cen domů, pak bude akcelerovat i jejich spotřeba a celá ekonomika.


Text byl připraven společností Best Buy Investments a nemusí se shodovat s míněním redakce ZertifikateJournal.

S Marcem Faberem na Skypu: Tohle je teď zajímavý bezpečný přístav!
Akciové trhy na celém světě jsou od pátku pod tlakem. Někteří investoři vzhlížejí k začínající výsledkové sezóně, Marc Faber hledá bezpečný přístav na hodně překvapivém místě.

Zdroj:
Best Buy Investments
Americká ekonomika
Přestat sledovat
Americký realitní trh
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
19. 1. 2021 7:00
Erik Best: Trump, Biden a rozpadající se USA? Vlastně nic nového pod sluncem
Donald Trump
Přestat sledovat
Ekonomické a politické hrozby
Přestat sledovat
Geopolitická rizika
Přestat sledovat
Joe Biden
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Spojené státy americké (USA)
Přestat sledovat
18. 1. 2021 12:00
Investorský magazín: Výhled pro jednotlivá aktiva, vodíkové akcie a lekce z doby technologické…
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Dluhopisový trh
Přestat sledovat
Ekologie a životní prostředí
Přestat sledovat
Investiční bubliny
Přestat sledovat
Investiční portfolio
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Investorský magazín
Přestat sledovat
Ponaučení pro investory
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Technologie
Přestat sledovat
18. 1. 2021 9:28
Globalizace vs. regionalizace: Světové trendy probíhají zároveň a působí proti sobě, svět potřebuje…
Asijská ekonomika
Přestat sledovat
Geopolitická rizika
Přestat sledovat
Politika
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světová ekonomika
Přestat sledovat
18. 1. 2021 6:15
Expertní tržní výhled: Vyšší výnosy dluhopisů jako riziko pro akcie a čekání na (ne)klidnou Bidenovu…
Akcie ČR
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Býčí trh
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Medvědí trh
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
WOOD & Company
Přestat sledovat