
28. 1. 2023 19:00
V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled (Anna Píchová, CYRRUS)
Je všeobecně známo, že Češi jsou velice konzervativní investoři a nemovitosti jsou jednou z mála investic, které mají skutečně v oblibě. Prapůvod lze hledat v minulém režimu, ve kterém bydlení bylo takřka univerzálním právem (pokud jste splňovali stranické požadavky), což se po revoluci přelilo ve velký podíl vlastnického bydlení. I přes narůstající popularitu burzovně obchodovaných fondů (ETF) je realitní investování stále v popředí. Vlastnit byt rovněž v očích českých investorů může znamenat vlastnit něco fyzického, něco, co se dá zužitkovat hned několika způsoby - jako zajištění na stáří, bydlení pro děti nebo jen jako dodatečný příjem z pronájmu. V určitých fázích života pak lze využít všech těchto možností.
Vlastnické bydlení není jen českou záležitostí, vysoký podíl vlastního bydlení lze nalézt ve většině postkomunistických zemí. Nelze říci, zda je to špatně, nebo dobře. Je to pouze faktor, se kterým je potřeba počítat a pracovat, například právě v případech řešení bytové krize. Mimochodem, je to jedna z proměnných, která ve mně budí skepsi k politickým návrhům, jež se snaží bytovou krizi řešit akcentací nájemního bydlení. Podobný experiment vyzkoušeli na Slovensku a po dvou letech příprav vláda zveřejnila ceny nájmů ve státní výstavbě. Ty přitom byly proti trhu níže jen o jednotky procent.
Problematiku je také dobré zasadit do makroekonomického kontextu. Není to tak dávno, co ceny nemovitostí mírně klesaly či stagnovaly. V posledních sedmi letech šel ale růst cen ruku v ruce s konjunkturním obdobím, kterým naše ekonomika procházela. Při změnách fází hospodářského cyklu se rovněž mění pohled na nemovitosti. Zatímco v recesi je nemovitost vnímána spíše jako statek dlouhodobé spotřeby, v růstové fázi se poptávka na nemovitosti dívá stále více jako na investiční příležitost. Velice názorně to ilustruje inzerce realitních kanceláří, které v posledních letech nemovitosti stále častěji nabízejí jako "investiční byty" nebo jako "skvělé investiční příležitosti". Logicky tak růst cen akcelerovala zvýšená poptávka právě po investičních bytech. V prostředí nízkých úrokových sazeb (reálných záporných), velmi strnulé nabídky nemovitostí a zdánlivě nekončícího růstu (pandemii covidu-19 či ukrajinskou krizi si uměl představit jen málokdo) je pak investiční apetit schopný způsobit znatelný cenový šok.
Lze se na to dívat dvojí optikou:
Druhá cesta vychází třeba i z toho, že se najde dostatek spekulativních investorů se stejnou myšlenkou schopných od vás nemovitost koupit. Ti v ten moment akceptují vaši vyšší cenu proto, že jejich očekávání zhodnocení je ještě vyšší než vaše. Z toho intuitivně vzniká sebenaplňující se růst cen.
Současná situace ovšem značně zasahuje osobní finance stále větší části poptávkové strany, takže bych si dovolil tvrdit, že růst cen nemovitostí by na nějaký čas mohl zpomalit. Tím se samozřejmě nemovitosti stávají méně atraktivním aktivem i pro spekulativní kapitál.
To však rozhodně nemění nic na faktu, že jsou především v současné tržní situaci nemovitosti do určité míry nadhodnocené. O tom již nějaký čas hovoří i ČNB. Z mého pohledu je odchylka od vnitřní hodnoty typické nemovitosti dána několika faktory: