Pronajímání bytu: Výnos přes 5 % není (v Praze) nic nereálného

Podle analýzy JRD je průměrné nájemné v Praze 353 Kč/m². U bytů 2+kk, které jsou nejžádanější, dosahuje průměrný měsíční nájem až 20 000 Kč. Vlastnictví bytu na pronájem proto může přinést reálný výnos 5 % ročně, což znamená jednu z nejvýhodnějších a zároveň nejbezpečnějších možností investování v Česku.

Developeři začínají na zájem investorů a sílící poptávku po nájemním bydlení reagovat. Upravují skladbu bytů v rezidenčních projektech, aby v nich bylo více malometrážních jednotek.

Pořízení investičního bytu je sice finančně náročnější než v minulosti, přesto stále představuje možnost vyššího zhodnocení peněz, než nabízejí běžné spořicí účty nebo státní dluhopisy. Před jeho koupí je ale potřeba se zamyslet nad třemi kritérii, která mohou výsledný výnos výrazně ovlivnit. Těmito kritérii jsou cena bytu, jeho velikost a lokalita.

Průměrná výše měsíčního nájmu v Praze je nyní asi 353 Kč/m². Promítá se do ní nejen lokalita, ale především velikost bytu. Nájemné za metr čtverečný obytné plochy je totiž nejvyšší u jednopokojových bytů (asi 406 Kč). U větších jednotek již nájemné za metr poměrně výrazně klesá – rozdíl mezi průměrným měsíčním nájmem u bytu 1+kk a 2+kk je přes 30 %, zatímco rozdíl mezi jejich podlahovou plochou je kolem 50 %. Jednopokojové byty tak mají zhruba o 20 % vyšší nájemné za metr čtverečný plochy, a tedy umožňují i větší výnos investorovi, který byt koupí a pronajímá jej.

Podle poradenské společnosti Deloitte si nyní lidé kupují na investici (tedy nikoli pro vlastní bydlení) zhruba 30-40 % nových bytů v developerských projektech. Na první pohled se může zdát, že v Praze je pro investiční byt nejatraktivnější centrum města (Praha 1), kde dosahuje nájemné nejvyšších hodnot. Zde však reálný výnos srážejí vysoké kupní ceny bytů, především v rekonstruovaných činžovních domech. Mnohem zajímavější výnosy (i přes 5 %) umožňují nemovitosti na Praze 3, 4, 8, 9 nebo 10.

Výnosy přes 5 % jsou zajímavé i ve srovnání s aktuální průměrnou úrokovou sazbou hypoték, která je lehce pod 3 %. Investice do bytu je tedy výhodná i v případě, že investor financuje větší část kupní ceny hypotéčním úvěrem. Pokud si vezme 70% hypotéku, má výnosnost z vlastních zdrojů přes 10 % ročně, do čehož si však může započíst i dlouhodobé zvyšování hodnoty majetku, tedy ceny bytu. Pak se i střednědobě dostane na obvyklou výnosnost vlastních zdrojů 15-20 %.

Zdroj: JRD