Byty jako investice: Nejpopulárnější způsob investování mezi Čechy měří síly už jen s burzovně obchodovanými fondy

Vlastnické bydlení není jen českou záležitostí, vysoký podíl vlastního bydlení lze nalézt ve většině postkomunistických zemí. Nelze říci, zda je to špatně, nebo dobře. Je to pouze faktor, se kterým je potřeba počítat a pracovat, například právě v případech řešení bytové krize. Mimochodem, je to jedna z proměnných, která ve mně budí skepsi k politickým návrhům, jež se snaží bytovou krizi řešit akcentací nájemního bydlení. Podobný experiment vyzkoušeli na Slovensku a po dvou letech příprav vláda zveřejnila ceny nájmů ve státní výstavbě. Ty přitom byly proti trhu níže jen o jednotky procent.

Problematiku je také dobré zasadit do makroekonomického kontextu. Není to tak dávno, co ceny nemovitostí mírně klesaly či stagnovaly. V posledních sedmi letech šel ale růst cen ruku v ruce s konjunkturním obdobím, kterým naše ekonomika procházela. Při změnách fází hospodářského cyklu se rovněž mění pohled na nemovitosti. Zatímco v recesi je nemovitost vnímána spíše jako statek dlouhodobé spotřeby, v růstové fázi se poptávka na nemovitosti dívá stále více jako na investiční příležitost. Velice názorně to ilustruje inzerce realitních kanceláří, které v posledních letech nemovitosti stále častěji nabízejí jako "investiční byty" nebo jako "skvělé investiční příležitosti". Logicky tak růst cen akcelerovala zvýšená poptávka právě po investičních bytech. V prostředí nízkých úrokových sazeb (reálných záporných), velmi strnulé nabídky nemovitostí a zdánlivě nekončícího růstu (pandemii covidu-19 či ukrajinskou krizi si uměl představit jen málokdo) je pak investiční apetit schopný způsobit znatelný cenový šok.

Byt jako výhodná investice? Není to tak jednoduché

Lze se na to dívat dvojí optikou:

• Pokud hovoříme o pravidelném cash flow z nájmu, investice do nemovitostí (zejména ve velkých městech) pozbyla smyslu již před pár lety.
• Druhou možností je spekulace na kapitálové zhodnocení. Takoví investoři kupují byt, pokud si myslí, že zítra ho prodají dráže, než za kolik ho dnes koupili. Tato strategie může vycházet, pokud má poptávka dostatečnou kupní sílu, aby akceptovala téměř nekonečný růst cen, a to v Česku až do zahájení monetární restrikce platilo.

Druhá cesta vychází třeba i z toho, že se najde dostatek spekulativních investorů se stejnou myšlenkou schopných od vás nemovitost koupit. Ti v ten moment akceptují vaši vyšší cenu proto, že jejich očekávání zhodnocení je ještě vyšší než vaše. Z toho intuitivně vzniká sebenaplňující se růst cen.

Současná situace ovšem značně zasahuje osobní finance stále větší části poptávkové strany, takže bych si dovolil tvrdit, že růst cen nemovitostí by na nějaký čas mohl zpomalit. Tím se samozřejmě nemovitosti stávají méně atraktivním aktivem i pro spekulativní kapitál.

To však rozhodně nemění nic na faktu, že jsou především v současné tržní situaci nemovitosti do určité míry nadhodnocené. O tom již nějaký čas hovoří i ČNB. Z mého pohledu je odchylka od vnitřní hodnoty typické nemovitosti dána několika faktory:

• Prvním z nich je setrvačnost trhu nemovitostí. To je široké téma, které je neustále předmětem zkoumání.
• Druhým je již zmíněný investiční sentiment. Právě proto, že investoři mají očekávání budoucí hodnoty, od které odvíjejí svá rozhodnutí o koupi dnes. Kdo dnes ale umí říci, jaká bude hodnota bytu zítra, za rok, za pět let? A právě chybné očekávání budoucích výnosů může být jednou z příčin toho, čemu se populárně říká cenová bublina.
• Často se rovněž ve spojitosti s trhem nemovitostí mluví o nedostatečné výstavbě, která vyhání ceny nahoru. Podle mého názoru je to pravda jen do určité míry. Na velkém trhu s velkou nabídkou logicky není síla spekulativního kapitálu tak velká a potenciální kupci mají rovněž vyšší nároky na to, co za své peníze požadují. Avšak v době, kdy lidem rostou nejen náklady na financování nákupu, ale i náklady na samotný provoz domácnosti, počet transakcí násobně poklesl, a přesto ceny nemovitostí stále rostou, není možné tvrdit, že nedostatek nových nemovitostí je převažující problém realitního trhu.