Řešení drahého bydlení v Praze? Výstavba, mají jasno developeři

Do doby, než se výstavba ve městě začne řídit novým metropolitním plánem, zbývá ještě přinejmenším pět let. První projekty totiž i podle nejoptimističtějších odhadů mohou získat povolení podle nového metropolitního plánu nejdříve v roce 2024, a to jen v případě, že se plán podaří schválit v roce 2022, jak nyní deklarují politici. Do té doby bude platit stávající územní plán, který nicméně v mnoha ohledech dynamice rozvoje metropole neodpovídá.

Je potřeba stihnout změny současného územního plánu do konce roku 2020. Podle harmonogramu projednávání metropolitního plánu bude totiž nutné v té době jednání o změnách zastavit, aby existoval jednoznačný výchozí stav pro metropolitní plán. Pokud se do tohoto okamžiku proces změny územního plánu nedokončí, magistrátu nezbude než návrh zamítnout.

Po komunálních volbách v roce 2014 se změny územního plánu prakticky zastavily, a to zdaleka nejen u problematických a nepopulárních změn polí na stavební parcely. Neposouvají se ani projekty přeměny brownfieldů na bytovou zástavbu, jakkoli tyto jsou v souladu s politikou vedení Prahy i městských částí.

Beze změn územního plánu to nepůjde

Za rok se v Praze schválí jen zhruba dvacet změn územního plánu, a to včetně takových, jako jsou přístavba garáže nebo zvětšení rodinného domu. I tvůrce nového metropolitního plánu Roman Koucký v médiích upozorňuje, že město beze změn současného plánu ustrne. "Jsem přesvědčen, že současný plán má ve své DNA systém změn a že bez nich to nejde. Nemám z toho radost, ale o tom, že současný plán musí ještě několik let fungovat, není pochyb. Metropolitní plán bude jiný a teprve čas ukáže, v jaké společnosti bude platit a fungovat. Do té doby se ale musí stavět, a to lze jen na základě současného plánu," uvedl.

Pokud se tedy v dohledné době nezačnou rychleji povolovat změny územního plánu, Praha bude v následujících několika letech přešlapovat na místě a lidé se budou stěhovat do Středočeského kraje, kde mnohdy pořídí levněji celý rodinný dům než v Praze byt. Budou ovšem zatěžovat pražskou infrastrukturu každodenním dojížděním za prací.

Tento trend je již statisticky patrný. Zatímco v Praze bylo v červnu povoleno jen 52 bytů v bytových domech, ve Středočeském kraji úřady vydaly povolení pro 449 rodinných domů. Od začátku roku 2017 bylo zahájeno ve středních Čechách dokonce 2 259 staveb rodinných domů, o 20 % více než v roce 2016.

Podle odhadů dojíždí denně do Prahy za zaměstnáním přes 180 tisíc lidí. Rostoucí ceny bytů v Praze tak posilují trend dojíždění za prací. Důsledky v podobě vysokého dopravního zatížení dojezdových komunikací, a naopak nižšího využití vybudovaných městských přepravních kapacit jsou zjevné.

Zastavit růst cen bydlení v Praze může hlavně větší výstavba

Praha se začíná stávat městem, kde si ani dobře vydělávající lidé nemohou pořídit byt. Průměrný Pražan vydělává na průměrný byt 11,5 roku, tedy déle než průměrný Vídeňan (9,9 roku) nebo Berlíňan (6,4 roku), ale i Bratislavan (8,9 roku). Průměrná cena nových bytů narostla na konci letošního prvního pololetí meziročně o 15 %. V posledních třech letech rostou ceny bytů v Praze rychleji než ve zbytku republiky, ale především rychleji, než rostou v metropoli platy. V kombinaci s regulací hypoték Českou národní bankou se stává vlastní bydlení pouhým snem i pro střední třídu.

Jak zabránit tomu, aby se Praha stala městem jen pro bohaté? Odpověď je zdánlivě prostá – začít stavět. Ceny nových bytů vzrostly za poslední tři roky o třetinu, nabídka přitom poklesla o více než 40 %. Aktuálně je v celé více než milionové Praze k dispozici kolem 500 dokončených bytů a zhruba dva tisíce bytů, které se prodávají v průběhu výstavby. Důvod je přitom zřejmý – výstavba dalších bytů není povolována.

Za celý loňský rok vydaly stavební úřady v Praze povolení na výstavbu 1 700 bytů, přitom se prodalo 6 650 bytů. A letošní čísla nevěstí obrat k lepšímu. Jak ukazuje aktuální studie KPMG, Praha v tempu schvalování výstavby bytů výrazně zaostává za většinou ostatních metropolí střední Evropy. V Berlíně se povoluje zhruba 8krát, ve Vídni 6krát a v Budapešti 2,5krát více bytů než v českém hlavním městě. Ve srovnatelném Mnichově loni vydaly úřady kolem deseti tisíc stavebních povolení.

Pokud povolovací proces v Praze setrvá v paralýze, ceny bytů budou nadále růst. Na odvolacím orgánu (odbor stavebního řádu MHMP) leží spousta vydaných rozhodnutí (územních rozhodnutí, stavebních povolení), která byla napadena odvoláními. V době, kdy je poptávka po bytech na vrcholu, leží mezi odvolacím orgánem a prvoinstančními stavebními úřady projekty s 2 400 byty, a to jen za poslední dva roky.

"V rámci odvolání může odvolatel napadnout i závazná stanoviska, která mohou být potvrzena či zrušena jen příslušným nadřízeným orgánem. Například pro hygienickou stanici je to ministerstvo zdravotnictví. Pro toto potvrzení či zrušení není stanovena lhůta, takže běžně proces trvá zhruba šest měsíců, než je potvrzené závazné stanovisko. Pak teprve může odvolací orgán vydat rozhodnutí. Protože většina rozhodnutí odvolacího orgánu je napadena žalobami, mají úředníci opět obavu rozhodnout. Je to vlastně začarovaný kruh," vysvětluje Renáta Pintová Králová, členka České společnosti pro stavební právo.

Není vyhráno ani v případě, že odvolací orgán – v tomto případě odbor stavebního řádu magistrátu – povolení nakonec potvrdí. Jeho rozhodnutí může být napadeno žalobou u soudu. Než ten rozhodne, často uplynou i roky. Řešením patové situace by mohlo být obnovení "velkého" stavebního úřadu pod magistrátem, který by měl na starosti rozsáhlejší stavební projekty.