Hypotéky budou brzy nejlevnější za tři roky. Čekat na výraznější pokles sazeb se nevyplatí

Největší událostí v hypotéčním světě bylo loni bezpochyby nabytí účinnosti novely o spotřebitelském úvěru. Platí nová pravidla, když se klient rozhodne hypotéku mimo zákonem garantované situace předčasně splatit nebo refinancovat u konkurence. Zatímco dříve stálo refinancování, které někdy přerůstalo až v takzvanou hypotéční turistiku, maximálně tisícovku, u hypoték uzavřených po 1. září mohou při refinancování banky klientům naúčtovat až 1 % z dosud nesplacené jistiny úvěru.

Kdo si sjednal novou hypotéku nebo refinancoval před 1. zářím za dřívějších benevolentnějších podmínek, zajistil si "žolíka" na jedno laciné refinancování či předčasné splacení v budoucnu. Pro banky je to samozřejmě méně výhodná situace, a tak se v první polovině roku do snižování hypotéčních sazeb vůbec nehrnuly. Bylo to trochu ve stylu hry "kdo dřív uhne".

Refinancování dosáhlo jedné z nejnižších úrovní za posledních 10 let, bankám se podařilo dobře si uhlídat klienty. Vycházely vstříc těm, kteří chtěli refinancovat své hypotéky, zejména ty s vyššími sazbami z let 2022 a 2023, a nabídly jim lepší podmínky, aby neodešly ke konkurenci. Celkem se refinancovalo pouze 14,2 % z objemu poskytnutých hypoték. Jednat se stávající bankou o výhodnějších podmínkách úvěru se i nyní vyplatí velké části klientů.

Pomalu, ale jistě pod 5 %

Zatímco Česká národní banka v roce 2024 snížila výrazně základní úrokovou sazbu z 6,75 % až na stávající 4 %, u hypotéčních sazeb jsme takový pokles rozhodně neviděli. Významným faktorem pro vyšší sazby byla vedle zmíněné novely i cena zdrojů na mezibankovním trhu, tedy to, za kolik si samy banky půjčují peníze na financování poskytovaných hypoték. Vlivem globální situace se zde sazby držely relativně vysoko.

Bezesporu mohly banky snižovat sazby o něco rychleji, ale na druhou stranu je fakt, že hypotéky ani nezdražovaly. A důvody k tomu byly – cena zdrojů (zejména v případě 3letých swapů) poměrně výrazně kolísala. Až na úplné výjimky jsme ale zdražování hypoték neviděli, maximálně si banky daly ve snižování sazeb pauzu.

Pokud tedy něco vystihuje loňský vývoj hypotéčních sazeb, je to "pomalu, ale jistě". Na konci roku jsme se tak v průměrné ceně hypotéky dostaly na sazbu 4,78 %. Průměrná výše hypotéky výrazně vyrostla z 3,2 milionu na více než 3,7 milionu korun. Objem hypoték v tomto ohledu překonal očekávání. Odráží to obecně růst cen nemovitostí, ale také to, že kupující preferují kvalitnější, a tím pádem i dražší nemovitosti.

Snižování sazeb ovlivní hypotéky jen částečně

Inflace za loňský rok dosáhla v průměru 2,4 %, což je blízko inflačnímu cíli ČNB. Pokud inflace začátkem roku opět nezdivočí a nevydá se výrazněji nad 3 %, měli by mít centrální bankéři nabito, aby pokračovali ve snižování úrokových sazeb. "Je ale potřeba brát v potaz i slova guvernéra Aleše Michla, který avizuje, že sazby blízko nuly z předpandemických dob se jen tak nevrátí. I ve financích platí okřídlené 'nikdy neříkej nikdy', ale jsem přesvědčen, že tento rok ani v nejbližších letech se sazby na tyto úrovně pravděpodobně nevrátí," říká Libor Vojta Ostatek, hypotéční expert ze společnosti Broker Trust.

Nutno také počítat s tím, že vliv ČNB na cenu jiných než krátkodobých zdrojů peněz je na trhu omezený. Cena swapů se v letošním roce může podle aktuálních projekcí pohybovat lehce pod 4 %, v případě optimistického scénáře by se tříletý swap mohl držet pod 3,5 %.

Nejlevnější hypotéky od začátku roku 2022

Z toho vyplývá, že kdo čeká na hypotéku výrazně pod 4 %, nebo dokonce pod 3,5 %, se minimálně v první polovině roku s vysokou pravděpodobností nedočká. Při optimistickém vývoji se bude průměrná cena v první polovině roku pohybovat okolo 4,5 %. "Pokud v letošním roce protneme hranici 4,3–4,2 % v průměrné ceně hypotéky, budu to považovat za příznivý výsledek," podotýká Ostatek.

Když se podíváme na vývoj sazeb, jsou nyní na tříletém minimu ceny zdrojů a dostaneme se i na tříleté minimum v hypotéčních sazbách, které budou nejnižší od začátku roku 2022. Na této úrovni budeme pravděpodobně za dva až tři měsíce.

Samozřejmě se může některá banka ojediněle "utrhnout" a v rámci konkurenčního boje přijde s nižší sazbou. Je pak ale otázkou, pro koho bude taková akce určena. I loni jsme viděli reklamy na výrazně nižší hypotéky, aby se pak při detailnějším pohledu ukázalo, že se jedná například jen o cenu při refinancování, nízké LTV a podobně.

Tristní nabídka nemovitostí žene ceny nahoru

Digitalizace stavebního řízení utrpěla v loňském roce debakl a plně funkčního systému se (snad) dočkáme nejdříve od roku 2028. To je smutná zpráva pro výstavbu nových bytů, která výrazně zaostává za poptávkou. Nelze čekat, že by došlo k nějakému průlomu.

Současná nabídka nemovitostí k prodeji, zejména v případě bytů, je co do pestrosti tristní. Lidé byty drží a trend růstu cen pokračuje. Samozřejmě se dají najít skvělé nemovitosti, ale je jich málo. Zdražují tak už i nemovitosti s nižší kvalitou, horší energetickou účinností a v méně atraktivních lokalitách, které ještě před rokem a půl poměrně výrazně klesaly na ceně. Jaro tento trend umocní, prodávající budou ještě ve výhodnějším postavení a ceny dále porostou.

Kdo má vyhlédnutou nemovitost, neměl by váhat

Co z toho vyplývá pro ty, kteří si chtějí koupit, zejména pro vlastní bydlení, nemovitost s pomocí hypotéky? "Čekat se nevyplatilo loni a nevyplatí se ani teď. Pokles hypotéčních sazeb letos nebude tak výrazný a vyčkávat na snížení o desetiny procentního bodu může kvůli souběžnému růstu cen nemovitostí hypotéku ve výsledku naopak prodražit. Platí, že hlavní roli z pohledu splácení hypotéky (měsíční výše splátek) hraje pořizovací cena, až pak výše úrokové sazby," zdůrazňuje hypotéční expert ze společnosti Broker Trust.

Pokud tedy potřebujete řešit bydlení, splňujete podmínky pro přidělení hypotéky v potřebné výši a objevíte na trhu kvalitní nemovitost v příhodné lokalitě, neváhejte. Nelze čekat, že by hypotéky letos výrazně klesly, zatímco další růst cen nemovitostí se jeví jako nevyhnutelný.

Zdroj: Broker Trust