Na co si dát pozor při nákupu investiční nemovitosti ve Španělsku nebo Chorvatsku

Roli při nákupu zahraniční nemovitosti nehrají pouze lokalita nebo stav objektu, ale také právní aspekty, jako jsou například podmínky převodu vlastnictví, daňové povinnosti, případná omezení pro zahraniční investory nebo výše následných měsíčních nákladů. Celý průběh koupě tak může být pro jednotlivce komplikovaný. Takže se může hodit pár rad.

Při pořízení nemovitosti v zahraničí je (stejně jako v Česku) potřeba počítat s tím, že se nabízené ceny uvádějí bez daní a poplatků. Cena tedy většinou není finální a je nutné si zjistit všechny nezbytné finanční výdaje. Současně musejí majitelé počítat s měsíčními náklady za provoz a údržbu objektu. S čím dále počítat?

1. Právní náležitosti a náklady spojené s transakcí

Základní daň při koupi novostavby se liší s ohledem na danou zemi, pohybuje se ale v rozmezí zhruba od 3 do 11 % tržní ceny. Například v pevninském Španělsku činí 10 %, u starší nemovitosti či následného přeprodeje je daň z převodu 7 %. To na Tenerife se novostavba váže se 7% daní, přeprodej pak s 6,5%.

V Chorvatsku se platí 3% daň z převodu nemovitosti. Pokud ale kupujete od developera nebo od firmy, daň se na to nevztahuje, takže můžete ušetřit. Současně je nutné počítat s dalšími zhruba 3 %, která pokryjí služby notáře, zápis do katastru nemovitostí, kolek i asistenci právníka. Pokud si ale kupující najme realitní kancelář, zaplatí jí provizi (obvykle 3-5 %) a dostane komplexní servis. Kancelář se postará jak o tyto služby, tak o celý proces koupě od vyhledání a prověření nemovitosti až po předání klíčů, případně následně i o doporučení na zajištění služeb, jako je například správa nemovitosti.

Opomenout nelze ani další specifická pravidla konkrétních států. Při koupi nemovitosti ve Španělsku je například nutné si navíc vyřídit takzvané NIE (Número de Identificación de Extranjero neboli daňové identifikační číslo) a založit si španělský bankovní účet. To samé platí pro Chorvatsko, kde je nutné založit si takzvané OIB (Osobni identifikacijski broj), což je jako naše IČ u fyzických osob.

K jednorázovým počátečním nákladům patří také výdaje na vybavení bytu. Zařízení interiéru nejčastěji řeší kupující u novostaveb. Finanční suma bývá individuální, ale ceny jsou většinou podobné jako v Česku. U nemovitostí na ostrovech je potřeba kvůli dopravě počítat vždy s vyšší cenou, třeba na Tenerife nebo na Mallorce až o 20 %. V Chorvatsku se naopak většina nemovitostí prodává již plně vybavených, a to i v případě novostaveb, kdy developeři interiér kompletně zařizují nábytkem.

2. Pravidelné náklady

Stejně jako v Česku je potřeba počítat s řadou průběžných nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Proto je rozumné počítat se zhruba 50% čistým příjmem z ceny pronájmu. I tak se výnos například ve Španělsku či Chorvatsku pohybuje v rozmezí 7-11 % za rok. Pro kupující jde o dobrou investici s lepším výnosem než v Česku.

V potaz je určitě potřeba brát konkrétní daňové zatížení, které se váže k dané lokalitě. V Chorvatsku se liší podle regionu, ale sumy jsou obdobné. Třeba v oblasti Dalmácie se jedná o zhruba 50 Kč za metr čtvereční ročně. Takže například apartmán o velikosti 100 m² vyjde na cca 5 000 Kč za rok.

To v kontinentálním Španělsku se roční daň z nemovitosti vypočítává z katastrální hodnoty, jež je nižší než kupní cena. Na Tenerife je daň 0,4-1,1 %. U nemovitosti prodávané za 9 840 000 Kč (400 000 eur) se tak takzvaná IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tedy obecní daň) pohybuje kolem 17 200 Kč (700 eur).

Při pronajímání nemovitosti je nutné odvádět daň z příjmů ze získaného pronájmu. V celém Španělsku dosahuje zhruba 19 % pro rezidenty Evropské unie, pro ostatní pak 24 %. V případě daně z příjmů je potřeba si také ověřit, kdy se má platit. V kontinentálním Španělsku se totiž musí v určité míře odvést i v případě, že majitel objekt aktuálně nepronajímá. Na Kanárských ostrovech, například na Tenerife, to nutné není. V celém Španělsku pak u dražších nemovitostí a vysokých příjmů je požadována daň z bohatství.

Také v Chorvatsku podléhají pronajímatelé jako fyzické osoby dani z příjmů z poskytování ubytovacích služeb v cestovním ruchu. Tu mohou platit paušálně, pokud příjmy nepřesahují zhruba 984 000 Kč (40 000 eur) ročně. Jestliže tento limit překročí, jsou povinni vést si obchodní účetnictví a platit daň z příjmů podle předepsaných sazeb. Ty v současné době činí 24 % a 36 %. V jednotlivých zemích je také potřeba se v případě naplnění stanovených regulí přihlásit jako plátce DPH.

Opomenout nelze ani pravidelné náklady a komunitní poplatky. Sem spadají veškeré měsíční náklady, tedy například úklid, péče o zahradu, servis bazénu nebo údržba sauny. A pokud se jedná například o apartmán v rámci většího areálu, počítejte navíc s výdaji na fitness, garáž, recepci a podobně. Čím více služeb, tím logicky stoupají i poplatky.

Pro ilustraci, v Chorvatsku u luxusní vily s užitnou plochou 300 m² v Primoštenu s kupní cenou 36,9 milionu Kč (1 500 000 eur) sahají měsíční náklady ke zhruba 20 100 Kč (817 eur) měsíčně. Při realistickém odhadu 58% obsazenosti v průběhu roku lze kalkulovat s čistým výnosem okolo 3 270 700 Kč (132 957 eur), tedy 8,36 %.

To u apartmánu 4+kk o velikosti 124 m² ve španělském Costa del Sol, který stojí 11 045 000 Kč (449 000 eur), se dohromady náklady za měsíc pohybují okolo 8 730 Kč (355 eur). Čistý roční výnos tu může dosahovat okolo 802 500 Kč (32 620 eur), tedy 6,43 %.

3. Sehnání nájemců

Posledním, a snad nejdůležitějším krokem, který čeká majitele v rámci pořízení investiční nemovitosti v zahraničí, je zajištění příjmu, tedy sehnání spolehlivých nájemců. V tomto ohledu lze využít služeb agentur zaměřujících se na krátkodobé ubytování typu Booking a Airbnb. Ty si ale například ve Španělsku standardně účtují roční poplatek okolo 25 000 Kč (1 000 eur) a zároveň 15 % z každého pronájmu. Pokud navíc zařídí pronájem vily či apartmánu i s kompletním servisem, chtějí i 20 %. Zahrnují do svých služeb komunikaci s hosty, předávání klíčů, cenotvorbu, nafocení a veškerý servis kolem. Navíc se platí také úklid. V Chorvatsku je to jinak, zde si agentury účtují pouze 15 % z příjmů.

Majitelé nemovitosti v zahraničí musejí s agenturami ze začátku aktivně pracovat. Až se jim podaří pronájmy nastartovat, je důležité využívat vyšší ceny v sezónách. A pokud si chtějí zvýšit výnos a mají možnost si rekreační objekt sami spravovat, měli by usilovat o vlastní klientelu. Pak jim časem mohou odpadnout poplatky za agentury, což je velká úspora. Může se stát, že majitel nechce užívat vilu či apartmán i pro svou vlastní potřebu, ale výhradně jako investici. Pak se mu více vyplatí dlouhodobý pronájem.

Byť je možné nemovitost v zahraničí koupit na vlastní pěst, může mít smysl (s ohledem na složitost procesu) využít služeb realitní kanceláře. Obrovským benefitem je důkladné prověření nemovitosti, což bývá pro kupující v zahraničí velice náročné. Díky profesionálním makléřům bude snadnější také zajištění prohlídky objektu a v případě rozhodnutí se pro koupi i celý administrativně-právní systém transakce.

_{Poznámka: Částky jsou přepočítány (zaokrouhleně) podle kurzu ze 6. června 2024 (1 euro = 24,6 koruny).}

Zdroj: Luxent – Exclusive Properties