Trh nemovitostí ve volatilní době: Hypotéky, sazby a ceny na vlnách změn

Prozatímní vývoj hypotéčního trhu naznačuje markantní ochlazení až od července, kdy byl objem nových obchodů meziročně o více než 50 % nižší. Samotné zvyšování úrokových sazeb mohlo být převažující příčinou poklesu poptávky v prvních měsících, kdy bylo dražší financování jediným významným faktorem, který zatěžoval domácí rozpočty. Nyní však pro rodiny začínají představovat daleko větší zátěž vysoké účty za energie, a do popředí se tak mohou dostávat makroobezřetnostní omezení, která ČNB přepnula z modu doporučených do modu závazných. Samotná úroková sazba již představuje údaj, který dávno eliminoval většinu poptávky, a nyní již potenciální zvýšení sazeb nebude mít na poptávku větší vliv. Červencový údaj o nových obchodech na úrovni 20 miliard korun však stále nemusí být dnem.

Češi jsou ze staré školy, nejlákavější investicí je pro ně bydlení

Typický Čech, respektive typická poptávková strana v ČR má vlastní bydlení postavené ve svém hodnotovém žebříčku velice vysoko. Proto i zvýšené náklady na financování jsou pro něj do určité míry potlačitelné. Zásadnější omezení však nyní přichází v podobě doběhu růstu cen materiálů. Kvůli poměrně rychlým změnám cen, které se děly každý měsíc, dodavatelé čelili nejistotě a neschopnosti nasmlouvat dodávky materiálů na delší dobu za pevnou cenu. Jak také dokládají data ČSÚ, zhotovitelé nebyli schopni růst cen na materiálové straně přenášet do cen stavebních děl. Na nabídkové straně to považuji za větší omezení než samotné rostoucí finanční náklady. Do situace na trhu významným dílem vstupují také náklady na energie. Pokud se na to tedy podíváme z drobného odstupu, jsou 5,6% úrokové sazby oproti původním 2-3% velkým zásahem. Nicméně na druhou stranu existují faktory, které nemovitostní trh svazují mnohem více a vedou ke vzniku potenciálního sektorového ohrožení.

Jak tyto faktory, které přispívají k růstu cen nemovitostí, ovlivní investiční sentiment Čechů v dlouhém období, si ale netroufnu odhadovat. Přestože ceny nemovitostí rostly v uplynulých letech mnohem rychleji než mzdy, řada Čechů má obdivuhodnou schopnost "odnikud" vytáhnout likviditu na to, aby si snížili objem hypotéky, o kterou budou žádat. Do značné míry s pořízením nemovitosti pomáhá také možnost dotační politiky. Její hlavní výhoda spočívá v tom, že dotace jsou cílené na to, co Čechy tlačí nejvíce v nákladových položkách, tedy na energie, tepelná čerpadla a fotovoltaiku. Na tyto lze získat dotaci až zhruba 80 %. Případně dotace dokážou snížit provozní náklady domácností, jejichž úspora se bude projevovat i v následujících letech po výstavbě. I dotační politika ale předpokládá, že subjekty mají dostatek disponibilních příjmů na spoluúčast, což je nyní do značné míry spíše přání než realita.

Hypotéky jen pro vyvolené?

Ačkoli se již hypotéky nerozdávají jako rohlíky a je stále obtížnější splnit makroobezřetnostní kritéria, v populaci stále existuje poměrně široká skupina, jež by si hypotéku mohla dovolit. V těchto odvětvích jsou mzdy v posledních letech nejdynamičtější a zároveň jsou tyto obory prakticky nedotčené krizemi posledních let. Zejména IT považují banky za velice stabilní obor, který ani pandemií nebyl zbrzděn. Již na hraně na hypotéku dosáhnou domácnosti se dvěma stabilními příjmy na dobu neurčitou. Opět ovšem musíme zohlednit, že tato část koupěschopné poptávky si umí spočítat, zda se jí vyplatí bydlet v nájmu, nebo investovat do vlastní nemovitosti, stejně tak si snáze poradí v investičním rozhodování a ví, že investice do nemovitosti jí za současného stavu trhu nemusí dávat ekonomicky smysl.

Mnoho domácností v současnosti také zapomíná na velmi důležitou položku, a sice finanční zásobu. Zlaté pravidlo hovoří o zhruba šesti měsíčních příjmech. Bohužel nyní každý měsíc mizí o 15 % více z rezervy než v době s 2% inflací. Češi jsou konzervativní a tíhnou k tomu, aby drželi více prostředků a rezerv. Oproti tomu Němci nebo Francouzi mají v průměru vyšší míru investic, byť ve velice likvidních aktivech. Doba je ale nevyzpytatelná. Při současném růstu cen se během chvilky z půlroční rezervy může stát rezerva dvouměsíční. Nezatracoval bych půlroční rezervu - dnes je důležitější než kdy dříve - a v kontextu kulminující energetické krize bych doporučoval finanční polštář vyšší.

Inspirace Západem a bydlení v nájmu

Poslední dobou lze sledovat pomalu narůstající tendenci posunu k západnímu stylu bydlení. V Praze se podle ukazatelů price-to-rent a price-to-income jeví být výhodné (a již delší čas) nájemní bydlení. Nelze se k tomu však postavit tak, že budu platit nájem a zbytek prostředků nechám ležet na účtu. Nemělo by se zapomínat na to, že peníze by neměly ležet ladem. Pokud tedy bydlím v nájmu, který je pro mě výhodnější, měl bych prostředky, které ušetřím oproti splátce hypotéky, investovat, aby přinášely zhodnocení. Z rezidua mezi platbou nájmu a splátkou hypotéky si vytvářím dostatečné peněžní prostředky, za které si v budoucnu budu moci nemovitost pořídit.

V krajských městech musíme vybírat opatrně. Například v Brně nájem momentálně vede. Nájmy nerostly tolik jako příjmy, takže by občané měli stále být schopni najít výhodné nájemní bydlení, které jim oproti hypotéce ušetří. Pro nezkušené investory však stále platí, že pokud jsem neinvestoval v konjunkturní fázi ekonomického cyklu, neměl bych s investováním začínat nyní, tedy v době, kdy téměř neexistují instrumenty schopné pokrýt inflaci a ekonomický výhled čelí otázce schopnosti celosvětové ekonomiky adaptovat se na nové geopolitické rozložení sil, které se promítá i do spekulací o přicházející recesi.

Současný trh nemovitostí nabízí více otázek než odpovědí. U inzerátů starších nemovitostí lze pozorovat opakované aktualizace cen, tedy eufemismy pro slevu. K tomu již izolovaně přistoupily i některé rezidenční projekty v krajských městech, například ve Zlíně. Pro většinovou pracující populaci je současná cenová hladina nedosažitelná, na druhou stranu nedostupnost pro retail může znamenat příležitost pro institucionální investory, kteří mohou využít rostoucí poptávku po nájemním bydlení a zužitkovat lepší pozici při akvizičním vyjednávání.

Trh nemovitostí se promění. Zda jen svou strukturou, nebo i cenovou hladinou, ukážou až čas a délka ekonomických kontrakcí.