Český trh s bydlením v roce 2023: Pomalé zahřívání bez skokových změn aneb 10 trendů, o kterých byste měli vědět

1. Snižování výměr bytů, případně zmenšení velikostí bytů

Tento trend začal již před pár lety. Zatímco v roce 2017 měla průměrná nově postavená bytová jednotka rozlohu 75 m2, v roce 2022 už to bylo jen 68 m2.  Bydlení se bude „zmenšovat“ a na trhu se objeví i mikrobyty, které – aby v Česku byly ještě považovány za byt – musejí mít alespoň 18 m2. V souvislosti s rozlohou bytu je zajímavé, že 4pokojové nebo 5pokojové byty měly levnější metr čtvereční než třeba jednopokojové byty. To už neplatí. Největší byty se stávají těmi nejdražšími, z prostoru se zkrátka stává luxus.

2. Pokračování přesunu z vlastnického do nájemního bydlení

Bydlet je základní životní potřeba. Když nemohu bydlet ve vlastním, tak si bydlení pronajmu. Hypotéční trh zaznamenal kvůli vysokým úrokovým sazbám meziroční propad o 80 % a lidé se začali přesouvat do nájmů. Tento trend v roce 2023 nezastaví ani očekávaný mírný pokles úroků u hypoték ve druhé polovině roku. Česko v následujících letech prožije renesanci nájemního bydlení podobnou té někdejší na Západě.

3. Komunitní bydlení

Tento trend trvá už několik let a letos opět zesílí. Část obyvatel totiž chce žít společně, mít kvalitní služby a ty sdílet. Pro další skupinu je to jediná možnost dostupného bydlení. O úspěchu takových projektů rozhodně právě kvalita služeb, jako jsou prádelna, fitko, kavárna, kino a další prvky, které s sebou bydlení nese.

4. Spolubydlení a mama hotel

Další alternativní modely bydlení v roce 2023 posílí. Víceméně půjde o snahu ulevit peněženkám. Ve větších bytech si budou lidé od majitelů pronajímat pokoje a koupelnu, kuchyň a další společné prostory budou sdílet. A rozhodně opět posílí fenomén mama hotelu, tedy neochota mladých lidí odstěhovat se od rodičů, kde mají nejen levné bydlení, ale také „kvalitní rodičovské zázemí a služby“.

5. Stěhování na periferii

Jeden z negativních trendů. Na periferii je bydlení vždy levnější, na tom se nic nezměnilo. Rizikem je ovšem kumulace sociálně slabších skupin a vytváření vyloučených lokalit. Negativem je určitě také nutné zdlouhavé dojíždění do práce (včetně ekologických dopadů).

6. Pokles cen second hand bytů

Trend začal už v polovině roku 2022 a s největší pravděpodobností bude pokračovat i letos, minimálně v části roku. Mezi roky 2021 a 2022 klesla hodnota second hand bytů až o 20 %. Není to samozřejmě dogma a neplatí to absolutně. Nejvíce cena klesla tam, kde je nějaký handicap typu absence MHD, špatný technický stav, příliš velká vzdálenost do centra a podobně. Téměř jistě budou staré i nové byty trpět vysokou mírou volatility cen.

7. Stagnace cen nových bytů

Ceny v novostavbách půjdou dolů jen pozvolna. Navíc developeři avizovali, že raději připraví projekty do šuplíku, než aby zlevňovali. Meziročně prodej nových bytů v Praze klesl o 60 %. Naproti tomu se na trhu objevilo o 80 % bytů více než v roce 2021. Odborníci mluví o odložené poptávce, takže jakmile se umoudří hypotéky a region uprostřed Evropy se stane stabilnějším, prodeje a následně i ceny půjdou nahoru. Ale bude to už v roce 2023? Pravděpodobně ne. Na českém realitním trhu se navíc objevilo (nebo jsme ho právě zavedli) úplně nové slovo – developrenting. Ukazuje se totiž, že developeři začínají realizovat projekty, jejichž cílem není prodej bytu, ale jeho vlastní provozování jako nájemního bytu.

8. Růst cen nájemného

Pro rok 2023 klíčová otázka. V roce 2022 nájemné podle lokality rostlo o jednotky, maximálně nižší desítky procent. Ke konci roku se ale již zdálo, že růst nájemného začíná narážet na strop, v některých lokalitách ceny i meziměsíčně klesly. Jak se zdá, spíše se jedná o krátkodobý výkyv. Z veřejně dostupných zdrojů vyplývá, že nájemné v roce 2023 poroste, a to maximálně o míru meziroční inflace, tedy nejvíce o 15 %. Ve výsledku to ale bude spíše méně. A různě k tomu také přistoupí města a obce ve svých bytech. Někdo bude zdražovat na úrovni inflace, někdo vůbec.

9. Dostupnější chaty a chalupy

Zatímco vlastnické bydlení bude v roce 2023 pokračovat spíše v trendech vycházejících z nedostupnosti, výrazně dostupnějším se stane rekreační bydlení, tedy chaty a chalupy. Tak, jak ceny vylétly od léta 2020 do jara 2021 raketově výše, půjdou letos stejně rychle dolů. Propad bude oproti roku 2021 ne o jednotky, ale spíše desítky procent. Výjimkou zůstanou extrémně turisticky atraktivní lokality typu Krkonoš, Šumavy a podobně.

10. Vývoj legislativy

Možná je to zbožné přání, ale zdá, se by rok 2023 mohl být tím, kdy se legislativně změní řada věcí. Jmenujme alespoň dva příklady.

• Zaprvé, cenová mapa. Na jejím vzniku začala pracovat tři ministerstva dohromady (MF, MPSV a MMR). Možná koncem roku budeme mít funkční cenovou mapu. Přejme si, aby šla až na úroveň ulic a sloužila všem, kteří trh s bydlením tvoří. Důležité je, aby uměla pracovat s parametry lokálního detailu, stáří a vybavenosti bytu, přidaných služeb a tak dále.
• A zadruhé, stavební zákon. Bude to možná jeden z prvních zákonů, na kterých budou koalice a opozice opravdu spolupracovat. Pokud se tento předpoklad potvrdí, mohli bychom mít už v polovině roku stavební zákon, který začne platit a začne věci měnit.