Datová centra jako velký byznys na realitním trhu

Když technologický vizionář a zakladatel Microsoftu Bill Gates, jenž je mimochodem velkým fanouškem umělé inteligence, vyjádřil na lednovém zasedání Světového ekonomického fóra v Davosu víru, že zásadní změny v souvislosti s novou technologií nastanou do pěti let, málokdo tušil, jak reálný má tato predikce základ. Ten se ukázal o pár týdnů později, kdy Microsoft ve spolupráci se společností OpenAI, jež stojí za chatovacím systémem ChatGPT, oznámil, že společně pracují na projektu jednoho z největších datových center na světě v hodnotě 100 miliard dolarů. Jeho součástí má být superpočítač nazvaný Stargate s miliony specializovaných čipů na podporu nástrojů umělé inteligence od OpenAI.

10krát více energie

O anomálii v současnosti tak úplně nejde. Datacentru s příkonem až pěti gigawattů elektrické energie, které v době svého dokončení plánovaném na rok 2028 bude zabírat několik set hektarů půdy a bude klíčové pro školení OpenAI a provoz nových, pokročilejších modelů umělé inteligence, než je ChatGPT-4, již roste řada konkurentů. Jen v Evropě vyrostla v první polovině roku 2023 datacentra s celkovým energetickým příkonem v megawattech o 65 % vyšším než o rok dříve.

Tento vývoj je poháněn kapitálem nejen Googlu, Amazonu a dalších zavedených hráčů, ale i nováčků, jako je překvapivě logistická společnost Prologis. Ta nedávno oznámila záměr investovat více než 25 miliard dolarů do výstavby datových center, která jí slibují o 50-100 % vyšší marže než tradiční industriální haly.

Datová centra, jejichž výstavbu nakopnul dramatický rozvoj umělé inteligence, se podle nové zprávy společnosti PwC stávají v oboru realit jednoznačně nejslibnější investiční příležitostí. O rychlosti, s jakou vstoupila umělá inteligence do našich životů, ostatně vypovídají již samotné začátky jazykového modelu ChatGPT. Ještě v lednu 2023 obsluhoval více než 100 milionů uživatelů měsíčně, v listopadu již technologii využíval stejný počet lidí každý týden.

Tato mince má ale dvě strany. Tou druhou je obrovský nápor na spotřebu energie a na rozvodné a distribuční sítě. Jen pro představu, současné datové centrum velice velkého rozsahu (takzvaně hyperškálové) spotřebuje podle Seana Farneyho ze společnosti JLL tolik energie jako celé město. Nové servery s aplikacemi AI, jako jsou GPT, vyžadují dokonce 5-10krát více energie. A zdroj, který by dokázal dostatečně ekologicky nasytit tak obrovskou poptávku, zatím neexistuje.

Menší je lepší

Není proto divu, že řada úřadů v tak různorodých zemích, jako jsou USA, Irsko, Čína, Německo, Singapur či Nizozemsko, zavedla přísnější ekologické podmínky pro rozvoj datových center. A nejen to, ve hře jsou i prostorové limity, kvůli nimž jsou vysoce žádané nemovitosti předpronajímány již v raných fázích výstavby a někteří poskytovatelé je raději staví jako vícepatrové budovy.

Zájem překonat překážky spojené s umělou inteligencí je však obrovský a mnohdy i celkem kreativní. Ekonomka z Moody's Analytics Ermengarde Jabir tak například při pohledu na řadu nedostatečně využívaných předměstských a centrálních obchodních čtvrtí vnímá potenciál v přeměně kanceláří na datová centra.

Tuto vizi nemá jen ona. Právě větší zaměření na takzvaná edge datová centra, která jsou menší než ta konvenční a nacházejí se blíže koncovým uživatelům, je podle PwC jednou z cest, jak by se environmentálními požadavky ztížený vývoj v sektoru dokázal pohnout vpřed.

Opět si lze pomoci analogií s logistikou. Ta v době rozmachu e-commerce našla ideální řešení v podobě nové hierarchie regionálních center a "logistiky poslední míle", která doplnila centrální distribuční centra. To kromě úspory nákladů výrazně urychlilo dodávky. Podobně to může fungovat v případě datových zásobáren umělé inteligence.

Dalším ze smart řešení obrovské spotřeby energie může být případ ze západního Londýna, kde se společnost Old Oak and Park Royal Development Corporation rozhodla s podporou britské vlády realizovat inovativní projekt. Chce recyklovat odpadní teplo z nedalekých datových center a využít je k vytápění tamních devíti tisíc nových domů a více než 250 tisíc metrů čtverečních komerčních prostor.

Další články nejen o realitním trhu najdete na webu Estate.cz.