Swiss Life Hypoindex: Sazby hypoték v Česku klesají, ale pomaleji než hlemýždím tempem

"Trend vývoje úrokových sazeb hypoték se na začátku listopadu nezměnil. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu klesla o dva bazické body a nyní má hodnotu 5,32 %. Stále se potvrzuje, že banky nic nenutí ke znatelnějšímu snižování sazeb. Důvodem může být to, že již splnily letošní plány v poskytnutých úvěrech nebo že zvýšenými maržemi pokrývají ztráty z období, kdy sazby byly pod dvěma procenty. Výraznější zlevňování hypoték se proto nedá očekávat dříve než na začátku příštího roku. V horším případě až v rámci jarních akčních nabídek, které mají každoročně rozproudit hypoteční trh po zimní přestávce," uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik ve společnosti Swiss Life Select.

Na trhu se již objevily nabídky hypoték s nižšími sazbami, ale tato změna zatím nestačí k tomu, aby se výrazněji promítla do celkového trendu. Pokud se některý z největších hráčů na hypotečním trhu nerozhodne výrazně snížit sazby a rozhýbat konkurenční boj, zásadní změny nenastanou.

Již dávno neplatí, že by hypoteční sazby měřené Swiss Life Hypoindexem kopírovaly zvyšování a snižování základních sazeb ČNB. Proto nelze očekávat, že by případné další snížení dvoutýdenní repo sazby tento týden ze strany centrální banky (trh očekává snížení o čtvrt procentního bodu) mohlo výrazněji ovlivnit úrokové sazby hypoték.

Výraznější pokles sazeb letos už nepřijde

Do konce roku rozhodně nelze očekávat žádné výrazné zlevnění hypoték. Při pohledu na úrokové swapy, od nichž se sazby hypoték primárně odvíjejí, a na aktuální hypoteční sazby je zřejmé, že si banky užívají období relativně vysokých marží.

"Důvody jsou jednoduché a zásadní změnu očekávám až v důsledku konkurenčního tlaku. K tomu dojde ve chvíli, kdy první velký hráč výrazně zlevní, sníží úrokové sazby a tím si ukrojí ze své marže. Ostatní banky pak budou nuceny také zlevnit, aby si udržely klienty," uvedl Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení ve Swiss Life Select.

Podle Kadeřábka se banky do zlevňování nyní nehrnou, protože by si nižšími sazbami kanibalizovaly starší úvěry s vyššími sazbami. Tito klienti by totiž logicky žádali o předčasné refinancování na nižší sazbu, což by pro banku znamenalo ztrátu. Tento příklad dobře ukazuje, jak hypoteční turistika a to, že ji zákonodárci umožnili, drží hypoteční sazby na vyšší úrovni. Pokud by banky získaly dostatečnou injekci z poplatků za předčasné splacení, mohly by současné sazby být nižší.

"V současnosti si banky díky vyšším maržím vytvářejí rezervy pro případ předčasných splátek a náklady tím přenášejí na klienty. Situaci nezlepšila ani nová legislativa, která bankám umožňuje uplatnit o něco vyšší poplatek za předčasné splacení. Tento poplatek však ani v nové podobě není pro banky dostačující a navíc se vztahuje pouze na nové smlouvy uzavřené po 1. září 2024. Nižší sazby u hypotečních úvěrů tedy můžeme očekávat nejdříve během příštího roku. Rozhodně se však nedostaneme na úrovně, kdy sazby začínaly číslem jedna nebo dvě. Takové období se jen tak nevrátí," doplnil Tom Kadeřábek.

Měsíční splátka klesla jen minimálně

Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,32 % činila v listopadu 21 116 korun. V říjnu byla při průměrné nabídkové sazbě 5,34 % ve výši 21 155 korun, meziměsíčně tedy klesla pouze o 39 korun. Od začátku roku klesla o necelých 1 400 korun, v lednu byla měsíční splátka 22 472 korun. I to ukazuje, jak málo se letos sazby změnily.

Zdroj: Swiss Life Select