Nemovitosti: Stále ještě konzervativní investice?

Jen za loňský rok ceny bytů vzrostly přibližně o 10 %, například v Praze ale zhruba o pětinu. Oproti roku 2005 jsou ceny bytů vyšší v průměru o 80 %. Ačkoli nový zákon o spotřebitelském úvěru a Česká národní banka pravidla poskytování hypoték zpřísňují, nelze očekávat, že by se nemovitosti ve velkých městech prodávaly o poznání levněji, jejich ceny udrží vysoko nedostatečná nabídka nových bytů. Nabízí se tak otázka, zda současná vysoká pořizovací cena spolu s klasickými těžkostmi, které pronajímání bytu provázejí, ponechává uvedený model investování, tedy nákup bytu za účelem dalšího pronájmu, jako vhodný pro konzervativní investory, kteří takto chtějí zhodnocovat své peníze.

S průměrnými výnosy okolo 3-6 % za rok je pronajímání investiční nemovitosti stále podstatně atraktivnější než běžné spořicí účty nebo státní dluhopisy. Na druhou stranu se toho za posledních pár let na realitním trhu opravdu hodně změnilo. Najít byt vhodný k investici je v atraktivních lokalitách, jako jsou širší centra velkých měst, výrazně náročnější, než když v předchozích letech nabídka převyšovala poptávku.

Prodávající si jsou vysokého zájmu vědomi, a tak ceny drží vysoko. Málokde se například do pořizovacích cen bytů promítla změna povinnosti zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která přešla loni z prodávajícího na kupujícího. U mnoha bytů (zákon neplatí pro takzvané prvoprodeje) zůstala cena stejná jako před změnou plátce daně, která odpovídá 4 % z ceny nemovitosti. Prodávající vědí, že na současném trhu se kupec ochotný připlatit si částku, která se rovná přibližně ročnímu výnosu z nájemného, nakonec najde. A ačkoli lze o ceně kupované, a obzvlášť pak investiční nemovitosti vždy jednat, za delší konec lana momentálně tahají prodávající. Dnešní investoři, kteří se rozhodnou koupit nemovitost, musejí zkrátka počítat s větším rizikem, protože při případném prodeji nemusejí (ani když provedou rekonstrukci) překonat nynější pořizovací náklady, jelikož situace na trhu může být pro prodejce o poznání méně výhodná než dnes.

Slušní nájemníci nad zlato

Tento faktor v kombinaci s dalšími, jako jsou například hledání slušných nájemníků, hlídání a případné vymáhání plateb za nájemné či údržba nemovitosti, vede stále více Čechů, kteří chtějí investovat vlastní peníze do nemovitostí, k hledání alternativ. A na trhu je jich několik.

Ti, kdo se nebojí rizika z možných výkyvů kurzů, mohou na burze investovat přímo do akcií stavebních či developerských společností a spoléhat na to, že jejich hodnota poroste. Pro konzervativnější investory je zde možnost investovat prostřednictvím nemovitostních fondů, které patří ve svém segmentu k nejrychleji rostoucím investičním nástrojům.

Na českém trhu momentálně existují čtyři podílové fondy, do kterých lze vkládat peníze již v řádu stokorun měsíčně. Vhodné jsou například pro ty, kdo chtějí investovat pravidelně po menších částkách. Druhou variantou jsou pak fondy kvalifikovaných investorů, do kterých je naopak minimální částka pro vstup stanovena ze zákona, od roku 2016 konkrétně jeden milion korun. Tuto možnost tedy ocení především jednotlivci či společnosti, kteří mají k dispozici větší hotovost.

Větší likvidita

Nemovitostní fondy, podílové i kvalifikovaných investorů, zpravidla do svého portfolia nakupují komerční nemovitosti, tedy nejčastěji administrativní, obchodní či multifunkční centra, kde pronajímají prostory firemním klientům. Investor se prostřednictvím vkladu do fondu stává v podstatě spolumajitelem pronajímaných nemovitostí a pravidelně dostává podíl z výnosů z nájemného.

Fond si bere formou takzvaného obhospodařovacího poplatku zpravidla jednotky procent z výnosů jako odměnu, výměnou za to se běžný investor nemusí starat o zmíněné problémy s výběrem nemovitosti, její správou, hledáním nájemníků a dodržováním smluvních vztahů. Není výjimkou, že roční výnosy podílových fondů přesahují 5 %, což je u pronajímání vlastní nemovitosti považováno za velice slušné zhodnocení. Výhodou je vyšší likvidita než u klasických nemovitostí – byť jsou některé fondy nastaveny tak, že počítají s určitou dobou trvání investice, vložené prostředky se z nich dají vyvázat podstatně rychleji, než může trvat shánění kupce nemovitosti, který bude ochotný zaplatit požadovanou částku. Vyvázání vložených peněžních prostředků může být zatíženo, v souvislosti se strategií daného fondu, výstupním poplatkem.

České ekonomice se daří a je to patrné i na realitním trhu, objem investic loni překonal rekordních 90 miliard korun. Značná část peněz směřovala právě do komerčních nemovitostí určených k pronajímání firemním klientům. Další významné transakce by se měly uskutečnit na začátku letošního roku, což svědčí o tom, že velcí hráči považují potenciál tohoto sektoru nadále za atraktivní. Běžní investoři nyní mají prostřednictvím fondů vhodnou příležitost se do tohoto stále ještě konzervativního způsobu zhodnocování finančních prostředků zapojit.