François de la Villéon (Amundi): Udržitelné nemovitosti mají největší potenciál, realitní trh je obecně pro dlouhodobé investory

Realitní sektor se stále vyrovnává s důsledky pandemie covidu-19 a nově i s dopady války na Ukrajině. Jak dosavadní vývoj hodnotíte z pohledu institucionálního investora?

Ze širší perspektivy má válka na Ukrajině dopad do cen energie a surovin. To se projevilo i v růstu stavebních nákladů. Je stále těžké odhadnout, jak dlouho tato situace bude trvat a do jaké míry poškodí celý nemovitostní sektor. Náš realitní fond se orientuje na nejlepší budovy, které jsou nejatraktivnější pro kvalitní nájemce. Věříme, že tyto projekty dokážou absorbovat zvýšené náklady. Nejlepší nemovitosti byly navíc vždy vnímané jako aktiva, která chrání vložené peníze před inflací, protože nájmy v nich kopírovaly vývoj inflace.

Ceny nemovitostí ale rostou v poslední době rychleji než nájmy, což tlačí jejich výnosy dolů. Co to pro vás jako investora znamená?

Jsme investor s širokým portfoliem nemovitostí se zasmluvněnými nájemci. To znamená, že musíme čekat na uplynutí určité doby, než můžeme jednat o nové výši nájemného. Když máte velké portfolio, nájemní smlouvy pokrývají dlouhé období. Vždy v určitém čase můžete ovlivnit výši nájmu, a tedy i svého příjmu, u části klientů a u další části zase o něco později. Takže zvyšování není možná tak rychlé, jak nyní rostou ceny nemovitostí a stavební náklady, ale je stabilně rozloženo v čase. To nám dává dlouhodobou výhodu a jistotu.

Očekáváte potíže při vyjednávání o nových nájmech? Klienti se již nyní musí vypořádat i s jinými rostoucími náklady, například za energie.

Nejlepší nájemci si vybírají budovy, které jsou úsporné, pokud jde o spotřebu energie. Takových budov na trhu zase tolik není. Takže klienti, kteří budou chtít v těchto budovách působit a budou si to moci dovolit, budou schopní platit vyšší cenu. Realitní trh není homogenní, je to vlastně několik samostatných trhů. V každé fázi hospodářského cyklu se otevírají příležitosti v různých segmentech. My se soustředíme na nejlepší nemovitosti a nájemce, kteří požadují nejlepší standard a jsou ochotni za něj zaplatit.

Jaké parametry musí budovy mít, abyste je koupili do svých realitních fondů?

Musí být chytré a inkluzivní, to znamená, že musí mít příznivý dopad na své okolí. Chceme také, aby takové budovy přispívaly k plnění cílů energetické politiky Evropské unie. Musí splňovat vysoké standardy, pokud jde o úspory energií, a když to jde, být zdrojem energie pro své okolí. Máme vlastní metody, jak tyto parametry měřit. Kromě toho zohledňujeme certifikáty, jako je třeba BREEAM.

Nabízejí budovy, které splňují parametry ESG, vyšší výnosy, než je průměr trhu?

Jsme o tom přesvědčeni. Protože to jsou budovy, o které bude největší zájem. Nejenže tam chtějí nájemci, také jejich zaměstnanci v takových budovách chtějí pracovat a dobře působí i na jejich klienty.

Jak přistupujete ke geografické diverzifikaci nemovitostního portfolia?

Sledujeme dva hlavní faktory. Jedním je hloubka trhu. Hluboký trh, kde se odehrává mnoho transakcí, je velice likvidní a nabízí řadu příležitostí k akvizicím a dosahování dobrých výnosů. A pak se více díváme na jednotlivé segmenty trhu než na ucelené regiony nebo země. Podívejte se třeba na logistiku. Její vývoj bude záviset na demografii, výši mezd, napojení na hlavní dopravní sítě. To jsou všechno vlivy, které přesahují národní hranice. Dalším příkladem může být zdravotnictví a péče o zdraví. Populace stárne a bude vyžadovat péči. Takže se díváme na regiony nebo skupiny zemí, kde tento segment má největší potenciál. Jiné regiony zase mohou být silné v oblasti nemovitostí pro školy a vzdělávací instituce.

Je Česká republika pro vás zajímavý trh, když třeba právě v logistice má silnou pozici a řadu konkurenčních výhod?

Střední Evropa včetně České republiky je součástí naší panevropské strategie. Nejde přitom zdaleka jen o logistiku. Už jsme investovali v Česku i Polsku a budeme v tom pokračovat.

Jakou investiční strategii má váš nový realitní fond Amundi Realti?

Investuje do již existujících budov a budov, které se teprve stavějí. K tomu ale přidává také investice do akcií realitních firem. Největší část portfolia ale tvoří fyzická aktiva, akcie jsou jen doplněk. Je to i kvůli tomu, abychom investorům mohli nabídnout likviditu na úrovni jednoho měsíce. Proto potřebujeme mít v portfoliu velice likvidní aktiva, jako jsou akcie.

Které budovy již máte ve fondu?

Zatím jsou dvě. Ve Frankfurtu jsme koupili novou centrálu Deutsche Bahn. Budova splňuje nejvyšší standardy podle kritérií ESG. Totéž platí o našem nájemci, Deutsche Bahn budou hrát významnou roli při dekarbonizaci Evropy. Tato akvizice dobře ilustruje naši investiční strategii. Druhou nemovitostí, kterou jsme koupili, je projekt, který se staví v amsterodamské čtvrti Buiksloterham a nese název Max & More. Jde o dvě kancelářské budovy o celkové ploše 9 800 m², které spojuje most. Celá čtvrť nyní zažívá rychlý rozvoj ve smyslu zajímavé a ambiciózní regenerace. Promítají se tam nové trendy jako coliving či coworking.

Není příliš riskantní kupovat budovu, která se ještě staví, v době, kdy prudce rostou ceny stavebních materiálů a prací?

V případě této budovy není, protože smlouvy na stavbu jsou již uzavřeny. Růst nákladů se projektu proto může dotknout jen v omezené míře. Navíc toto riziko nese developer. My jsme se zavázali, že projekt po dokončení odkoupíme za předem sjednanou pevnou cenu.

Jaký průměrný roční výnos investorům slibujete?

Cílíme na čistý roční výnos 4,5 %. To je ale výnos fondu v eurech. Není do něj započítána odměna pro distributory a vývoj hodnoty měn, pokud například čeští investoři budou chtít investovat v korunách.

Budete schopni s takovým výnosem konkurovat jiným konzervativním investicím typu státních dluhopisů a dluhopisových fondů, jejichž výnosy nyní rychle rostou?

Výhodou nemovitostí je, že trh s nimi příliš nekoreluje s jinými aktivy. Proto mají v portfoliu své místo jako stabilizační prvek. Ovšem když se podíváte na srovnání s akciemi, v horizontu třiceti let je výnosnost akcií a nemovitostí velice podobná. S tím rozdílem, že volatilita cen nemovitostí je třikrát nižší než v případě cen akcií. Je ale potřeba zdůraznit, že investice do nemovitostí jsou dlouhodobé a mají nižší likviditu. U fondu Amundi Realti doporučujeme délku investice minimálně deset let.

Další rozhovory nejen o nemovitostech najdete na webu Estate.cz.