Toto je 12 pandemických trendů na českém realitním trhu

1. Strach z růstu úroků

V únoru 2021 se průměrná sazba hypoték dostala na své pandemické dno 1,93 %. V březnu již nepatrně vzrostla na 1,94 % a růst pokračoval, v květnu dokonce nad 2 %. Mnohaleté dno je tedy již za námi, hypotéky jsou ale z dlouhodobého hlediska stále levné. Jejich cena již jen poroste, bankám totiž citelně zdražují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí. Češi se proto snaží brát si hypotéky nyní, když jsou stále velice levné. Investoři očekávají, že Česká národní banka kvůli hrozbě růstu inflace bude (dále) zvyšovat sazby. A vyšší sazby centrální banky jsou příznakem makroekonomického prostředí, v němž budou muset růst i sazby hypoték.

2. Strach z inflace kvůli zadlužování ekonomiky

Jedním z důvodů, proč porostou úroky u hypoték, je celosvětově se zvyšující strach z výraznější inflace. Státy se totiž kvůli pandemii obrovsky zadlužily a mnozí lidé jsou přesvědčeni, že jedinou možností, jak si vlády mohou od břemene dluhů ulevit, je právě inflační znehodnocení peněz. Peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe než ty na bankovním účtu. V Česku již loni rostla inflace po započtení cen nemovitostí nejrychleji za dvacet let. A může být hůře.

3. Obava z možné ztráty zaměstnání

S postupující vakcinací a stále zadluženější státní kasou je jasné, že česká vláda nebude (nemůže) ekonomiku a zaměstnanost na dluh zachraňovat věčně. Programy typu Antivirus letos skončí a je možné, že teprve poté začnou zaměstnavatelé výrazněji propouštět. V postpandemické době zkrátka o některá pracovní místa, ale třeba
i celá odvětví nebude zájem. Při ztrátě zaměstnání a pravidelného příjmu je mnohem obtížnější získat hypotéku, takže se mnozí Češi snaží vzít si ji právě teď, když práci ještě mají.

4. Obava, že ČNB opět zpřísní podmínky

Kvůli pandemii loni Česká národní banka uvolnila svá doporučení bankám stran toho, za jakých podmínek mají hypotéky poskytovat. Na hypotéku tak nyní dosáhnou lidé, kteří by – třeba vzhledem ke svému příjmu či zadlužení – bez pandemie neměli šanci. Jenže postupující vakcinace dává tušit, že pandemie dříve či později ustoupí. A ČNB své podmínky opět zpřísní. Navíc už je bude podle všeho zpřísňovat nikoli jen formou doporučení bankám, ale formou zákonného nařízení, k čemuž jí poslanci dali letos na jaře nově pravomoc.

5. "Zlevňování si" hypotéky přechodem k jiné bance a refinancování

Již v roce 2019 ČNB přiměla banky, aby výrazně snížily poplatky za předčasné splacení hypotéky. Bankám se to nelíbí a chtějí své vyšší poplatky zpět. Mezitím ovšem Češi využívají možnosti levného předčasného splacení a levně si hypotéku refinancují. "Zlevňují" si ji tak, že v době obecně nízkých úroků přecházejí k jiné bance, která jim nabídne úrok (ještě) nižší. Když mají navíc předčasné splacení u stávající banky "za hubičku", proč do toho nejít. Letos dosahuje objem refinancovaných hypoték rekordu a stejně tak podíl refinancovaných hypoték na objemu celkově sjednaných hypoték.

6. Rozpouštění rekordních pandemických úspor

V době pandemie Češi nastřádali zhruba 230 miliard korun. Ty by neuspořili nebýt pandemie. Kvůli zavřeným obchodům či restauracím či kvůli omezené možnosti cestování se jim na účtech hromadily úspory více než čtyřikrát rychleji, než je běžné – za rok Češi své úspory normálně navýší o zhruba 5 500 korun na hlavu, během roku pandemie to však bylo bezmála 27 tisíc korun. Tyto peníze nyní, když "vidí světlo na konci tunelu", lidé ochotněji rozpouští třeba i v hypotékách. Už totiž ani nemají tak silný pocit (jako třeba na podzim 2020, když ještě nebyla na světě vakcína), že by měli tvořit výrazné opatrnostní úspory pro případ, že se pandemie povleče třeba řadu let.

7. Benefit zrušení superhrubé mzdy

Díky zrušení superhrubé mzdy či zvýšení slevy na poplatníka, o nichž politici rozhodli loni koncem roku, má například zaměstnanec s průměrnou mzdou letos o více než dvacet tisíc korun čistého větší příjem než loni. Zrušení superhrubé mzdy se přitom týká třeba i lidí se statisícovými mzdami. Desetitisíce a statisíce, které díky zrušení superhrubé mzdy mají mnozí čeští zaměstnanci k dispozici, míří zhusta právě do bydlení, hypoték.

8. Únik z měst do zeleně, na chaty a chalupy, do zahrádek

Během pandemie si Češi uvědomili výhody života mimo město, mimo hlavní zdroje nákazy, v zeleni venkova. Navíc se zintenzivnil přechod na home office. Mnozí Češi tak shledali, že práci vyřídí distančně právě i z chaty nebo chalupy. Unikají do zeleně a do vlastního. Tedy do chaty či chalupy pořízené třeba právě na hypotéku. Vzít si hypotéku na rekreační nemovitost totiž již nebývá tak obtížně jako dříve. Roste zájem nejen o chaty a chalupy, ale třeba i o chatky v zahrádkářských koloniích. Dlouhodobě rostoucí ceny zeleniny zatraktivňují vlastní pozemky, záhonky a zahrádky. S tím vším souvisí i rozmach developmentu například v horských oblastech.

9. Benefit zrušení daně z nabytí nemovitosti

Stát loni přispěl k zatraktivnění koupě nemovitostí zrušením daně z jejich nabytí. Vlastně tím mnohé nemovitosti o něco zlevnil (v porovnání se situací, kdy by daň z nabytí zrušena nebyla). Češi tuší, že kromě inflace může být další cestou, jak se stát bude snažit látat svůj pandemický dluh, opětovné navyšování daní. A možná i znovuzavedení daně z nabytí nemovitosti. Snaží se proto využít "okna příležitosti".

10. Stále mizerně úročené vklady

Ruku v ruce s tím, jak centrální banky po celém světě srazily v době pandemie základní úroky ještě níže, v Česku až skoro k nule, je běžné úročení vkladů v bankách ještě menší než před pandemií. Stejně tak je mizerný i výnos z bezpečných investic typu státních dluhopisů. Nemovitosti tak při výnosu kolem čtyř procent ročně představují možnost uložení peněz, které nejen zabrání jejich znehodnocení inflací, ale umožní vydělat něco navíc.

11. Stále hůře dostupné vlastnické bydlení způsobuje boom rezidenčních developerských projektů nájemního bydlení

Dostupné hypotéky ve spojení s dlouhodobě nedostatečnou výstavbou, danou zejména nevhodnou a nepružnou legislativou, tlačí ceny nemovitostí vzhůru dokonce i během pandemie. Sílícím trendem je proto také rozvoj nájemního bydlení jako stále významnější alternativy k bydlení vlastnickému. Například pro mladé rodiny s dětmi ve městech, jako jsou Praha či Brno, je nyní již vlastní bydlení navzdory levným hypotékám prakticky nedostupné. Podíl vlastnického bydlení, který je v ČR na evropské poměry relativně vysoký, tak bude v příštích letech klesat. Rozvoj zaznamená development objektů sloužících k rezidenčnímu nájemnímu bydlení. V tomto ohledu se tedy stav v ČR bude postupně blížit situaci, jež je běžná v západních zemích EU, jako jsou Německo či Rakousko.

12. Pandemický odliv turistů zejména z Prahy je ránou pro hotely, jejich pokoje se předělávají na byty

Postpandemické zotavování hotelnictví bude pomalejší než oživení řady jiných ekonomických sektorů. Obsazenost hotelů v ČR letos zřejmě nepřekročí 30 %, přestože ceny jsou v porovnání s posledním předpandemickým rokem 2019 až o 80 % níže. Obrovský pokles poptávky nutí značnou část majitelů hotelů zejména v Praze dlouhodobě zavřít provoz nebo hotel přestavět na byty. Pandemickou situaci v Praze tak nepřežije minimálně třetina hotelů. Jejich přestavba na byty zmírní tlak na růst cen pražských bytů, jež již nyní rostou v kontextu vývoje v českých větších městech tempem spíše pomalejším.