Florida: průvodce nákupem nemovitostí II.

Co je to „dobrá cena“ a taktika o jejím vyjednávání a jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitostí na Floridě?

Jakou nemovitost koupit

Stavební pozemky v dobré lokalitě lze na Floridě koupit od 40 do 70 000 USD, dům od 100 000 USD výše. Pokud byste chtěli koupit dům, nedoporučuji, vzhledem přetlaku prodávaných a pronajímaných domů i výši místních daní, investovat na Floridě více, než 150 – 200 000 USD.

Máte-li k dispozici větší rozpočet, pak doporučuji spíše koupit byt v New Yorku v rozsahu 300 000 USD s cílem jeho dlouhodobého pronájmu a zbytek investovat na Floridě. Sníží se tak nejen riziko Vaší investice, ale zkrátí se i doba její návratnosti.

Koupi nemovitosti zvládnete i z domova

Chcete-li koupit nemovitost na Floridě, můžete tak učinit i z pohodlí Vašeho domova. Začněte otevřením stránky Asociace floridských realitních kanceláří, kde najdete odkaz na „Nabídku nemovitostí“ ( http://fl.living.net ).

U každé nabídky je zveřejněna její adresa, kterou si můžete přiblížit na satelitní mapě http://www.maplandia.com/north-america

V levém dolním rohu se zobrazí „Google search map“, kam napíšete adresu nemovitosti a můžete si ji přibližovat tak, až detailně poznáte její polohu, sousedství, vzdálenost od oceánu, atd., zkrátka parametry lokality.

V popisu nemovitosti je uveden i kontakt na prodávajícího (nejčastěji telefon a e-mail), kterým je buď vlastník, nebo realitní agent, jehož můžete z domova zavolat a domluvit s ním konkrétní podmínky a postup prodeje.

Samozřejmě je lepší se s kupovanou nemovitostí osobně seznámit a poznat i lokalitu, v níž se nachází.

Koupě nemovitosti v zástavě

Největší zájem mezi kupujícími je o nemovitosti, jejichž vlastník nebyl schopen zaplatit hypotéku a propadly tak jako zástava bance, nebo má potíže se splácením hypotéky a snaží se nemovitost co rychleji prodat. Kupujete-li nemovitost v zástavě, vstupuje do hry další hráč, jímž je právě banka. Vy jí dáváte cenovou nabídku na kupní cenu. Banka váš návrh během tří měsíců posoudí a dá Vám vědět, zda ji akceptuje či nikoliv. Pokud ne, je třeba nabídkovou cenu zvýšit. Projevíte-li o takovouto nemovitost zájem, je třeba počítat s procesem koupě v řádu tří až čtyř měsíců. Doporučujeme proto najmout místního právníka nebo realitního brokera a jim celou záležitost svěřit.

Mnoho nemovitostí, včetně bankovních zástav se dnes nabízí v aukcích. Moc tuto formu koupě nedoporučujeme. Jednak musíte zaplatit určitý vstupní poplatek a jednak, je-li nemovitost skutečně atraktivní, objeví se dostatek zájemců, kteří její cenu „vyšroubují“ tak, že se pohybuje okolo dnešní reální prodejní ceny na trhu, takže, nemáte-li „z pekla štěstí“, nic moc na aukci nevyděláte.

Cena nemovitosti

Zda Vám prodávající nabízí reálnou prodejní cenu si můžete opět ověřit z domova. Doporučujeme navštívit následující web stránky:

www.easyhomevaluation.com

www.housevalues.com

www.realtor.com/homevalues/#NEXHASHlat=37.78808138412048&lon=-93.86718750000003&zoom=4

Ke získání ceny stačí vyplnit dresu nemovitosti a Zip kód (pozn. obdoba českého Poštovného směrovacího čísla).

Další užitečné adresy: www.zillow.com a www.trulia.com, kde je u většiny nabízených nemovitostí uvedena i jejich odhadovaná tržní cena.

Co je to „dobrá cena“ a taktika o jejím vyjednávání:

Ceny nemovitostí jsou nyní nízké a kupujících málo, takže je účelné pokusit se „usmlouvat“ co nejnižší cenu. Nebojte se být správně „americky“ agresivní kupec a nabízejte zásadně nízké ceny. Konkrétně: prodává-li se dům za $160,000 tak bychom se neměli bát prodávajícímu nabídnout například $130,000.

Mějte na paměti: nabídka platby v hotovosti Vás, oproti ostatním kupujícím, zvýhodňuje!

Může se stát, že prodávající výše uvedeného domu dostane dvě nabídky: první ve výši $140,000, ale od kupujícího, který platí s využitím hypotéky a druhou od Vás na $130,000, ale s okamžitou platbou v hotovosti. Potřebuje-li prodávající peníze rychle, může upřednostnit Vaši nižší nabídku.

Kdy lze hovořit o výhodné ceně?

Existují dvě základní pomůcky, jak poznat, zda se jedná o výhodnou koupi. První je „Gross rent multiplier“, tzn. poměr mezi kupní cenou nemovitosti a měsíčním nájmem. Je-li 100 a méně, lze nemovitost považovat za dobrou koupi. Jen pro ilustraci: činí-li měsíční nájemné za dům $1,500, pak „dobrá kupní cena“ je (1500 x 100), tj. $150,000 a nižší.

Proč právě 100?

Jde o desetiletou návratnost kapitálu vloženého do koupě nemovitosti. Rok má 12 měsíců a s dvouměsíčním nájemným musíme počítat na úhradu oprav a údržby nemovitosti. Zbývá tedy deset měsíčních nájmů, jejichž násobení deseti lety dospějeme k výše uvedenému číslu 100.

Druhou pomůckou je podíl mezi prodejní cenou nemovitosti a ročním příjmem lidí v dané lokalitě. V USA se tento podíl pohybuje v průměru mezi 2 až 4. Čím je podíl nižší, tím pro kupujícího lépe. Je-li podíl vyšší než 5, znamená to, že domy v dané lokalitě jsou předražené.

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Náklady na uzavření kupní smlouvy činí na Floridě 3% z kupní ceny. Hradí se z nich služby právníka, escrow service a drobné výdaje spojené například se zápisem do místního katastru nemovitostí. Esrow service v USA hraje obdobnou úlohu jako bankovní, nebo notářská úschovna peněz v ČR. Peníze na koupi escrow uvolňuje až po překontrolování dokladů k nemovitosti a podepsání kupní smlouvy.

Záloha se platí obvykle ve výši 10% z kupní ceny nemovitosti. Náklady spojené s koupí pozemku hradí většinou prodávající. Nicméně doporučujeme, abyste si našli vlastního právníka, který by překontroloval jak znění kupní smlouvy, tak i doklady k nemovitosti.

Právníky, specializující se na prodej nemovitosti na Floridě najdete například na web stránkách:

http://www.lawyers.com/Real-Estate/Florida/browse-by-city.html http://www.avvo.com/real-estate-lawyer/fl.html

Náklady na práci právníka počítejte v řádu 1% z kupní ceny. Uzavření kupní transakce trvá řádově měsíc.

Roční daň z nemovitosti a poplatek za správu nemovitosti Dalším faktorem, který musíte vzít při koupi nemovitosti na Floridě v úvahu jsou roční poplatky spjaté s vlastnictvím nemovitosti, to znamená roční daň z nemovitosti a poplatky za správu nemovitosti.

Největší položkou je přitom roční daň z nemovitosti, kterou Vám vyměřuje místní daňový úřad (Tax apprasials). Neodvozuje se přitom z kupní ceny, ale od aktuálních tržních cen nemovitostí v dané lokalitě. Je-li konjunktura, jsou daně vyšší, je-li recese, jsou i daně nižší.

Klíčová je přitom poloha. Stojí-li Vaše nemovitost přímo u oceánu („oceanfront“), nebo u kanálu vedoucím k oceánu („water way“) jsou roční daně přibližně dvojnásobné, než u stejné nemovitosti stojící ve druhé řadě.

Jaké se v minulosti platily roční daně si můžete najít na stránkách daňových odhadců v příslušných okresech („county tax apprasial districts“). Seznam daňových okresů najdete například:

http://www.silvestriinvestments.com/flonline.htm http://reiclub.com/tax-appraisal-district.php

Po otevření stránky příslušného Okresního daňového okresu stačí vyplnit adresu Vámi kupované nemovitosti a zobrazí se Vám roční daně placené v minulosti.

Konkrétní výši daně Vám vyměří až po koupi nemovitosti. Orientační pomůckou při její kalkulaci je počítat řádově s roční daní ve výši 3% z kupní ceny. Jinými slovy: investujete-li na Floridě 400 000 USD, pak roční daň počítejte v řádu okolo 12 000 USD, což už vůbec není malá částka, takže byste ji při koupi nemovitosti rozhodně neměli opominout.

Je-li Vámi kupovaná nemovitost součástí kondominia či jiné Asociace vlastníků nemovitost, poplatky jim placené se dozvíte z jejich stanov. Obvykle se pohybují v řádu 1% z kupní ceny. Souhrnně řečeno: daně a poplatky Vás budou stát okolo 4% z roční ceny nemovitosti.

4. 3. 2021 17:01
Roman Koděra: Velké technologie neřekly kvůli vyšším výnosům poslední slovo, pro Apple je velkou…
Akciový trh
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
3. 3. 2021 15:01
Investice do diamantů: Manuál (nejen) pro začátečníky
Diamanty
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Komodity
Přestat sledovat
Ponaučení pro investory
Přestat sledovat
2. 3. 2021 17:01
Technický pohled na trhy: Jaké hladiny sledovat u hlavních indexů, bitcoinu nebo Tesly?
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
25. 2. 2021 21:31
ABCD investora: Tipy na výběr akcií (nejen) ve středoevropském regionu
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Large caps
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Small caps
Přestat sledovat
Střední a východní Evropa
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat