Peníze na nemovitosti z burzy? Nový zákon to umožní

Přestože sama struktura fondů žádné dodatečné peníze do realitního sektoru nepřinese (jedná se jen o slupku, do které je lze zabalit), nesou s sebou fondy kvalifikovaných investorů spoustu zajímavých vlastností, které investice dokážou trochu osladit. V současné době se navíc v této problematice rýsuje zásadní novinka, která by mohla fungování fondů kvalifikovaných investorů ještě zefektivnit a investorům přinést několik zásadních výhod.

Oblast právní úpravy fondů kvalifikovaných investorů totiž nejpozději příští rok v červenci čekají největší změny od velké novely zákona o kolektivním investování, která v roce 2006 umožnila faktickou existenci speciálních fondů, a především zajistila jejich efektivní fungování. Připravovaná novela bezprostředně souvisí s transpozicí směrnice Evropského parlamentu a Rady, známou pod anglickou zkratkou UCITS IV.

V současné době byly k této novele vypořádány připomínky v rámci mezirezortního připomínkového řízení, a je tedy připravena na předložení vládě. Její schválení PČR je nanejvýš pravděpodobné, protože se jedná de facto o transpozici výše uvedené evropské směrnice, kterou ČR musí přijmout do 30. 6. 2011.

Hlavní změny, které mohou mít dopad na fungování fondů kvalifikovaných investorů zaměřených především na nemovitostní investice, lze shrnout do následujících bodů:

1. Zrušení zákazu veřejného nabízení a propagace cenných papírů vydaných fondem kvalifikovaných investorů

Novela ruší zákaz veřejného nabízení a propagování cenných papírů vydaných fondem kvalifikovaných investorů. I když bylo toto ustanovení v podstatě nadbytečné, protože tyto fondy jsou určeny pro úzkou v zákoně specifikovanou skupinu "kvalifikovaných investorů", může tato změna zlepšit jejich přístup ke kapitálu.

2. Přijetí akcií investičního fondu kvalifikovaných investorů k obchodování na veřejném trhu

Investiční fondy (tj. fondy s právní subjektivitou, akciové společnosti) mohou nově uvést své akcie sekundárně na regulovaný veřejný trh, což nově umožní existenci speciálních struktur nemovitostních právnických osob, tzv. REITs (real estate investment trusts), nebo možnost sekuritizace portfolií pohledávek.

Fond kvalifikovaných investorů bude i nadále zakládán jako "private placement" (je založen 2 až 100 investory), ale následně bude mít možnost uvést své akcie k veřejnému obchodování na regulovaném trhu. Tato možnost je opět vázána na určité podmínky, například časové. V okamžiku uvedení akcií na regulovaný trh by byl fond vyvázán z podmínky minimální investice 1 milionu Kč a maximálního počtu 100 akcionářů.

Je samozřejmě velkou otázkou, jak bude tento mechanizmus v praxi využíván. Současná stagnace, resp. spíše pokles majetku v "retailových" nemovitostních fondech zatím příliš nevypovídá o důvěře investorů v tuto formu investování do nemovitostí. Podíváme-li se však k západním sousedům, kde nemovitostní fondy tvoří asi 5 % celkového fondového majetku (u nás ani ne 1 %), je více než zřejmé, že potenciál zde existuje.

3. Možnost stanovení úplaty za obhospodařování majetku fondu kvalifikovaných investorů způsobem uvedeným ve statutu

Návrh zákona umožňuje volně stanovit způsob konstrukce úplaty za obhospodařování ve statutu fondu, například paušální částkou.

Nově bude tedy možné zohlednit nejen výkonnost fondu a objem obhospodařovaného majetku, což lépe odráží podmínky fungování fondů kvalifikovaných investorů.

Výše uvedené body zdaleka nejsou vyčerpávajícím výčtem změn, které připravovaná novela zákona o kolektivním investování přinese. Mezi další patří třeba rozvolnění požadavků na kvalifikaci vedoucích osob u tzv. samosprávných fondů a u investičních společností, možnost přeměny investičního fondu zpět na standardní akciovou společnost a další.

Plánovaná právní úprava má potenciál přispět k rozvoji kolektivního investování, tedy i nasměrování nových peněz např. do nemovitostních investic. Jaká však bude reálná situace, ukáže až praxe.