Zaostřeno na akcie: Duch nemovitostí obchází evropské banky

Nemovitosti slibované navýšení výnosů nepřinesly

Roky nízkých úrokových sazeb v Evropě výrazně zvýšily ceny domů. Podle údajů Eurostatu se tyto ceny od 1. čtvrtletí 2014 zvýšily v průměru o více než 50 %. V zemích, jako je Švédsko, se nárůst blíží k 65 %. Prostředí s nízkými úrokovými sazbami nutilo investory hledat výnosy, kde se dalo, a tak zažily obrovský příliv investičního kapitálu i nelikvidní alternativy typu nemovitostí.

Odhodlání ECB zvyšovat nadále sazby z 0 na 3,5 % tento měsíc způsobilo ostrý pokles objemu nových půjček na obytné domy a mnoho stavebních firem zaznamenalo propad nových objednávek o 75-80 %. Podle údajů ECB se průměrná hypotéční sazba v EU v lednu zvýšila na 3,1 %. Vyšší úrokové sazby od prosince 2021 srazily hodnotu evropských realitních firem o 43 % níže. STOXX Europe 600 Real Estate Index zaznamenal za posledních 5 let pokles o 31 %, zatímco zbytek evropského akciového trhu o 31 % posílil. V průměru se ukazuje, že investice do nemovitostí nepřinášejí takové navýšení výnosů, jak mnozí investoři očekávali.

Jsou reality dalším rizikem, s nímž se musejí banky vypořádat?

33 realitních společností z indexu STOXX Europe 600 Real Estate představuje tržní hodnotu 138 miliard eur a spravuje aktiva v celkové ceně 526 miliard eur. Hodnota těchto aktiv již neodráží skutečnou hodnotu, což je vidět na P/B poměru, který se u celého odvětví propadl na 0,7. Lze tedy očekávat propad hodnoty těchto aktiv. Tato dynamika se podepisuje i na záruční hodnotě pro banky, takže se zpřísní podmínky pro nové půjčky.

V bankovním systému dochází k taktizování s vklady, které v případě SVB Financial způsobilo vynucený odprodej aktiv za snížené ceny, aby bylo možné vybírané vklady vyplatit. Skončilo to bankrotem. Pokud budou banky chtít, aby realitní firmy snížily své zadlužení, mohou je dotlačit do stejné pozice. V posledních 12 měsících vynakládalo těchto 33 realitních společností na hrazení úroků z úvěrů zhruba 25 % svého provozního cash flow, takže je jasné, že v tomto okamžiku mají dluhovou službu bez problémů pokrytou.

Ale jak v poslední době zdůrazňují některé švédské banky, schopnost švédských realitních firem hradit dluhovou službu se zhoršuje a bude se zhoršovat. Švédské realitní společnosti Balder byla nedávno snížena třída úvěruschopnosti na spekulativní stupeň (JUNK). Když se podíváme na největší realitní společnost z uvedeného indexu, německou Vonovii, činí vážený průměr splatnosti jejích úvěrů zhruba 6,5 roku. Takže pokud zůstanou hypotéční sazby na současných 3,1 % nebo se ještě zvýší až na 5 % jako před finanční krizí v roce 2008, bude značná část provozního cash flow vynakládána na dluhovou službu, čímž se sníží hodnota pro akcionáře.