Colliers: Český trh průmyslových nemovitostí se v roce 2025 rozroste o bezmála 900 tisíc metrů čtverečních

Objem nově dodaných ploch byl ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku opět podprůměrný. Na trh bylo dodáno pouze 106 700 m², nejméně za poslední tři roky. Celkem za celý rok 2024 přibylo 517 900 m², o 45 % méně než v roce 2023. Celková rozloha prostor na českém trhu dosáhla 12,28 milionu m² (za rok +4,6 %).

Vzhledem k tomu, že mnoho projektů plánovaných na loňský rok bylo odloženo, je výhled na rok 2025 výrazně pozitivnější. Na přelomu roku bylo naplánováno dokončení 870 300 m² a dalších 384 700 m² bylo ve stavu "shell & core" (potenciálně k dispozici do 3-6 měsíců). Zatímco objem dokončených prostor nedosáhl loni dlouhodobého průměru, výstavba nových prostor a plány na budoucí výstavbu jsou již více než rok na vzestupu. V současnosti je 2,7 milionu m² projektů s dokončeným povolovacím procesem a 3,2 milionu m² potenciálních projektů v různých fázích povolování. Celková potenciální naplánovaná plocha je tedy zhruba 5,9 milionu m².

Prostory před dokončením a podnájmy zastírají skutečnou míru neobsazenosti

V loňském čtvrtém čtvrtletí se míra neobsazenosti na českém trhu zvýšila o 3 bazické body na 3,13 %, a zakončila tak rok na nejvyšší úrovni od 4Q2020. V průběhu roku se v neobsazenosti prostor projevovala aktivita podnájmů, což zvyšovalo celkovou míru neobsazenosti. S ohledem na to lze odhadnout, že reálná neobsazenost na trhu by přesáhla 6 %, zejména kvůli 3 % neobsazenosti na trhu "skryté" v prostorách shell & core, které stojí téměř dokončené, ale čekají na zajištění pronájmu před oznámením dokončení.

Reálná míra neobsazenosti na českém trhu je tedy mnohem blíže trendu pozorovanému napříč ostatními zeměmi střední Evropy, kde se oficiální míry uváděné sousedními trhy pohybovaly kolem 8-9 % v Polsku a okolo 5 % na Slovensku.

Optimismus ohledně dalšího vývoje je oprávněný

Ve čtvrtém čtvrtletí byla hrubá realizovaná poptávka podobně povzbudivá jako ve druhém čtvrtletí a přinesla oživení do poměrně slabého roku. Realizovalo se 438 400 m², čímž celkový objem dosáhl téměř 1,45 milionu m². Poptávka za celý rok byla nejnižší od roku 2018 a ve srovnání s pětiletým průměrným objemem byla nižší o 20 %.

Zpomalení je globální trend, který se projevil v celém regionu EMEA. Přesto je důvod k opatrnému optimismu, protože čistá poptávka představuje 61,3 % objemu v roce 2024, což je zhruba v souladu s předchozím pětiletým trendem. Ukazuje to, že nová poptávka je na trhu stále dominantní.

Tři největší transakce ve čtvrtém čtvrtletí měly celkem velikost 94 500 m². Největší transakcí byl předpronájem budovy v CTParku Brno o rozloze 52 000 m² výrobci elektroniky Hitachi Energy Czech Republic, následovala renegociace v parku Prologis Plzeň II o rozloze 21 300 m² výrobci spotřebního zboží VAFO. Třetí největší transakcí byla renegociace 21 100 m² v Prologis Park Prague Airport nezveřejněné distribuční společnosti.

Nejvyšší dosahované nájemné se stabilizovalo kolem 7,50 eura na metr čtvereční

Podle Industrial Research Forum zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu stabilní na úrovni 7-7,50 eura za metr čtvereční měsíčně. Nejvyšší dosahované nájemné se drží na stejné úrovni již tři čtvrtletí, stále častěji je ale patrná větší vyjednávací síla nájemců, která se projevuje ve stále výhodnějších pobídkách nabízených pronajímateli napříč regiony. Nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi 9,50 a 12,50 EUR/měsíc/m2. Servisní poplatky činí zpravidla 0,75-1 EUR/měsíc/m2.

Krušné časy ještě neskončily, ale naděje je na obzoru

Navzdory ekonomické nejistotě v uplynulém roce trh nadále vykazuje odolnost. Přestože je poptávka nižší než v minulých letech, očekává se, že investice do infrastruktury sníží logistické překážky. Český průmyslový sektor zůstává silný, což dokazují významné investice velkých výrobců, a přestože konkurence z okolních trhů v některých regionech mění dynamiku nabídky a nájemců a pronajímatelů, nálada na trhu se po předchozím pesimismu zlepšuje.

Zdroj: Colliers