Zaostřeno na akcie: Duch nemovitostí obchází evropské banky

Americké banky v problémech - ilustrační foto
Obrázek: Blogspot.com

Od prosince 2021 se evropské realitní firmy propadly na burze o 43 %. Vyšší úrokové sazby snižují hodnotu jejich aktiv a postupně rostoucí úrokové náklady jim ukusují z provozních cash flow. Celé odvětví má nízký poměr P/B (0,7), a trh tedy nejspíše očekává, že si aktiva i peněžní toky bank v budoucnu povedou podstatně hůře. V lednu činila průměrná hypotéční sazba v EU 3,1 %, a pokud se zvýší na 5 % jako v roce 2007, budou realitní firmy vydávat stále větší část svého cash flow na dluhovou službu. Na akcionáře by toho pak mnoho nezbylo.

Nemovitosti slibované navýšení výnosů nepřinesly

Roky nízkých úrokových sazeb v Evropě výrazně zvýšily ceny domů. Podle údajů Eurostatu se tyto ceny od 1. čtvrtletí 2014 zvýšily v průměru o více než 50 %. V zemích, jako je Švédsko, se nárůst blíží k 65 %. Prostředí s nízkými úrokovými sazbami nutilo investory hledat výnosy, kde se dalo, a tak zažily obrovský příliv investičního kapitálu i nelikvidní alternativy typu nemovitostí.

Odhodlání ECB zvyšovat nadále sazby z 0 na 3,5 % tento měsíc způsobilo ostrý pokles objemu nových půjček na obytné domy a mnoho stavebních firem zaznamenalo propad nových objednávek o 75-80 %. Podle údajů ECB se průměrná hypotéční sazba v EU v lednu zvýšila na 3,1 %. Vyšší úrokové sazby od prosince 2021 srazily hodnotu evropských realitních firem o 43 % níže. STOXX Europe 600 Real Estate Index zaznamenal za posledních 5 let pokles o 31 %, zatímco zbytek evropského akciového trhu o 31 % posílil. V průměru se ukazuje, že investice do nemovitostí nepřinášejí takové navýšení výnosů, jak mnozí investoři očekávali.

Akcie realitních společností od obnobí pandemie zaostávají

Jsou reality dalším rizikem, s nímž se musejí banky vypořádat?

33 realitních společností z indexu STOXX Europe 600 Real Estate představuje tržní hodnotu 138 miliard eur a spravuje aktiva v celkové ceně 526 miliard eur. Hodnota těchto aktiv již neodráží skutečnou hodnotu, což je vidět na P/B poměru, který se u celého odvětví propadl na 0,7. Lze tedy očekávat propad hodnoty těchto aktiv. Tato dynamika se podepisuje i na záruční hodnotě pro banky, takže se zpřísní podmínky pro nové půjčky.

V bankovním systému dochází k taktizování s vklady, které v případě SVB Financial způsobilo vynucený odprodej aktiv za snížené ceny, aby bylo možné vybírané vklady vyplatit. Skončilo to bankrotem. Pokud budou banky chtít, aby realitní firmy snížily své zadlužení, mohou je dotlačit do stejné pozice. V posledních 12 měsících vynakládalo těchto 33 realitních společností na hrazení úroků z úvěrů zhruba 25 % svého provozního cash flow, takže je jasné, že v tomto okamžiku mají dluhovou službu bez problémů pokrytou.

STOXX Europe 600 Real Estate - přehled

Ale jak v poslední době zdůrazňují některé švédské banky, schopnost švédských realitních firem hradit dluhovou službu se zhoršuje a bude se zhoršovat. Švédské realitní společnosti Balder byla nedávno snížena třída úvěruschopnosti na spekulativní stupeň (JUNK). Když se podíváme na největší realitní společnost z uvedeného indexu, německou Vonovii, činí vážený průměr splatnosti jejích úvěrů zhruba 6,5 roku. Takže pokud zůstanou hypotéční sazby na současných 3,1 % nebo se ještě zvýší až na 5 % jako před finanční krizí v roce 2008, bude značná část provozního cash flow vynakládána na dluhovou službu, čímž se sníží hodnota pro akcionáře.

Průměrná sazba hypoték v EMU

Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Evropské banky
Přestat sledovat
Finanční sektor
Přestat sledovat
Zavřít
Mohlo by vás zajímat
Obrázek: Shutterstock
31. 5. 2023 6:10
Komodity v portfoliu drobného investora: Přehled (převážně) býčích argumentů
Alokace investic
Přestat sledovat
Americký dolar
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Komodity
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Ponaučení pro investory
Přestat sledovat
Potraviny
Přestat sledovat
Průmyslové kovy
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Vzácné kovy
Přestat sledovat
Zemědělství
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Obrázek: Shutterstock, Investiční web
29. 5. 2023 12:39
Expertní debata: Výhled na druhé pololetí 2023 není špatný, investoři by ale měli cílit na delší…
Akciové fondy
Přestat sledovat
Fondy kvalifikovaných investorů
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Kapitálové trhy
Přestat sledovat
Komerční reality
Přestat sledovat
Nemovitosti
Přestat sledovat
Podílové fondy
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Výhled na rok 2023
Přestat sledovat
Obrázek: Investiční web
29. 5. 2023 9:30
Petr Novotný (Investičníweb.cz): Akciový trh je spíše optimistický, bondaři věští problémy
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Ekonomika
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Obrázek: Freeimages.com
27. 5. 2023 13:42
Pavel Tykač (Sev.en): Bez levné a dostupné energie neexistuje rozvoj lidské společnosti, elektřina…
Česká ekonomika
Přestat sledovat
Ekonomické a politické hrozby
Přestat sledovat
Elektřina
Přestat sledovat
Energetika
Přestat sledovat
Evropská ekonomika
Přestat sledovat
Evropská unie
Přestat sledovat